COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 16 SEPTEMBRE 2021

lv

N°2021/403

Rôle N° RG 20/10835 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGPTJ

Y X

C/

S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

SELARL ALVAREZ RICHARD

Sur saisine de la Cour suite à l’arrêt n° 622 F-D rendu par la Cour de Cassation en date du 23 Septembre 2020, enregistré sous le numéro de pourvoiG 19-18.598 qui a cassé et annulé l’arrêt n° 236 rendu le 4 Avril 2019 par la Chambre 1-5 de la Cour d’Appel D’AIX EN PROVENCE, enregistré au répertoire général sous le n° 17/14523, sur appel d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE du 17 Juillet 2017, enregistré au répertoire général sous le n° 15/01266 .

DEMANDEUR A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

Monsieur Y X

demeurant […]

représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Julien DUCLOUX, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDEURS A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES, dont le siège social est […] Mai […], pris en la personne de son représentant légal en exerice

représentée par M^e Richard ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ RICHARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Amélie PINÇON, substitué par M^e Elise KOSMAN de la SELARL ALTANA, avocat au barreau de PARIS plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Juin 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Florence BRENGARD, Président, et Madame Z A, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Z A, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Evelyne THOMASSIN,

Madame Z A,

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2021.

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 octobre 2007, M. Y X a conclu avec la SNC MARIGNAN RESIDENCES un contrat de réservation pour la vente d’un appartement en l’état de futur achèvement en rez-de-jardin avec terrasses et jardin privatif à Cannes. Cet appartement devait, selon la publicité émise par le vendeur, bénéficier d’une vue sur la baie de Cannes et l’Esterel.

Le 04 juin 2008, la commune de Cannes a verbalisé la société MARIGNAN pour avoir excavé le terrain et procédé à un abattage d’arbres classés dans la partie Sud du jardin et ce, en violation du permis de construire. Les 02 septembre 2008 et 18 mai 2009, deux autres verbalisations ont été dressées. Par ordonnance de référé du 07 octobre 2009, la société MARIGNAN a été condamnée à respecter le permis de construire sous astreinte. Le 25 mai 2010, elle a signé avec la commune de Cannes un protocole de remise des lieux en l’état d’origine.

Par acte authentique du 12 août 2008, la société MARIGNAN a vendu l’appartement à M. X pour la somme de 590.000 ' .

L’appartement a été livré le 27 mai 2010 comme convenu avec un jardin plat et une vue dégagée, fait non contesté par les parties. Au cours de l’été 2010, la société MARIGNAN, afin de respecter son engagement avec la commune de CANNES, a fait édifier, sans en informer M. X, une butte de terre devant les trois appartements situés au rez-de-jardin, et a, de ce fait, modifié la vue et l’espace dont bénéficiait M. X, ayant relevé que ni le contrat préliminaire du 13 octobre 2007, ni l’acte authentique du 12 août 2008 ne mentionnaient que l’appartement disposerait d’une vue dégagée et d’un terrain plat.

Par acte du 17 février 2015, M. X a fait assigner la société MARIGNAN en nullité de la vente pour dol et en indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 17 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Grasse a rejeté les demandes et a condamné M. X au paiement de la somme de 2.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt du 04 avril 2019, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement en ce qu’il a rejeté la demande en nullité du contrat de vente mais l’infirmant pour le surplus, a condamné la société MARIGNAN à payer à M. X la somme de 50.000 ' à titre de dommages et intérêts, aux dépens de première instance et d’appel et au paiement de la somme de 4.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Cour de cassation, par arrêt du 23 septembre 2020, a cassé annulé en toutes ses dispositions l’arrêt susvisé rendu entre les parties par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence en retenant, d’une part, que:

' Vu l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016;

Aux termes de ce texte, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. Pour rejeter la demande de nullité de la vente pour dol, l’arrêt retient que la société MARIGNAN ignorait qu’elle serait contrainte de modifier la configuration des lieux en exhaussant le sol pour le replanter, une telle obligation n’étant née qu’la suite de deux procès-verbaux d’infraction postérieurs à la vente, une ordonnance de référé en date du 07 octobre 2009 et un protocole conclu avec la commune le 25 mai 2020. En se déterminant ainsi, alors que l’existence d’une réticence dolosive s’apprécie au moment de la formation du contrat, peu important que l’étendue du dommage en résultant ne soit pas encore connue de son auteur, la cour d’appel, qui a statué par des motifs inopérants, n’a donné de base légale à sa décision'

et, d’autre part que:

' Vu l’article 4 du code de procédure civile;

Selon ce texte, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Pour condamner la société MARIGNAN au paiement de dommages et intérêts, l’arrêt retient que l’échec de l’action en nullité d’un contrat ne saurait interdire à la victime d’obtenir réparation de ses préjudices sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, qu’en l’espèce, l’édification par la société MARIGNAN d’une butte de terre à la suite d’infractions commises par elle aux règles d’urbanisme constitue une faute engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. X et que celui-ci, qui a acquis un appartement dans une résidence de luxe, se trouve en possession d’un appartement déprécié et est troublé dans la jouissance d’un jardinet donnant désormais au moins pour partie sur un talus. En statuant ainsi alors que M. X formais une demande d’indemnisation accessoire et non pas subsidiaire, à la demande d’annulation de la vente pour dol, la cour d’appel qui a modifié l’objet du litige, a violé le texte susvisé.'

M. Y X a formalisé une déclaration de saisine de la cour de céans, cour de renvoi, par déclaration en date du 09 novembre 2020.

Aux termes de ses conclusions déposées et signifiées le 08 janvier 2021, M. Y X demande à la cour de:

- réformer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 17 juillet 2017, en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

A tire principal,

- dire et juger tel que l’a relevé cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 4 avril 2019 que la SNC MARIGNAN RÉSIDENCES avait connaissance que son projet immobilier serait réalisé en violation du permis de construire et en ne correspondant pas au descriptif contractuel, et ne discute pas l’avoir dissimulé à Monsieur X au moment de contracter, date à laquelle les infractions étaient déjà verbalisées par la commune de Cannes,

- dire et juger que la SNC MARIGNAN RÉSIDENCES a commis des man’uvres dolosives au moment de la formation du contrat qui ont viciées le consentement de M. X qui n’aurait pas contracté s’il avait été informé du produit qui lui serait effectivement livré ;

- dire et juger que le dol est caractérisé nonobstant le fait que l’étendue du dommage

résultant des réticences dolosives ne serait pas encore connu de la SNC MARIGNAN RESIDENCES ;

En conséquence,

- déclarer nul et de nul effet la vente par la SNC MARIGNAN RESIDENCES à M. Y B C X, suivant acte de M^e D-E F, notaire à la résidence de CANNES, en date du 12 août 2008, publié à la conservation des hypothèques de GRASSE 1' bureau, le 8 octobre 2008, volume 2008 P n° 8247, et portant sur un immeuble situé dans un ensemble immobilier dénommé CALIFORNIA PARK , situé sur la commune de CANNES (Alpes-Maritimes) 24 Avenue du Maréchal Koenig, composé d’un bâtiment unique composé de deux corps de bâtiment dénommés bâtiment A et bâtiment B, pour une contenance de 00ha 48a 82ca, […] :

- Le lot n° 9 : Un appartement de 3 pièces n°B03, composé de 1 entrée, un séjour, 1 dégagement, 1 cuisine, 1 dégagement, 2 chambres, 1 salle de bain avec w.c. 1 salle d’eau avec WC, 2 terrasses et 2 jardins avec jardinière et les 437/10000ème des parties communes,

- Le lot n°20: un garage n°3, situé au sous-sol et les 35/10.000éme des parties communes.

- Le lot n°49 : une cave n°9, situé au sous-sol et les 6/10.000éme des parties communes.

L’ensemble immobilier sus désigné fait l’objet d’un état descriptif de division et de règlement de copropriété établi aux termes d’un acte sous seing privé déposé au rang des minutes de M^e Florence COIQUAND, notaire à la résidence de CANNES, le 30 avril 2008, dont une copie authentique a été publiée au 19^e bureau des hypothèques de GRASSE, le 03 juin 2008, volume 2008 P n° 4733.

- ordonner la publication du dispositif de l’arrêt à intervenir au 18 ème bureau du service de

la publicité foncière de GRASSE, aux frais de la SNC MARIGNAN RESIDENCES,

- condamner la SNC MARIGNAN RESIDENCES à payer à M. X les sommes de :

* 590.000 ' en remboursement du prix principal,

* 13.900 ' en remboursement des frais de publicité foncière et de frais d’acte notarié annulé,

* 5.118,88 ' en remboursement des frais de travaux modificatifs,

* 31.000 ' au titre des frais d’aménagement de la cuisine de l’appartement,

Soit un total de 640.018,88 ' , avec intérêts au au taux légal à compter de l’assignation du 17 février 2015,

Vu les dispositions de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de I’ordonnance du 10 février 2016 ;

Vu les pièces produites,

- condamner la SNC MARIGNAN RESIDENCES à payer à M. X la somme complémentaire de 50.000 ' titre de dommage et intérêts causés par ses man’uvres dolosives ;

A titre subsidiaire,

Vu les dispositions de I’articles 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

Vu les pièces produites,

Si la cour devait confirmer la décision entreprise et débouter M. X de sa demande de nullité pour dol,

- condamner la SNC MARIGNAN RESIDENCES à payer à M. X la somme de 200.000 ' à titre de dommage et intérêts, résultant du préjudice causé par la faute résultant de I’édification d’une butte de terre â la suite d’infractions commises par elle aux règles d’urbanisme,

En tout état de cause,

- condamner la SNC MARIGNAN RESIDENCES â payer à M. X la somme de 7.500 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens exposés devant les juridictions du fond y compris sur ceux afférents â la décision cassée, conformément l’article 639 du code de procédure civile.

Il conclut à l’existence d’un dol en observant que:

- il justifie que la société MARIGNAN RESIDENCES a commercialisé un programme immobilier de luxe, en état futur d’achèvement en promettant aux acquéreurs:

* une vue dégagée donnant sur la mer, même depuis les appartements du rez-de-chaussée,

* ainsi que des jardins plats de plain-pied devant lesdits appartements,

- le fait qu’il devait bénéficier d’un jardin plat et d’une vue dégagée résulte de nombreux documents ( les publicités, la brochure officielle et la maquette officielle de la résidence, le contrat préliminaire de réservation, des plans de l’appartement et du jardin qui lui ont été remis, de l’acte authentique de VEFA et les plans annexés ainsi que du procès-verbal d’achèvement du 27 mai 2010),

- il n’est pas contestable que dès le 04 juin 2008, à savoir avant la signature de l’acte authentique de vente le 12 août 2008, la commune de Cannes avaient déjà dressé deux procès-verbaux d’infraction constatant:

* d’une part la réalisation d’une excavation dans la partie Sud du terrain et le non respect des règles d’urbanisme,

* d’autre part, l’abattage d’arbres dans la partie Sud du terrain, pourtant protégés,

- au moment de la vente, la société MARIGNAN savait donc qu’elle ne pourrait pas livrer les appartements conformément au descriptif contractuel puisque des infractions aux règles d’urbanisme commises aux fins de permettre une vue sur la mer avaient déjà été constatées,

- aucune information ne lui a cependant été donnée lors de la vente,

- par la suite, les procès-verbaux d’infractions et procédures judiciaires se sont multipliées sans qu’il ne soit averti alors qu’il a procédé à des paiements réguliers au fur et à mesure de l’évolution du chantier,

- les manoeuvres dolosives, le défaut d’information de la part du vendeur et la non conformité de l’appartement vendu sont incontestables, comme l’a déjà jugé le tribunal de grande instance de Grasse dans deux décision du 02 novembre 2012 concernant les deux autres appartement situées en rez-de-jardin à côté du sien.

Il soutient que l’erreur, conséquence du dol commis, a été déterminante dans son consentement:

- l’objet de l’erreur réside dans le fait qu’il a cru acheter un appartement avec un jardin plat bénéficiant d’une belle vue dégagée sur la baie de Cannes et se retrouve propriétaire d’un bien donnant sur un jardin obstrué par une butte de terre, empêchant toute vue sur l’extérieur,

- il justifie que lors de la livraison en mai 2010, son appartement bénéficiait pourtant d’un jardin plat et d’une vue dégagée et que depuis l’édification de la butte en terre devant son appartement au cours de l’été 2010, son appartement est situé de fait en sous-sol, obstrué par un talus,

- il communique, outre les constats d’huissier, le plan altimétrique réalisé par un géomètre-expert qui permet de se rendre compte de l’existence de la butte de terre située au droit de son appartement,

- la vue dégagée, la luminosité de l’appartement et le fait de pouvoir disposer d’un jardin donnant sur un parc étaient des éléments qui ont déterminer son acquisition ,

- il n’aurait jamais acheté ce bien s’il avait su qu’il ne jouirait d’aucune vue et qu’il disposerait d’un appartement sombre avec un talus au droit de ses fenêtres,

- le prix payé, soit près de 8.500 ' le m² impliquait nécessairement une vue dégagée sur la mer et le massif de l’Esterel,

- son bien est grandement dévalorisé et ne correspond en aucun cas au prix payé,

- suite à l’annulation par le tribunal des deux ventes des appartements voisins par jugement du 05 novembre 2012, lesdits appartements ont été revendus à un prix nettement inférieur.

Il estime être fondé à solliciter l’annulation de la vente avec toutes les conséquences de droit qui en résultent et à obtenir l’allocation de dommages et intérêts, à titre accessoire, compte tenu du comportement particulièrement choquant de la société MARIGNAN.

La société MARIGNAN RESIDENCES, suivant ses conclusions notifiées le 05 mars 2021, demande à la cour de:

- confirmer le jugement entrepris,

- juger que la SNC MARIGNAN RESIDENCES n’a commis aucune réticence dolosive au moment de la formation du contrat,

En tout état de cause,

- débouter M. X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. X à payer à la SNC MARIGNAN RESIDENCES une somme de 10.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous les dépens de première instance, d’appel et de cassation.

Elle rappelle que M. X a acheté, par acte authentique du 12 août 2008, un appartement en rez-de-chaussée, qu’il a toujours été évident qu’il ne bénéficierait d’une vue dégagée sur mer, la seule haie de 1m20 située à l’extrémité de sn jardin privatif occultant naturellement toute vue, ce qui explique que le prix de cet appartement était le plus bas de la résidence.

Elle relève que dans les années qui ont suivi la livraison, y compris après le remodelage du parc, M. X n’a émis aucune réserve d’aucune sorte, démontrant qu’il se satisfaisait de l’équilibre entre le prix payé, le vue offerte, le parc de la résidence.

Elle conclut à l’absence de réticence dolosive aux motifs que:

- aucune information n’a été sciemment dissimulée à M. X:

* le silence doit porter sur une information véritable,

* au regard de la description des faits de M. X, celui-ci ne conteste cas que le vendeur a, à l’origine, poursuivi la réalisation de son projet conformément aux documents entrées dans le champ contractuel et ce n’est qu’à la suite du remodelage du jardin qui lui a été imposé que la vue depuis son appartement aurait été altérée et qu’il a introduit l’action cinq ans plus tard,

* elle n’a commis aucune réticence dolosive au moment de la formation du contrat puisqu’elle estimait à l’époque être dans son bon droit dès lors que son projet faisait l’objet d’un permis de construire qu’elle avait bien entendu l’obligation de respecter et n’avait donc pas à alerter les acquéreurs sur la potentialité d’une irrégularité aux règles d’urbanisme,

* la commune de Cannes l’a d’ailleurs assignée le 11 juin 2009 soit postérieurement à la vente et c’est uniquement dans le cadre du protocole régularisé en mai 2010 qu’elle s’est engagée à effectuer les travaux de reprise du niveau du terrain de la partie Sud,

* au stade de la formation du contrat, seuls deux procès-verbaux avaient été dressés, traduisant une position de la commune qu’elle ne partageait pas, à savoir un avis unilatéral.

Elle considère qu’en tout état de cause ce défaut d’information n’a pas entraîné une erreur déterminante du consentement de M. X, que les prétendues non conformités au permis de construire si elles avaient été connues auraient été sans incidence sur la volonté contractuelle de l’intéressé, ne produisant aucune pièce sur ce point, les documents publicitaires n’ayant pas de valeur contractuelle et il n’est pas établi qu’ils ont pu avoir une réelle influence sur son consentement.

Elle relève que M. X n’est pas concerné par la suréelévation du jardin de la résidence imposé par la commune, celui-ci n’a pas été victime de ce remodelage de terrain et dispose d’une vue partielle sur mer et l’Estérel, selon les endroits où l’on se place sur son fonds et en tenant compte des arbres placés entre l’appartement et le littoral, d’autant que la haie de 1m20 présente au fonds du jardin et qui a toujours été mentionné dans le projet suffit à interdire toute vue descendante depuis l’appartement.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 1^er juin 2020.

MOTIFS

Sur le dol

Aux termes de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il suppose la réunion de trois conditions:

- une manoeuvre, un mensonge ou une réticence dolosive,

- la victime du dol doit avoir commis une erreur déterminante de son consentement,

- l’auteur des manoeuvres, mensonge ou réticence doit avoir agi intentionnellement pour tromper le cocontractant.

Il est constant que par acte authentique du 12 août 2008 reçu par devant M^e F, notaire à Cannes, M. X a acquis de la SNC MARIGNAN RESIDENCES en l’état de futur achèvement, au sein d’un ensemble immobilier en cours de construction qui sera dénommé ' CALIFORNIA PARK', pour un prix de vente de 590.000 ', les biens suivants:

- lot n° 9, à savoir un appartement de trois pièces en rez-de-jardin, comprenant notamment 2 terrasses et 2 jardins,

- lot n° 20 ( un garage)

- lot n° 49 ( une cave).

Il est précisé dans l’acte que le permis de construire délivré par la ville de Cannes PC

006029060008, la déclaration d’ouverture de chantier en date du 07 avril 2008 et les plans de l’appartement sont annexés à l’acte de vente, à la lecture desquels la surface habitable de l’appartement est de 74,58 m² et celle des annexes ( terrasses et jardins) de 91,91 m².

Préalablement à son acquisition, M. X expose avoir été destinataire de la plaquette et de la maquette présentant la future résidence ( pièces 2,3 et 4), qui bénéficiera de ' prestations grande qualité, espace, lumière et vue somptueuse sur la baie de Cannes', que les appartements 'ont été travaillés pour la lumière', que ' les espaces intérieures ouvrent sur de somptueuses vues panoramique et ensoleillés de la Baie de Cannes' et que ' chaque appartement du rez-de-chaussée dispose d’une terrasse privative environnée d’un vaste jardin donnant sur le parc'.

Les plans et photographies qui sont jointes présentent des jardins dégagés, de plain-pied avec vue sur le parc. Le vendeur a d’ailleurs présenté la réalisation comme une résidence de prestige où ' seuls 18 privilégiés pourront contempler les splendides vues panoramiques sur la baie de Cannes et le massif de l’Estérel dont bénéficient tous les appartements, du 2 au 4 pièces.'

Si ces documents publicitaires n’ont pas de valeur contractuelle pour ne pas avoir été joints ou visés par l’acte de vente, il n’en matérialisent pas moins le devoir de renseignement du vendeur professionnel envers l’acheteur. En l’espèce, le consentement donné par l’acquéreur est nécessairement lié à cet environnement exceptionnel proposé par le promoteur, justifiant le prix élevé.

En outre, les plans de l’immeuble produits à l’acte de vente n’indiquent aucune déclivité.

La société MARIGNAN RESIDENCES a ainsi commencé les travaux dans la perspective de réaliser un ensemble immobilier avec, pour tous les appartements, des vues dégagées sur la baie de Cannes et sur l’Esterel, alors qu’elle savait parfaitement que le permis de construire qui lui avait été accordé l’obligeait à respecter le tracé et l’esthétique du parc et rendait impossible toute modification de l’aspect extérieur du parc classé, ce qui est rappelé dans le protocole d’accord conclu avec la commune de Cannes.

Il ressort également de ce protocole que dès le 04 juin 2008, la commune de Cannes a dressé deux procès-verbaux d’infraction aux règles d’urbanisme et une atteinte directe au parc à protéger à l’encontre de la SNC MARIGNAN RESIDENCES

- le premier portant sur la réalisation d’une excavation dans la partie Sud du terrain,

- le second relatif à l’abattage d’arbres dans la partie Sud du terrain.

Plusieurs autres infractions seront constatées par la commune de Cannes, le 02 septembre 2008 et le 18 mai 2009. Le promoteur a poursuivi ses travaux sans se mettre en conformité avec le permis obtenu. Le juge des référé de Grasse a, par ordonnance du 07 octobre 2009, ordonné la remise en état, sous astreinte, après avoir relevé que les infraction aux règles d’urbanisme avaient été commises dans un intérêt purement spéculatif en proposant une vue mer à laquelle l’immeuble construit et commercialisé ne pouvait pas prétendre.

Le contentieux entre la commune de Cannes et la société MARIGNAN RESIDENCES a donné lieu à un protocole d’accord signé le 25 mai 2010 en vertu duquel cette dernière s’est engagée à remettre en état le parc, l’obligeant à relever le niveau du terrain et à replantés les arbres coupés à l’identique.

M. X n’a pas été informé de cette situation.

Lors de la livraison du bien, il ressort des photographies de la résidence terminée qu’incontestablement, le terrain était plat au moment de la livraison. M. X n’a d’ailleurs émis, sur le procès-verbal du 27 mai 2010, aucune réserve relative au jardin, établissant que celui-ci était bien plat avec une vue dégagée sur le parc.

Durant 2010 et en exécution du protocole d’accord conclu le 25 mai 2010, la société MARIGNAN RESIDENCE a fait édifier une butte de terre afin de mettre fin à l’excavation du terrain.

Les constats d’huissier dressés les 09 juillet 2010 et 08 décembre 2014, les photographies qui sont annexées et le plan du géomètre-expert démontrent que contrairement à ce que soutient la société venderesse, le remblai se situe bien devant l’appartement de M. X et en bout de son jardin privatif puisque désormais il faut monter quelques marches pour accéder à un portillon ouvrant sur le parc, partie commune.

La présence de ce monticule de terre obstrue nécessairement la vue qui était antérieurement dégagée, que l’appartement est en grande partie privé de toute luminosité avec un talus en guise de vue. Désormais toute vue, ne serait que sur le parc, est obstrué.

L’appartement est dévalorisé ainsi qu’il en ressort de l’attestation en date du 15 septembre 2017 de l’agence immobilière qui après avoir constaté que l’appartement litigieux ainsi que le jardin dont la surface est grandement réduite, donnent sur un talus, indique la valeur de ce bien ne saurait excéder 6.000 ' / m² et non un prix avoisinant les 8.000 '/ m².

La société MARIGNAN RESIDENCES a donc lancé un programme immobilier alors qu’elle savait, au moment de la conclusion de la vente litigieuse le 12 août 2008, qu’elle n’avait pas le droit de le faire tel que présenté aux acquéreurs puisque sa réalisation était contraire au permis de construire qui lui avait été accordé, ce qu’elle savait pertinemment puisqu’elle avait l’objet de deux procès-verbaux d’infraction dès le 04 juin 2008 et ne peut utilement soutenir qu’il s’agissait d’un acte unilatéral de la commune traduisant une position qu’elle ne partageait pas.

Elle a toutefois effectué et poursuivi les travaux aux fins de construire le projet prévu et vendu à l’acquéreur. M. X n’a pas été informé, au moment de la formation du contrat le 12 août 2008, de ces difficultés, alors que la SNC MARIGNAN RESIDENCES savait déjà qu’elle ne pourrait pas livrer les appartements situés au rez-de-chaussée avec des jardins de plain pied et une vue dégagée puisque cela supposait nécessairement d’excaver le terrain, ce qui était proscrit par le permis de construire.

De tels agissements sont constitutifs de manoeuvres dolosives qui ont vicié le consentement de M. X. En effet, ce dernier n’aurait pas contracté dans les conditions de l’acte de vente s’il avait été informé du produit qui lui serait finalement livré. En effet, la vue dégagée et le fait de pouvoir disposer d’un jardin de plain pied donnant sur le parc étaient des éléments qui étaient déterminants dans l’acquisition par M. X de son bien. Si celui-ci avait su qu’il ne jouirait d’aucune vue et disposerait d’un appartement sombre avec un jardin réduit donnant sur une butte de terre, il n’aurait pas acheté cet appartement à de telles conditions.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de nullité de la vente sur le fondement de l’article 1116 du code civil.

Sur les conséquences de la nullité de la vente

M. X restituera en l’état les lots acquis à la société MARIGNAN RESIDENCE.

Celle-ci sera condamnée à restituer le prix ainsi que les frais occasionnés par cette acquisition.

Il ressort des pièces produites que M. X a réglé:

- la somme de 590.000 ' correspondant au prix principal,

- la somme de 13.900 ' au titre des frais de frais de publicité foncière et frais d’actes notariés,

- la somme de 5.118,88 ' au titre des travaux modificatifs de l’appartement.

M. X réclame une somme de 31.000 ' au titre de l’aménagement de la cuisine de l’appartement mais ne produit qu’un devis non signé du 18 décembre 2008 pour 38.850 '. Il ne communique aucune facture. Il sera donc débouté de ce chef de demande.

En conséquence, la SNC MARIGNAN RESIDENCES sera condamnée au paiement de la somme totale de 609.018,88 ' , qui portera intérêts au taux légal à compter du 17 février 2015, date de l’assignation introductive d’instance.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. X

M. X sollicite, au visa de l’article 1382 du code civil, l’allocation d’une somme complémentaire de 50.000 ' à titre de dommages et intérêts, au titre de son préjudice moral mais également pour les frais financiers et d’immobilisation des sommes indûment versées pendant des années.

Si les manoeuvres dolosives du vendeur sont établies, M. X ne produit aucune pièce justifiant l’existence tant d’un préjudice moral que d’un préjudice financier et encore moins à hauteur du quantum sollicité.

Il sera donc débouté de ce chef de demande.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Constate les manoeuvres dolosives de la société MARIGNAN RESIDENCES,

Constate que le consentement de M. Y X a été vicié,

En conséquence,

Annule la vente par la société MARIGNAN RESIDENCES à M. Y X suivant acte de M^e D-E F, notaire à la résidence de CANNES, en date du 12 août 2008, publié à la conservation des hypothèques de GRASSE 1' bureau, le 8 octobre 2008, volume 2008 P n° 8247, et portant sur un immeuble situé dans un ensemble immobilier dénommé CALIFORNIA PARK , situé sur la commune de CANNES (Alpes-Maritimes) 24 Avenue du Maréchal Koenig, composé d’un bâtiment unique composé de deux corps de bâtiment dénommés bâtiment A et bâtiment B, pour une contenance de 00ha 48a 82ca, cadastré section

CN n°58 :

- Le lot n° 9 : Un appartement de 3 pièces n°B03, composé de 1 entrée, un séjour, 1 dégagement, 1 cuisine, 1 dégagement, 2 chambres, 1 salle de bain avec w.c. 1 salle d’eau avec WC, 2 terrasses et 2 jardins avec jardinière et les 437/10000ème des parties communes,

- Le lot n°20: un garage n°3, situé au sous-sol et les 35/10.000éme des parties communes.

- Le lot n°49 : une cave n°9, situé au sous-sol et les 6/10.000éme des parties communes.

L’ensemble immobilier sus désigné fait l’objet d’un état descriptif de division et de règlement de copropriété établi aux termes d’un acte sous seing privé déposé au rang des minutes de M^e Florence COIQUAND, notaire à la résidence de CANNES, le 30 avril 2008, dont une copie authentique a été publiée au 19^e bureau des hypothèques de GRASSE, le 03 juin 2008, volume 2008 P n° 4733.

Ordonne la publication du dispositif du présent arrêt au 18^e bureau du service de ,la publicité foncière de Grasse aux frais de la société MARIGNAN RESIDENCES,

Ordonne la restitution en l’état par M. Y X de l’immeuble susmentionné à la société MARIGNAN RESIDENCES,

Condamne la société MARIGNAN RESIDENCES à payer à M. Y X la somme de 609.018,88 ' au titre de la restitution des sommes qu’il a engagées pour l’acquisition de l’immeuble,

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 17 février 2015,

Déboute M. Y X de sa demande de dommages et intérêts complémentaire,

Condamne la société MARIGNAN RESIDENCES à payer à M. Y X la somme de 4.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société MARIGNAN RESIDENCES aux entiers dépens.

Le Greffier, Le Président,