TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Dominique PONTE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 22/02267 – N° Portalis 352J-W-B7F-CWTWH

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 30 janvier 2024

DEMANDERESSE

Madame [X] [W], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique PONTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1214

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. PARIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier, lors de l’audience et de Aline CAZEAUX, Greffier, lors de la mise à disposition

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 décembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2024 par Deborah FORST, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 30 janvier 2024

PCP JCP fond – N° RG 22/02267 – N° Portalis 352J-W-B7F-CWTWH

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2017, l’établissement Paris Habitat OPH a donné à bail à Madame [X] [W], Monsieur [V] [W] et Monsieur [U] [W], un appartement à usage d’habitation située [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 965,61 euros hors charges.

Monsieur [U] [W] et Monsieur [V] [W] ont donné congé respectivement les 30 juin 2018 et 30 octobre 2018, ce qui a été constaté par avenant du 11 décembre 2018.

Madame [X] [W] a donné congé par courrier daté du 4 mars 2021.

Madame [X] [W] s’est plainte à de nombreuses reprises de bruit occasionné par ses voisins, et a sollicité auprès de l’établissement Paris Habitat OPH son relogement ailleurs. Une médiation s’est tenue le 11 avril 2019 entre Madame [X] [W] et ses voisins.

Une seconde médiation a été proposée par courrier du 22 août 2019 à Madame [X] [W] devant l’association nationale des consommations, mais n’a pas eu lieu, Madame [X] [W] ayant fait part de son indisponibilité.

L’établissement Paris Habitat OPH a proposé deux logements à Madame [X] [W] les 27 février 2020 et 10 juin 2020, qu’elle a déclinés.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2021, Madame [X] [W] a fait assigner l’établissement Paris Habitat OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— condamner l’établissement Paris Habitat OPH à assurer son relogement sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner l’établissement Paris Habitat OPH à lui régler les loyers que celle-ci a versés depuis l’origine du bail jusqu’à la date congé, soit la somme de 40 900 euros, dès lors que l’inertie de l’établissement Paris Habitat OPH n’a pas permis à Madame [X] [W] de jouir de son logement paisiblement ;

— condamner l’établissement Paris Habitat OPH à régler à Madame [X] [W] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2022, et renvoyée au 21 septembre 2022, au 24 avril 2023, au 21 septembre 2023, et au 5 décembre 2023.

L’affaire a été retenue à l’audience du 5 décembre 2023.

À l’audience, Madame [X] [W], représentée par son avocate, a déposé des écritures aux termes desquelles elle demande :

— d’ordonner la nullité du bail aux torts du bailleur ;

— de condamner l’établissement Paris Habitat OPH à assurer le relogement de Madame [X] [W] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— de condamner l’établissement Paris Habitat OPH à régler à Madame [X] [W] les loyers que celle-ci a versés depuis l’origine de son bail jusqu’à la date son congé, soit la somme de 40900 euros, dès lors que l’inertie de l’établissement Paris Habitat OPH n’a pas permis à Madame [X] [W] de pouvoir jouir de son logement paisiblement ;

— de condamner l’établissement Paris Habitat OPH à régler à Madame [X] [W] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Au visa des articles 1240 et suivants du code civil, 1729 du code civil et 6 et 9 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [X] [W] soutient qu’elle a subi de graves troubles de voisinage avec les voisins de l’appartement du dessus, soit Monsieur et Madame [Z], dès son entrée dans les lieux, et que ceux-ci n’ont jamais cessé. Elle fait aussi état de troubles par les voisins occupants l’appartement mitoyen à son logement, et d’autres voisins également. Elle expose que les troubles se caractérisent par des coups donnés au niveau de son plafond, d’allées et venues incessantes dans l’appartement de ses voisins, de jour comme de nuit, des claquements de portes, de bruits de pas de personnes courant dans l’appartement, des chutes d’objets et des déplacement de meubles. Elle fait valoir qu’elle a multiplié les démarches pour mettre un terme à ces troubles, notamment en déposant des mains courantes, en rencontrant ses voisins, en se rapprochant de son bailleur, en faisant intervenir la police, et en se rapprochant de nombreux organismes. Elle ajoute que ses fils et elle-même ont quitté les lieux en raison de ces troubles. Elle soutient que la réalité des troubles est notamment établie par un rapport d’enquêteur privé, qui relate leur caractère répétitif, de jour comme de nuit, ainsi que par les attestations qu’elle produit. Elle expose que ces troubles sonores ont eu des répercutions sur sa santé, tel que cela résulte des certificats médicaux qu’elle présente. Elle ajoute avoir refusé les offres de relogement au motif qu’ils étaient inadaptés notamment à son handicap. Elle estime que son bailleur est resté inerte face à ses demandes, la plaçant dans une situation de danger. Elle en conclut que le bailleur a manqué à ses obligations de manière grave et répétée, et que le bien donné à bail s’est trouvé impropre à l’usage convenu, de sorte qu’elle estime que le bail doit être annulé aux torts exclusifs du bailleur, ce qui doit entraîner la restitution des loyers versés depuis l’origine. Dans le corps de ses conclusions, et sans que cela ne soit repris dans le dispositif de celles-ci, elle sollicite la somme de 5000 euros au titre de la dégradation de son état de santé.

L’établissement Paris Habitat OPH, représenté à l’audience par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles il demande :

— in limine litis de déclarer irrecevables car prescrites les demandes formulées par Madame [X] [W] portant sur la période antérieure au 17 décembre 2018 ;

— de débouter Madame [X] [W] de l’ensemble de ses demandes ;

— de condamner Madame [X] [W] à verser à l’établissement Paris Habitat OPH la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [X] [W] aux dépens.

À l’appui de la fin de non recevoir qu’il soulève, l’établissement Paris Habitat OPH expose au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que l’assignation a été délivrée le 17 décembre 2021, de sorte que la locataire ne peut solliciter une éventuelle réparation pour la période antérieure au 17 décembre 2018, celle-ci se heurtant à la prescription triennale.

Sur le fond, il soutient que le préjudice de jouissance n’est pas établi en l’espèce, faisant valoir que Madame [X] [W] n’apporte pas la preuve de la réalité des nuisances. Il expose qu’elle a dès son entrée dans les lieux en décembre 2017 fait état de coups de marteau, de pilon et d’allées et venues, désignant dans un premier temps la famille [Z], puis trois autres familles occupantes de logement situés à proximité du sien. Il souligne qu’aucune des mains courantes ou plaintes déposées n’a abouti à une enquête pénale, fait valoir qu’une grande partie des pièces versées par Madame [X] [W] sont relatives à ses propres affirmations, que les attestations produites ne sauraient avoir de valeur probante dès lors qu’elles sont rédigées par des membres de la famille et qu’elles sont peu précises, et que le rapport de détective privé n’a pas davantage de valeur probante dès lors qu’il n’est pas contradictoire. Il soutient qu’en tout état de cause les bruits ne dépassent jamais les 40 décibels, ce qui correspond un appartement calme. Il ajoute avoir par ailleurs accompli de nombreuses diligences pour mettre un terme aux troubles allégués. S’agissant de la demande de relogement, il expose qu’il n’est aucunement tenu de faire droit à une telle demande, étant précisé que deux propositions lui avaient été faites ; que Madame [X] [W] a en tout état de cause quitté les lieux, de sorte qu’il lui appartient de déposer une demande de logement social dont seule une commission d’attribution a compétence pour prononcer l’attribution d’un logement, et dont le contentieux relève du juge administratif.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 dite loi Alur, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Madame [X] [W] fonde ses demandes sur les troubles dont elle fait état depuis son entrée dans les lieux au mois de décembre 2017, jusqu’à son départ en 2021.

Elle a toutefois introduit son action par assignation du 17 décembre 2021. Ainsi, au regard du délai de prescription triennal applicable en l’espèce, ses demandes portant sur la période antérieure du 17 décembre 2018 doivent être déclarées irrecevables car prescrites.

Sur les demandes de nullité du bail, de restitution des loyers, de relogement et de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) du même article.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

A titre liminaire, aucune de ces dispositions ne permet de fonder une demande tendant à l’annulation du bail. En effet, le manquement à l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux est sanctionné par l’obligation de mettre un terme aux troubles et de réparer les préjudices en résultant, et non par la nullité du contrat.

Par ailleurs, aucune de ces dispositions ne fait peser sur le bailleur une obligation de relogement du preneur en l’absence de toute interdiction d’habiter, de toute évacuation ou de tout arrêté de péril tels que prévus aux articles L. 521-1 et L. 521-3- 1. I et II du code de la construction et de l’habitation précités. Par ailleurs, la demande d’attribution d’un nouveau logement social à Madame [X] [W] doit être soumise à la commission d’attribution des logements sociaux et échappe au juge judiciaire.

S’agissant des troubles dont Madame [X] [W] fait état, il doit être relevé que celle-ci a adressé un grand nombre de courriels à l’établissement Paris Habitat OPH dès le mois de janvier 2018, et qu’elle a constamment réitéré ses doléances auprès de son bailleur pendant toute la durée du bail. Ces courriels font état de coups de perceuse, de marteau, de bruits de pas « éléphantesques », de chutes d’objets, de claquements de portes, de déplacements de meubles, de bruits d’enfants chez ses voisins, se produisant de jour comme de nuit, et rendant l’endormissement impossible. Ces courriels, de même que les mains-courantes que Madame [X] [W] a déposées, ne font toutefois que reprendre ses propres déclarations, et ne permettent ainsi nullement d’établir la réalité des nuisances alléguées. Il en va de même pour les courriers adressés au bailleur par l’assistante sociale de l’assurance maladie du 10 avril 2018, par l’association de défense des consommateurs le 6 février 2019, le 17 avril 2019, et 3 juillet 2019 et par l’association CLCV le 6 juin 2019. En effet, aucun des émetteurs de ces courriers n’a personnellement constaté le trouble invoqué, ceux-ci ne faisant que reprendre les déclarations de Madame [X] [W].

Madame [X] [W] verse également plusieurs certificats médicaux faisant état de la dégradation de son état de santé en lien avec des nuisances sonores dans son appartement. Le certificat du 10 avril 2018 fait état d’une anxiété importante, d’une fatigue, d’une perte de l’appétit, d’un amaigrissement, d’une aggravation de l’hypertension artérielle, et préconise un changement d’habitation en urgence. Les certificats des 22 mai 2018, 18 septembre 2018, 9 octobre 2018, 19 décembre 2018, 22 mars 2019, reprennent ces éléments. Si ces certificats médiaux font état de nuisances dans l’appartement de Madame [X] [W], et d’une dégradation de l’état de santé de la requérante à la suite de ces nuisances, il convient de relever que les médecins ayant établi ces certificats ont constaté la dégradation de l’état de santé de Madame [X] [W], mais n’ont pas eux-mêmes constaté les nuisances.

Madame [X] [W] verse un rapport de détective privé du 15 mars 2021, soumis au contradictoire dans le cadre de la présente instance, et dont les conclusions ne permettent pas d’établir la réalité du trouble de jouissance. En effet, il résulte du rapport que le détective, a enregistré le niveau sonore de l’appartement de Madame [X] [W] le 21 janvier 2021 à partir de 15 heures 30 sur une durée totale de 19 heures et 31 minutes et alors que l’appartement était vide. Le détective indique que les voisins sont « loin d’être discrets ; ils sont bruyants, presque tapageurs », « qu’il doit y avoir plusieurs personnes occupant l’appartement situé au-dessus de celui de Madame [W] ; que c’est un véritable hall de gare. Il n’y a pas 15 minutes de silence ».

Il décrit des bruits de plusieurs nature :

— des coups secs donnés sur le sol (pour lesquels il formule l’hypothèse qu’il pourrait s’agir de voisins laissant tomber leurs chaussures, ou de pieds de chaise que l’on déplace, ou de caisses déposées au sol que l’on ferait glisser) ;

— de nombreuses fois, jusqu’à 30 ou 40 secondes, une multitude de petits coups successifs, (pour lesquels le détective précise que le bruit se produit comme si quelqu’un coupait des oignons sur une planche de cuisine en tapant trop fort sur le bois, étant précisé que ces coups pourraient s’apparenter aux tremblements que ferait une machine à coudre ou bien une machine à laver qui essore le linge) ;

— de courtes périodes de 15 à 20 secondes où l’on entend commune un frottement ou un glissement sur le sol (pour lesquels le détective indique qu’il pourrait s’agir de caisses en carton trop lourdes que l’on pousserait au sol sur plusieurs mètres) ;

— parfois une chute d’eau qui dure 5 à 10 secondes (et qui pourrait correspondre, selon l’hypothèse du détective à une chasse d’eau) ;

— des grincements de porte ;

— les bruits venant des parties communes dans le couloir extérieur à l’appartement de Madame [W], à savoir des pas de gens qui sortent de chez eux, des claquements de portes, des personnes descendant les escaliers plutôt que prenant les ascenseurs conduisant à des bruits de pas lourds dans les escaliers.

Le détective en conclut qu’ils sont insupportables dès lors qu’ils se répètent toutes les 10, 15 à 20 minutes à raison de 20 à 30 secondes chacun.

Pour autant, il relève également qu’aucun de ces bruits n’est supérieur à 40 décibels, ce qui correspond à un niveau de bruit entre le « silence à la campagne » et un bruit de lave-vaisselle, et correspond ainsi à un appartement calme. Il précise d’ailleurs que 40 décibels correspondent au tic-tact d’une horloge située à 3 mètres de l’enregistreur, ce qui confirme que les bruits relevés ne relèvent pas de nuisances sonores, mais de bruits de la vie courante, ce qui correspond ainsi aux hypothèses qu’il formule (voisins faisant la cuisine, tirant la chasse d’eau, marchant dans les escaliers, fermant la porte d’entrée). Ainsi, le caractère insupportable des bruits décrits par le détective relève de sa propre interprétation, et ne correspond pas à la réalité du niveau sonore constaté dans l’appartement, qui doit être caractérisé de normal.

Enfin, le détective a remarqué qu’un bruit se faisant entendre toutes les 4 minutes 30 secondes, par un « TOC » sec et clair de 66 décibels, ce qui correspond à un niveau sonore plus important. Néanmoins, le lien avec le voisinage n’est pas établi concernant ce bruit, le détective faisant l’hypothèse qu’il pourrait venir du propre interphone de Madame [X] [W].

Il ne résulte ainsi nullement du rapport du détective que Madame [X] [W] a subi des nuisances sonores dans son appartement.

Si Madame [X] [W] verse enfin plusieurs attestations de personnes étant venues chez elles, notamment de sa famille, pour faire état de telles nuisances, celles-ci sont toutefois contredites par les éléments du rapport de détective privé qui a pour sa part réalisé des mesures plus précises.

Il résulte ainsi de ces éléments que les nuisances sonores dont se plaint Madame [X] [W] ne sont pas établies dès lors qu’il s’agit de bruits de la vie courante d’une faible intensité.

En conséquence, Madame [X] [W] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [W], succombant, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Madame [X] [W] à verser à l’établissement Paris Habitat OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La propre demande de Madame [X] [W] sera en conséquence nécessairement rejetée.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office, ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature de l’affaire n’est pas incompatible avec le maintien de l’exécution provisoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevables car prescrites les demandes portant sur la période antérieure au 17 décembre 2018 ;

Déboute Madame [X] [W] de sa demande tendant à prononcer la nullité du bail ;

Déboute Madame [X] [W] de sa demande de relogement sous astreinte ;

Déboute Madame [X] [W] de sa demande de restitution de la somme de 40900euros ;

Déboute Madame [X] [W] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de Madame [X] [W] tendant à condamner l’établissement Paris Habitat OPH à lui verser 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [X] [W] à verser à l’établissement Paris Habitat OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne Madame [X] [W] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

La greffière La juge