COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 16 FEVRIER 2021

O.B. A.S.

N° 2021/ 69

N° RG 18/12368 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BC2TN

SCI VILLA HATTON

C/

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Virginie ROSENFELD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 13 Juin 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 2018/609.

APPELANTE

SCI VILLA HATTON

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège […]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes- Côte d’Azur et du département des Bouches du Rhone, qui élit domicile en ses bureaux, […], […],

demeurant […]

représentée par M^e Virginie ROSENFELD de la SCP CABNET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Yasmine EDDAM, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Janvier 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Février 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Février 2021,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’assignation du 12 juin 2017, par laquelle la SCI Villa Hatton a fait citer le Directeur régional des Finances Publiques de Provence Alpes Côte d’Azur, devant le tribunal de grande instance de Grasse.

Vu le jugement rendu le 13 juin 2018, par cette juridiction, l’ayant déboutée de ses demandes.

Vu la déclaration d’appel du 23 juillet 2018, par la SCI Villa Hatton.

Vu les conclusions transmises le 9 octobre 2018, par l’appelante demandant à la cour de :

Dire et juger que l’administration fiscale n’apporte pas la preuve qui lui incombe d’une

minoration de la valeur vénale déclarée par le contribuable.

Dire et juger que le contribuable démontre l’exagération des termes de comparaison retenus par

l’Administration Fiscale.

Dire et juger que le prix d’acquisition est conforme à la valeur du bien immobilier, savoir :

7.250.000,00 €

Retenir la valeur déclarée par la SCI Villa Hatton à savoir, 7.250.000,00 €.

Prononcer, en faveur de la la SCI Villa Hatton, la décharge des impositions mises à sa

charge.

Condamner le Directeur Régional des Finances Publiques au paiement de la somme de 3.500 €, en application de l’article 700 du du code procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Sur la forme, la SCI Villa Hatton soutient que l’administration qui est tenue aux règles de procédure civile en matière de communication de pièces et d’administration de la preuve, ne produit pas la copie des actes authentiques dont elle se prévaut pour fonder son évaluation, ni les documents pouvant justifier des surfaces retenues.

Elle observe que la villa 'l’Escale’ utilisée comme terme de comparaison dans une autre rectification établie en 2014 a été mentionnée pour une surface beaucoup plus importante avec un prix au mètre carré sensiblement différent.

La SCI Villa Hatton invoque l’application de l’article L 80 CA du livre des procédures fiscales, permettant d’obtenir la décharge de l’ensemble de l’imposition lorsqu’une erreur substantielle incluant l’ensemble des garanties accordées aux contribuables a eu pour effet de porter atteinte aux droits de la défense.

Elle estime que les services fiscaux qui ont libre accès au fichier immobilier disposent d’un avantage considérable par rapport aux contribuables devant payer et attendre de longs délais, pour obtenir des informations de la conservation des hypothèques. De même le contribuable n’a pas les moyens de vérifier que les immeubles de référence sont des biens intrinsèquement similaires, ni le bien-fondé du classement dans les catégories cadastrales, ni leur état d’entretien.

Au fond, la SCI Villa Hatton reproche aux services fiscaux de ne pas utiliser autant de critères d’appréciation que les experts immobiliers et affirme que le guide d’évaluation des biens utilisé n’est pas opposable aux contribuables. Il en est de même pour les déclarations faites par les premiers propriétaires en 1971. Elle produit le rapport d’un expert foncier établi le 14 août 2010, mentionnant une superficie pondérée de 601 m², soit 149 m² de moins que celle annoncée par l’administration fiscale.

Elle insiste sur le fait qu’un rapport d’expertise établi le 11 mai 2009, à la demande de la banque devant financer l’acquisition mentionne que le bien était inoccupé depuis plusieurs années, le terrain était en état d’abandon que la piscine devait être démolie et reconstruite, ajoutant que l’acte d’acquisition du 30 juin 2009 précise que les travaux de rénovation intérieurs sont inachevés. Elle déclare justifier avoir dû financer des travaux importants et souligne l’absence de garage.

Elle conteste la fiabilité des catégories cadastrales, comme a pu le constater un rapport de la Cour des Comptes, ainsi que la pertinence des biens de comparaison retenus.

Vu les conclusions transmises le 5 novembre 2018, par le Directeur régional des Finances Publiques de Provence Alpes Côte d’Azur.

Il expose que les principes édictés par les articles L17, L55 et L57 du livre des procédures fiscales ont été respectés dans le cadre de la procédure et que la proposition de rectification comportait toutes précisions utiles. Le contribuable qui dispose d’un accès au fichier immobilier a ainsi pu faire valoir ses droits de la défense.

Le Directeur régional des Finances Publiques de Provence Alpes Côte d’Azur expose avoir procédé à l’évaluation de la valeur vénale de l’immeuble par comparaison avec le prix de vente de biens intrinsèquement similaires, relatifs à des ventes antérieures à la date la mutation soumise à la formalité. Il se réfère à l’article R 194-1 du livre des procédures fiscales, selon lequel il incombe au contribuable de démontrer le caractère exagéré de l’imposition.

Il indique que le mesurage a été évalué au vu de la documentation cadastrale mise à jour par les déclarations souscrites par les propriétaires et avoir détaillé le mode de calcul et les critères dans la proposition de rectification.

Il fait valoir que la classification cadastrale des biens est fixée dans chaque commune par une commission distincte de l’administration des impôts selon des critères précis. Tel est le cas pour la villa litigieuse , classée en catégorie 3, compte tenu de son architecture, de la taille de ses pièces, la qualité de sa construction et de son confort. Quatre des termes de comparaison sont classés dans la même catégorie.

La superficie retenue est celle mentionnée dans l’acte notarié d’acquisition et correspond aux critères de l’administration.

L’administration des impôts conteste la pertinence des éléments de comparaison fournis par le contribuable, précisant que les ventes postérieures ne peuvent être prises en compte.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 8 décembre 2020.

SUR CE

Par acte notarié du 30 juin 2009, la Société Civile immobilière Villa Hatton immatriculée au

Registre du Commerce et des Sociétés de la Principauté de Monaco a acheté un bien immobilier situé à Vallauris, au […] au prix cle 7 250 000 €.

La SCI Villa Hatton a cédé, à son tour, le bien, par acte du 07 février 2012, moyennant le prix de 20 000 000 €.

Une proposition de rectification en date du 05 décembre 2012 a modifié la valeur vénale,

base d’imposition des droits mentionnés dans l’acte d’acquisition du 26 juin 2009, l’estimant à 15 759 000 €, soit une différence de 8 509 000 €.

Un avis de mise en recouvrement a été émis le 07 juin 2013, pour la somme de 509 689 €, correspondant aux frais d’assiette et de recouvrement, à la taxe additionnelle, aux droits d’enregistrement, aux taxes de publicité foncière, aux majorations, ainsi qu’aux intérêts de retard.

La SCI Villa Hatton a formalisé une réclamation, le 08 août 2013, par l’intermédiaire de son conseil.

Une décision de rejet de cette réclamation a été prise, en date du 10 avril 2017.

Sur la régularité de la procédure

Il résulte des dispositions des articles L17, L55 et L57 livre des procédures fiscales que l’administration des impôts peut rectifier l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception de droits d’enregistrement et de taxes de la publicité foncière, selon la procédure de rectification contradictoire, et qu’elle est tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

La proposition de rectification doit être motivée de manière à permettre au contribuable de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation;

L’examen de la proposition de rectification du 5 décembre 2012 révèle qu’il y est précisé, pour les cinq biens de comparaison retenus, la date de la mutation, la date de la publication de l’acte de vente à la conservation des hypothèques, avec le numéro et le volume, le lieu de situation de l’immeuble (adresse, références cadastrales), la contenance de la propriété (descriptif),etle prix payé.

Le redevable qui a accès au fichier immobilier a ainsi eu la possibilité de former toutes observations utiles et faire valoir ses droits.

De même, les services fiscaux ont bien informé le contribuable de la teneur et de l’origine des renseignements et documents obtenus de tiers sur lesquels elle s’est fondée pour établir l’imposition faisant objet de la proposition, conformément aux dispositions de l’article L 76 B du livre des procédures fiscales.

La SCI Villa Hatton ne justifie pas avoir réclamé avant la mise en recouvrement, une copie des documents susmentionnés, ni que cette communication lui aurait été refusée, notamment en ce qui concerne la copie des actes de vente.

La SCI Villa Hatton ne peut donc reprocher à la direction des finances publiques de ne pas avoir spontanément produit la copie de tous les actes authentiques de vente liées aux éléments de comparaison retenus, en application de l’article 132 du du code de procédure civile.

La mention des surfaces correspond comme l’indique le fisc à celles qui ont été déclarées au service du livre foncier par les propriétaires.

La mention d’une superficie différente pour une vente citée comme élément de comparaison dans une autre proposition de rectification concernant une société non identifiée relève de l’appréciation au fond et n’est pas de nature à remettre en cause la régularité formelle de la procédure.

Il apparaît que le contribuable a pu discuter de la pertinence des biens immobiliers retenus à titre de comparaison par l’administration et que cette dernière a ainsi respecté le principe du contradictoire, sans que ses conditions d’accès aux documents détenus par la conservation des hypothèques puissent être invoquées comme une cause d’inégalité des armes dans le cadre du débat judiciaire, dès lors qu’elles répondent à un objectif d’intérêt général.

La SCI Villa Hatton qui développe sur ce point des considérations générales sur la transmission des pièces et l’accès du contribuable aux informations, n’apporte la preuve de l’existence d’aucune erreur substantielle ayant porté atteinte aux droits de la défense, dans le cadre de la procédure administrative en cause pouvant justifier la décharge des impositions, en application des dispositions de l’article L 80 CA du livre des procédures fiscales.

La procédure de rectification doit donc être déclarée régulière.

Sur le fond

La valeur vénale des immeubles doit être déterminée par comparaison avec la cession de biens intrinsèquement similaires, relatifs à des ventes antérieures à la date de l’habitation soumise à la formalité ; la valeur vénale réelle d’un bien est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par son propriétaire dans le cas d’une vente ordinaire réalisée dans des conditions normales de concurrence par un acquéreur quelconque, abstraction faite de toute valeur de convenance ;

l’évaluation s’effectue par comparaison avec des éléments de référence possédant des caractéristiques similaires au bien litigieux, sans pour autant qu’elle soient strictement identiques dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement à ceux qui constituent l’objet du litige ; à défaut de termes de comparaison intrinsèquement identiques sur le marché pour la période considérée, l’évaluation peut être réalisée par la méthode de la décote ou abattement à partir d’une évaluation par référence à des biens libres ;

L’alinéa 2 de l’article L 17 du livre des procédures fiscales dispose que l’administration est tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations par rapport à la valeur vénale réelle du bien concerné.

La proposition de rectification doit comporter toutes les précisions utiles sur les raisons ayant permis à l’administration de considérer que les cessions citées à titre de comparaison concernent des biens intrinsèquement similaires à la propriété en cause, et sur les critères retenus pour parvenir à l’évaluation retenue par celle-ci afin de permettre au contribuable de se forger une opinion, de rechercher les références citées et de pouvoir en discuter ;

La proposition de rectification litigieuse mentionne que la villa Hatton a été construite en 1925 sur un terrain d’une superficie de 7386 m², en pierre, sur trois niveaux, disposant d’une surface utile de 750 m², comportant 14 pièces principales, ainsi qu’un garage de 68 m² et une cave de 113 m², avec une terrasse de 184 m² et une piscine de 40 m². Elle précise que le bien est libre d’occupation.

En l’espèce, il apparaît que le bien litigieux a été classé dans la catégorie cadastrale 3 au vu de son caractère architectural de belle apparence, de la très bonne qualité de sa construction, du caractère spacieux de diverses pièces et d’un très bon niveau de confort.

La société appelante ne peut valablement contester la détermination de la catégorie cadastrale qui résulte des travaux d’une commission indépendante et non de l’appréciation de la seule administration fiscale.

Quatre des cinq éléments de comparaison retenus par l’administration sont classés dans la même catégorie cadastrale, le dernier étant classé dans une catégorie inférieure. Aucun des immeubles n’a été construit en pierre comme la villa évaluée. Deux d’entre eux ont été construits en 1929.

Ils sont situés dans la même zone géographique et disposent de superficies importantes avec un grand nombre de pièces.

L’administration a volontairement écarté, dans un souci de pondération et d’équilibre, deux transactions pour lesquelles le prix se situait dans la fourchette haute du marché.

Les modalités de paiement des ventes d’immeubles n’ont pas lieu d’être prises en compte dans le cadre des évaluations.

Aucune conclusion ne peut être tirée de la différence de valeur mentionnée dans de proposition de rectification distincte en ce qui concerne la villa l’Escale, sauf à constater que les superficies retenues sont sensiblement différentes, la cour ne disposant pas d’éléments suffisants sur ce point. Ce moyen ne saurait remettre en cause la qualité de l’évaluation réalisée par l’administration des impôts.

L’administration des impôts expose à juste titre qu’elle n’a pas la possibilité de vérifier l’état intérieur des bâtiments des biens de coparaison, ayant fait l’objet de ventes privées, pour ne pas y avoir eu accès.

Il apparaît que le terme de comparaison numéro 3 proposé par le fisc concerne une vente du 15 juillet 2008 au prix de 20 039 € le mètre carré, qui ne dispose pas non plus de garage et que les autres biens disposant d’un garage n’ont pas vu leur valeur augmentée de ce chef.

L’absence de garage est largement compensée par la situation exceptionnelle, la taille du terrain permettant d’en construire un.

La grande superficie utile du bâti permet de maintenir l’élément de comparaison comportant deux bâtiments d’habitation de moindre taille.

Les éléments de comparaison fournis par l’administration apparaissent donc bien intrinsèquement similaires, avec l’immeuble objet de l’évaluation réalisée par ses services, laquelle doit être, en conséquence retenue.

Il convient d’observer que le rapport établi par Monsieur X, expert foncier le 14 août 2010 détermine une surface habitable utile pondérée en fonction de l’utilité de chaque zone de l’immeuble, selon des critères qui lui sont propres et dictincts de la méthode de calcul officielle.

Il en est de même pour le calcul de superficie intériueure réalisé par le cabinet mandaté par EFG Bank Monaco.

Elle n’est pas incompatible avec le calcul d’une surface utile selon les critères de l’administration, étant précisé que l’acte authentique de vente mentionne une superficie d’environ 750 m² pour la villa qui a été déclarée ainsi au centre des impôts fonciers.

L’expertise susvisée décrit […], entièrement et luxueusement rénovée située dans le quartier de super Cannes, particulièrement apprécié compte tenu de sa vue exceptionnelle à 180 ° sur la baie.

Le rapport d’expertise établi le 11 mai 2009 produit par le contribuable prévoyait une valeur entre 12 millions d’euros et 16 millions d’euros avec les travaux d’amélioration actuels. Il ne signale pas d’état d’abandon mais le fait que la piscine devait être démolie et reconstruite, sans en indiquer le motif.

Sur l’état d’entretien,l’extrait de rapport d’expertise, non daté, dont l’auteur n’est pas identifié ne peut être considéré comme probant.

L’acte d’acquisition par la SCI Villa Hatton en date du 30 juin 2009 mentionne que les biens ont fait l’objet d’importants travaux de rénovation intérieure et que ceux-ci sont l’état d’inachèvement, sans donner plus de précisions.

Le rapport d’expertise amiable établi le 14 août 2010 ne fournit pas d’éléments permettant de déterminer la date à laquelle ont été réalisés les travaux de rénovation intérieure, soit avant ou après l’acquisition, aucune facture n’étant produite en ce qui les concerne.

Les factures versées aux débats justifient des dépenses de 116'227,28 euros, pour la piscine, 90'471,53 euros, pour la maçonnerie, et 403'665,58 euros, pour le jardin, d’un montant global, ainsi très inférieur à la différence de prix d’achat et de revente de l’immeuble par la SCI Villa Hatton.

Il apparaît que la déclaration de plus-value souscrite lors de la vente de la propriété le 7 février 2012 ne comporte aucune mention relative à des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement

ou amélioration, révélant ainsi que la valeur du bien n’a pas été sensiblement modifiée entre 2009 et 2012.

Les transactions proposées à titre de comparaison par la SCI Villa Hatton concernent des biens classés en catégorie cadastrale quatre, inférieure à l’immeuble objet du litige qui disposent de surfaces habitable moindre et d’une situation moins favorable quant à la vue sur la mer.

Il apparaît qu’elles se situent dans la tranche marginale extrême basse du marché et qu’elles ne peuvent être retenues pour l’ensemble de ces éléments.

Il en résulte que la SCI Villa Hatton ne démontre pas que l’évaluation réalisée par le service vérificateur a été exagérée et que sa contestation de la proposition de rectification ne peut donc prospérer.

La demande de décharge de l’imposition est, en conséquence rejetée.

Le jugement est confirmé.

Il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Villa Hatton à payer à la Direction Générale des Finances Publiques PACA, la somme de 3 000 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SCI Villa Hatton aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE PRESIDENT LE GREFFIER