N° RG 20/05019

N° Portalis DBVX-V-B7E-NESX

Décision du

Tribunal de proximité de TRIBUNAL DE PROXIMITE TREVOUX

Au fond

du 17 août 2020

RG : 11 19 -221

[S]

S.A. PACIFICA

C/

[T]

[G] [B]

[O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 04 MAI 2022

APPELANTS :

M. [I] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

S.A. PACIFICA

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentés par M^e Charlotte VARVIER de la SELARL LEGI 01, avocat au barreau de l’AIN

INTIMÉS :

Mme [P] [C] [T] épouse [B]

[Adresse 7]

[Localité 1]

M. [A] [J] [G] [B]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentés par M^e Michel NICOLAS, avocat au barreau de LYON, toque : 472

******

Date de clôture de l’instruction : 04 Octobre 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 Mars 2022

Date de mise à disposition : 04 Mai 2022

Audience présidée par Christine SAUNIER-RUELLAN, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Christine SAUNIER-RUELLAN, président

— Karen STELLA, conseiller

— Véronique MASSON-BESSOU, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte en date du 30 mars 2009, monsieur [I] [S] a donné à bail à monsieur [A] [J] [G] [B] et madame [P] [C] [T] [B], son épouse, ci-dessous appelés les époux [G] [B], un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 985 €.

Suivant acte séparé en date du 31 mars 2009, monsieur [F] [O] s’est porté caution solidaire des locataires, dans la limite d’une somme de 24.000 €.

Les locataires ont quitté les lieux le 31 juillet 2018. Un état des lieux contradictoire était établi à cette occasion qui, selon le bailleur, aurait mis en évidence des désordres locatifs comptés pour 20.881 €, outre frais de réparation de la chaudière.

Pour ce qui la concerne la C^ie PACIFICA assureur du bailleur entendait obtenir remboursement auprès des locataires sortants des sommes versées au bailleur au titre de dégradations immobilières comptées pour 4.878 €.

De leur coté les époux [G] [B] ont sollicité le rejet des demandes de monsieur [S] et de son assurance PACIFICA, et ont formé une demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts, notamment pour préjudice de jouissance.

Les deux parties ne parvenant pas à s’entendre amiablement, le bailleur et son assureur saisissaient la juridiction compétente et par jugement du 17 août 2020, le tribunal de proximité de Trévoux a :

Rejeté la demande de nullité du congé délivré le 22 septembre 2017,

Débouté monsieur [I] [S] de l’intégralité de ses prétentions,

Débouté la S.A. PACIFICA de l’intégralité de ses prétentions,

Condamné monsieur [I] [S] à restituer aux époux [G] [B] la somme de 1.061,84 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2019 au titre d’un trop perçu de loyers,

Débouté les époux [G] [B] du surplus de leurs prétentions,

Prononcé la condamnation de Monsieur [S] et de la S.A PACIFICA à payer chacun 500 euros aux consorts [G] [B] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Monsieur [S] et la SA PACIFICA in solidum aux dépens,

Rappelé que la décision était de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Monsieur [S] et la C^ie PACIFICA ont relevé appel de ce jugement dont ils demandent réformation, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du congé délivré le 22 septembre 20017, condamné monsieur [I] [S] à restituer aux époux [G] [B] la somme de 1.061,84 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2019, au titre d’un trop perçu de loyer, débouté les époux [G] [B] du surplus de leurs prétentions.

Il y aurait donc lieu pour la Cour de :

Condamner solidairement les époux [G] [B] à payer et porter à monsieur [I] [S], les sommes suivantes :

Une somme de 16.003,57 € au titre des travaux nécessaires à la reprise des dégradations,

Une somme de 4.205,83 € au titre des frais afférents à la chaudière,

Une somme de 11.506,99 au titre de son préjudice de jouissance, correspondant à la période de 11 mois pendant laquelle il n’aurait pas pu remettre son bien à bail (1.046,06 € x 11 mois),

Condamner les époux [G] [B] à payer et porter à la compagnie PACIFICA la somme de 4.878 € au titre des sommes qu’elle a directement payées à monsieur [I] [S] en vertu du contrat d’assurance et au titre de la garantie pour dégradations,

Condamner les époux [G] [B] à payer et porter à monsieur [S] et la compagnie d’assurance PACIFICA, une somme de 2.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les époux [G] [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Débouter les époux [G] [B] de leurs demandes indemnitaires ainsi que de toutes demandes, fins et conclusions contraires.

A l’opposé les époux [G] [B] concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté monsieur [S] et la C^ie PACIFICA de l’ensemble de leurs demandes, les condamne aux dépens et à des indemnités au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y aurait lieu d’infirmer cette même décision en ce qu’elle les déboute de leurs demandes et donc de condamner monsieur [I] [S] à payer aux époux [G] [B] les sommes de :

760,60 € selon décompte du remboursement du dépôt de garantie de 985 €, déduction faite de la somme de 224,40 € au titre des réparations électriques, avec intérêts de droit capitalisés par année entière à compter du 17 août 2020, date du jugement dont appel, en vertu de l’article 1343-2 du code civil,

2.659,50 € à titre de majoration de 10 % du loyer de 985 € pour retard de remboursement du dépôt de garantie à l’expiration du délai légal de deux mois, soit au plus tard le 1er octobre 2018, montant arrêté au mois de février 2021 inclus, outre mémoire pour chaque période mensuelle commencée en retard, à savoir la somme mensuelle de 98,50 € jusqu’au jour du règlement effectif du remboursement du dépôt de garantie.

Il y aurait lieu encore de condamner monsieur [I] [S] et la SA PACIFICA aux entiers dépens d’appel.

Monsieur [F] [O] appelé régulièrement en la cause en qualité de caution des époux [G] [B] ne comparait pas.

Par ordonnance, aujourd’hui définitive, de madame le conseiller de la mise en état du 5 mai 2021, il a été prononcé d’office la caducité partielle de la déclaration d’appel de monsieur [I] [S] et de la S.A Pacifica à l’encontre de monsieur [F] [O] emportant extinction de l’instance le concernant et dessaisissement de la Cour de l’appel principal effectué contre monsieur [F] [O].

SUR QUOI LA COUR

La Cour note en préambule que nul ne remet en cause la réalité du trop-perçu de loyer encaissé par monsieur [S] à hauteur de 1.061 € et la nécessité de le restituer aux époux [G] [B] avec intérêts.

Concernant les réparations locatives, il a été justement rappelé que ce poste de préjudice est régi par l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 qui stipule que le locataire sortant répond des dégradations locatives constatées contradictoirement. La jurisprudence la plus autorisée a eu l’occasion de préciser qu’il fallait également tenir compte de l’usure des éléments loués liée à une utilisation raisonnée pendant le temps de l’occupation du logement considéré et de la vétusté qui en a résulté.

En l’espèce, les locataires sont restés dans les lieux pendant neuf ans et inéluctablement les embellissements sont totalement à reprendre du simple fait du vieillissement par l’usage qui affecte les revêtement des sols, murs et plafonds, ce d’autant que ces éléments n’étaient pas neufs à l’entrée dans les lieux des époux [G] [B].

Le procès-verbal du 31 juillet 2018, établi à l’occasion du départ des locataires, démontre en premier lieu qu’aucune dégradation volontaire ou irréfléchie n’a été commise excluant un usage normal du bien loué.

Si des trous de cheville, des rayures sur les vitres et des fentes, des peintures abîmées, des traces de moisissure en fond de placard ont été constatées par l’huissier instrumentaire, ces désordres minimes entrent dans le cadre d’une vétusté normale après neuf années d’occupation.

Monsieur [S] qui se targue de louer un logement de 'standing’ au loyer d’un montant en rapport avec ce qualificatif, ne pouvait prétendre relouer ce bien à de nouveaux locataires sans une reprise complète des enduits, fenêtres et peintures.

Ainsi, les dégradations minimes constatées et imputables aux locataires auraient été nécessairement englobées dans un projet de rénovation généralisé de ce logement et, à bon droit, le premier juge a considéré que ce n’était pas aux locataires sortants de financer, même pour partie, des travaux de reprise et de remise à niveau à la charge du bailleur qui entend relouer son bien à des tiers.

Pour faire reste de raison au jugement déféré il convient cependant de confirmer la partie du jugement qui met à la charge des locataires sortants, qui acceptent cette condamnation, une somme minime de 224 € au titre de la remise en place de prises électriques qui seraient sorties de leur logement par manque de précaution des époux [G] [B] lors de leur déménagement.

Par voie de conséquence, aucun dommage locatif substantiel ne pouvant être reproché aux locataires sortants, c’est sans droit que monsieur [S] entend obtenir un dédommagement du fait de son impossibilité à pouvoir relouer immédiatement ce logement, spécialement sur la durée alléguée de 11 mois, en tout état de cause excessive pour une simple reprise des peintures d’un logement aux dimensions standard.

Par voie de conséquence encore, la C^ie PACIFICA est également sans droit à solliciter remboursement d’une somme de 4.878 € au titre de l’indemnité versée au bailleur du fait de prétendus désordres imputables aux locataires sortants puisque ces derniers sont pour l’essentiel mis hors de cause de ce chef.

S’agissant des frais liés à la chaudière assurant le chauffage du logement, l’essentiel du litige repose sur la prétention du bailleur à faire supporter par les locataires alors en place le coût de son remplacement, compté pour 4.205 €, au motif que ces derniers auraient reconnu au moins implicitement qu’ils n’avaient pas consciencieusement assuré la maintenance et l’entretien de la précédente machine, obligeant monsieur [S] à procéder en urgence à son renouvellement.

Pour en rapporter la preuve monsieur [S] se réfère à son propre courrier du 8 janvier 2018 dans lequel il impute la cause de ce changement à un défaut d’entretien et propose aux locataires en guise de dédommagements d’augmenter le loyer de 25 € par mois et de 15 € les charges.

Si les deux locataires devaient en bas de page de cette lettre explicitement accepter 'les nouvelles conditions’ fixées, en aucun cas ils ne se reconnaissaient responsables de désordres liés à un défaut d’entretien de la chaudière précédente qui n’est techniquement aucunement prouvé.

Clairement les époux [G] [B] n’acceptaient cette augmentation de loyers et de charges que dans l’espoir d’économies substantielles de dépenses en énergie du fait que la chaudière était décrite par monsieur [S] comme étant à 'condensation’ et donc plus performante.

En aucun cas les époux [G] [B], qui n’étaient pas informés du prix d’achat de ce nouveau matériel, acceptaient de prendre en charge l’intégralité d’un tel investissement, qui entre dans le registre des dépenses à la charge du bailleur et, bien mieux, monsieur [S] lui-même fixait contractuellement les conditions de la participation des locataires à son financement par une augmentation du prix du loyer.

Il est mal fondé à remettre en cause un cadre contractuel qu’il a lui-même fixé et qui a été intégralement respecté par les locataires jusqu’à leur départ, lequel a été provoqué et souhaité par monsieur [S] qui ne peut que s’en prendre à lui même si, dans ces circonstances, il a le sentiment de ne pas avoir été remboursé à hauteur de ses espérances.

Par motifs propres et adoptés la Cour confirme cette partie du jugement.

La Cour note encore que les époux [G] [B] renoncent à solliciter en appel une indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance allégué dont ils ont été déboutés en première instance.

Ils se contentent en cause d’appel de formuler une demande de remboursement du dépôt de garantie, demande qui n’avait pas été formulée jusqu’à présent.

Il ne s’agit pas pour autant d’une demande irrecevable en cause d’appel au sens de l’article 566 du code de procédure civile, cette demande étant en lien direct avec l’objet du litige lié au bail d’habitation passé entre les parties et recevable également pour opposer compensation en vertu de l’article 564 du même code.

Les époux [G] [B] sont donc bien recevables en la forme en leur demande de restitution de ce dépôt de garantie.

Sur le fond, il est avéré que le dépôt de garantie était de 985 €, que les clés de ce logement ont été restituées le 31 juillet 2018, que pour autant monsieur [S] n’a pas reversé ce dépôt de garantie aux locataires sortants.

Dans de telles circonstances, l’article 22 de la loi précitée de juillet 1989 prévoit pourtant que le dépôt de garantie doit être restitué au locataire sortant dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés.

A défaut de se faire, la loi indique que le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Peu importe en la matière que jusqu’à présent les locataires sortants n’aient pas revendiqué sa restitution, celle-ci devant intervenir spontanément sans que le sortant ne soit tenu de la réclamer.

Peu importe encore que le bailleur ait spéculé pour s’en abstenir sur une compensation avec les sommes revendiquées au titre des dommages locatifs, car présentement ceux ci ne sont pas 'justifiés’ au sens de l’alinéa 3 de ce même article 22, sauf pour un montant de 224 €.

Le montant de la restitution doit donc être de 985 € – 224 €, soit 761 €.

Ainsi, en application de l’alinéa 7 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de restitution dans le délai légal de deux mois, soit en l’espèce au plus tard le 30 septembre 2018, la cour condamne monsieur [S] à payer la somme de 761 € au titre du remboursement d’une partie du dépôt de garantie, majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, soit 98 € à compter du 1er octobre 2018 et jusqu’au mois de février 2021 inclus, date des conclusions des intimés, soit la somme de 2.659,50 € (27 mois x 98,50 €) outre mémoire jusqu’au jour du règlement effectif du remboursement du dépôt de garantie pour chaque période mensuelle commencée en retard.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des époux [G] [B] à hauteur d’une somme globale de 2.000 € pour les deux instances à la charge de monsieur [S] et de la C^ie PACIFICA tenus in solidum.La Cour modifie le jugement en conséquence.

Les mêmes sous la même solidarité doivent être tenus aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf sur l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Dit recevable en la forme la demande de restitution du dépôt de garantie avec indemnités formulée pour la première fois en cause d’appel par les époux [G] [B].

Sur le fond, condamne monsieur [I] [S] à payer à monsieur [A] [B] [G] et à madame [P] [G] [B], son épouse, les sommes de :

761 € selon décompte du remboursement du dépôt de garantie de 985 €, déduction faite de la somme de 224 € au titre des réparations électriques, avec intérêts de droit capitalisés par année entière à compter du 17 août 2020, date du jugement dont appel, par application de l’article 1343-2 du code civil,

2.659,50 € à titre de majoration de 10 % du loyer de 985 € pour retard de remboursement du dépôt de garantie à l’expiration du délai légal de deux mois, soit au plus tard le 1er octobre 2018, montant arrêté au mois de février 2021 inclus, outre mémoire pour chaque période mensuelle commencée en retard à savoir la somme mensuelle de 98,50 € jusqu’au jour du règlement effectif du remboursement du dépôt de garantie,

Y ajoutant

Condamne in solidum [I] [S] et la SA PACIFICA à payer à monsieur [A] [B] [G] et à madame [P] [G] [B] la somme totale de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour les deux instances.

Condamne les mêmes in solidum aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT