COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 17 MARS 2022

N° 2022/232

Rôle N° RG 21/07201 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHOLM

Z X

C/

S.A.R.L. AMZALLAG EMILE IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jonathan TURRILLO

M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de GRASSE en date du 04 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02685.

APPELANT

Monsieur Z X

né le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant […]

représenté et assisté par M^e Jonathan TURRILLO, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

S.A.R.L. AMZALLAG EMILE IMMOBILIER,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social […]

représentée et assistée par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Janvier 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2022,

Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société à responsabilité limitée Amzallag Emile Immobilier (ci-après désignée AEI Promotion) a fait l’acquisition au cours des années 2004 et 2005 d’une villa située […] dans les Alpes Maritimes.

La société AEI Promotion a fait procéder à des travaux de rénovation dont la réception a été prononcée au cours de l’année 2013.

Aux termes d’un acte authentique en date du 30 septembre 2019, elle a cédé à monsieur Z X la pleine propriété du bien immobilier.

La vente s’est conclue moyennant le prix de 15 700 000 euros, à concurrence de 15 000 000 d’euros pour le seul bien immobilier.

L’acquéreur déplorant des infiltrations d’eau à l’origine de dégradations a sollicité l’intervention d’huissiers de justice aux fins de constats. Deux procès-verbaux attestant de différents désordres ont ainsi été dressés le 27 novembre 2019 et le 12 février 2020.

A la demande de monsieur X a été ordonnée une mesure d’expertise judiciaire.
Les dégradations persistant, un troisième constat d’huissier a été dressé par procès-verbal du 16 mars 2020 et le 28 mai 2020, Monsieur X a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse d’une requête aux fins de saisie conservatoire de créances.

Par ordonnance en date du 04 juin 2020 le juge de l’exécution a autorisé le requérant à pratiquer une saisie conservatoire sur le compte dont la société AEI Promotion est titulaire auprès de l’agence Lyonnaise de Banque CIC de Nice pour avoir garantie de la somme de 5 millions d’euros.

En exécution de cette ordonnance l’huissier de justice a dressé deux procès-verbaux de saisie conservatoire de créances et de droits d’associés le 05 juin 2020 et les a dénoncés à la société AEI Promotion le 09 juin 2020.

A la suite des procès-verbaux de saisie conservatoire la banque CIC a informé l’huissier de justice que le compte bancaire de la société AEI Promotion était créditeur d’une somme de

94 104.05 euros.

La saisie conservatoire pratiquée sur le compte bancaire s’étant révélée d’un montant inférieur à celui de la créance revendiquée par monsieur X, ce dernier , par requête en date du 25 juin 2020, a sollicité du juge de l’exécution de Grasse une nouvelle ordonnance aux fins de saisie conservatoire des parts sociales et actions que la société AEI Promotion détient au capital de différentes filiales et des droits y attachés à concurrence de la somme de 5 millions d’euros.

Par ordonnance du 25 juin 2020, le juge de l’exécution de Grasse a autorisé cette saisie conservatoire à hauteur de 4 906 000 d’euros compte tenu de la saisie déjà pratiquée.

Selon procès-verbaux de saisie conservatoire de droits d’associés et de valeurs mobilières de la société AEI Promotion, en date du 1er juillet 2020, monsieur X agissant en vertu de l’ordonnance susvisée a procédé aux saisies entre les mains de :

-la société Cervantes développements, pour 900 parts,

-la société André Chaune Cannes pour 1500 parts,

-la société Rouvier Vallauris pour 1500 parts,

-la société Elena pour 75 parts,

-la société Lily pour 75 parts,

-la société Mary pour 75 parts,

-la société Viviane pour 75 parts,

-la société Jenny pour 75 parts,

-la société Lola pour 75 parts.

Par assignation en date du 1er juillet 2020, monsieur X a également fait citer devant le tribunal judiciaire de Grasse la société AEI Promotion. Le requérant demande au tribunal de la déclarer responsable des désordres qu’il a subis, de constater que ces désordres n’étaient pas connus de lui en sa qualité d’acquéreur, que les travaux dommageables ont été réalisés par le vendeur et de condamner la société AEI Promotion à lui payer la somme de 5 millions d’euros tant au titre de la réduction du prix d’acquisition qu’au titre du coût des travaux de remise en état ainsi qu’en réparation du préjudice de jouissance.

Le 06 juillet 2020, la société AEI Promotion a fait citer monsieur X devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse afin que ce dernier ordonne la rétractation de l’ordonnance sur requête du 04 juin 2020 ayant autorisé le requis à pratiquer la saisie conservatoire, ordonne la mainlevée aux frais exclusifs de monsieur X de la saisie conservatoire pratiquée entre les mains de la Lyonnaise de Banque CIC le 05 juin 2020, condamne monsieur X à lui verser la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts pour mesures conservatoires abusives génératrices de préjudices.

Le 24 juillet 2020 la société AEI Promotion a fait assigner monsieur X devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse en vue de la rétractation de l’ordonnance du 25 juin 2020 et de la mainlevée des saisies pratiquées.

Les deux instances ont été jointes et par jugement déféré du 04 mai 2021 le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse a rétracté les deux ordonnances précitées et ordonné la mainlevée des saisies conservatoires afférentes, débouté la société AEI Promotion de sa demande de dommages et intérêts, condamné monsieur X à payer la somme de 2 200 euros au titre des frais irrépétibles et à supporter les dépens.

Le juge retient pour l’essentiel que monsieur X justifie d’une créance paraissant fondée en son principe à hauteur de 5 millions mais non de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement, considérant en l’état du dernier bilan comptable de la société AEI Promotion et d’attestations de son expert comptable que sa situation financière est saine et de nature à garantir sa capacité à honorer ses dettes.

Monsieur X, a par déclaration au greffe en date du 12 mai 2021, interjeté appel de ce jugement.

Dans ses conclusions enregistrées par RPVA le 03 juin 2021 auxquelles il convient de se référer, l’appelant demande à la cour au visa des articles L.511-1, R511-1, R523-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution de :

- réformer le jugement entrepris,

- confirmer les ordonnances du 04 juin 2020 et du 25 juin 2020 l’ayant autorisé à pratiquer les saisies conservatoires précitées,

- condamner la société AEI Promotion au paiement d’une somme de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code des procédures civiles d’exécution et aux entiers dépens.

Pour l’essentiel l’appelant expose qu’il a régularisé une procédure devant le tribunal judiciaire de Grasse à l’encontre de la société AEI Promotion sur le fondement de la garantie des vices cachés et en réparation du préjudice de jouissance et une action contre l’assureur dommages ouvrages.

Il indique que par ordonnance du 26 novembre 2020 le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a ordonné une mesure d’expertise judiciaire notamment afin de déterminer si les désordres constatés sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la vente et de préciser dans une telle hypothèse la date de leur révélation. L’expert a dans un premier accédit, retenu l’existence d’un très gros problème d’étanchéité de l’ensemble de la maison et l’existence de malfaçons dont certaines ont été dissimulées derrière des murs de placo-plâtre.

L’appelant estime qu’il peut ainsi invoquer la nullité de la vente et réclamer la restitution du prix, qu’en tout état de cause en l’état du préjudice de jouissance selon la valeur locative fixée par expert, son préjudice s’élève à la somme de 577 000 euros. Monsieur X conteste l’appréciation de la solvabilité effectuée par le juge de l’exécution qui selon lui a effectué une analyse erronée du bilan de l’exercice clos au 31 décembre 2019 de la société AEI Promotion.

Il rappelle qu’après la saisie conservatoire pratiquée sur le compte bancaire à hauteur de 94 104.05 euros, la société AEI Promotion se trouvait dans l’impossibilité de faire face à ses charges d’exploitation.

Il verse une analyse d’un expert comptable dont il ressort que l’actif immobilisé est principalement constitué de titres de participation et de créances rattachées aux filiales pour

8 869 440 euros, que la société AEI Promotion s’est portée caution de ses filiales à hauteur de 24 037 000 euros. Il indique encore que la société AEI Promotion ne dispose d’aucun autre élément de patrimoine que ceux objets de la saisie conservatoire autorisée par ordonnance du 25 juin 2020.

Il fait valoir la mauvaise foi de la société intimée, effectuant de manière habituelle des opérations de promotion immobilière de grande envergure et qui en dépit de sa compétence a, en toute connaissance de cause, transmis sans son autorisation et sous son identité un formulaire minorant la surface habitable de l’habitation et de l’ensemble des dépendances, ce qui l’expose en tant que propriétaire à un redressement et l’a conduit à déposer plainte, plainte classée mais en l’état de suites administratives.

Dans ses conclusions enregistrées par RPVA le 13 juillet 2021 auxquelles il convient de se référer, la société AEI Promotion demande à la cour de :

- confirmer le jugement querellé sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts,

- condamner monsieur X à lui verser 150 000 euros de dommages et intérêts pour mesures conservatoires abusives et génératrices de préjudices,

- condamner monsieur X à lui verser 6000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée rappelle que monsieur X a procédé à plusieurs déclarations de sinistres auprès de son assureur dommages ouvrages, la compagnie Axa, qui a refusé de garantir certains désordres du fait d’un usage anormal de l’ouvrage.

Elle précise que s’agissant des travaux réalisés avant la vente, elle en a été maître d’oeuvre et non réalisateur et qu’elle a diligenté des appels en garantie à l’encontre des locataires d’ouvrage et de leurs assurances.

Elle indique encore que l’acquéreur a lors de la vente, abandonné toute revendication sur l’état du bien objet de celle-ci.

Elle estime que les développements de l’appelant sur la fausse déclaration à l’administration fiscale sont diffamatoires et ne visent qu’à ternir sa réputation.

La société AEI Promotion relève qu’aucun débat contradictoire concernant les désordres n’a été effectué, qu’aucun élément relatif aux déclarations de sinistre effectuées auprès de l’assurance dommage ouvrage n’a été communiqué.

Elle estime que l’évaluation effectuée pour les travaux de reprise sur le fondement de laquelle monsieur X se prévaut d’une créance de 5 millions d’euros est fabriquée pour les besoins de la cause et ne permet ni d’établir l’origine des désordres, ni la nécessité de travaux, ni leur coût.
L’assurance dommage ouvrage a diligenté des appels en garantie ce qui établit que les garanties décennales des entreprises couvrent les éventuelles conséquences des désordres dénoncés par monsieur X.

L’appelant ne justifie pas d’une action en résolution de la vente.

Il appartient au créancier d’établir la preuve d’une créance paraissant fondée en son principe et les devis et quelques lignes établies par une entreprise non qualifiée, sans lien avec les désordres, ne constituent pas une telle preuve. A cet égard l’expertise est en cours.

Lorsqu’il existe des entreprises assurées et des garanties décennales, la question n’est pas de savoir si ces dernières privent l’acquéreur d’une action en garantie des vices cachés mais s’il dispose de responsables autres que son vendeur à l’encontre desquels il doit naturellement agir.

L’existence d’un risque de recouvrement n’est pas caractérisée. L’actif, le chiffre d’affaires et le bénéfice de la société sont conséquents, elle dispose de 13 500 000 euros de capitaux propres.

En présence d’assurances au titre de la garantie dommages ouvrages et d’assurances décennales au titre des travaux effectués par les entreprises, il n’existe par définition, aucun risque de non recouvrement de la créance.

L’intimée indique qu’elle dispose de plusieurs comptes bancaires, qu’elle a des disponibilités qu’elle n’a pu cependant utiliser en l’état de la saisie, ses engagements en qualité de caution ne constituent pas un passif exigible, sa situation d’endettement a évolué favorablement.

Les mesures sollicitées par monsieur X sont une atteinte à la réputation financière de la société, une entrave à son bon fonctionnement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 décembre 2021.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution toute personne justifiant d’une apparence de créance et de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement peut solliciter du juge de l’exécution l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur.

Il résulte des pièces communiquées aux débats que, deux mois après l’acquisition du bien immobilier litigieux, effectuée pour une somme de plus de 15 millions d’euros et alors que des travaux de rénovation avaient, antérieurement à la vente, été réalisés à la demande de la société venderesse qui les réceptionnait, sont apparus de nombreux désordres, plus particulièrement liés à des infiltrations d’eau, affectant de manière pérenne l’intérieur comme l’extérieur de la villa.

Une expertise judiciaire a été ordonnée le 26 novembre 2020 en référé. La procédure initialement diligentée à la demande de monsieur X à l’encontre de la société AEI Promotion a été étendue par le requérant à la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du maître d’oeuvre de l’opération de rénovation, puis par la société Axa France Iard au cabinet d’architecture et aux sociétés intervenantes ainsi qu’à leurs assureurs.

L’acquéreur justifie également d’une procédure engagée le 1er juillet 2020 devant le tribunal judiciaire de Grasse à l’encontre de la société AEI Promotion, sur le fondement des dispositions de l’article 1641 du code civil relatives à la garantie des vices cachés, et sur celles tirées de l’article 1792 du code civil. Monsieur X indique ne pas avoir eu connaissance lors de l’acquisition du bien de ces désordres, qui, selon lui, par leur importance, constituent une atteinte à la destination du bien immobilier, il en estime la société AEI Promotion responsable en sa qualité de venderesse et en celle de constructeur d’ouvrage.

Si l’acte de vente contient une clause d’éviction de garantie des vices cachés et apparents, la société AEI Promotion ne peut en sa qualité de vendeur professionnel s’en prévaloir.

L’acquéreur a ainsi sollicité du tribunal judiciaire de Grasse la condamnation de la société AEI Promotion à lui verser 5 millions d’euros, tant au titre du coût de reprise des désordres, du préjudice de jouissance, que sur le fondement d’une action en réduction du prix, somme dont il estime le montant à parfaire au regard du rapport d’expertise.

L’expert, dans un premier accédit en date du 1er février 2021, fait état de dommages pris en charge par la société Axa en sa qualité d’assureur dommages/ouvrage du maître d’oeuvre de l’opération de rénovation notamment s’agissant d’un problème d’étanchéité des huisseries et d’un problème d’humidité dans une chambre suite à des fuites dans une gouttière.

Néanmoins, selon lui, subsistent de nombreux désordres, dont celui qu’il qualifie 'de plus grave' car affectant l’ensemble du bâtiment, pour lesquels l’acquéreur n’a perçu aucune indemnité.

D’une manière générale l’expert relève 'un très gros problème d’étanchéité de l’ensemble de la maison'.

Ainsi il constate un apport permanent d’eau avec un débit important provenant d’une zone demeurant à identifier. Il précise que le point de débordement correspond à un passage de câble foré dans le béton sur lequel il y a eu des tentatives de colmatage à l’aide de goudron/peinture étanche et d’un petit forage pour canaliser les trop plein d’eau, tentative qui a échoué, l’eau se déversant dans le mur, suintant partout et coulant sur le plancher, les murs.

L’expert pointe un problème d’étanchéité entre le mur de soutènement amont et le corps de la maison et un potentiel problème d’étanchéité sur la dalle supérieure.

Il indique que les barbacanes des murs de soutènement sont inclinées vers l’amont et ne permettent pas le drainage efficace de la paroi. Selon lui existe encore un problème d’étanchéité sol/maison au niveau des passages des gaines électriques.

Ces constatations ont été réalisées, selon l’accédit, après convocations des parties et de leur conseil sur les lieux et sont donc contradictoires.

L’obtention par l’acquéreur d’une indemnisation au titre de certains désordres par l’assurance dommage/ouvrage, la mise en cause dans le cadre de la procédure judiciaire initiée par ce dernier de sociétés intervenues sur le chantier et de leur propre compagnie d’assurance par la compagnie d’assurance du maître d’oeuvre ne sont pas de nature à dégager de toute responsabilité la société AEI Promotion à l’égard de monsieur X, sauf à démontrer un usage anormal de l’ouvrage par ce dernier, ce que la société AEI Promotion ne rapporte pas.

Ainsi l’importance des désordres relevés par les huissiers et attestés par l’expert, la qualité de venderesse et de maître d’oeuvre de la société AEI Promotion, l’action en responsabilité engagée à l’encontre de celle-ci par monsieur X sur ces deux fondements, attestent d’un principe de créance.

Cependant il n’est nullement justifié du quantum de 5 millions allégué par l’appelant.
En effet, la seule indemnité susceptible d’être chiffrée est celle consécutive au préjudice de jouissance, la valeur locative s’élevant selon expertise à la somme de 386 000 euros, soit 577000 euros au 03 juin 2021.

Pour le surplus, l’évaluation du coût des travaux de réfection est en cours d’expertise.

L’ estimation du coût des travaux de reprises des désordres par la société PC Développement et les devis de l’entreprise Moscatini, sur lesquels se fondent le jugement querellé pour évaluer le montant de 5 millions d’euros, ne sont pas produits devant la cour, ni visés dans le bordereau de pièces communiqué par voie électronique.

Au demeurant selon l’assignation délivrée le 1er juillet 2020 par monsieur X, ces estimations, vivement critiquées par la société AEI Promotion, n’excèdent pas la somme de 195960 euros.

Ainsi s’agissant de la réduction du prix d’acquisition et du coût des travaux de remise en état la cour ne dispose pas d’éléments objectifs lui permettant d’en chiffrer les montants.

Le moyen tiré de la plainte déposée par monsieur X à l’encontre la société AEI Promotion notamment pour faux et falsification de certificat, classée pénalement mais faisant l’objet en l’état de l’infraction relevée par le parquet de suites administratives est inopérant, en ce qu’il ne permet nullement de déterminer un principe de créance, ni de caractériser un risque de non recouvrement.

Le montant des capitaux propres dont dispose l’intimé, qui selon monsieur Y, expert comptable, s’élevait à plus de 13.5 millions au 31 décembre 2019, et dont la stabilité n’est pas contestée, permet de garantir le recouvrement du seul principe de créance dégagé à hauteur de 577 000 euros, sans que les engagements pris par la société AEI Promotion en qualité de caution auprès de ses différentes filiales, ni que ses difficultés de trésorerie venant d’un blocage de ses comptes, ne constituent des circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Il s’ensuit la confirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a rétracté les ordonnances du 04 juin et du 25 juin 2020 autorisant les saisies conservatoire litigieuses.

* Sur la demande de dommages et intérêts pour saisie abusive :

Le principe de créance à l’encontre de la société AEI Promotion, bien que non chiffré à hauteur des prétentions de monsieur X, existe, de sorte que seul le débat devant le juge du fond permettra de déterminer si, comme le prétend la société AEI Promotion, l’appelant ne pouvait ignorer 'que le montant prétendu du coût de réfection des désordres dont il allègue l’existence est hors de proportion avec celui qui figure dans le devis qu’il a commandé à une entreprise lambda', et encore 'qu’étant bénéficiaire d’une assurance dommages ouvrages, de la garantie des entreprises et de leurs assurances décennales, la mesure conservatoire qu’il a sollicitée et obtenue reposait sur des fondements volontairement erronés.'.

La société AEI à qui incombe la charge de la preuve, ne caractérise ni l’abus et ni le préjudice en résultant pour elle.

Sa demande sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

* Sur les demandes accessoires :

Succombant en son appel, monsieur X sera tenu aux dépens, sans qu’il y ait lieu, en équité, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
La cour, statuant après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions déférées,

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur X aux dépens,

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE