COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 12 OCTOBRE 2021

[…]

N° 2021/ 349

Rôle N° RG 18/19939 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDQBJ

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

C/

X-D Y

A B épouse Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Virginie ROSENFELD

M^e X-Louis BERNARDI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 23 Novembre 2018 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 13/03942.

APPELANT

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES , poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes- Côte d’Azur et du département des Bouches du Rhone, qui élit domicile en ses bureaux Immeuble l’Atrium Boulevard du Coq d’Argent
- […]

représenté par M^e Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Lugdiwine LAUGIER, avocat au barreau de MARSEILLE plaidant

INTIMES

Monsieur X-D Y

demeurant […] et Madame A B épouse Y

demeurant […]

ensemble représentés par M^e X-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

et plaidant par M^e X ZAMOUR, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Septembre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile,Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Agnès SOULIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2021,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M^me Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé :

Vu le jugement du 30 janvier 2015 rendu par le Tribunal de Grande Instance de Draguignan, ayant ordonné une expertise et jugé, dans son dispositif, que l’administration avait pris une position formelle sur l’évaluation au titre de l’année 2008 de la villa en cause appartenant à M et M^me Y, dénommée '[…]',

Vu le jugement, ensuite rendu par la même juridiction le 23 novembre 2018, saisie du contentieux relatif aux évaluations du bien pour l’année 2008 et l’année 2009 et statuant ainsi qu’il suit :

— dit que la valeur des droits de Monsieur et Madame Y dans la villa située à Ramatuelle pour

les années 2008 et 2009 au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune s’élève respectivement à 8'712'000 ' et 12'202'833,60 euros,

— constate une insuffisance taxable de 6'212'000 ' en 2008 et de 9'452'833,60 euros en 2009, – ordonne le rappel d’imposition avec intérêts de 0,2% par mois

— annule l’avis de mise en recouvrement de l’administration et dit qu’un nouvel avis doi être émis,

— rejette la demande des époux Y au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M et M^me Y aux dépens.

Vu les appels interjetés par chacune des parties le 18 décembre 2018 et le 24 décembre 2018 et la jonction des procédures.

Vu les conclusions de Monsieur et Madame Y en date du 18 février 2019, demandant de:

— annuler le jugement,

— ordonner le dégrèvement de l’intégralité des impositions et pénalités mises en recouvrement au titre des années 2008 et 2009 au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune,

— à titre subsidiaire, retenir une décote de 30 % pour indivision, 10 % en raison de la situation urbanistique, 5 % pour vétusté, 2 % en raison du voisinage et retenir comme valeur taxable pour l’année 2008 3'165'699 ' et pour l’année 2009 3'719'900 ',

— prononcer la décharge du surplus d’imposition ainsi que des pénalités correspondantes,

— à titre infiniment subsidiaire, retenir les valeurs de l’expert,

— condamner l’État à leur rembourser les dépens mentionnés à l’article R 207-1 du livre des procédures fiscales,

— condamner l’État à leur payer la somme de 4000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions du directeur régional des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône, du 28 janvier 2019, demandant de :

— rejeter les demandes de Monsieur et Madame Y,

— réformer le jugement qui a annulé l’avis de mise en recouvrement et confirmé le principe de la sous-évaluation de la villa,

— rétablir la vie de mise en recouvrement dans sa pleine efficacité,

— condamner les appelants in solidum au paiement de la somme de 3500 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prise le 6 juillet 2021

Motifs

Monsieur et Madame Y sont respectivement propriétaires de 51 % et 48 % de droits indivis

dans une propriété située à Ramatuelle dans la résidence Bonne terrasse, dénommée, villa Crystal creek, leur fils étant propriétaire de 1% des parts.

Ils ont déjà fait l’objet d’une procédure de la part de l’administration fiscale en matière d’impôt de solidarité sur la fortune, non déclaré, par les services de la fiscalité immobilière de Trouville et ils avaient alors reçu une proposition de rectification du 30 novembre 2009 dans laquelle la propriété leurs droits ayant été fixés au 1^er janvier 2008 à 8 712 000'.

En ce qui concerne les années 2008 et 2009, concernées par le présent litige et la proposition de rectification en cause qui est celle émanant des services fiscaux de Draguignan en date du 28 mars 2011, ils avaient déposé une déclaration dans laquelle la propriété était évaluée au titre de leurs droits indivis à 2'500'000 ' en 2008 et 2'750 000 euros en 2009.

Les services de la fiscalité immobilière de Draguignan leur ont donc fait parvenir une proposition de rectification évaluant le bien à 12'672'000 ' et 13'662'000 ' pour chacune de ces deux années, outre une pénalité de 40 %.

La commission de conciliation a confirmé ces valeurs et l’avis de mise en recouvrement à opéré le redressement en conséquence, soit 230 241' pour 2008 et 241 077' pour 2009.

Le jugement attaqué a retenu que l’administration fiscale avait adressé une proposition de rectification le 30 novembre 2009 aux époux Y, évaluant la maison au 1^er janvier 2008 à 9 millions d’euros, valeurs ramené à 8,8 millions d’euros compte tenu de l’indivision du bien et à 8,712 millions d’euros au regard de la quote-part des époux Y ; que cette évaluation constituait une prise de position formelle désormais arrêtée au jugement du 30 janvier 2015; qu’il convenait donc de retenir cette valeur pour cette année d’imposition.

En ce qui concerne l’année 2009, le tribunal a retenu que la proposition de rectification du 28 mars 2011 était motivée, l’administration ayant décrit la propriété en cause et précisé ses termes de comparaison, de sorte que le contribuable pouvait formuler toutes observations en connaissance de cause.

Il a, ensuite, arrêté la valeur du bien en 2009 en considérant que la difficulté juridique de l’indivision n’avait que des conséquences mineures et en appliquant de ce chef un abattement de 5 % au prix au mètre carré , en considérant que les abattements opérés par l’expert étaient excessifs, enfin, en l’état du manquement délibéré des contribuables, en retenant que les pénalités étaient dues ainsi que les intérêts de retard à compter du 1^er juillet 2008 et du 1^er juillet 2009 pour chacun des impôts en cause.

Monsieur et Madame Y font essentiellement valoir au soutien de leur appel que la cour d’appel de Rouen avait retenu comme valeur du bien, en 2006, 4 780'738 ' et en 2007, 6'041'419 ' avec une décote de 10 % en raison de la situation indivise et de 10 % en raison de la non conformité ; que les évaluations de l’administration relèvent d’un manque de cohérence dénuée de tout réalisme économique qui impose donc une correction.

Ils prétendent que la proposition de rectification n’est pas régulière, l’administration devant prendre en compte des biens intrinsèquement similaires en fait et en droit, avec la nécessité de comparer la villa à des biens en indivision et l’administration devant procéder distinctement à l’évaluation de la base taxable appartenant à chacun des époux. Ils demandent une décote de 30 % et subsidiairement de 20 %, la propriété étant en indivision entre trois personnes, ce qui affecte notablement sa valeur vénale.

Ils font, ensuite, valoir que la zone dans laquelle se situe le bien est une zone soumise à des contraintes en raison de son classement dans le conservatoire du littoral et en zone N du plan local

urbanisme par lequel ne sont autorisés que les travaux confortatifs des constructions à usage d’habitation existante alors que les termes de comparaison de l’administration ne subissent pas les mêmes contraintes et que la villa en cause qui n’a pas fait l’objet d’un certificat de conformité ne pourra pas être reconstruite en cas de sinistre, le tribunal ne pouvant se contenter de répondre que l’action en mise en conformité ou en démolition serait désormais prescrite. Ils proposent, en conséquence, une décote de 30 %.

Il soulignent à nouveau l’absence de motivation de la proposition de l’administration en faisant valoir que leurs termes de comparaison conduisent à une moyenne au mètre carré de 47'804 ' alors que le service fiscal retient un prix de 30'093 '.

Ils invoquent la vétusté de l’immeuble dont ils affirment qu’elle résulte du constat d’huissier et du rapport d’évaluation demandé, ce qui justifierait une décote de 5 à 10 %.

Ils font valoir l’environnement défavorable de la maison (présence d’un camping, d’une station d’épuration, de pylônes EDF, et risque d’incendie) qui justifierait l’application d’une décote de 2 %.

Ils affirment que l’application des majorations pour manquement délibéré conditionné par la mauvaise foi n’est pas fondée.

L’administration fiscale expose en substance que le tribunal ne pouvait annuler l’avis de mise en recouvrement puisqu’il a admis pour partie le bien-fondé de l’imposition ; qu’il devait donc le déclarer valable pour la valeur qu’il retenait.

Elle rappelle les principes d’évaluation par le recours à la méthode de comparaison avec des biens intrinsèquement similaires, mais non strictement identiques.

Sur la demande d’annulation du jugement :

Aucun moyen n’est invoqué par les appelants au soutien de cette demande.

La procédure telle qu’elle est soumise à la cour ne révèle aucune cause d’annulation.

La demande de ce chef sera rejetée.

Sur la régularité de la proposition de rectification :

M et Madame Y font vainement valoir que la proposition de rectification n’est pas motivée.

En effet, les dispositions de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales qui dispose que la proposition de rectification doit être motivée de manière à permettre au contribuable de formuler des observations ont été respectées, dans la mesure où l’administration fiscale a assis les valeurs qu’elle propose sur différentes références après avoir présenté le bien en litige dans sa localisation, ses caractéristiques essentielles, et après avoir également situé les biens de comparaison en donnant la date des transactions, en décrivant leur composition et leur environnement de sorte que ces éléments suffisent à caractériser une motivation permettant au contribuable de formuler toutes observations en connaissance de cause.

Au demeurant, la critique par le contribuable de ces éléments de référence qui démontre précisément qu’il a pu exercer son droit ne peut constituer le défaut de motivation invoqué et ce quand bien même il prétend à ce titre que les éléments de comparaison ne sont pas similaires ou que l’administration n’aurait pas procédé à des dévaluations distinctes pour chacun des époux ou encore qu’elle aurait fait une erreur dans le calcul du prix moyen au m2.

La demande d’annulation de l’avis de mise en recouvrement ainsi fondée sera donc rejetée.

Sur la valeur du bien au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune de l’année 2008 :

Il n’est pas contesté :

— que le centre des finances publiques de Trouville a adressé une proposition de rectification aux époux Y le 30 novembre 2009, fixant au 1^er janvier 2008 la valeur de la villa et celle des droits indivis du couple à 8'712'000 ',

— que la décision du 30 janvier 2015 a, dans son dispositif, jugé que l’administration avait pris une position formelle dans sa proposition de rectification du 30 novembre 2009 émanant des services de la fiscalité de Trouville.

— que cette décision, qui n’a pas été critiquée, a l’autorité de chose jugée.

Il s’en suit que le jugement du 23 novembre 2018, qui a retenu cette valeur, ne peut, dans ces conditions, être pertinemment critiqué par les appelants au motifs soutenus devant la cour qu’il y aurait une incohérence entre cette évaluation et celle retenue par l’arrêt de la cour de Rouen au titre des années 2006 et 2007 pour les sommes respectives de 4 780 738' et 6 041 419', étant surabondamment relevé que cette incohérence, vu le différentiel existant déjà entre 2006 et 2007, vu la fluctuation naturelle du marché de l’immobilier et vu la particularité de celui de la presqu’île de saint Tropez qui sur ce registre de biens s’adresse à une clientèle fortunée ce qui le met plus à l’abri des situations de crise, n’est de toute façon pas démontrée.

Le jugement sera donc confirmé sur son évaluation des droits des époux Y au titre de l’année 2008.

Sur la détermination de la valeur du bien au titre de l’année 2009 :

La cour dispose à cet égard des éléments retenus par l’administration dans sa proposition de rectification, ré-étudiées par la commission de conciliation, de l’avis résultant de l’expertise judiciaire, et des différents éléments proposés l’expertise que M et M^me Y ont fait diligenter par eux mêmes.

L’évaluation du bien exige de prendre en compte les transactions les plus proches possibles de la date d’exigibilité de l’impôt qui en l’espèce, est le 1^er janvier 2009 pour des biens intrinsèquement similaires dans leur consistance, situation, environnement, ce qui ne signifie pas des biens d’une stricte identité.

La cour retiendra, parmi les éléments de l’administration fiscale, les termes de comparaison correspondant à des transactions passées au cours de l’année 2008, ce qui amène à exclure les biens 1, 2, 4 5 concernant des transactions de 2007 et 2006.

Elle en écartera cependant les biens correspondant aux transactions 2008 d’une superficie construite bien inférieure, à savoir, les biens numéro 3 et 7, d’une superficie respective de 175 m² et 220 m².

Elle confirmera le jugement qui a retenu que les ventes de numéro 6 et 8 portent sur des villas intrinsèquement similaires pour se situer non loin des plages de Pampelonne avec des superficies importantes comparables et appartenant en indivision sans lien famlial à des sociétés.

Parmi les autres références proposées, la cour devra écarter la référence de l’expert judiciaire consistant dans une transaction postérieure, du 14 janvier 2009, les références 6 et 7 de ce même expert d’une superficie retenue pour 244 et 232m2, mais retiendra, outre celles des transactions 1 et

2, qui sont communes à cette étude et à celle de l’administration, les transactions numéros 3 et 4 qui se situent dans un environnement de qualité comparable avec un accès facile à la mer, mais dont le terrain est cependant nettement plus petit ( 2235 et 2240m2) alors que celui de la propriété en cause est supérieur à 1 Ha ( 12 380m2).

Elle ne retiendra pas les éléments cités par l’expert amiable de M et M^me Y qui sont distincts de ceux ci-dessus déjà retenus, leur étude n’étant pas suffisamment précise quant aux qualités respectives des termes ainsi proposés.

Il en résulte que la cour retiendra 4 éléments de comparaison, ce qui constitue un pannel suffisant.

Rien ne justifie par ailleurs que la cour adopte la méthode expertale qui procède d’une évaluation distincte du bâti et du terrain alors que les références retenues par lui pour évaluer la moyenne au m2 procèdent d’une évaluation globale du bien avec son terrain.

La cour doit également trancher le différentiel existant entre l’évaluation donnée par l’expert judiciaire et l’évaluation donnée par le fisc en ce qui concerne les biens qui sont communs aux deux analyses.

Elle retiendra celle de l’expert pour 34 692' et 30 504' dès lors que celle-ci procède d’une évaluation faite après une étude sérieuse des lieux et au vu d’une motivation circonstanciée que l’administration ne critique au demeurant pas utilement.

Par ailleurs, la cour minorera la valeur des biens de comparaison qui sont tous implantés sur des terrains de superficie bien moindre ( les prix de vente de biens d’une superficie beaucoup plus importante ne s’élevant pas de façon proprotionnelle dans l’hypothèse de tels écarts, même si un terrain étendu donne du standing au bien) ainsi que la valeur du bien 3 de l’expert qui consistait dans une construction neuve au moment de sa cession, ce qui conduit à fixer un abattement de 10 % pour les références de l’administration , de 10% pour le bien 4 de l’expertise judiciaire et de 15% pour le bien 3 de cette même expertise qui cumule les deux caractères.

Elle prendra pour le calcul de la base taxable la superficie de 432m2 qui correspond à la Shon et qui est le paramètre commun à toutes les cessions retenues comme éléments de comparaison.

Il en résulte que les biens communs aux deux études ( ventes du 22 décembre 2008 et du 29 avril 2008) seront retenus pour un prix moyen au m2 de 31 223' et 27 454'; que les ventes des 29 janvier et 11 janvier 2008 21 654' et 16 407'; que le prix moyen au m2 sera fixé en conséquence à 24 184,50', ce qui donne une valeur pour l’entière villa Crystal creek de 10 447 704'.

Reste, dès lors, à apprécier les demandes d’abattement des époux Y à raison de la vétusté du bien, de son environnement, de la situation urbanistique, de son zonage et de la situation d’indivision .

A cet égard, la cour rappellera encore qu’en droit, la similarité intrinsèque des biens de comparaison n’est pas leur stricte identité et retiendra, en fait, qu’en ce qui concerne la qualité et les particularités propres du bien en cause :

— d’une part, que la vétusté invoquée ( quoique l’expert retienne son 'bon état général', même s’il relève des remontées d’humidité et l’obsolescence de plusieurs équipements- sanitaires, menuiseries, convecteurs, enrobé du tennis et des voies du parc-) ainsi que les spécificités de son voisinage sont largement compensées par son standing supérieur résultant de la présence dans la propriété d’un court de tennis, de celle d’un pool house de 48m2 en partie habitable, ainsi que du fait que la propriété appartienne à un lotissement clôturé de 6 villas alors que la plupart des autres biens de comparaison retenus font partie de lotissements bien plus important ( Pampelonne et l’Escalet) de

surcroit non clôturés, enfin, par le fait que la propriété ait une position dominante lui réservant une vue mer depuis l’une de ses terrasses sans que l’expert judiciaire ne relève l’existence des nuisances sonores et olfactives invoquées .

— d’autre part, que s’agissant de sa situation urbanistique, il est certain que le fait, non contesté, que le bien qui ne dispose pas des justificatifs complets de la régularité de sa construction, n’est pas susceptible d’être reconstruit en cas de sinistre est de nature à minorer sa valeur ; que toutefois, le cas d’une destruction partielle, qui est plus probable que celle d’une destruction totale, (les structures restant le plus souvent en place, notamment en cas d’incendie), ne s’oppose pas à la réalisation de travaux confortatifs prévus comme autorisés par la réglementation applicable; que par ailleurs, le terrain est classé en zone N alors que les termes de comparaison sont en zone U, de sorte qu’un abattement se justifie néanmoins de ce chef pour 5%.

— qu’ en revanche, le fait qu’il soit soumis à des contraintes particulières en raison de la protection de la zone dans laquelle il se situe, ce qui serait de nature à amoindrir sa valeur, peut être également envisagé comme un privilège dès lors que cette protection fait précisément de la zone un environnement naturel d’une particulière qualité. Il n’y a donc pas lieu à abattement de ce chef.

— enfin, que s’agissant du caractère indivis, qui ne concerne dans les éléments de comparaison qu’une vente, la cour rappelle que la valeur des droits indivis est inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien; que certes, les époux sont séparés de bien et détiennent respectivement 48 et 51 % de l’immeuble ce qui totalise 99 % de l’indivision que l’indivision entre eux est une indivision familiale ainsi que l’indivision avec le détenteur du 1 % restant et que la difficulté juridique que pourrait engendrer cette situation est, dans ce contexte, suffisamment prise en compte par un abattement de 5 %.

Le bien sera, en conséquence, évalué au 1^er janvier 2009 à 9 402 934' et les droits respectifs des époux de 51 et 48% à 4 795 496' et 4 513 408',soit au total, une valeur de 9 308 904'.

La cour validant le principe du redressement, il n’y a pas lieu à annulation de l’avis de mise en recouvrement ainsi que le tribunal l’a fait.

Le différentiel existant entre les valeurs déclarées par les contribuables ( 2 500 000 et 2 750 000) et la valeur ci-dessus est important.

Toutefois, l’application de la pénalité exige la preuve par l’administration non seulement de l’insuffisance de la déclaration, mais également de l’intention du contribuable d’éluder l’impôt.

À cet égard, il sera observé que la valeur déclarée est décorrélée du marché ; que quand bien même on peut admettre la difficulté d’une opération d’évaluation immobilière, il sera néanmoins retenu que les époux Y n’avaient pas spontanément déclaré l’Isf et que c’est donc dans les conditions d’un contrôle pour défaut de déclaration qu’ils ont été amenés à déposer les déclarations dont les évaluations ont été critiquées et qui sont sans rapport évident avec la réalité du marché dans une région particulièrement réputée pour sa situation particulière pour ce type de biens relevant d’un haut standing; que cette conjonction de circonstances suffit à démontrer le caractère délibéré de la sous-évaluation.

Les pénalités de 40 % prévues au code général des impôts en son article 1729 A seront donc maintenues à compter des dates fixées au jugement, sauf à les adapter à la valeur ci-dessus arbitrée.

Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Rejette la demande d’annulation du jugement,

Réforme le jugement en ce qu’il a annulé l’avis de mise en recouvrement , en ce qu’il a dit qu’un nouvel avis conforme aux dispositions du jugement devrait être émis et notifié aux contribuables et en sa détermination de la valeur des droits indivis de M et M^me Y et statuant à nouveau de ces chefs :

Rejette la demande d’annulation de l’avis de mise en recouvrement et dit que les droits indivis de M et M^me Y C ensemble les valeurs suivantes :

au 1^er janvier 2008 : 8 712 000'

au 1^er janvier 2009 : 9 308 904',

Confirme le jugement :

*en ce qu’il a constaté une insuffisance taxable et en ce qu’il a ordonné le rappel d’imposition sauf à dire que ces rappels seront établis consécutivement aux valeurs ci-dessus arbitrées avec intérêts de 0,2% par mois depuis le 1^er juillet 2008 pour l’impôt de l’année 2008 et depuis le 1^er juillet 2009 pour l’impôt de l’année 2009,

*en ce qu’il a dit que la pénalité pour manquement délibéré de 40 % était due pour les impositions des année 2008 et 2009,

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame Y aux dépens et en ce qu’il a rejeté leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

y ajoutant :

Condamne in solidum Monsieur et Madame Y à verser à Monsieur le directeur régional des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône la somme de 2000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur et Madame Y aux dépens d’appel.

LE PRESIDENT LE GREFFIER