Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 31 MARS 2021

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/13057 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCLBQ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Juillet 2020 -Président du TJ de paris – RG n° 20/50777

APPELANTE

[…] représenté par son syndic le Cabinet Z A SAS, dont le siège social est sis […], pris en la personne de ses représentants légaux, domiciliès en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107, substituée par M^e Joanna GABAY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

INTIMEE

M^me D-E Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile RICHON, avocat au barreau de PARIS, toque : C0914

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Février 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Carole CHEGARAY, Conseillère conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*******

L’immeuble du […] à Paris 6^e est soumis au statut de la copropriété. M^me D-E Y née X est usufruitière d’un appartement d’une superficie de 70 m² situé au 4^e étage de cet immeuble qu’elle a donné à bail (location meublée) à M^me B C par acte du 22 septembre 2014 pour une durée d’un an renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 2 600 euros outre un forfait de charges d’un montant mensuel de 100 euros.

Le 17 novembre 2014, l’assemblée générale des copropriétaires a voté des travaux de réfection de la toiture en zinc du bâtiment rue, lesquels ont été confiés à la société ACM Champenois et réceptionnés au mois de février 2016.

La même année, M^me D-E Y a subi des infiltrations endommageant les murs du salon côté rue dues à un défaut de bâchage par l’entreprise lors des travaux de réfection de la couverture, selon le rapport de l’expert de la Maif, assureur de M^me D-E Y. Du fait de ces infiltrations, la locataire de M^me D-E Y a donné congé pour le 11 février 2016.

Suivant procès-verbal d’expertise du 23 février 2017, M^me D-E Y a été indemnisée par son assureur à concurrence de 41 671,99 euros correspondant à l’indemnisation du préjudice matériel, à la perte initiale de 5 mois de loyers et charges pour 13 500 euros, puis du complément au titre des loyers et charges jusqu’au mois de mars 2017 inclus, soit 22 950 euros.

Une humidité importante persistante a imposé une nouvelle recherche de fuite avant d’entreprendre les travaux de remise en état nécessaires. Malgré des travaux de reprise du brisis effectués à la demande du syndicat des copropriétaires en mars/avril 2018, il a été constaté le 12 novembre 2018 par M. G H-I, architecte, puis le 16 janvier 2019 par l’assureur de M^me D-E Y la persistance d’une cause d’infiltration dans le mur de façade, à laquelle il a été mis fin par des travaux exécutés le 6 mars 2019 à la demande du syndicat des copropriétaires.

Après une période de séchage des murs et plafonds sinistrés, les travaux de remise en état de l’appartement de M^me D-E Y ont pu être réalisés et le bien remis en location à compter du 14 janvier 2019, moyennant un loyer mensuel de 1 900 euros par mois outre une provision pour charges de 180 euros par mois.

N’ayant pu être indemnisée par son assureur ou celui de l’immeuble pour sa perte de revenus locatifs pour la période postérieure au mois de mars 2017, M^me D-E Y a, par acte du 27 décembre 2019, fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires du […] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’une provision de 73 850 euros correspondant à la perte de loyers subie.

Par ordonnance de référé du 17 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir,

Dès à présent,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

— condamné par provision le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […]

Augustins à Paris 6^e à payer à M^me D-E Y la somme de 60 326 euros au principal, et les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à payer à M^me D-E Y une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris 6^e sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris 6^e aux entiers dépens.

— dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M^me Y sera dispensée de toute participation aux frais de la présente procédure.

Suivant déclaration du 15 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires du […] a interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de cette ordonnance.

Dans ses dernières conclusions du 26 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à Paris 6^e demande à la cour de :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 700 du code de proce’dure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— dire et juger le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— infirmer l’ordonnance du 17 juillet 2020 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— débouter M^me D-E Y de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M^me D-E Y à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me D-E Y aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 23 novembre 2020, M^me D-E Y née X demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1242 du code civil, 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 835 du code de procédure civile, et les pièces versées aux débats,

— recevoir M^me Y en ses demandes, l’y déclarer bien fondée et y faisant droit,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 17 juillet 2020 au bénéfice de M^me Y en toutes ses dispositions, et condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à payer à M^me Y les sommes de :

* par provision, 60 326 euros avec intérêts au taux légal à compter de ladite ordonnance,

* 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— y ajoutant, condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 3 500 euros supplémentaires en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M^me Y sera dispensée de toute participation aux frais de la présente procédure,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes comme non fondées,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile sur lequel se fondent les parties dispose que le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dès lors que le principe même de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être allouée, même si le montant de l’obligation est encore sujet à controverse.

M^me D-E Y sollicite l’indemnisation de son préjudice résultant de la perte de loyers subie depuis le mois d’avril 2017 jusqu’à la réalisation effective des travaux ayant permis de mettre fin aux désordres et de remettre en état les lieux, soit jusqu’au mois de juin 2019 inclus.

Le syndicat des copropriétaires réplique que le préjudice de M^me D-E Y n’apparaît pas certain dans son principe et dans son montant dès lors que le préjudice que celle-ci décrit doit s’analyser comme une perte de chance de percevoir des revenus locatifs, laquelle ne peut par principe être évaluée par le juge des référés ; qu’en outre, la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses puisqu’aucun élément n’établit l’impossibilité de relouer l’appartement entre le départ du premier locataire et l’entrée dans les lieux du second, le défaut de remise en location de M^me D-E Y constituant un choix, et qu’en tout état de cause, celle-ci ne peut prétendre à un montant d’indemnisation égal au montant brut des loyers qu’elle aurait perçu (les

sommes perçues par l’intimée avant le sinistre étant soumises au paiement de la CSG, de la CRDS ainsi qu’à l’impôt sur les revenus), sans compter qu’il n’existe aucune certitude qu’elle aurait perçu un loyer sur l’ensemble de la période en cause eu égard aux risques d’impayés ou de vacances locatives.

Le syndicat des copropriétaires ne remet pas en cause sa responsabilité dans la survenance des infiltrations provenant des parties communes ayant affecté le bien de M^me D-E Y, cette responsabilité étant au demeurant incontestable au regard de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que 'le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.

Il est établi que M^me D-E Y a été indemnisée par son assureur de ses pertes de revenus locatifs jusqu’au mois de mars 2017 inclus.

Au vu des pièces du dossier, notamment des rapports d’expert d’assurance et d’architecte, il est avéré que jusqu’au mois de mars/avril 2018, une humidité importante a été relevée sur les murs du salon et de la chambre en façade passant de 90 % à 70/80 %, empêchant incontestablement M^me D-E Y de proposer son bien à la location pendant toute cette période. Il apparaît également que malgré l’intervention d’une entreprise en mars/avril 2018, l’humidité du mur en façade a persisté autour de 30 % avec des pointes à 50 % dans l’entourage des baies, ne permettant à l’évidence pas plus la remise en location du bien. En revanche, il est acquis que M^me D-E Y a reloué l’appartement à compter du 14 janvier 2019 pour un montant de 1 900 euros par mois qu’elle dit réduit eu égard à l’état du logement sans pour autant justifier d’une augmentation du loyer après la réalisation des travaux de remise en état, étant précisé que le bail ne stipule aucune clause particulière à cet égard. Il en ressort qu’il n’est pas contestable que M^me D-E Y s’est trouvée dans l’impossibilité de louer son bien du mois d’avril 2017 au mois de janvier 2019 du fait des infiltrations en provenance des parties communes et que le préjudice subi ne peut sérieusement être discuté en son principe.

Si le préjudice de M^me D-E Y équivaut en effet à une perte de chance de percevoir des loyers, l’emplacement du bien dans un quartier recherché de Paris, sa superficie de 70 m² et sa valeur locative à 2 600 euros par mois résultant d’une location effective n’ayant pris fin que du fait des sinistres ne peuvent à l’évidence rendre le préjudice hypothétique, la perte de chance représentant sans conteste 90 % des loyers -tenant compte en cela des risques d’impayés ou de vacances locatives s’agissant d’une location meublée-, à l’exclusion des charges dont la part récupérable sur le locataire n’est pas définie en l’espèce.

Enfin, il est constant que les dispositions fiscales frappant les revenus sont sans incidence sur les obligations des personnes responsables du dommage et le calcul de l’indemnisation de la victime.

Il résulte de ce qui précède que l’obligation du syndicat des copropriétaires d’indemniser M^me D-E Y de sa perte de revenus locatifs n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 49 140 euros pour la période du 1^er avril 2017 au 14 janvier 2019. L’ordonnance entreprise sera donc réformée sur le montant de la provision allouée.

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens d’appel et sera condamné à verser à M^me D-E Y la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

Réforme l’ordonnance entreprise sur le montant de la provision allouée,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 6^e à payer à M^me D-E Y née X la somme de 49 140 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice locatif,

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 6^e aux dépens d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à Paris 6^e à verser à M^me D-E Y née X la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M^me D-E Y née X sera dispensée de toute participation aux frais de la présente procédure.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT