COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 28 OCTOBRE 2021

N°2021/475

Rôle N° RG 19/08458 – N° Portalis DBVB-V-B7D-

BEKMJ

SA ICF SUD EST MEDITERRANEE

C/

Y X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Benjamin CRESPY

M^e Isabelle BOUSQUET-BELLET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de Marseille en date du 05 Avril 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/3894.

APPELANTE

SA ICF SUD EST MEDITERRANEE, demeurant […]

représentée par M^e Benjamin CRESPY de l’AARPI BALDO CRESPY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame Y X

née le […] à […], demeurant […].

représentée par M^e Isabelle BOUSQUET-BELLET, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2021.

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2006 à effet au premier décembre 2006, la société SOGIMA, aux droits de laquelle vient la société ICF SUD EST MEDITERRANEE a donné à bail d’habitation à Madame Y X un appartement sis […], moyennant un loyer mensuel de 398 euros, majoré d’une provision sur charges de 170, 05 euros.

Le 28 juillet 2015, Madame X a adressé à son bailleur une mise en demeure pour qu’il procède à des travaux d’assainissement de l’appartement.

Par décision du 03 mars 2017, le juge des référés a ordonné une expertise dans le but de décrire les désordres invoqués, de dire si le logement répond aux critères de la décence et, dans la négative, d’en rechercher les causes et de décrire les travaux éventuellement nécessaires.

Le rapport a été déposé le 29 mars 2018.

Par acte d’huissier du 12 octobre 2018, Madame X a fait assigner la société ICF SUD EST MEDITERRANEE, venant aux droits de la SOGIMA aux fins de voir ordonner la réalisation de divers travaux sous astreinte et de voir condamner son bailleur à l’indemniser de ses préjudices.

Madame X a été relogée par la même société par acte sous seing privé du 07 février

2019.

Par jugement contradictoire du 05 avril 2019, le tribunal d’instance de Marseille a :

— constaté que les demandes en exécution forcée de travaux sont devenues sans objet en raison du départ de Madame X,

— condamné la société anonyme ICF SUD EST MEDITERRANEE venant aux droits de la société SOGIMA à payer à Madame Y X la somme de 13.859,76 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

— condamné la société anonyme ICF SUD EST MEDITERRANEE venant aux droits de la société SOGIMA à payer à Madame Y X la somme de 1.000 euros en indemnisation de son préjudice physique,

— débouté Madame Y X de sa demande en indemnisation de son préjudice moral,

— condamné la société anonyme ICF SUD EST MEDITERRANEE venant aux droits de la société SOGIMA à payer à Madame Y X la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamné la société anonyme ICF SUD EST MEDITERRANEE venant aux droits de la société SOGIMA aux dépens,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le premier juge a fixé la date d’apparition des désordres au 07 février 2014 et précisé que le bailleur avait eu connaissance de ces derniers.

S’appuyant sur l’expertise, le premier juge a estimé engagée la responsabilité du bailleur; il a ajouté que le bailleur avait été négligent pendant plusieurs années et que les travaux qu’il avait effectués en décembre 2016 n’avaient pas permis de résoudre les difficultés constatées.

Le premier juge a noté que le bailleur ne justifiait que d’une seule proposition de relogement le 08 octobre 2018, qu’il a considérée comme tardive et insuffisante.

Il a évalué le préjudice de jouissance à hauteur de 30% du loyer, sur une base de 584, 80 euros, calculé sur une période de 79 mois.

Le premier juge a chiffré à 1000 euros le préjudice physique subi par Madame X, en lien avec l’humidité affectant l’appartement.

Le 23 mai 2019, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a condamnée à payer à Madame X les sommes de 13.859,76 euros, 1000 euros et 800 euros et en ce qu’elle a été condamnée au versement d’une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Madame X a constitué avocat et formé un appel incident.

Par conclusions notifiées le 20 août 2019 sur le RPVA, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE demande à la cour :

— de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

*Condamné la société ICF SUD EST MEDITERRANEE au paiement de la somme de 13.859,76' à Madame X en indemnisation de son préjudice de jouissance,

* Condamné la société ICF SUD EST MEDITERRANEE au paiement de la somme de 1.000 euros à Madame X en indemnisation de son préjudice de son préjudice physique,

*Condamné la société ICF SUD EST MEDITERRANEE au paiement de la somme de 800 ' à Madame X au titre des frais irrépétibles,

*Condamné la société ICF SUD EST MEDITERRANEE aux dépens.

STATUANT A NOUVEAU :

A TITRE PRINCIPAL :

— de constater que le bailleur n’a pas tenu de comportement fautif,

— de constater que le bailleur a proposé plusieurs logements à Madame X,

— de constater que Madame X a refusé certains logements,

— de constater que le bailleur a pu reloger Madame X en février 2019,

— de rejeter en conséquence toute demande indemnitaire formulée par Madame X à l’encontre de la société ICF SUD EST MEDITERRANEE,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

Sur le préjudice de jouissance :

— de constater que les désordres invoqués par Madame X que les désordres invoqués ne sauraient être considérés comme antérieurs au 28 juillet 2015 ni postérieurs à décembre 2016,

— de constater que les désordres invoqués par Madame X ont entraîné pour elle un préjudice de jouissance ne pouvant être évalué à plus de 30 % du montant du loyer mensuel,

— de dire et juger que la société ICF SUD EST MEDITERRANEE ne saurait être condamnée à une somme supérieure à celle de 2.982,48 ' concernant l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par Madame X,

Sur le préjudice physique :

— de dire et juger que Madame X ne démontre pas de préjudice de santé qui pourrait être mis à la charge de la société ICF SUD EST MEDITERRANEE,

— de rejeter en conséquence la demande d’indemnisation formulée par Madame X à l’encontre de la société ICF SUD EST MEDITERRANEE sur ce fondement,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— de condamner Madame X au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles à la société ICF SUD EST MEDITERRANEE, ainsi qu’auxentiers dépens.

Elle conteste tout manquement à ses obligations de bailleur, soulignant avoir effectué les travaux nécessaires.

Subsidiairement, elle indique que Madame X ne démontre pas avoir subi un préjudice physique en lien avec une faute qu’elle aurait commise.

Elle note n’avoir été avisée des désordres que par lettre du 28 juillet 2015 et précise que ces derniers ont pris fin au mois de décembre 2016, date à laquelle elle a effectué des travaux.

Elle ajoute avoir tenté à plusieurs reprises de reloger sa locataire qui n’a accepté un nouveau logement qu’en février 2019.

Par conclusions notifiées le 08 novembre 2019 sur le RPVA, Madame X demande à la cour :

A TITRE PRINCIPAL

— de réformer le jugement entrepris et :

— de condamner la Société ICF SUD MEDITERRANEE à payer à Madame X la somme de 19.846 euros à titre du préjudice de jouissance ;

— de condamner la Société ICF SUD MEDITERRANEE à payer à Madame X la somme de 1.500 euros à titre du préjudice de santé ;

— de condamner la Société ICF SUD MEDITERRANEE à payer à Madame X la somme de 2.500 euros à titre du préjudice moral ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et :

— de condamner la Société ICF SUD MEDITERRANEE à payer à Madame X la somme de 13.859,76 euros à titre du préjudice de jouissance ;

— de condamner la Société ICF SUD MEDITERRANEE à payer à Madame X la somme de 1.000 euros à titre du préjudice de santé ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— de condamner la Société ICF SUD MEDITERRANEE à payer à Madame X la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— de condamner la Société ICF SUD MEDITERRANEE aux entiers dépens et d’appel.

Elle reproche à son bailleur de n’avoir pas procédé à des travaux lui permettant de régler les problèmes d’humidité affectant son logement constatés dès le 07 février 2014 dans le cadre d’un constat amiable de dégâts des eaux. Elle relève que les travaux n’ont été effectués qu’en décembre 2016.

Elle note que l’expertise démontre que les désordres dont elle s’était plaint sont avérés, que les travaux effectués ont permis d’arrêter l’origine des fuites mais que d’autres désordres persistent (fuite située sur la terrasse et sur les velux; mauvaise ventilation de l’appartement).

Elle relève que l’expert a constaté que le logement ne répondait pas aux critères de la décence.

Elle chiffre ses préjudices.

MOTIVATION

En application des articles 1719, 1720, 1721 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit délivrer au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués et garantir au locataire des vices ou défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible des lieux.

Selon l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit notamment satisfaire à la condition suivante au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Madame X a effectué un constat amiable de dégâts des eaux valant déclaration de sinistre le 07 février 2014. Il est noté, dans ce document, qu’une recherche de fuite a été faite par le bailleur, sans que ce dernier ne conteste cet élément. Toutefois, aucune pièce du dossier ne permet de connaître l’étendue des désordres à cette époque.

Madame X ne justifie pas avoir fait appel à son bailleur avant un courrier de son conseil du 28 juillet 2015 qui évoque :

*une humidité qui affecte l’ensemble de l’appartement,

*une chambre (la chambre 1) devenue inutilisable avec des morceaux de plâtre qui tombent du plafond et le bas des murs recouvert de traces d’humidité,

*un taux d’humidité 'totalement inadmissible’ dans la salle de bains,

*des problèmes d’humidité dans le couloir de l’entrée, dans la cuisine et dans la salle de manger, pièce dans laquelle les murs sont décrits comme totalement moisis,

Aux termes de cette lettre (pièce 5 de l’intimée), Madame X demande que des travaux soient effectués et que lui soit accordée une réduction de loyer.

Madame X produit au débat trois attestations d’humidité effectuées par la société ABEILLE, qui établissent des relevés de taux d’humidité : taux d’humidité de 90% le 02 mars 2016, un taux d’humidité de 100% le 29 avril 2016 et un taux d’humidité de 40% le 06 septembre 2016.

L’expert judiciaire s’est déplacé le 05 mai 2017 dans l’appartement loué à Madame X après que des travaux ont été effectués par le bailleur. Il a souligné avoir constaté, dans la chambre 1, une infiltration rémanente depuis le plafond avec des traces d’anciennes infiltrations. C’est cette chambre qui a subi les désordres les plus importants selon le courrier du conseil de la locataire, en date du 28 juillet 2015 (pièce 5 de l’intimée). L’expert précise que le désordre constaté dans cette chambre est sans rapport avec un défaut de ventilation.

Il expose, s’agissant de la deuxième chambre, avoir constaté les mêmes désordres en plafond autour du vélux mais avec moins d’ampleur que dans la première chambre.

Il note, dans le couloir commun avec la chambre 1, une trace d’infiltration.

Il précise que l’angle de la cuisine est constitué d’une gaine de colonnes desservant les logements dans les étages supérieurs, que le dos de cette gaine correspond avec le secteur de la chambre 1 qui est touché d’une infiltration permanente et que le côté situé à droite de cette gaine est touché d’une ancienne infiltration.

Il soutient que les premiers désordres ont été constatés à partir du 07 février 2014, date d’apparition du premier dégât des eaux par infiltrations depuis les toitures terrasses au dessus des chambres.

Il rappelle que le bailleur a repris l’étanchéité de la terrasse en décembre 2016, que les velux défectueux ont été remplacés à la même date et que des bouches de ventilation ont été mises en place dans la cuisine, la salle de bains, le WC et qu’ils ont été raccordés sur la colonne VMC. Il estime que le bailleur, par le biais de ces travaux, a remédié aux désordres allégués par la locataire, sauf en ce qui concerne les infiltrations récurrentes au plafond de la chambre 1, pour lesquels il estime que la cause réside dans un défaut d’entretien du réseau des eaux usées de la colonne des parties communes.

Enfin, il fait état d’un défaut de ventilation complète et permanente dans le logement.

Il ressort des explications fournies par l’expert, non contredites par les pièces du dossier, que les infiltrations récurrentes dans la chambre 1 n’ont pas pour cause le défaut de ventilation mais un défaut d’entretien du réseau des eaux usées. Les autres causes des infiltrations résident dans une étanchéité défaillante de la toiture terrasse et des velux défectueux.

Il ne ressort d’aucune pièce que le défaut de ventilation existant dans cet appartement serait de nature à porter atteinte à la santé de la locataire ou aurait été à l’origine d’une humidité pouvant porter atteinte à la santé de la locataire si bien qu’il ne peut être considéré comme indécent du fait de cette absence de ventilation.

Madame X ne verse aucune pièce au débat permettant de connaître l’état de l’appartement en février 2014 et l’expert n’étaye pas son affirmation selon lesquelles les deux chambres auraient été inutisables dès cette date. Dès lors, il ne peut être démontré que le logement aurait été indécent à cette époque. C’est par son courrier du 28 juillet 2015 que Madame X fait état de la situation de son logement, situation confortée par les attestations de la société ABEILLE qui témoignent d’un taux d’humidité dans l’appartement tout à fait anormal, contrevenant aux normes de la décence, en vertu du paragraphe 1 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Il est établi par l’expertise et les attestations de la société ABEILLE qu’il existait un problème majeur d’infiltrations dans l’appartement loué à Madame X lié à une étanchéité défectueuse de la terrasse couvrant les chambres, à des velux défaillants et à un problème d’entretien du réseau des eaux usées dans la colonne commune. Le bailleur a donc manqué à ses obligations contractuelles.

Le bailleur ne justifie pas que le comportement de Madame X aurait aggravé son préjudice ou aurait été à l’origine de celui-ci. Il ressort en revanche des pièces produites qu’il a lui-même tardé à effectuer les travaux permettant de faire cesser les infiltrations dans l’appartement de sa locataire et que l’ensemble des désordres n’a pas été résolu par ceux-ci.

C’est à compter de son courrier du 28 juillet 2015 que Madame X est en droit de solliciter des dommages et intérêts.

Les travaux effectués en décembre 2016 par le bailleur sur la terrasse et les velux ont permis de circonscrire en grande partie ces difficultés mais l’absence d’intervention sur la colonne commune a empêché que cessent les désordres liés aux infiltrations dans la chambre 1.

En conséquence, il convient de réparer de la manière suivante le préjudice de jouissance subi par Madame X

50% du loyer pour la période courant de juillet 2015 à décembre 2016 inclus :584, 80 euros x 18 mois x 50% = 5263, 20 euros

20 % du loyer pour la période de janvier 2017 au mois de février 2019 :584, 80 euros x 26 mois x 20% = 3040, 96 euros

Madame X justifie par un certificat médical d’un pneumologue du 19 octobre 2016 (sa pièce 17) que son asthme a été aggravé par l’humidité de son appartement. Il existe en conséquence un lien de causalité direct entre l’aggravation de son état de santé et les manquements du bailleur.

Ce préjudice physique sera intégralement réparé par l’allocation d’une somme de 1500 euros.

Le jugement déféré sera infirmé sur le montant des dommages et intérêts alloués à Madame X au titre du préjudice de jouissance et du préjudice physique.

Madame X sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral puisqu’elle ne précise pas ce dernier et qu’elle ne démontre pas un préjudice distinct de celui qui est déjà réparé par les dommages et intérêts alloués au titre du trouble de jouissance et au titre du préjudice physique. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

La société ICF SUD EST MEDITERRANEE est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Madame X les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné la société ICF SUD EST MEDITERRANEE à verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé. Cette société sera également condamnée à verser à Madame X la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles que cette dernière a exposés en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné la société ICF SUD EST MEDITERRANEE à verser à Madame Y X la somme de 13.859, 76 euros au titre de son préjudice de jouissance et celle de 1000 euros au titre de son préjudice physique

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

CONDAMNE la société ICF SUD EST MEDITERRANEE à verser à Madame Y X la somme de 8304,16 euros au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la société ICF SUD EST MEDITERRANEE à verser à Madame Y X la somme de 1500 euros au titre de son préjudice physique,

CONDAMNE la société ICF SUD EST MEDITERRANEE à verser à Madame Y

X la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

CONDAMNE la société ICF SUD EST MEDITERRANEE aux entiers dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,