COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 14 DECEMBRE 2021

[…]

N° 2021/ 461

N° RG 21/06257 -

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHLJ4

Z X

C/

B C

S.C.I. BELVEDERE

S.C.P. BARTHALOT DELSART

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Christophe COUTURIER

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de grande instance de NICE en date du 31 Janvier 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02341.

APPELANTE

Madame Z X

de nationalité Française,

demeurant […]

représentée par M^e Christophe COUTURIER de la SCP COUTURIER ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEES

Madame B C,

demeurant […]

et

S.C.P. BARTHALOT DELSART,

demeurant […]

ensemble représentées par M^e Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat plaidant au barreau de NICE substituée par M^e Stefano CARNAZZA, avocat au barreau de NICE,

et par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.I. BELVEDERE,

[…]

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Novembre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Anne DAMPFHOFFER, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Agnès SOULIER

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2021.

ARRÊT

Par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2021,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE :

Vu le jugement rendu le 31 janvier 2017 par le tribunal de grande instance de Nice.

Vu l’appel interjeté par Madame X.

Vu les conclusions de Madame X, en date du 30 septembre 2021, demandant de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que les clauses de l’acte authentique du 3 novembre 2010 ne pouvaient exonérer le notaire de sa responsabilité civile délictuelle,

' réformer le jugement et en conséquence

' condamner solidairement M^e Y, la société civile professionnelle de notaires Barthalot et Le Meurt Caocci ainsi que la société civile immobilière Belvédère au paiement de la somme de 69'000 € correspondant à la somme perdue à la revente du bien litigieux, la somme de 18'996 € à titre d’intérêts au taux légal majoré en 2012 sur neuf mois, celle de 55'000 € au titre du préjudice moral, celle de 205'000 € au titre des préjudices matériels et celle de 5000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

Vu les conclusions de Maître Y et de la société civile professionnelle de notaires Barthalot et Le Meurt Caocci, déposées les 8 et 18 octobre 2021, demandant :

' confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que le notaire n’avait pas commis de faute et en ce qu’il a rejeté les demandes de Madame X,

' déclarer l’appelante mal fondée en son action,

' dire que le notaire n’a pas commis de manquement fautif ayant causé le préjudice invoqué, qu’il n’est justifié d’aucun préjudice indemnisable et rejeter toutes les demandes de l’appelante,

' la condamner à leur payer la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

L’ordonnance de clôture a été prise le 12 octobre 2021.

Les conclusions de Maître Y et de la société civile professionnelle de notaires Barthalot et Le Meurt Caocci en date du 18 octobre 2021, déposées postérieurement à cette ordonnance sans qu’il soit justifié d’une cause grave justifiant sa révocation, seront déclarées irrecevables.

MOTIFS

Madame X a signé un compromis de vente, le 4 août 2010, pour l’achat d’un ensemble immobilier en copropriété à Belvédère pour un prix de 255'000€, le vendeur étant la société civile immobilière Belvédère.

Le bien, objet de la vente, était désigné comme comprenant le lot numéro un, une cave sans attribution de tantièmes, la moitié indivise des lots numéro deux et trois, soit une cave et une pièce au premier étage, sans attribution de tantièmes, et le lot numéro quatre, une grande pièce à usage d’habitation, sans attribution de tantièmes, composée d’un séjour avec cheminée, une cuisine entièrement aménagée, salle d’eau avec WC, placard et mezzanine, outre diverses parcelles de terre.

L’acte précise que malgré les recherches, il n’a pas été possible de déterminer qui étaient les propriétaires des lots 2 et 3 en indivision, que le vendeur déclare que nul n’a revendiqué la propriété,

ni interrompu sa paisible jouissance depuis sa première acquisition du 5 novembre 1996 et qu’il transmet sa possession des droits indivis.

L’acte stipule encore :

Le vendeur déclare ' être seul propriétaire du bien présentement vendu'

— pour la moitié indivise des lots 2 et 3 , acquisition suivant acte du 11 octobre 1994,

— pour le bien section C 689, acquisition du 11 novembre 1999

— pour les autres biens, acquisition du 17 décembre 1998.

Au titre du paragraphe intitulé 'nature et quotité des droits vendus', il est aussi spécifié :

« la totalité des biens objet des présentes appartient à la société dénommée société civile immobilière Belvédère pour la totalité en pleine propriété ».(sic)

L’acte a fait l’ objet d’une réitération authentique, le 3 novembre 2010, reprenant les mêmes observations et stipulant en outre :

' « En conséquence, il est ici précisé que le vendeur transmet la possession du surplus des droits indivis concernant les lots deux et trois de l’immeuble en copropriété ci-dessus désigné de façon à ce que l’acquéreur puisse bénéficier de la prescription acquisitive trentenaire à compter du 5 novembre 1996.

L’acquéreur reconnaît avoir été informé des suites et conséquences de cette situation et déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre le notaire à cet égard.

Pour que cette clause ne soit pas considérée comme une clause de style, les parties ont signé ci-après et déchargent le notaire soussigné de son obligation de conseil et d’information… ».

Madame X a, ensuite, formé le projet de revendre son bien et elle a donc signé un compromis de 19 décembre 2012 au prix de 269'000 €.

Cet acte comprenait une condition suspensive tenant à l’acquisition par l’acquéreur de la moitié indivise des lots numéro deux et trois ans au plus tard le 31 janvier 2013.

Par ailleurs, Madame X a, elle-même, signé le 25 mars 2013 un compromis pour l’achat d’un appartement afin de se reloger.

Les recherches effectuées sur l’indivision relativement aux lots 2 et 3 permettaient de retrouver une vingtaine de co-indivisaires.

S’emparant de cette situation, Madame X expose qu’elle a dû accepter une baisse de prix de son projet de revente et signer un nouveau compromis moyennant le prix de 200'000 € avec une acquisition en conséquence limitée aux lots numéro un et quatre ainsi qu’aux parcelles de terre.

Elle se plaint, devant la cour, de ce qu’en se contentant de faire état des mentions de l’acte d’achat, le tribunal a renversé la charge de la preuve, et elle rappelle à cet égard que la preuve de l’exécution de son obligation d’information incombe au notaire, prétendant qu’elle n’est, en l’espèce, pas rapportée, notamment en ce qui concerne les mentions ambiguës de l’acte relatives à la transmission de la jouissance et à la possibilité de la prescription acquisitive.

Elle en conclut que si elle avait été correctement informée, les termes de la transaction auraient été différents, que si le notaire avait été de bonne foi, il n’aurait pas manqué d’insérer une clause selon laquelle elle était parfaitement informée des risques encourus par l’opération.

Elle fait état, par ailleurs, des différences notables existant entre le compromis et l’acte d’achat, soulignant que l’acte définitif mentionne que les conditions de vente sont conformes à celles de l’avant-contrat et faisant état notamment de l’information donnée sur l’état de cessation des paiements des parties. Elle souligne aussi la confusion de l’acte au titre des paragraphes dans lesquels le vendeur déclare que l’immeuble vendu lui appartient.

***********

Les clauses précises, sus citées, insérées tant dans le compromis du 4 août 2010 que dans l’acte authentique, informaient effectivement l’acquéreur de la situation juridique d’indivision dans laquelle se trouvait deux des lots achetés, mentionnant donc d’une part, que ces lots, identifiés comme les lots 2 et 3, sont en situation d’indivision et d’autre part, que les indivisaires n’en sont pas connus malgré recherches.

Les deux actes stipulent, par ailleurs,

— que le vendeur transmet la possession de ses droits indivis de façon à ce que l’acquéreur puisse bénéficier de la prescription acquisitive depuis 1996

— et que Madame X reconnaît avoir été informée des suites et conséquences de cette situation,

cette stipulation étant suivie des autres déjà ci-dessus citées.

Les éléments ainsi consignés établissent donc que si M^me X ne peut prétendre avoir ignoré la situation juridique exacte des deux lots achetés, numéros 2 et 3 dès lors qu’il était clairement mentionné qu’ils étaient en indivision, il demeure qu’en l’avertissant seulement des 'conséquences' de cette situation qui n’est par ailleurs évoquée qu’en des termes positifs, sans aucune réserve faite d’un quelconque aléa quant à la possibilité notamment de bénéficier de la prescription acquisitive, et sans donc envisager ni viser la notion plus précise et plus en adéquation avec la situation de risques, susceptibles d’être liés à la découverte des indivisaires et aussi aux exigences de la possession requise pour prescrire, le notaire ne s’est pas exécuté de son obligation de conseil et d’information.

Il sera de ce chef relevé que contrairement à ses écritures où il affirme l’avoir mise en garde sur 'les problèmes inhérents à l’indivision'( page 7 de ses conclusions) , la lecture des actes permet donc de relever qu’il n’a précisément jamais employé cette terminologie, plus significative de la réalité de la situation et des risques encourus, alors en outre que l’ambiguïté est encore entretenue par les clauses où il est spécifié que 'la totalité des biens appartient à la SCI Belvédère pour la totalité en pleine propriété' .

Le notaire ne saurait par ailleurs se retrancher :

— ni derrière le fait que les parties sont effectivement libres de conclure et de s’engager dans une relation qui les expose à un risque,

— ni, au vu précisément des termes de l’information donnée et de l’absence d’avertissement sur l’existence d’un 'risque’ ou même d’une 'difficulté’ (ainsi qu’il l’évoque désormais page 8 de ses conclusions), derrière le fait que la mission du notaire ne vise qu’à éclairer les parties sur la perception la plus exacte possible et la nature et portée de leurs droits,

— ni derrière la clause insérée à l’acte, qui si elle est valide pour s’analyser comme une seule reconnaissance de ce qu’il a rempli son obligation d’information et de conseil et non comme une clause élusive de sa responsabilité au titre des obligations qu’il tient de la loi, dans la mesure où compte tenu de sa rédaction, cette clause ne peut valoir reconnaissance que par rapport à l’information, lacunaire donnée sur les 'conséquences' des modalités d’acquisition de la prescription acquisitive, et non sur les risques et difficultés diverses liés à celle-ci et sur l’insécurité juridique pouvant en découler.

La faute du notaire sera donc de ce chef retenue sans en revanche que puisse être retenue celle invoquée quant à la situation de procédure collective de la société du Grand Capelet, laquelle n’est pas concernée par l’acte.

Il y a lieu, dès lors, d’apprécier si les préjudices invoqués par M^me X au soutien de sa demande d’indemnisation sont démontrés et s’ils sont en relation causale avec cette faute.

À cet égard, il convient de relever que Madame X sollicite, en premier lieu, l’indemnisation de sa perte au titre de la revente dont elle affirme qu’elle s’est faite à un prix inférieur à celui initialement convenu, en ajoutant que si elle avait été correctement informée elle aurait, elle-même, acheté à des conditions différentes, qu’elle n’a donc pas payé le juste prix et qu’elle s’est ainsi exposée au 'risque de subir une perte substantielle sur le produit de la revente' ainsi qu’aux diverses difficultés de cette revente ; elle demande, en conséquence, une somme correspondant au différentiel de prix entre celui de 269'000 €, initialement prévu, et celui de 200'000 € qu’elle a finalement perçu.

Il est certain que le défaut d’information du notaire sur l’insécurité juridique à laquelle la vente exposait Madame X ne lui a pas permis d’en apprécier les conséquences exactes, notamment quant à la valeur du bien et qu’en faisant valoir qu’elle s’est ainsi exposée à un risque de perte substantielle sur la revente, Madame X invoque, en réalité, un préjudice de perte de chance.

L’indemnisation d’un tel préjudice ne pouvant s’assimiler à la totalité du dommage, mais à la seule chance perdue, il y aura lieu à cet égard de considérer :

— d’une part, la réalité des aléas liés à toute vente immobilière,

— d’autre part, le fait qu’elle reconnaît, elle-même, avoir du se séparer du bien dans la précipitation à raison de ses problèmes de santé ( voir ses conclusions page 11 : « Madame X a été contrainte de revendre précipitamment en 2012 pour des raisons de santé »),

- enfin, le fait que ses propres acquéreurs avaient accepté un prix de 269'000 €, dont 2000€ pour les meubles, comme correspondant à la valeur du bien qu’ils projetaient donc d’acheter.

Ces éléments conduiront la cour à arbitrer le préjudice de ce chef comme une perte de chance moyenne, et à le réparer par le versement de la somme de 35'000 €.

Madame X fait également valoir qu’elle a perdu presqu’une année pour tenter de rattraper les conséquences juridiques de la situation.

Il est constant que le compromis de vente du 19 décembre 2012 n’a pu être réitéré qu’à la date du 16 juillet 2013 alors que la réitération authentique était à l’origine prévue au plus tard le 22 février 2013.

Le retard ainsi pris qui est un retard de cinq mois justifie l’allocation d’une somme de 3000 €.

Madame X sera, en revanche, déboutée de ses demandes d’indemnisation présentées, au titre des difficultés qu’elle invoque relativement à son projet d’achat du bien de Tourettes sur Loup, ou encore à raison de ce qu’elle n’a pas été en mesure d’acquérir la moitié indivise manquante pour les lots deux et trois à cause, selon elle, de son état de santé et de son invalidité, ainsi que de sa demande soutenue

au moyen que son état de santé fragile aurait été aggravé par la situation d’urgence dans laquelle elle s’est trouvée lors de la revente de son bien, ces préjudices n’étant pas démontrés comme en relation causale directe avec la faute .

Enfin, le préjudice moral invoqué à concurrence de la somme de 55'000 € sera retenu comme constitué à raison de la déception et des tracas engendrés par les conditions de la revente et sera, en conséquence, indemnisé par la somme de 3000 €.

Toutes ses demandes plus amples au titre du préjudice matériel, du préjudice moral, des intérêts majorés sur neuf mois, seront rejetées comme sans lien causal démontré avec la faute ci-dessus retenue contre le notaire.

Le jugement sera donc infirmé.

Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, par défaut, en matière civile et en dernier ressort,

Déclare irrecevables les conclusions de Maître Y et de la société civile professionnelle de notaires Barthalot et Le Meurt Caocci en date du 18 octobre 2021,

Infirme le jugement, et statuant à nouveau :

Condamne solidairement Maître Y et la société civile professionnelle de notaires Barthalot et Le Meurt Caocci à payer à Madame X les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  35'000 €, pour la perte de chance sur le prix de revente,

—  3000 €, pour le retard,

—  3000 € pour son préjudice moral,

Rejette les demandes plus amples,

Condamne Maître Y et la société civile professionnelle de notaires Barthalot et Le Meurt Caocci à payer Madame X la somme de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Maître Y et de la société civile professionnelle de notaires Barthalot et Le Meurt Caocci aux dépens de la procédure de première instance et d’appel avec distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT