COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 07 SEPTEMBRE 2021

D.D. A.S.

N° 2021/ 306

N° RG 20/06480 -

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGA5P

S.A.S. CONSTRUCTA PROMOTION

C/

SASU BOURBON MARITIME

SCP DOUHAIRE AVAZERI BONETTO

SCP ABITBOL & ROUSSELET

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Grégoire LADOUARI

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 28 Mai 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/02035.

APPELANTE

S.A.S. CONSTRUCTA PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal

demeurant […]

représentée par M^e Grégoire LADOUARI de l’AARPI MCL AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Marion TOSATTO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

SASU BOURBON MARITIME

Placée en redressement judiciaire selon jugement d’ouverture du Tribunal de Commerce de Marseille en date du 7 Août 2019 (RG N°2019P01016), prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

demeurant […]

et

SCP DOUHAIRE AVAZERI BONETTO

Prise en la personne de Maître Alexandre Bonetto, agissant en sa qualité d’administrateur Judiciaire de la SASU BOURBON MARITIME désigné par le jugement précité,

demeurant […]

et

SCP ABITBOL & ROUSSELET

Prise en la personne de Maître Frédéric Abitbol, agissant en sa qualité d’Administrateur judiciaire de la SASU BOURBON MARITIME par le jugement précité

demeurant […]

ensemble représentées par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et représentées et ayant plaidé par M^e Frédérik AZOULAY, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Juin 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Danielle DEMONT, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Septembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Septembre 2021,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 7 février 2018, la société Constructa Promotion a offert d’acquérir 4 parcelles de terrain appartenant à la société Bourbon Maritime sises […] dans le 7^e arrondissement de Marseille d’une superficie totale de 1613 m² au prix de 3'500'000 '.

L’offre réitérée le 8 février 2018 expirait le 31 mars 2018.

Le 3 avril 2018, les parties ont signé une convention d’exclusivité, valable un mois jusqu’au 3 mai 2018, aux termes de laquelle la société Bourbon Maritime s’interdisait de vendre son bien immobilier à un autre acheteur pour une durée d’un mois.

Le notaire mandaté par la société Bourbon Maritime, M^e X, rédigeait un projet de promesse unilatérale de vente entre les parties.

Le 3 mai 2018, la société Constructa Promotion faisait constater par procès-verbal la carence du vendeur à signer cet acte.

Le 3 août 2018, la société Constructa Promotion faisait publier aux services de la publicité foncière de Marseille une déclaration par acte notarié faisant état de sa volonté d’agir en vente forcée.

Le 7 août 2019, la société Bourbon Maritime était placée en redressement judiciaire et deux administrateurs judiciaires étaient désignés qui demandaient en vain le 26 septembre 2019 la radiation de l’inscription.

Par exploit du 12 février 2020, la société Bourbon Maritime, représentée par ses administrateurs judiciaires, faisait assigner la société Constructa Promotion pour voir déclarer nulle l’inscription publiée et aux fins d’obtenir le versement de la somme de 100'000 ' à titre de dommages intérêts.

Par jugement en date du 28 mai 2020, le tribunal judiciaire de Marseille, agissant sur autorisation d’assigner à jour fixe, a :

' déclaré nulle l’inscription publiée le 3 août 2018 à la conservation des hypothèques de Marseille sous le n° 1314P02018 P4994 et ordonné la radiation de cette inscription ;

' condamné la société la société Constructa Promotion à payer à la société Bourbon Maritime la somme de 5000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' rejeté tout autre demande ;

' et rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Le 15 juillet 2020, la SASU Constructa Promotion a relevé appel de cette décision.

Par conclusions du 21 mai 2021, elle demande à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes

ses dispositions, statuant à nouveau, de débouter la société Bourbon Maritime de toutes ses demandes, et de la condamner à lui payer la somme de 6000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par conclusions du 14 janvier 2021 la SASU Bourbon Maritime demande à la cour de confirmer le jugement entrepris excepté en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts, statuant à nouveau de ce chef, de condamner la société Constructa Promotion à lui payer la somme de 5'350'000 ', somme à parfaire à titre de dommages intérêts, la somme de 10'000 ' au titre de l’article 559 du code de procédure civile et celle de 50'000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La cour renvoie aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.

Motifs

Attendu que la société appelante Constructa Promotion soutient que son inscription a été régulièrement prise en application de l’article 37 du décret n° 55-22 en date du 4 janvier 1955 qui permet la publication de toute déclaration notariée faisant état de la volonté du bénéficiaire d’un acte soumis ou admis à publicité, fût-il sous-seing privé, d’en exiger la réitération ou la réalisation en la forme authentique ; que la convention d’exclusivité par acte sous-seing privé du 3 avril 2018, valable jusqu’au 3 mai 2018 qui se réfère à l’offre d’achat a engagé le vendeur lequel a chargé son notaire, M^e X, de la rédaction d’un projet de promesse unilatérale de vente ; que cette convention d’exclusivité s’analyse comme un contrat préliminaire de réservation équivalant à une promesse de vente ; que malgré plusieurs relances de sa part, la société Bourbon Maritime a refusé de signer la promesse de vente, ce que l’appelante a fait constater le 3 mai 2018 ;

Mais attendu que par la convention d’exclusivité du 3 avril 2018 le promettant s’interdit de vendre à toute autre personne durant un mois et ajoute que :

« Toutes les conditions suspensives proposées par le bénéficiaire devront être soumises à l’accord du promettant, la proposition d’acquisition envoyée le 8 février 2018 servant de base de rédaction d’un projet de promesse de vente. La régularisation d’une promesse de vente devra intervenir au plus tard le 3 mai 2018 (…)

Caducité du présent accord :

À défaut de régularisation d’une promesse de vente entre les soussignés dans le délai ci-dessus convenu, pour quelque cause que ce soit, la proposition d’exclusivité objet des présentes sera caduque sans indemnité de part et d’autre le promettant et le bénéficiaire reprenant leur entière liberté » ;

Attendu que la convention d’exclusivité en cause ne contient ainsi, notamment, aucun accord des parties sur le prix, celui proposé par le candidat à l’acquisition n’étant que le point de départ d’une négociation à venir entre les parties, dont il était envisagé par la clause de caducité susdite qu’elle puisse ne pas aboutir ; que la proposition d’exclusivité est devenue ainsi caduque, faute de promesse de vente signée entre les parties avant le terme stipulé ;

Attendu que l’existence d’un projet d’acte, fût-il rédigé par le notaire mandaté par le vendeur, ne lie pas ce dernier et ne supplée pas l’absence de signature par le vendeur d’un avant-contrat; que l’ échange de correspondances du 2 mai 2018 montre au contraire que M^e X attendait toujours une validation de la part de sa cliente, la discussion entre la société Bourbon Maritime et le promoteur étant à cette date toujours pendante sur les conditions de la vente et sur le prix net vendeur en fonction des mètres carrés – cf pièce 5 de la société Bourbon Maritime;

Attendu que l’article 37 du décret n° -22 du 4 janvier 1955 dispose que:

« 1. Peuvent être publiées au bureau des hypothèques de la situation des immeubles qu’elles concernent, pour l’information des usagers :

1° Les promesses unilatérales de vente et les promesses unilatérales de bail de plus de douze ans ;

2° Les conventions relatives à l’exercice des servitudes légales.

Les actes ou documents dont la publicité est prévue par le présent article et les extraits, expéditions ou copies déposés au bureau des hypothèques pour l’exécution de la formalité sont soumis aux règles générales édictées par le présent décret, notamment par les articles 4 à 7 et 34 concernant la forme des actes, l’identification des personnes et des biens, et les modalités de la publicité.

2. Peuvent être publiés dans les mêmes conditions les documents énumérés ci-après auxquels sont annexés ou dans lesquels sont littéralement reproduits des actes soumis ou admis à publicité, quoique ces derniers n’aient pas été dressés en la forme authentique :

1° Demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique desdits actes ;

2° Procès-verbal notarié constatant le défaut ou le refus du cocontractant ou promettant de procéder auxdites réitération ou réalisation ;

3° Déclaration, par acte notarié, de la volonté du bénéficiaire de l’acte d’exiger lesdites réitération ou réalisation. (…) » ;

Attendu que le jugement déféré a donc justement déclaré sans fondement juridique la publication effectuée le 3 août 2018 par la société Constructa Promotion de sa déclaration d’exiger la réitération en la forme authentique de la vente au visa seulement de l’offre du 7 février 2018, de la convention d’exclusivité, du projet de promesse de M^e X, et du procès-verbal de carence du 3 mai 2018, alors que la société Constructa Promotion ne pouvait ignorer qu’elle ne bénéficiait d’aucune promesse de vente liant la société venderesse ;

Que l’inscription opérée est donc fautive au regard des dispositions du texte susvisé, ce que corrobore la circonstance que la société Constructa Promotion se soit abstenue d’agir par la suite en vente forcée ;

Attendu que la société Bourbon Maritime plaide en conséquence utilement que le refus de la levée de cette inscription abusive, vainement demandée le 26 septembre 2019 par les administrateurs judiciaires lorsqu’ils en ont appris l’existence, lui a causé un préjudice ;

Qu’elle avait une chance de percevoir rapidement, compte tenu de ses difficultés financières, le prix de vente des terrains dans la mesure où le 26 novembre 2020 la société Primosud, filiale de la SA Nexity, lui a offert d’acquérir les terrains au prix de 6'700'000 ' net vendeur outre le paiement d’une indemnité d’immobilisation de 335'000 ' ;

Que la société Bourbon Maritime n’a pu s’engager à ses risques et périls, compte tenu de la procédure qu’elle a dû engager contre la société Constructa Promotion, même après le jugement exécutoire par provision rendu en sa faveur, ne pouvant pas dissimuler à l’acquéreur 'l’existence d’un contrat de nature à rendre impossible ou plus onéreuse l’opération projetée entre les parties';

Attendu que l’invocation d’un droit concurrent sur les terrains l’a privée d’une ressource mobilisable et a bloqué ses discussions avec d’éventuels acheteurs ; que l’immobilisation indue du bien

immobilier litigieux en août 2018 et le refus abusif de lever l’inscription depuis septembre 2019 ont causé au vendeur un dommage important qui sera entièrement réparé par l’octroi de la somme de 150'000 ' à titre de dommages intérêts que la société Constructa Promotion sera condamnée à lui payer ;

Et attendu que l’exercice d’une action en justice, en lui-même, est un droit qui ne dégénère en abus que s’il est démontré l’existence d’une erreur grossière équipollente au dol ou l’intention de nuire ; qu’aucun abus du droit de relever appel n’est suffisamment caractérisé de la part de la société Constructa, d’où il suit le rejet de la demande de condamnation de l’appelante présentée par l’intimée sur le fondement de l’article 559 du code de procédure civile ;

Attendu qu’il s’ensuit la réformation partielle du jugement déféré ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la SASU Bourbon Maritime,

Statuant à nouveau de ce chef et ajoutant

Condamne la SASU Constructa Promotion à payer à la SASU Bourbon Maritime la somme de 150'000 ' à titre de dommages intérêts et celle de 5 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

LE PRESIDENT LE GREFFIER