MARS/CD

Numéro 21/01150

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 16/03/2021

Dossier : N° RG 19/01372 -

N° Portalis DBVV-V-B7D-

HHNE

Nature affaire :

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Affaire :

X-J B, D C

C/

F G

épouse Y,

H Y

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 16 Mars 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Janvier 2021, devant :

Madame O, Président

Madame ROSA-SCHALL, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Madame ASSELAIN, Conseiller

assistées de Madame HAUGUEL, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur X-J B

[…]

[…]

Monsieur D C

[…]

[…]

Représentés par Maître ROUVIERE, avocat au barreau de PAU

INTIMÉS :

Madame F G épouse Y

[…]

64160 SERRES-MORLAAS

Monsieur H Y

[…]

64160 SERRES-MORLAAS

Représentés par Maître DE TASSIGNY de la SCP CABINET DE TASSIGNY ET ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 01 MARS 2019

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

RG numéro : 17/02043

Le 28 mai 2014, par acte authentique reçu par Maître Conte, notaire à Pontacq, Monsieur H Y et Madame F G son épouse ont acquis par l’intermédiaire de la société Cofim

prestige, une maison d’habitation appartenant à Monsieur X-J B et Monsieur D C, au prix de 570 000 €.

Se plaignant de désordres dans la maison consistant notamment en des infiltrations et de l’humidité, Monsieur et Madame Y ont fait procéder à la réalisation d’un constat d’huissier.

Par acte d’huissier de justice du 8 octobre 2014, Monsieur H Y et Madame F G son épouse ont assigné Monsieur X-J B et Monsieur D C devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Pau aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 19 novembre 2014, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. A.

Par ordonnance du 29 novembre 2015, la mission de l’expert a été étendue puis, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la SARL Cofim prestige, par ordonnance du 14 octobre 2015 et à la SARL Maison du Diag, par ordonnance du 9 décembre 2015.

L’expert a déposé son rapport le 15 mai 2017.

Par acte d’huissier du 9 octobre 2017, Monsieur et Madame Y ont fait assigner Monsieur B et Monsieur C devant le tribunal de grande instance de Pau sur le fondement des articles 1641 et 1644 du code civil à l’effet d’obtenir leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 176.107 € TTC au titre de la réparation des vices cachés affectant l’immeuble vendu outre diverses sommes, en réparation de l’ensemble de leurs préjudices.

Par acte d’huissier du 28 mars 2018, Monsieur X-J B et Monsieur D C ont fait assigner en intervention forcée à la SARL Maison du Diag aux fins de la voir condamner à les garantir et relever indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au bénéfice de Monsieur et Madame Y.

Les 2 procédures ont été jointes.

Par jugement du 1^er mars 2019, le tribunal a :

' déclaré recevable l’action des époux Y sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil ;

' dit que Monsieur B et Monsieur C ont la qualité de professionnels de l’immobilier ;

' dit sans effet la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue à l’acte de vente du 28 mai 2014 ;

' Condamné solidairement Messieurs B et C à payer à Monsieur et Madame Y la somme de total somme de 129 727,61 € TTC décomposée comme suit :

—  107 623,49 € HT soit 118 385,83 € TTC (TVA 10 %) au titre de leur action estimatoire au visa de l’article 1641 du code civil (travaux de reprise des vices cachés),

—  5 400 € TTC au titre des préjudices de jouissance et du préjudice moral,

—  5 941,78 € TTC au titre de leur préjudice financier (frais de garde meuble et surconsommation énergétique) ;

' Constaté que Monsieur et Madame Y ne forment aucune demande au titre des vices numérotés

3, 4, 5, 10 et 18 dans le rapport d’expertise ;

' débouté Monsieur et Madame Y de leurs demandes au titre des vices numérotés 2, 8, 11, 12, 13, 17, 19, 24 dans le rapport d’expertise ;

' débouté Monsieur B et Monsieur C de leur demande de garantie formée à l’encontre de la Maison du Diag ;

' Condamné Messieurs B et C à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Débouté la SARL Maison du Diag de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Condamné in solidum Messieurs B et C aux entiers dépens en ce y compris les frais d’expertise ;

' Ordonné l’exécution provisoire des condamnations prononcées à l’encontre Messieurs B et C dans la limite de 20 000 €.

Par déclaration effectuée le 23 avril 2019, Monsieur X-J B et Monsieur D C ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

' Déclaré recevable l’action des époux Y sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil ;

' Dit que Messieurs B et C ont la qualité de professionnels de l’immobilier ;

' Dit que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue à l’acte de vente est sans effet ;

' condamné solidairement Messieurs B et C à payer aux époux Y la somme totale de 129 727,61 € décomposée comme suit :

< 107 623, 49 € HT au titre de l’action estimatoire,

< 5 400 € TTC au titre des préjudices de jouissance et moral,

< 5 941,78 € TTC au titre de leur préjudice financier ;

' Condamné Messieurs B et C à payer aux époux Y la somme 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Condamné in solidum Messieurs B et C aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise.

Par conclusions du 17 septembre 2019, Monsieur X-J B et Monsieur D C demandent de réformer le jugement dont appel et statuant à nouveau :

À titre principal de juger que la clause de non garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente est valable, de débouter les époux Y de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner à leur payer à chacun d’eux, la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire, si la cour écartait le jeu de la clause de non garantie stipulée dans l’acte de vente, de :

— juger que sur les 25 doléances retenues par l’expert judiciaire, seule la doléance n° 22 peut revêtir les caractéristiques d’un vice caché.

— juger que le coût de réparation de ce désordre est de 6 294,38 €.

En conséquence, de les condamner chacun à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 3 147,19 €.

Et à titre subsidiaire (dans le subsidiaire), si par extraordinaire la cour estimait que la clause de non garantie stipulée dans l’acte de vente ne peut jouer à leur profit, de les condamner à payer aux époux Y la somme de 6 294,38 €.

— de débouter les époux Y de l’ensemble de leurs demandes complémentaires et de les condamner aux dépens.

Dans tous les cas, il demande de juger que les frais d’expertise judiciaire resteront à la charge de Monsieur et Madame Y.

Par conclusions du 3 octobre 2019, Monsieur H Y et Madame F G son épouse demandent de confirmer le jugement sauf en ce qu’il n’a condamné les consorts B et C qu’au paiement de la somme de 118 385,83 € TTC au titre de la réparation des vices cachés affectant l’immeuble vendu.

Formant appel incident, ils demandent de condamner conjointement et solidairement Messieurs B et C à leur payer la somme de 176 107 € TTC au titre de la réparation des vices cachés affectant l’immeuble vendu ainsi que les sommes :

—  1.192 € au titre de frais de déménagement partiel de mobilier,

—  6 000 € au titre de la surconsommation des dépenses énergétiques, somme à parfaire en fonction de la durée de la procédure,

—  13 500 € au titre de la perte de jouissance,

—  1 400 € au titre de la perte financière,

—  18 000 € au titre du préjudice moral,

—  17 000 € au titre des frais irrépétibles et de les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens d’appel, lesquels comprendront le droit de timbre fiscal et les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, rendue nécessaire pour garantir le recouvrement de la créance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2020, pour une fixation de l’affaire au 16 juin 2020. A cette date, l’affaire n’ayant pas pu être retenue en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonannance 2020-304 du 25 mars 2020, par dépôt des dossiers, a été renvoyée à l’audience du 19 janvier 2021.

Sur ce :

La SARL Maison du Diag n’a pas été intimée.

Sur l’application de la clause de non garantie des vices cachés

Messieurs B et C font valoir qu’ils peuvent se prévaloir, en application des dispositions

de l’article 1643 du Code civil, de la clause de l’acte de vente aux termes de laquelle « l’acquéreur prendra l’immeuble, sous réserve des déclarations faites des garanties consenties dans l’acte par le vendeur, dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s’ils existent, pourraient être affectés. Il est subrogé dans tous les droits et actions du vendeur relativement à l’immeuble.

Le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s’il a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il s’est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles ou encore s’il est prouvé qu’il n’a pas révélé des vices cachés connus de lui. »

Le premier juge n’a retenu la qualité de professionnel de l’immobilier que concernant Monsieur B, agent immobilier.

Toutefois, dès lors que le bien immobilier a été acquis avec Monsieur C dans le cadre de la gestion de leur patrimoine personnel, pour leur occupation à titre privé, il n’y a pas lieu de considérer, comme l’a retenu le tribunal, qu’à l’occasion de la vente de ce bien à Monsieur et Madame Y, Monsieur B a agi en tant que vendeur professionnel.

Par contre, c’est par de justes motifs que le premier juge a retenu que Messieurs B et C s’étaient comportés comme des professionnels de la construction dès lors qu’il a relevé :

< La nature et l’ampleur des travaux qu’ils ont réalisés consistant en :

— la transformation du garage accolé à la maison en zone nuit du rez-de-chaussée composé d’une buanderie, d’une salle d’eau, d’une chambre et d’un dressing aménagé dans la remise,

— au réaménagement de la voirie privative jusqu’à l’entrée du logement,

— au remplacement de toutes les menuiseries extérieures avec installation de volets roulants encoffrés,

— à l’installation de la véranda commandée à la société AKENA VERANDA,

— au réaménagement de la salle de bains et de la salle d’eau de l’étage,

— à l’installation d’un nouveau mobilier de cuisine avec plaque de cuisson alimentée au gaz propane,

— à la réfection de l’ensemble des embellissements de carrelage (au sol du RDC), de parquet flottant (au sol du petit salon), de faïence murale et de peinture.

Il s’ensuit en outre, qu’il n’était pas exact comme ils l’ont déclaré dans l’acte, s’agissant de l’état du bien vendu, qu’il n’y avait eu aucune modification dans l’apparence de l’immeuble.

< La valorisation de l’immeuble par la réalisation de ces travaux, l’immeuble ayant été acquis pour la somme de 280 000 € en décembre 2010, pour être revendu à la somme de 570 000 € au mois de mai 2014, la cour relevant également que Messieurs B et C n’ont pas justifié, lors des opérations de l’expertise, des factures des travaux à l’exception de celles concernant le remplacement des menuiseries extérieures.

En conséquence, et pour ce motif, ils ne pouvaient pas se prévaloir de la cause exonératoire des vices cachés.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit sans effet la clause d’exclusion de garantie des vices

cachés contenue à l’acte de vente du 28 mai 2014 mais au seul motif retenu par la Cour que Messieurs B et C se sont comportés comme des professionnels de l’immobilier.

Sur les vices cachés

Il sera rappelé en liminaire que :

— La mise en 'uvre de la garantie des vices cachés par application des dispositions de l’article 1641 du Code civil implique que le défaut invoqué rende le bien acquis impropre à l’usage auquel on le destine, ou en diminue tellement cet usage que l’acquéreur n’aurait pas procédé à son achat ou l’aurait fait à moindre prix, avec cette précision que :

< lorsque le défaut rend l’immeuble impropre à sa destination, il n’y a pas lieu de rechercher si ce vice a été déterminant dans le consentement de l’acquéreur ;

< le caractère déterminant du vice n’est requis que si le vice invoqué réduit l’usage du bien acquis.

— En application des dispositions de l’article 1642 du Code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

— Même visible, un vice peut être invoqué, si l’acquéreur ne pouvait en mesurer l’ampleur et les conséquences.

— Le vice est réputé caché à l’égard de l’acquéreur non professionnel s’il a pu légitimement en ignorer l’existence au jour de la vente, et à condition qu’il ait au moins porté à l’examen du bien vendu l’attention qu’aurait montré une personne normalement soucieuse de ses intérêts, sans avoir pour autant à procéder à des investigations particulières.

# # #

Il résulte du rapport d’expertise de Monsieur A que sur les 25 doléances alléguées par Monsieur et Madame Y,

—  4 sont sans conséquence (joints de carrelage sombres par endroit (3), planéité imparfaite du carrelage (4) odeur de gaz occasionnel dans le volume habitable (18) ;

— l’infiltration dans un angle de la véranda a été réparée en cours d’expertise par le constructeur Akena véranda (5) ;

—  3 relèvent du vieillissement commun non lié aux travaux neufs récents : les éclats de plâtre en butée haute de l’escalier intérieur (8), le pourrissement localisé d’une rive de toiture (13) et la fissuration façade sud-ouest (19) ;

— les 17 autres sont à la fois dommageables et consécutifs aux travaux récents réalisés entre 2011 et 2014 par les vendeurs.

Sur les désordres et leur qualification en vices cachés

N° 1 : humidité en plinthe contre la porte d’entrée et n° 25 : stagnation d’eau de pluie devant la porte d’entrée

L’humidité en plinthe contre la porte d’entrée a été constatée par huissier le 1^er septembre 2014.

Monsieur A indique ne pas avoir constaté d’humidité en plinthe contre la porte d’entrée car les

travaux de reprise réalisés par Monsieur et Madame Y avant les opérations d’expertise ont remédié au fait que le seuil de la porte d’entrée avait été mal étanché lors de la mise en place du nouveau carrelage.

Il a ainsi été remédié au désordre concernant le seuil de la porte qui constituait un vice caché puisqu’il entraînait une entrée d’eau dans la maison et n’était pas visible avant la vente (n’étant pas allégué que Monsieur et Madame Y ont visité le bien par temps de pluie) mais aux frais de Monsieur et Madame Y.

Ils doivent donc être indemnisés de la somme de 3 703,48 € correspondant aux travaux de reprise communs au désordre n° 6, humidité plinthe grand salon.

L’expert relève pour le désordre n° 25 que la zone basse de la nouvelle voirie est le réceptacle de ruissellement de l’eau de pluie mal drainée.

La stagnation d’eau de pluie à l’extérieur, devant la porte d’entrée a été irrégulièrement constatée par l’expert et n’est visible selon Monsieur et Madame Y, que lors de forts orages.

Aucune conséquence sur l’intérieur n’est démontée depuis la réparation du seuil de la porte d’entrée.

Dès lors Monsieur et Madame Y seront déboutés de leur demande concernant ce désordre n° 25.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a alloué à Monsieur et Madame Y la somme de 16 198,25 € HT et Monsieur B et Monsieur C seront condamnés à leur payer la somme de 3 703,48 € HT.

N° 2, 11 et 12 : carreaux mal collés

Monsieur et Madame Y demandent d’infirmer le jugement et de retenir ce désordre comme étant un vice un caché.

Messieurs B et C sollicitent la confirmation du jugement.

L’expert a noté que ce défaut préexistait à la vente. Il a constaté une perte d’adhérence sur deux carreaux du rez-de-chaussée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame Y de ce chef de demande dès lors qu’ils ont visité l’immeuble à plusieurs reprises avant la vente, qu’il s’agit d’un immeuble ancien et que le défaut était visible avant la vente.

N° 6 : humidité en plinthe grand salon

L’expert indique que l’humidité provenait de l’enterrement insuffisamment soigneux de la maçonnerie en soubassement lors des travaux de modification de la voirie piétonnière d’accès à l’habitation, travaux réalisés par Messieurs B et C.

Ce problème avait été constaté par l’huissier de justice intervenu le 1^er septembre 2014.

Il n’a pas pu l’être par l’expert, les travaux de reprise ayant été réalisés par les époux Y antérieurement à son intervention.

Monsieur A a uniquement relevé que l’altération des papiers peints reste à réparer sur les supports redevenus secs.

C’est par de justes motifs que le premier juge a relevé que la preuve de la matérialité de ce vice était rapportée, qu’il préexistait avant la vente, qu’il était imputable aux travaux réalisés par les vendeurs et qu’il était de nature à compromettre la destination du salon.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la somme de 3 703,48 € HT correspondant à la facture des travaux de reprise engagés par les époux Y (facture commune au désordre n° 1).

N° 7 : humidité dans la nouvelle zone nuit du rez-de-chaussée

Ce désordre affecte la zone nuit du rez-de-chaussée, créée par la transformation du garage accolé à la maison.

L’expert a constaté que le volume habitable gagné sur l’ancien garage est humide au point de le rendre malsain.

Il explique la saturation d’humidité sous la résine du revêtement de sol par le fait que les fondations originelles de 1980 n’ont pas été protégées contre les remontées capillaires lors des travaux de transformation.

Il conclut à l’impropriété à destination de cette nouvelle zone nuit.

Ce désordre est antérieur à la vente et est la conséquence des travaux réalisés par Messieurs B et C.

L’expert a chiffré à la somme de 57 433,58 € HT, honoraires de suivi compris, le montant de reprise complète de toute la zone nuit, considérant que la mauvaise conception nécessitait une reprise complète à partir du dallage de fondation préexistant.

Messieurs B et C font valoir, que la demande de Monsieur et Madame Y équivaut à refaire à neuf la totalité de cette pièce.

Ils demandent qu’un coefficient de vétusté de 50 % du montant des travaux soit retenu.

Le vice caché résultant de la présence d’humidité sous la résine du revêtement de sol, le jugement sera infirmé en ce qu’il a retenu la somme de 57 433,58 € correspondant à la réfection globale de la pièce.

Monsieur X-J B et Monsieur D C seront condamnés à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 18 764,68 € HT correspondant aux travaux de démolition du second oeuvre et de reconstruction du dallage, pour 12 566,15 €, aux travaux pour refaire le sol en résine pour 5 304,98 € et aux honoraires de suivi (17 871,13 € x 1,05 = 18 764,68 €).

N° 8 : L’expert indique que ce défaut est ordre purement esthétique. Cet éclat de plâtre en plafond ne fait pas l’objet de demande.

N° 9 : fendillement horizontal humide dans la trémie de l’escalier

L’expert explique que ce fendillement n’a aucun caractère de gravité et relève d’un défaut d’étanchéité du coin douche de l’étage réaménagé par les vendeurs.

Il s’agit d’un défaut visible, objet des photographies 56 et 57 du constat huissier du 1^er septembre 2014.

Monsieur et Madame Y qui ont visité l’immeuble à plusieurs reprises, ne démontrent pas comme

ils soutiennent, que ce fendillement soit survenu après la vente.

Le jugement sera infirmé de ce chef. Monsieur et Madame Y seront déboutés de cette demande.

N° 13 : pourrissement de bois avant-toit

L’expert indique que le pourrissement résulte de la vétusté de l’avant-toit qui a une trentaine d’année, qu’il s’agit d’un manque d’entretien et ne souligne pas d’urgence à y remédier.

C’est par de justes motifs, que le premier juge a retenu qu’aucun élément ne permet de dire que ce pourrissement n’était pas apparent et qu’il ne pouvait pas être appréhendé par des acquéreurs profanes.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame Y de ce chef de demande.

N° 14, 15 et 16 : branchement incorrect d’évacuation d’eaux usées

Messieurs B et C font valoir que l’expert a relevé un défaut de conformité et non un vice caché et demandent donc de constater l’irrecevabilité de la demande de Monsieur et Madame Y.

Monsieur et Madame Y, font valoir qu’ils ont été induits en erreur sur la bonne conformité du système d’évacuation des eaux usées.

Monsieur A relève qu’une partie des évacuations des eaux usées créées lors des travaux récents ne rejoint pas l’égout public et aboutit dans des épandages sans trop plein.

Il explique que les règlements sanitaires départementaux interdisent les rejets d’eaux pluviales et d’eaux usées mélangées et que les réseaux enterrés doivent être mis en conformité, l’existence d’un égout EU/EV depuis 2005 rendant obligatoire les nouveaux rejets d’eau sale créés.

Aucune conséquence du branchement incorrect sur l’usage de l’immeuble n’a jamais été signalé par Monsieur et Madame Y et n’a été relevé par l’expert.

Il résulte de ces constatations, qu’il s’agit, non d’un vice caché, mais d’un défaut de conformité de raccordement de l’immeuble au réseau public d’assainissement.

Monsieur et Madame Y n’ont fait aucune demande subsidiaire en ce sens.

En conséquence, le jugement sera infirmé, la qualification de vices cachés ne pouvant pas être retenue. Monsieur et Madame Y seront déboutés de leur demande.

N° 17 : raccordement au gaz non conforme

L’expert indique que le tuyau extérieur n’avait pas de protection mécanique convenable et le branchement n’était pas placé sous fourreau ventilé.

L’alimentation a été refaite pendant les opérations d’expertise aux frais de Messieurs B et C.

Monsieur et Madame Y ne contestent pas le jugement qui a rejeté cette demande.

N° 18 : Pas de demande des parties.

N° 19 : fissuration de la façade Sud

Monsieur et Madame Y forment appel incident de ce chef.

Ils font valoir, que la fissure extérieure n’était pas visible car les enduits avaient été refaits et que si elle avait été visible, cela aurait été de nature à les alerter sur un risque au niveau des fondations.

L’expert relève que la fissuration de la façade Sud est apparue progressivement après l’occupation des lieux après les époux Y.

Il estime qu’elle résulte d’un petit mouvement de fondation dû à un vice du sol et ne peut pas être reliée aux travaux réalisés par Messieurs B et C.

Il ne signale aucune conséquence sur les fondations de l’ouvrage.

Le premier juge a exactement retenu, pour débouter Monsieur et Madame Y de leur demande, qu’aucun élément ne permet de retenir que la fissuration de la façade Sud rendrait l’immeuble impropre à l’usage auquel il était destiné ou en diminue l’usage.

N° 20 et 21 : l’absence d’isolation des nouveaux coffres de volets roulants et la mauvaise étanchéité à l’air des menuiseries

Les époux Y forment appel incident en demandant de retenir l’ensemble des travaux préconisés par l’expert. Ils indiquent que ces menuiseries extérieures avaient été refaites et qu’ils ne pouvaient pas connaître l’état de l’isolation et de l’étanchéité à l’air des coffres des volets.

Messieurs B et C font valoir qu’il s’agit d’une non-conformité au regard du DTU, cause d’un inconfort selon expert et que les acquéreurs pouvaient s’en rendre compte par un examen attentif avant la vente. Ils ajoutent que les époux Y ne peuvent pas exiger une remise à neuf d’autant qu’elle inclut des travaux sans lien avec l’absence d’isolation et d’étanchéité, ce qui constituerait une véritable plus-value pour les acquéreurs, s’agissant notamment de la demande de pose d’une VMC.

L’expert rappelle que le remplacement des menuiseries extérieures s’est accompagné de la pose de 5 volets roulants dont le coffre a été rapporté sur les doublages existants, côté intérieur.

Il indique que cela constitue un défaut de conformité avec le DTU menuiserie qui prévoit que les coffres des volets roulants ne doivent pas communiquer avec les volets contigus, en particulier les vides de doublage.

Il ajoute que les coffres et les menuiseries ont été montés sans herméticité latérale et sans isolation intérieure ce qui participe à la mauvaise performance énergétique de la maison.

Concernant l’étanchéité à l’air des menuiseries extérieures, l’expert a indiqué que ce défaut est ressenti par vents forts.

La non-conformité au DTU, cause d’un inconfort ne rend pas l’immeuble impropre à sa destination, pas plus que l’absence d’étanchéité à l’air par vents forts que l’expert n’indique d’ailleurs pas avoir lui-même constatée et qui n’a pas non plus été constatée par huissier.

Monsieur et Madame Y ne démontrent pas que ce problème réduise l’usage de leur maison et que la parfaite étanchéité de celle-ci était un élément déterminant de leur consentement lors de leur acquisition.

En conséquence, le jugement sera infirmé et Monsieur et Madame Y seront déboutés de cette

demande.

N° 22 : infiltration en pied de porte-fenêtre

L’expert observe que la baie vitrée neuve a été posée sur le seuil carrelé pré-existant sans assise étanche, en contradiction avec les recommandations du DTU.

Cela entraîne une humidité déformante dans l’épaisseur du parquet du petit salon.

Ce vice caché n’est pas contesté par Messieurs B et C, ni le coût des travaux de reprise.

La clause de non garantie stipulée dans l’acte de vente ne pouvant pas jouer, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la somme de 6 294,38 € hors taxes au titre des travaux de réparation.

N° 23 : mauvaise isolation thermique de la toiture au-dessus de la nouvelle zone nuit

L’expert indique que les travaux de modification de la toiture au-dessus du garage devenu zone nuit n’ont pas respecté l’exigence d’un maintien, sous les linteaux, d’un espace de ventilation minimum de 2 cm, ni corrigé l’insuffisance originelle de pente incompatible avec la nouvelle destination de cette partie de l’immeuble.

S’il indique que cela réduit la résistance thermique utile, il n’explique pas en quoi cela rendrait l’immeuble impropre à sa destination.

Monsieur et Madame Y ne démontrent pas que la parfaite isolation thermique de la maison était l’élément déterminant de leur consentement, sans lequel ils n’auraient pas acquis ou auraient acquis à moindre prix.

En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef.

N° 24 : diagnostic de performance énergétique incorrect

L’expert note que la performance énergétique classée C par Maisons du Diag aurait dû être classée D.

Le premier juge a exactement relevé :

— que Messieurs B et C ont rempli leur obligation de communication du diagnostic de performance énergétique et ne sauraient être tenus pour responsables de la classification retenue par le diagnostiqueur,

— que l’absence de ventilation mécanique et de programmation centrale des appareils électriques étaient nécessairement visibles, y compris par des acquéreurs profanes.

— concernant la présence d’un seul mur isolant alors que le diagnostiqueur en a relevé 4 et l’épaisseur moindre de l’isolation, que cela ne rend pas l’immeuble impropre à sa destination et qu’il n’est pas démontré que cela en diminue de manière importante l’usage auquel il est destiné.

En conséquence, le jugement qui repose sur des motifs exacts que la cour adopte, sera confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame Y de cette demande.

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Réformant le jugement, Monsieur X-J B et Monsieur D C seront

condamné solidairement à payer à Monsieur H Y et Madame F G son épouse la somme totale de 28 762,54 € HT soit 31 638,79 € TTC (TVA 10 %) au titre des travaux de reprise des vices cachés.

Sur les autres préjudices

Ils sont contestés par Messieurs B et C qui ne reconnaissent que le désordre 22 comme étant un vice caché.

1) Sur la perte de jouissance

La demande concerne la chambre parentale d’une superficie de 25 m², dont Monsieur et Madame Y font valoir qu’elle était totalement inutilisable.

Ils demandent de les indemniser à hauteur de 250 € par mois, d’actualiser leur préjudice et de le fixer à 13 500 €.

Le premier juge a exactement fixé ce préjudice à 50 € par mois compte tenu de la surface habitable de la maison (150 m²) et l’existence de 3 chambres à l’étage, ce d’autant que le constat d’huissier du 1^er septembre 2014 démontre que cette pièce était meublée et utilisée puisqu’il est noté que le lit est fait et que des vêtements sont dans le dressing.

Par ailleurs, rien dans le rapport d’expertise, ni aucun autre élément, ne démontre que cette pièce était totalement inutilisable et inutilisée.

En conséquence, ce préjudice sera actualisé comme suit sur la base exactement retenue par le tribunal de 50 € par mois, l’inconfort résultant de l’humidité de la pièce n’étant pas contestable en lecture de l’expertise.

12 mois x 5 ans x 50 € = 3 000 €.

2) Sur les frais de déménagement partiel du mobilier de la zone nuit

Aucune indication n’est donnée sur le mobilier concerné.

En lecture du constat d’huissier, il s’agit d’un lit, d’un dressing et des vêtements.

Aucune indication n’est donnée sur la durée des travaux.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué la somme de 1 191,78 € TTC au titre du coût de gardiennage du mobilier dont il a été justifié, ce vice caché ayant été démontré.

3) Sur la surconsommation des dépenses énergétiques

Monsieur et Madame Y sont déboutés de leurs demandes afférentes à l’absence d’isolation des coffres de volets roulants, à la mauvaise étanchéité à l’air des menuiseries et au diagnostic énergétique.

En conséquence le jugement sera infirmé en ce qu’il leur a alloué à ces titres la somme de 4 750 €.

4) Sur le préjudice moral

Monsieur et Madame Y demandent que leur soit allouée une somme de 18 000 € en indiquant que les désordres ont eu un impact sur leur vie quotidienne, ce qu’à retenu le premier juge.

Ils ne produisent cependant aucune pièce permettant d’établir la réalité des conséquences particulières occasionnées autres que celles retenues par le tribunal.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il leur a alloué la somme de 3 000 € réparant exactement leur préjudice moral résultant des conséquences des vices cachés retenus.

5) Sur la perte financière

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande afférente aux intérêts qu’auraient pu leur rapporter les sommes engagées en frais de procédure, les consorts B et C n’étant pas responsables de la longueur de celle-ci et aucun abus de droit n’étant relevé à leur encontre.

Sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Monsieur et Madame Y sollicitent la réformation du jugement et que leur soit allouée la somme de 17 000 €.

Monsieur B et Monsieur C demandent que les frais d’expertise soient mis à la charge de Monsieur et Madame Y.

La fixation des frais irrépétibles relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En conséquence, en l’absence de justification desdits frais, le jugement sera confirmé du chef de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire rendue nécessaire pour déterminer les vices cachés.

Monsieur X-J B et Monsieur D C succombant en leur appel seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés in solidum à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 4 000 € au titre des dépens exposés en cause d’appel.

Monsieur X-J B et Monsieur D C seront condamnés in solidum aux dépens de l’appel qui comprennent le timbre fiscal, dépense obligatoire en appel.

Les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire n’étant pas compris dans les dépens définis à l’article 695 du code de procédure civile Monsieur et Madame Y seront déboutés de cette demande.

Par ces motifs

La cour après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

' déclaré recevable l’action des époux Y sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil ;

' dit sans effet la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue à l’acte de vente du 28 mai 2014, au seul motif retenu par la cour que Messieurs B et C se sont comportés comme des professionnels de la construction ;

' débouté Monsieur et Madame Y de leurs demandes au titre des vices numérotés 2, 8, 11, 12, 13,

17, 19, 24 dans le rapport d’expertise ;

' constaté que Monsieur et Madame Y ne forment aucune demande au titre des vices numérotés 3, 4, 5, 10 et 18 dans le rapport d’expertise ;

' fixé à la somme de 3 703,48 € HT la réparation des vices cachés n° 6 ;

' fixé les frais de déménagement partiel du mobilier de la zone nuit à la somme de 1 191,78 € TTC et le préjudice moral à la somme de 3 000 € ;

' débouté Monsieur et Madame Y de leur demande au titre de la perte financière ;

' condamné Messieurs B et C à payer à Monsieur et Madame Y la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamné in solidum Messieurs B et C aux entiers dépens en ce y compris les frais d’expertise.

Réformant le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,

Fixe la réparation du vice caché n° 1 à la somme de 3 703,48 € HT (facture commune au vice caché n° 6) ;

Fixe la réparation du vice caché n° 7 à la somme de 18 764,68 € HT ;

Déboute Monsieur H Y et Madame F G son épouse de leurs demandes concernant les désordres non qualifiés de vices cachés n° 9, n° 20, n° 21, n° 23, n° 25 et n° 14, 15, 16 (constituant un défaut de conformité) ;

Fixe le préjudice de jouissance actualisé à la somme de 3 000 € ;

Déboute Monsieur H Y et Madame F G son épouse de leurs demandes de surconsommation énergétique.

En conséquence,

Condamne solidairement Monsieur X-J B et Monsieur D C à payer à Monsieur H Y et Madame F G son épouse les sommes de :

* 28 762,54 € HT soit 31 638,79 € TTC (TVA 10 %) au titre des travaux de reprise des vices cachés,

* 3 000 € au titre du préjudice de jouissance actualisé ;

Condamne à Monsieur X-J B et Monsieur D C à payer à Monsieur H Y et Madame F G son épouse la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute Monsieur X-J B et Monsieur D C de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur H Y et Madame F G son épouse de leur demande concernant les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire ;

Condamne Monsieur X-J B et Monsieur D aux dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me O, Président, et par M^me M, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

L M N O