R.G : 16/01296

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRECIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 27 AVRIL 2017

DÉCISION DÉFÉRÉE :

14/01570

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROUEN du 15 Février 2016

APPELANTS :

Monsieur D, G Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté et assisté de M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de ROUEN

Madame X épouse Y H-I, Suzanne

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée et assistée de M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de ROUEN

INTIMÉE :

Société B C PARTICIPATION MOBILIERES ET IMMOBILIERES SARL inscrite au RCS ROUEN

XXX

XXX

représentée par M^e Véronique GREFF BOULITREAU, avocat au barreau de ROUEN

assistée de M^e H-odile DE MILLEVILLE, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 01 Décembre 2016 sans opposition des avocats devant Monsieur FARINA, Président, et Madame BERTOUX, Conseiller,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Monsieur FARINA, Président

Madame AUBLIN-MICHEL, Conseiller

Madame BERTOUX, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

M^me JEHASSE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Décembre 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 02 Février 2017, délibéré prorogé pour être rendu ce jour.

ARRÊT :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 27 avril 2017, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur FARINA, Président et par M^me JEHASSE, Greffier.

*

**

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 08 avril 1994, la SARL Hostellerie des Voyageurs a cédé à M. et M^me Y son fonds de commerce, y compris un bail commercial portant sur un bâtiment à usage d’hôtel-restaurant-bar sis à XXX comprenant un bâtiment principal donnant sur la XXX, une cour, deux garages et dépendances, ainsi qu’une maison d’habitation dans la cour qui constitue le logement principal des exploitants.

Ce bail avait été cédé à la SARL Hostellerie des Voyageurs par la SA Ddn, qui l’avait obtenu de la société B C Participations (Dlp), propriétaire des locaux, suivant acte du 20 décembre 1987.

Un nouveau bail a été conclu entre les parties le 30 octobre 1996, renouvelé le 13 mai 2005.

Par acte du 26 octobre 2010, la société Dlp a fait délivrer aux époux Y un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Suivant acte extrajudiciaire du 24 novembre 2010, les époux Y ont saisi le juge des référés afin de s’opposer aux effets de la clause résolutoire, de voir constater l’existence d’une contestation sérieuse sur les taxes foncières et d’obtenir la condamnation de la bailleresse à réaliser certains travaux.

Par ordonnance du 10 mars 2011, le juge des référés a rejeté leurs demandes et a constaté la résiliation du bail litigieux, décision infirmée par arrêt de la présente cour du 31 mai 2011, qui les a condamnés à verser 23.127,59 €, leur a accordé un délai pour s’acquitter de leur dette, a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai et a ordonné une mesure d’expertise judiciaire afin d’examiner les désordres allégués.

L’expert a déposé son rapport le 28 février 2012.

Par jugement du 20 mars 2012, M. D Y a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, M^e Z étant désigné en qualité de mandataire judiciaire, et un plan de redressement a été adopté le 07 mai 2013.

Suivant acte du 19 décembre 2013, la société Dlp a fait délivrer aux époux Y un commandement de payer visant l’ensemble des obligations postérieures à l’ouverture de la procédure de redressement.

Par acte extrajudiciaire du 17 mars 2014, les époux Y ont fait assigner la société Dlp devant le tribunal de grande instance de ROUEN afin de la voir condamner, au visa des articles 1719, 1754 et 1755 du code de civil, à procéder aux travaux de remise en état préconisés par l’expert judiciaire sous astreinte de 150 € par jour, ordonner une expertise financière afin d’évaluer leurs préjudices d’exploitation et de jouissance, avec provision à hauteur de 20.000 €, outre une indemnité de procédure.

Selon ordonnance du 17 avril 2014, le juge des référés a constaté la résiliation du bail, décision infirmée par arrêt de cette cour du 09 décembre 2014, qui a accordé aux époux Y un délai de dix mois pour s’acquitter des sommes visées au commandement de payer.

Par jugement en date du 15 février 2016, le tribunal de grande instance a :

— condamné la société B C Participation à exécuter les travaux suivants:

Dans le bâtiment à usage d’hôtel-restaurant :

— remplacement des fenêtres vétustes du rez-de-chaussée et de l’étage,

— remplacement du plancher de la chambre n°5,

— réparation de la poutre extérieure pour remédier à l’humidité du mur séparatif avec la salle de bains,

— réparation de la toiture,

— reprise de l’étanchéité du pignon nord,

— reprise de la fuite dans la salle réfrigérateur,

— reprise de la descente de gouttière,

— traiter les fondations avec hydrofuge et soigner les joints en pied de mur,

— remplacement de la fenêtre du bureau et de la chambre sous comble; – rejeté toute autre demande de travaux;

— dit n’y avoir lieu à astreinte;

— débouté M. et M^me Y de toutes leurs demandes au titre d’un préjudice financier: expertise, consignation, provision, dommages et intérêts;

— condamné les époux Y au paiement de la somme de :

— solde d’indexation : 4.396,60 €

— taxe foncière 2014 : 4.884 €

— taxe foncière 2015 : 4.927,20 €;

— débouté les parties de leur demande d’indemnité procédurale;

— rejeté toute autre demande;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel en date du 15 mars 2016, M. D Y et M^me H-I X, son épouse, ont interjeté appel de cette décision.

Par déclaration au greffe en date du 18 mars 2016, la SARL B C Participations Mobilières et Immobilières a interjeté appel de ce jugement.

Suivant ordonnance en date du 12 avril 2016, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Pour un exposé exhaustif des faits et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions du 16 août 2016 pour les époux Y, et du 25 novembre 2016 pour la SARL B C Participations Mobilières et Immobilières .

Les époux Y concluent à la réformation du jugement et demandent à la cour de :

Vu l’ancienneté du litige,

— condamner la société B C Participations à exécuter sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification à partir de l’arrêt à intervenir et sous contrôle d’expert, aux frais avancés du bailleur, les travaux suivants :

Dans le bâtiment à usage d’hôtel – restaurant :

1. Remplacement obligatoire des fenêtres les plus abîmées du rez-de-chaussée (salle de restaurant, accueil, toilettes)

2. Etanchéité voire suppression de la citerne et étanchéité de la gouttière sur le mur côté extérieur pour remédier à l’humidité dans la salle toilettes, vestiaire, téléphone

3. Remplacement du tableau électrique ancien si l’ensemble de l’installation a été déclaré non-conforme par la commission de sécurité ou un autre organisme officiel

4. Reprise de 'l’éventuelle arrivée d’humidité au niveau des murs extérieurs’ pour remédier à l’humidité avec salpêtre dans la cave voûtée

5. Reprise du cintrage des solives entre deux poutres dans la salle cheminée si réfection du plancher de la chambre 5 au-dessus

6. Installation d’une prise de terre principale dans les chambres 1, 4, 6, 7 et 8 du 01er étage et remplacement de toutes les fenêtres

7. Reprise du clos et du couvert et réparation sur la poutre extérieure pour remédier à l’humidité du mur séparatif avec la salle de bains, à l’affaissement du sol et au bâti de la porte dans la chambre 5

8. Reprise du clos et du couvert pour remédier à l’humidité près de la lucarne et des fenêtres des chambres 9, 10 et 12

9. Traitement des mousses sur toiture dans les bâtiments annexes à usage de lingerie, stockage, affinage

XXX

11. Reprise de l’étanchéité du pignon nord

12. Remplacement de la chaudière et du ballon assuré par les preneurs alors que cela incombait au bailleur

13. Reprise de la fuite dans la salle réfrigérateur

Dans l’immeuble sur la parcelle AC 159 à usage d’habitation :

* l’extérieur, façade sud

14. Traitement ou remplacement de la poutre en bois (sablière)

XXX

16. Vérification et reprises de la toiture pour remédier aux infiltrations au 1^er étage

* à l’intérieur au rez-de-chaussée

17. Traitement des fondations avec éventuel drainage périphérique et reprise des joints en pied de mur ainsi qu’étanchéité de la façade pour remédier aux remontées d’eau sur un mètre de hauteur (mur intérieur refait à neuf par le preneur)

XXX

* à l’étage

19. Remplacement de la fenêtre du bureau au 1^er étage et d’une chambre sous comble, vérification de l’étanchéité des fenêtres de toit dans l’autre chambre sous comble et le palier;

— autoriser M. et M^me Y à consigner 50% des loyers à échoir jusqu’à parfaite exécution des travaux,

— ordonner une expertise financière afin que soient chiffrés les préjudices comemrciaux d’exploitation et de jouissance,

— condamner la société B C Participations à payer aux époux Y à titre de provision à valoir sur lesdits préjudices la somme de 50.000 €,

— condamner la société B C Participations à payer aux époux Y la somme de 800 € par mois depuis le 01er mars 2012 jusqu’à parfaite exécution des travaux en réparation du préjudice qu’ils subissent dans leurs conditions de logement,

— condamner la société B C Participations à payer aux époux Y la somme de 9.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL B C Participations Mobilières et Immobilières concluent à la réformation du jugement en ses dispositions l’ayant condamnée à exécuter les travaux suivants :

Dans le bâtiment à usage d’hôtel-restaurant :

— remplacement des fenêtres vétustes du rez-de-chaussée et de l’étage,

— remplacement du plancher de la chambre n°5,

— réparation de la poutre extérieure pour remédier à l’humidité du mur séparatif avec la salle de bains,

— réparation de la toiture,

— reprise de l’étanchéité du pignon nord,

— reprise de la fuite dans la salle réfrigérateur,

— reprise de la descente de gouttière,

— traiter les fondations avec hydrofuge et soigner les joints en pied de mur,

— remplacement de la fenêtre du bureau et de la chambre sous comble;dont les trois derniers points concerne en réalité la maison d’habitation,

Statuant à nouveau;

demande à la cour de :

— débouter purement et simple les époux Y de leurs demandes de condamnation de la société Dlp à la réalisation de travaux non justifiés ou résultant de leurs propres manquements;

— débouter les époux Y de toutes leurs demandes;

— confirmer le jugement en ses autres dispositions, non contraires et notamment du chef des condamnations prononcés à l’encontre des époux Y, non remises en cause,

Y ajoutant,

— condamner les époux Y à payer à la société Dlp la somme de 4.999,20 € au titre de la taxe foncière 2016;

— dire et juger que les condamnations prononcées au profit de la société Dlp porteront intérêts au taux légal avec anatocisme à chaque date anniversaire de leur point de départ;

— condamner les époux Y à payer à la société Dlp une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner les époux Y aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 décembre 2016.

SUR CE

Au soutien de leur appel, les époux Y expliquent, en résumé, que :

— le premier juge n’a pas tiré les conséquences de ses constatations;

— En effet, le bail commercial renouvelé en 2005 vise un bâtiment à usage d’hôtel-restaurant-bar comprenant un bâtiment principal, une cour, deux garages et deux dépendances, ainsi qu’une maison d’habitation dans la cour, logement principal des exploitants;

— En application des stipulations du bail commercial renouvelé en 2005, des dispositions légales de l’article 1719, 2^e alinéa et de l’article 1755 du code civil, et au vu du rapport d’expertise du 28 février 2012, des constats et photographies récentes qu’ils versent aux débats, le bailleur a gravement failli à ses obligations;

— Le rapport d’expertise fait état des multiples désordres et impute au bailleur des travaux de reprise qu’ils énumèrent au dispositif de leurs conclusions;

— Si certains rares travaux sont imputés par l’expert aux preneurs, ils se sont trouvés dans l’impossibilité d’assumer parfois certains menus entretiens à raison des manquements du bailleur, exemple : l’inutilité d’entretenir régulièrement les peintures des fenêtres quand le bois de celles-ci était pourri, et qu’en conséquence la peinture neuve ne pouvait rester adhérente, fermeture des chambres dont les peintures/papiers peints venaient d’être refaits, en raison de l’humidité excessive et des fenêtres fermant mal;

— Ils ont fait le nécessaire au-delà de leurs obligations comme le remplacement d’une chaudière et d’un ballon d’eau chaude;

— Par suite des manquements du bailleur, les preneurs ont dû cesser l’exploitation des chambres du 2^e étage, la commission de sécurité à ordonner l’interdiction d’exploiter les chambres d’hôtel à partir de février 2011, les preneurs n’ont pas pu répondre à certaines demandes de la commission (ainsi l’installation de portes coupe-feu inutile tant que les fenêtres ne sont pas remplacées et les appels d’air supprimés);

— Les photographies réalisées début 2014 témoignent de l’absence de toute réaction du bailleur aux préconisations de l’expert et de l’aggravation des désordres qu’il avait constaté en 2012;

— Celles datées de février et mai 2015 témoignent de la persistance des désordres et de leur extension au risque de rendre impossible, cette fois, l’activité restauration et même toute activité compte tenu de l’importance des infiltrations et des risques sanitaires et électriques encourus;

— De même les conditions d’habitation personnelle des preneurs sont totalement insalubres au sens de la Loi, les problèmes d’infiltrations et d’étanchéité rendant tout chauffage normal impossible et tout usage de l’électricité particulièrement dangereux;

— Le tribunal a reconnu les manquements du bailleur mais n’a pas assorti l’obligation d’effectuer les travaux d’une astreinte, si bien que nonobstant son courrier officiel du 06 juin 2016 en réponse à celui des époux Y du 01 juin 2016, l’immeuble demeure très difficilement exploitable faute de réalisation des travaux;

— C’est aussi pourquoi, ils sollicitent une expertise financière afin de chiffrer leurs préjudices d’exploitation et de jouissance ainsi que la condamnation immédiate et provisionnelle du bailleur à leur payer la somme de 50.000 €, et l’autorisation de consigner 50 % des loyers à échoir jusqu’à la remise en état;

— Ils sont également fondés à solliciter l’indemnisation du préjudice qu’ils subissent à raison de leurs conditions de logement avec octroi de dommages et intérêts équivalents à 800 € par mois depuis le 1 er mars 2012 et jusqu’à achèvement des travaux.

La SARL B C Participations Mobilières et Immobilières fait valoir, pour l’essentiel, que :

— Suivant acte sous seing privé en date du 12 avril 1991, la SARL L’Hostellerie Des Voyageurs a donné en location gérance à Monsieur et Madame Y le fonds de commerce Hôtel restaurant bar exploité à YERVILLE, pour trois années;

— Monsieur et Madame Y ont acquis le fonds de commerce de la société Hostellerie Des Voyageurs le 8 avril 1994; De ce fait et depuis cette date, ils ont bénéficié d’un bail initialement conclu le 20 décembre 1987, pour des locaux situés dans un bâtiment à usage d’hôtel restaurant bar situé XXX à XXX et une maison d’habitation, appartenant à la société Dlp;

— Ainsi entre 1991 (date de leur entrée dans les lieux), et 1996 (date de renouvellement), ils avaient la charge des grosses réparations, ce qui veut dire que la mise aux normes du bâtiment de nature à permettre la continuation de l’exploitation professionnelle et/ou l’usage du bâtiment incombait à Monsieur et Madame Y;

— A compter de 2005, la charge des grosses réparations est revenue à la bailleresse;

— Le tribunal a justement écarté certaines des demandes des époux Y, à savoir:

— sur l’étanchéité de la citerne de gouttière ;

— sur le remplacement tableau électrique ;

— sur la reprise de l’éventuelle arrivée d’humidité des murs extérieurs pour remédier à l’humidité avec salpêtre de la cave voûtée ;

— l’installation d’une prise de terre principale dans les chambres 1,4, 6,7 et 8 du premier étage ;

— sur la reprise du clos et du couvert pour remédier à l’humidité près de la lucarne et des fenêtres dans les chambres 9,10 et 12 ;

— sur le défaut de traitement des mousses sur la toiture ;

— sur le remplacement de la chaudière ;

— sur le remplissage de ciment entre les deux poutres;

— sur l’astreinte sollicitée ;

— sur le préjudice financier ;

— Aux termes de leur appel les époux Y demandent la réformation du jugement entrepris sur les travaux écartés par le tribunal, sans apporter aucune observation critique à l’analyse faite par le premier juge pour écarter ces différents chefs de réclamation;

* Concernant les travaux d’étanchéité de la citerne et de la gouttière,

le tribunal a écarté cette demande considérant le caractère indéterminé de celle-ci et de la nature des travaux relatifs à ce poste.

Il a ainsi constaté que les époux Y se bornent à reprendre les conclusions de l’expert sans indiquer si la citerne présente une quelconque utilité et doit être supprimée ou faire l’objet de travaux d’étanchéité et que de même l’expertise ne permet pas de déterminer la nature des travaux à réaliser sur la gouttière, et a considéré qu’il se trouve dans l’incapacité de statuer sur la nature de ces réparations et la détermination de celui à qui incombent les travaux d’étanchéité;

Les époux Y n’apportent aucun élément nouveau ni explicatif ;

* Concernant le remplacement du tableau électrique ,

le tribunal a également rejeté ce chef de demande en retenant qu'« il n’est versé aucun document relatif à la non-conformité de l’installation électrique et monsieur et madame Y ne précisent pas en quoi le remplacement du tableau électrique serait à la charge de la bailleresse alors que leur demande précise bien que le remplacement du tableau électrique doit intervenir sous condition d’une installation déclarée non conforme. » Aucune déclaration de non-conformité de l’installation électrique n’est versée aux débats en cause d’appel.

* Concernant la reprise de l’éventuelle arrivée d’humidité des murs extérieurs pour remédier à l’humidité avec salpêtre de la cave voûtée ,

Ce chef de demande a également été rejeté par le premier juge, en considération de ce que « les époux Y n’établissaient pas que l’humidité de la cave a effectivement pour origine une arrivée d’humidité des murs extérieurs qui justifierait des travaux de gros oeuvre d’ailleurs non détaillés ».

Pour ce chef de demande, les époux Y n’apportent pas en cause d’appel d’éléments complémentaires.

* Concernant l’installation d’une prise de terre principale dans les chambres 1,4, 6,7 et 8 du premier étage ; le tribunal a relevé que ces installations étaient préconisées après un audit de l’électricité et en fonction des prescriptions de la commission de contrôle, mais il a constaté qu’aucune prescription spécifique n’était communiquée au tribunal, et il a dans ces conditions rejeté cette demande.

Comme pour les postes précédents, aucun document complémentaire relatif aux prescriptions de la commission de contrôle n’est versé aux débats.

* Concernant la reprise du clos et du couvert pour remédier à l’humidité près de la lucarne et des fenêtres dans les chambres 9,10 et 12 ;

le tribunal a également constaté que l’expert n’a pas su déterminer l’origine des travaux à exécuter ni à qui incombait la charge de leur réalisation.

Constatant que les époux Y ne justifiaient pas de la nature de ces travaux le tribunal les a déboutés de leur demande.

Faute d’apporter le moindre élément complémentaire en cause d’appel, la cour confirmera le jugement entrepris de ce chef.

* Concernant le défaut de traitement des mousses sur la toiture ;

le premier juge a justement fait observer que l’entretien régulier de la toiture par le preneur, aurait évité la présence trop importante de mousse, laquelle résulte nécessairement des intempéries et son accumulation, du défaut d’entretien de la part du preneur. Le tribunal a donc rejeté ce chef de demande.

La cour ne pourra que confirmer de ce chef le jugement entrepris.

* Concernant le remplacement de la chaudière ;

le tribunal a également écarté cette demande « particulièrement indéterminée » observant qu’aucun élément n’est versé aux débats quant à la « date, le montant, les motifs du remplacement de la chaudière et du ballon par le preneur. »

Aucun élément d’information complémentaire n’a été produit en cause d’appel.

Le jugement entrepris devra être également confirmé de ce chef.

* Sur les travaux sollicités dans l’immeuble sur la parcelle AC 159 à usage d’habitation par les époux Y, le tribunal a condamné la société Dlp à exécuter les travaux suivants :

— Reprise de la descente de gouttière,

— Traiter les fondations avec hydrofuge et soigner les joints en pied de mur,

— Remplacement de la fenêtre du bureau de la chambre sous comble ;

en les rattachant aux travaux du bâtiment à usage d’hôtel – restaurant , alors qu’ils concernent la maison à usage d’habitation;

Sur ces points, les époux Y ne peuvent faire grief à la société Dlp d’une situation qu’ils ont eux-mêmes causée par leurs carences nombreuses et répétées.

Ils n’ont procédé à aucuns travaux d’entretien d’ampleur alors qu’ils avaient la responsabilité exclusive de toutes les réparations, y compris sur le gros oeuvre, jusqu’en 1996; En outre, ils ont tout aussi gravement manqué à leurs obligations de réparations locatives et d’entretien courant, leur carence ayant largement contribué à la dégradation désormais alléguée de l’état de l’immeuble;

Ainsi, l’absence de traitement régulier des mousses, relevant pourtant de leur obligation d’entretien selon l’expert, a entraîné une dégradation de l’état de la toiture.

De même, l’absence d’entretien et de dégagement des gouttières est à l’origine de nombreux écoulements en façade.

Or, il est établi par l’expert que l’essentiel des désordres qui affecteraient le local d’habitation trouverait son origine dans des infiltrations d’eau par les toitures et/ou les gouttières ;

De même, les infiltrations résultent nécessairement de la passivité des preneurs durant de nombreuses années, notamment durant celles où ils avaient la charge de réaliser l’ensemble des travaux d’entretien et de réparation, y compris sur le gros oeuvre.

Dans ces conditions, ils ne sont aucunement fondés à exiger que ces travaux soient menés aux frais du bailleur, alors même que les désordres allégués sont les conséquences de leurs propres manquements.

— Elle ne peut davantage être tenue aux autres travaux mis à sa charge par le premier juge :

* sur le remplacement des fenêtres vétuste du rez-de-chaussée :

Dans son rapport, l’expert judiciaire expliquait que ces fenêtres devront faire l’objet d’un « remplacement progressif », au fur et à mesure de la dégradation de leur état;

Force est de constater que le tribunal n’a pas été à même de déterminer quelles fenêtres du rez de chaussée devaient être changées en raison de leur vétusté, sur les 14 fenêtres du rez de chaussée;

Force est de constater que même la pièce adverse n° 88 (PV de constat d’huissier du 09/11/2016) n’établit rien concernant la salle de restaurant au rez de chaussée;

En outre, si l’expert a pu retenir que ce remplacement serait à la charge du bailleur, il ne semble pas avoir tenu compte de ses propres réponses aux observations des parties, puisqu’il indiquait également que l’origine de ce désordre résulte pour partie de « l’exposition à la pluie » et que les preneurs avaient à leur charge l’entretien régulier « y compris une couche de peinture régulière sur les bâtis des fenêtres »;

Or, l’absence d’entretien régulier des bâtis des fenêtres a laissé ces menuiseries exposées aux intempéries, ce qui aurait provoqué « une attaque mycologique ponctuelle »;

Les époux Y ont la responsabilité de l’immeuble depuis 1991, soit depuis 25 ans maintenant;

De 1991 à 1996, ils avaient la charge des grosses réparations;

A compter de 1996 ils avaient la charge de maintenir en état et donc de peindre les fenêtres; Soit donc les fenêtres étaient déjà vétustes en 1994 et ils avaient l’obligation de les changer ayant la charge des grosses réparations, soit les fenêtres n’étaient pas vétustes et ils avaient l’obligation de les entretenir et de les peindre régulièrement en peignant plus régulièrement les fenêtres exposées à la pluie, ayant alors l’obligation d’entretenir l’immeuble; Or il est établi qu’ils n’ont fait aucun changement de fenêtre du temps où ils avaient la charge des grosses réparations , ce qui signifie qu’ils estimaient les menuiseries en bon état , pas plus qu’ils n’ont procédé à un entretien normal et régulier des menuiseries en leur donnant le coup de peinture régulier et nécessaire pour les maintenir en bon état.

Au contraire la société DLP a fait le ravalement de toute la façade de l’hôtel -restaurant et a peint toutes les fenêtres et portes à l’été 2005 voir facture de 17.087,74 €; ( Annexe 11 du rapport d’expertise qui détaille tous les postes – Gros ouvre Electricité-

XXX, et la prise en charge de ceux-ci par l’une ou l’autre des parties (bailleur et preneur).

C’est bien eu égard à ce défaut complet d’entretien que les fenêtres qui ont été repeintes en 2005, paraissent attaquées par des moisissures en 2012.

L’entretien des peintures des huisseries incombe aux époux Y.

Les époux Y n’ont jamais justifié du moindre entretien des fenêtres depuis leur entrée dans les lieux.

Ils sont seuls responsables de la situation actuelle.

La responsabilité des époux Y est donc pleinement engagée, ce d’autant qu’on rappellera qu’à compter de 1994, ils supportaient la charge des grosses réparations – ainsi, le coût du changement éventuel des fenêtres les plus abimées devra être laissé à leur seule charge.

* sur la reprise du cintrage des solives entre deux poutres dans la salle cheminée si réfection du plancher de la chambre 5 au dessus :

L’expert note à ce titre que ce dommage allégué est strictement lié à la réfection du sol de la chambre 5;

Les époux Y sollicitent donc à deux reprises la réalisation de travaux identiques.

* sur la reprise du clos et du couvert et réparation sur la poutre extérieure pour remédier à l’humidité du mur séparatif avec la salle de bains, à l’affaissement du sol et au bâti de la porte dans la chambre 5 :

L’expert estime que ce désordre aurait pour origine le changement de la sablière en façade sur rue, remplacée plusieurs années auparavant.

Il convient de rappeler que jusqu’à fin 1996, les preneurs étaient responsables de l’ensemble des réparations, y compris des grosses réparations de l’article 606 du Code civil;

En 1996, lors du renouvellement, les époux Y ont « pris les lieux loués dans leur état au jour de l’entrée en jouissance »;

En 2005, les époux Y ont de nouveau « pris les lieux loués dans leur état au jour de l’entrée en jouissance » et les améliorations liées aux prescriptions relatives à leur activité restaient à leur charge;

Ils connaissaient parfaitement l’état des lieux pour les avoir occupés depuis 1991.

Les demandeurs sont donc parfaitement infondés à solliciter la pose d’un nouveau plancher alors que les lieux sont en l’état dans lequel ils ont accepté de les prendre et qu’ils sont responsables de l’absence d’entretien de la sablière antérieurement à 1996, qui a conduit à son remplacement.

* Sur les travaux sollicités dans les bâtiments annexes à usage de lingerie, stockage, affinage :

Concernant la reprise de la toiture et de l’étanchéité du pignon nord, la société Dlp entend rappeler que les époux Y avaient seuls la charge de l’entretien de l’immeuble – y compris les grosses réparations de l’article 606 – jusqu’en 1996;

Un entretien régulier et suffisant du pignon et de la toiture jusqu’à cette date aurait eu un caractère suffisant pour éviter tout désordre aujourd’hui.

Les époux Y restent seuls responsables des manquements à leurs obligations, commis durant les premières années de leur occupation et dont les effets se poursuivent jusqu’à aujourd’hui.

Ces observations font obstacle pour les mêmes causes à la demande de reprise de la fuite dans la salle réfrigérateur;

— sur l’astreinte

* Le premier juge a justement écarté cette demande, alors même qu’il est mis à la charge de la concluante différents travaux à réaliser, travaux qui pour les motifs exposés ci-avant, sont contestées par la concluante.

Il a retenu qu’il n’apparaissait pas opportun de prévoir une astreinte pécuniaire alors que les époux Y n’ont pas répondu au notaire chargé de la vente qui a transmis au conseil des époux Y le projet de protocole et de bail contenant des plans de la remise en état des locaux, lesquels ont pourtant été négociés par eux avec l’acquéreur et portant sur la remise en état total des locaux d’exploitation, prévoyant l’installation au premier étage de 5 chambres totalement rénovées et la création d’un appartement d’habitation au second étage, moyennant restitution de la maison d’habitation actuellement occupée et la signature du bail à compter du 1^er juillet 2016, et considéré que de ce fait l’imminence des travaux apparaît bien moins impérative que semblent le laisser croire les époux Y;

A juste titre face à la passivité des époux Y quant à la mise en oeuvre des travaux qu’ils revendiquent, le premier juge a considéré qu’il n’y avait pas lieu d’assortir sa décision d’une quelconque astreinte.

— sur la demande de consignation de 50 % des loyers à échoir jusqu’à parfaite exécution des travaux.

*Il ne saurait être fait droit à la demande de consignation d’une partie des loyers, alors qu’il est acquis que l’origine de la procédure a pour objet un arriéré de loyers important.

* Les loyers sont les seules ressources de la société Dlp, sans lesquels l’entretien de l’immeuble est de toute façon impossible.

* Le projet d’acquisition prévoyait notamment la réalisation de tous les travaux que le tribunal pourrait ordonner.

* Outre le fait que les travaux mis à la charge de la concluante sont contestés, les époux Y n’ont de toute façon pas entendu que les travaux soient effectués, refusant l’offre faite par le notaire en juin 2015.

* En tout état de cause la concluante a justifié des importants travaux qu’elle a réalisés, et justifie en cause d’appel des travaux de reprise de la toiture de l’habitation qu’elle a fait exécuter par son couvreur, l’entreprise Gautier depuis le jugement.

* Les époux Y ne justifient absolument pas avoir respecté leurs obligations financières à l’égard de leurs bailleurs, puisqu’il reste dû encore à ce jour la taxe foncière de 2014 pour 4884 € et celle de 2015 pour 4927,20 euros, et un solde d’indexation de 4.396,60 €;

* Il ne saurait en conséquence être fait droit à la demande de consignation.

— Sur la demande d’expertise financière afin que soient chiffrés les préjudices commerciaux d’exploitation et de jouissance, et de voir condamner la société Dlp à payer à Monsieur et madame Y la somme de 50 000 € titre de provision à valoir sur lesdits préjudices .

* Concernant le préjudice d’exploitation,

Les chambres du deuxième étage sont fermées et inexploitées depuis

plusieurs décennies, de la volonté même des preneurs qui n’en avaient pas l’usage, faute d’une clientèle suffisante, et non à la suite du passage d’une commission de sécurité des services de l’hygiène comme ils l’avaient d’abord prétendu en référé,

C’est donc à bon droit que le Tribunal de Grande Instance a retenu que l’arrêt total de l’activité d’hôtellerie résulte de la seule volonté unilatérale du preneur, Monsieur Y ayant attesté sur l’honneur « fermer pour une durée indéterminée à compter du 1^er février 2011, l’exploitation des 6 chambres situées au premier étage »;

La partie « restauration » a été exploitée sans discontinuer au cours des dernières années, les époux Y n’ont subi aucune perte d’exploitation sur cette activité;

Manifestement l’état des fenêtres ne gêne pas la clientèle qui donne 4 étoiles à la décoration;

Les époux Y ne justifient d’aucune perte d’exploitation dont il conviendrait de chiffrer l’ampleur;

Il est étonnant et inexplicable que les époux Y puissent fournir en 2016 des réservations pour donner une apparence de crédibilité à leur demande;

En effet leur site internet ne mentionne comme seule activité que le RESTAURANT;

La cour confirmera le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux Y de leur demande d’expertise et de provision, non fondées, sans fondement et non étayée.

— Sur la demande de dommages et intérêts préjudice de jouissance à hauteur de 800 € par mois depuis le 1^er mars 2012 et jusqu’à achèvement des travaux.

*Cette demande est sans fondement.

* Les époux Y n’ont imaginé toutes ces demandes, que pour faire échec au commandement de payer portant clause résolutoire, en raison du non respect de leurs obligations financières à l’égard du bailleur, ce qui est prouvé par : *L’assignation régularisée seulement le 17 mars 2014 , 2 ans après le dépôt du rapport d’expertise en 2012 pour faire un contre-feu à une

assignation en résiliation de bail commercial,

* le fait qu’alors que toutes les conditions étaient réunies pour qu’ils puissent obtenir la réalisation de travaux conformes à leur souhait puisque négociés avec l’acquéreur potentiel et qu’une proposition officielle leur a été faite dès juin 2015 par le notaire après moult échanges avec l’acquéreur, avec définition des plans, participation à l’établissement du permis de construire, etc., ils n’ont donné aucune réponse à cette offre, ce qui a fait échec à la vente.

* La clientèle n’est nullement gênée par la décoration qu’elle a l’air d’apprécier

* Le restaurant est répertorié au Guide Michelin 2016 et l’inspecteur semble avoir apprécié le cadre.

* La Cour confirmera le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux Y de ce chef de demande.

— Sur la créance de Dlp

* Aucune des sommes au paiement desquelles les époux Y ont été condamnés par le premier juge n’ont été réglées;

* Depuis le jugement entrepris la taxe Foncière 2016 a fait l’objet d’une facturation pour 4.999,20 € ne sont pas payés non plus.

* En conséquence Dlp est fondée à demander la confirmation des chefs des condamnations des époux Y non contestées, et à solliciter aujourd’hui la condamnation des époux Y au paiement de la taxe foncière 2016 pour un montant de 4.999,20 €.

CECI EXPOSE

— sur les travaux

Les époux Y reprennent l’intégralité des demandes formées en première instance au titre des travaux qu’ils entendent voir exécuter par leur bailleur, la société Dlp qui demande de son côté qu’ils soient déboutés de leur demande.

Les époux Y se réfèrent au bail commercial renouvelé en 2005 qui vise un bâtiment à usage d’hôtel-restaurant-bar ainsi qu’une maison d’habitation, et qui impose au preneur d’entretenir 'les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretient visées à l’article 1754 du code civil,' de supporter 'toute réparation qui deviendrait nécessaire par suite de défaut d’exécution des réparations locatives ou de menu entretien, soit des dégradations résultant de son fait, de celui de son personnel ou de sa clientèle.

Toutes les autres réparations incomberont au bailleur conformément à l’article 1719, 2^e alinéa du code civil.'

Ils font également référence aux dispositions légales de l’article 1755 du code civil selon lesquelles 'Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.' La mention qui figurait dans le bail renouvelé en 1996, selon laquelle ' le bailleur effectuera à sa seule charges toutes les réparations visées par l’article 606 du code civil', a certes disparu en 2005.

Toutefois, il est constant que les époux Y sont locataires de l’immeuble depuis le 08 avril 1994, date de la cession du fonds de commerce y compris le bail commercial qui stipulait ' le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien; il supportera en outre celles visées aux articles 605 et 606 du code civil', et où il a été convenu qu’à compter du 01er janvier 1996, la société bailleresse s’est engagée à renouveler le bail pour une nouvelle période de neuf ans et qu’à l’exception du loyer et des travaux mentionnés à l’article 606 du code civil, qui seront à la charge exclusive de la société bailleresse, toutes les autres conditions du bail actuel resteront inchangées; ce n’est qu’à compter du 01er janvier 1996 que les grosses réparations locatives ont été mises à la charge de la société bailleresse, comme l’a justement retenu le premier juge.

Il s’en déduit que jusqu’au 01er janvier 1996 par dérogation aux dispositions légales des articles 605 et 606 du code civil, les cocontractants ont laissé les grosses réparations à la charge du preneur.

Dès lors, et comme l’a fait le tribunal, les demandes formées par les époux Y doivent être examinées au regard de ces stipulations conventionnelles.

1 – sur le remplacement obligatoire des fenêtres les plus abîmées du rez-de-chaussée (salle de restaurant, accueil, toilettes)

Le tribunal a mis à la charge du bailleur le remplacement des fenêtres vétustes du rez de chaussée.

Les époux Y reprennent cette demande.

La SARL Dlp s’y oppose, considérant que d’une part, lesdites fenêtres comme étant les plus abîmées en raison de la vétusté et au remplacement progressif desquelles il devait être procédé au fur et à mesure de leur dégradation n’ont pas été identifiées, que d’autre part, de 1991 à 1996, les locataires avaient la charge des grosses réparations, soit de leur changement si elles étaient déjà vétustes, et qu’enfin à compter de 1996, ils avaient la charge de les maintenir en état et donc de peindre les fenêtres.

L’expert observe une ouverture parfois difficile des fenêtres, l’absence de peinture extérieure, 'la dégradation de certains bois, notamment sur la façade ouest'. Il impute l’origine de la décomposition du bois à la vétusté ainsi qu’à une attaque mycologique ponctuelle du fait de l’exposition à la pluie. Il préconise leur remplacement progressif.

A cet égard, jusqu’au 01 er janvier 1996, les preneurs, dans les lieux depuis le 01er avril 1991, point de départ du contrat de location gérance du fonds de commerce d’une durée de trois ans, ainsi qu’il résulte de l’acte de cession du 08 avril 1994, supportaient, depuis le 08 avril 1994, la charge des grosses réparations.

Il n’est pas établi que lors de la prise de possession des lieux en 1994, par les époux Y, les fenêtres étaient déjà vétustes de sorte qu’ils n’avaient pas l’obligation de les remplacer au titre des grosses réparations mises à leur charge.

Il est constant que les preneurs sont dans les lieux depuis 26 ans. S’ils avaient l’obligation d’entretenir et de peindre régulièrement les fenêtres, notamment celles exposées à la pluie, pour autant l’expert s’il fait état d’une attaque mycologique ponctuelle du fait de l’exposition à la pluie, observe un vieillissement naturel, qui correspond à la vétusté, de sorte que l’état des fenêtres ne peut être imputé aux preneurs compte tenu de leur ancienneté.

Dès lors, l’état des fenêtres résulte nécessairement de la vétusté sans qu’il puisse être reproché aux locataires un défaut de réparations d’entretien, de sorte que leur remplacement incombe à la société bailleresse.

Par ailleurs, le bailleur étant tenu d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, l’absence d’identification précise des fenêtres à remplacer progressivement au fur et à mesure de leur dégradation ne fait pas obstacle à la demande des époux Y, les fenêtres ne répondant pas à ce critère devant être remplacées, comme l’a justement retenu le premier juge.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé sur ce point.

2 – sur l’étanchéité voire la suppression de la citerne et étanchéité de la gouttière sur le mur côté extérieur pour remédier à l’humidité dans la salle toilettes, vestiaire, téléphone

Le premier juge a rejeté la demande des époux Y en raison du caractère indéterminé de la demande et de la nature des travaux relatifs à ce poste.

Pour ce faire, le magistrat retenait que les époux Y se bornaient à reprendre les conclusions de l’expert, sans indiquer si la citerne présente une quelconque utilité et doit être supprimée ou faire l’objet de travaux d’étanchéité. Il considérait que l’expertise ne permettait pas de déterminer la nature des travaux à réaliser sur la gouttière, de sorte que le tribunal se trouvait dans l’incapacité de statuer sur la nature de ces réparations et la détermination de celui à qui incombe les travaux d’étanchéité.

L’expert relève la présence dans la cour et contre le mur des toilettes d’une citerne de réception des eaux de gouttière et note le caractère non étanche de la gouttière. Il préconise d’ 'ouvrir la citerne et retravailler son étanchéité si elle est utile ou la supprimer si elle n’a plus d’utilité, après avoir raccordé la gouttière au réseau.'

En cause d’appel, les preneurs reprennent cette demande, considérant que le rapport d’expertise a imputé au bailleur ces travaux de reprise, sans pour autant préciser davantage leur demande, et notamment caractériser la nature des travaux à effectuer, les travaux d’étanchéité de la citerne, ou sa suppression, et la nature de ceux à réaliser sur la gouttière alors que l’expert ne préconise aucuns travaux de cette nature.

Il convient de débouter les époux Y de cette demande et de confirmer la décision entreprise sur ce point.

3 – sur le remplacement du tableau électrique ancien si l’ensemble de l’installation a été déclarée non-conforme par la commission de sécurité ou un autre organisme officiel

S’appuyant sur l’expertise, le tribunal a rejeté la demande des époux Y, ceux-ci ne précisant pas en quoi le remplacement du tableau électrique serait à la charge de la bailleresse.

Les époux Y renouvellent leur demande, se référant à l’expertise '(pages 23 et suivantes)' tout en demandant dans le corps de leurs conclusions le remplacement du tableau électrique ancien figurant dans la partie HABITATION outre l’ensemble de l’installation commerciale si elle doit être déclarée non-conforme par la commission de sécurité ou un autre organisme officiel, sans reprendre cette demande au dispositif où elle est ainsi formulée 'remplacement du tableau électrique ancien si l’ensemble de l’installation a été déclarée non-conforme par la commission de sécurité ou un autre organisme officiel’ comme le prévoit l’expert en page 24 de son rapport.

Selon l’expert, le tableau électrique est ancien. Il impute l’origine de ce désordre à une 'relative vétusté'. Il préconise 'la rénovation du tableau en parallèle avec les travaux prescrits par la commission de sécurité et après un audit spécifique par un bureau d’étude agréé.' S’agissant de la répartition des réparations entre le bailleur et les preneurs, il explique que si l’ensemble de l’installation électrique est déclarée non-conforme par la commission de sécurité ou un autre organisme officiel, le remplacement du tableau incombe au bailleur, s’il s’agit d’une mise en conformité du tableau, les preneurs devront la prendre en charge.

Pas plus en cause d’appel qu’en première instance, les époux Y ne versent aucun document relatif à la non-conformité de l’installation électrique constatée par la commission de sécurité ou un autre organisme officiel qui justifierait de procéder au remplacement du tableau électrique à la charge du bailleur alors qu’ils indiquent eux-même que ce remplacement est nécessaire sous condition d’une installation déclarée non conforme.

Il convient en conséquence de débouter les époux Y de cette demande et de confirmer la décision entreprise sur ce point.

4 – sur la reprise de 'l’éventuelle arrivée d’humidité au niveau des murs extérieurs’ pour remédier à l’humidité avec salpêtre dans la cave voûtée

Le tribunal a rejeté la demande des époux Y, au vu de l’expertise, et l’absence de démonstration par les demandeurs de l’origine du désordre qui justifierait des travaux de gros oeuvre 'd’ailleurs non détaillé'.

En cause d’appel, les époux Y sollicitent 'la reprise de l’éventuelle arrivée d’humidité au niveau des murs extérieurs’ pour remédier à l’humidité avec salpêtre dans la cave voûtée.

L’expert, s’il relève la présence de salpêtre, il en impute l’origine à l’humidité naturelle et à la présence importante de pots d’échappement en provenance de la rue (feu à proximité). Il préconise une augmentation de la ventilation et la vérification d’arrivée d’humidité au niveau des murs extérieurs.

Toutefois, pas plus en cause d’appel qu’en première instance, les époux Y n’établissent que l’humidité de la cave a effectivement pour origine une arrivée d’humidité des murs extérieurs qui justifierait des travaux de gros oeuvre.

Il convient en conséquence de débouter les époux Y de cette demande et de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

5 – sur la reprise du cintrage des solives entre deux poutres dans la salle cheminée si réfection du plancher de la chambre 5 au-dessus

Le tribunal a condamné le bailleur au remplacement du plancher de la chambre 5.

Pour contester la décision, la société Dlp observe que l’expert note à ce titre que ce dommage allégué est strictement lié à la réfection du sol de la chambre 5 et considère que les époux Y sollicitent à deux reprises la réalisation de travaux identiques, sans autre explication ou observation quant au contenu de l’expertise sur ce point. L’expert constate le cintrage des solives entre deux poutres dans la salle 'cheminée', il en impute l’origine probable au 'large affaissement du sol, au droit de la fenêtre’ de la chambre 5 dû au 'pourrissement de la sablière en façade sur rue, remplacée il y a quelques années par une poutre en profilé. Le plancher reposait alors plus fortement sur les solives ce qui a entraîné leur cintrage entre deux poutres dans la salle 'cheminée'. Il préconise la réfection du plancher complet de la chambre 5 qu’il s’agisse des désordres ci-dessus mentionnés relevés tant dans la salle cheminée que dans la chambre 5, à la charge du bailleur.

Il convient, dans ces conditions, de condamner la SARL Dlp aux travaux de reprise du plancher de la chambre 5 et de confirmer la décision sur ce point.

6 – sur l’installation d’une prise de terre principale dans les chambres 1, 4, 6, 7 et 8 du 01er étage et le remplacement de toutes les fenêtres

Le tribunal a rejeté la demande relative à l’installation d’une prise de terre principale dans les chambres mais accueilli celle relative au remplacement de fenêtres.

Les époux Y reprennent l’intégralité de leurs demandes sur ces points.

La société Dlp demande à la cour de confirmer la décision déférée en ce qui concerne le premier point et ne soulève aucun moyen pour s’opposer au remplacement des fenêtres mis à sa charge.

L’expert constate l’absence de prises de terre et de liaison équipotentielle dans les chambres visées ci-dessus. Il préconise, 'après audit électricité et fonction des prescriptions de la commission de contrôle', l’installation d’une prise de terre principale à la charge du bailleur et des 'prises de terre dans chaque chambre depuis les boîtiers de raccordements situés sur le câble principal.'

Comme l’a justement relevé le premier juge, aucune prescription spécifique n’est communiquée quant à l’installation d’une prise de terre principale de sorte que les époux Y doivent être déboutés de leur demande sur ce point.

En ce qui concerne les fenêtres des chambres, l’expert renvoie aux constatations et aux préconisations qu’il a faites pour les fenêtres du rez-de-chaussée.

Il convient, dans ces conditions, pour les motifs énoncés ci-avant concernant les fenêtres du rez-de-chaussée, de condamner le bailleur au remplacement de toutes les fenêtres vétustes des chambres 1, 4, 6, 7 et 8 du premier étage et de confirmer la décision entreprise sur ce point.

7 – sur la reprise du clos et du couvert et réparation sur la poutre extérieure pour remédier à l’humidité du mur séparatif avec la salle de bains, à l’affaissement du sol et au bâti de la porte dans la chambre 5

Le tribunal a considéré que les travaux de reprise incombaient au bailleur.

Les époux Y reprennent leur demande de ce chef .

La société Dlp fait valoir que les preneurs sont infondés à solliciter la pose d’un nouveau plancher alors que les lieux sont en l’état dans lequel ils ont accepté de les prendre et qu’ils sont responsables de l’absence d’entretien de la sablière antérieurement à 1996, qui a conduit à son remplacement. En ce qui concerne la chambre 5, en premier lieu, l’expert constate tout d’abord 'un large affaissement du sol, au droit de la fenêtre', évoqué ci-avant, désordre pour la réparation duquel il préconise la réfection complète du plancher qui a été ordonné et mise à la charge du bailleur pour les motifs évoqués au point n°5. Il n’y a donc pas lieu d’y revenir.

En second lieu, il note de l’humidité sur le mur séparatif avec la salle de bains, un affaissement du sol, le bâti de porte en mauvais état, dont l’origine probable est une infiltration d’eau par la façade (pourrissement de la sablière en façade sur rue) ou depuis le niveau du dessus. Il préconise de colmater la fissure du mur de façade ou la fuite depuis la toiture. Il indique que ces travaux concernent le clos et le couvert et la réparation sur la poutre extérieure et qu’ils incombent au bailleur.

Certes jusqu’à la fin de l’année 1996, les époux Y étaient responsables de l’ensemble des réparations, y compris les grosses réparations de l’article 606 du code civil; que lors du renouvellement en 1996, puis en 2005, ils ont 'pris les lieux loués dans leur état au jour de l’entrée en jouissance', état des lieux qu’ils connaissaient parfaitement pour les avoir occupés depuis 1991.

Toutefois, et comme l’a justement rappelé le premier juge, le fait pour le preneur de prendre les lieux dans un état déjà vétuste, ne peut l’obliger qu’en cas d’aggravation de cet état due à un défaut d’entretien qui lui est imputable, la partie des dégâts imputée à la vétusté devant être supportée par le bailleur. Ils ont pris les lieux loués dans leur état au jour de l’entrée en jouissance.

Ainsi, quand bien même les époux Y avaient la charge d’entretenir les lieux, y compris d’effectuer les grosses réparations, jusqu’en 1996, il n’est pas établi que le remplacement il y a quelques années, de la sablière en façade sur rue, pourrie, est dû à un défaut d’entretien incombant aux preneurs.

En effet il n’est donné aucune précision quant à la date à laquelle la sablière a été remplacée et quant aux causes de son pourrissement.

Dès lors, s’agissant de travaux qui concernent le clos et le couvert dont l’imputabilité des désordres n’est pas établie, il convient de condamner la société Dlp à procéder à la réparation de la poutre extérieure pour remédier à l’humidité du mur séparatif avec la salle de bains et de confirmer la décision entreprise sur ce point.

8 – sur la reprise du clos et du couvert pour remédier à l’humidité près de la lucarne et des fenêtres des chambres 9, 10 et 12

Le tribunal a débouté les époux Y de la demande de ce chef.

Les époux Y reprennent en cause d’appel cette demande.

La société Dlp sollicite la confirmation de la décision entreprise faute pour les appelants d’apporter le moindre élément complémentaire pour justifier de la nature des travaux à réaliser.

L’expert a constaté la présence d’humidité près de la lucarne et des fenêtres. Il en impute l’origine à une infiltration d’eau par les fenêtres façade ou depuis la toiture. Il suggère de vérifier l’étanchéité des fenêtres, si nécessaire les changer, de vérifier les tuiles, de remplacer celles qui sont cassées, de vérifier 'les noues, les noulets des lucarnes, les pénétrations des longs-pans sous les joués des lucarnes…'. Il précise que les travaux concernent le clos et le couvert ou une réparation liée à l’entretien courant de sorte qu’ils incombent soit au bailleur soit au preneur, selon les constatations du couvreur.

Pas plus en cause d’appel qu’en première instance les époux Y ne versent aux débats des pièces justificatives de la nature des travaux à entreprendre, et notamment, les constatations d’un couvreur.

Il convient en conséquence de les débouter de cette demande et de confirmer la décision entreprise sur ce point.

9 – sur le traitement des mousses sur toiture

Le tribunal a rejeté la demande des époux Y.

Les époux Y reprennent cette demande.

La société Dlp sollicite la confirmation de la décision.

L’expert a constaté la présence de mousse et l’encrassement des gouttières qui ont, pour origine probable, selon lui, les intempéries. Il préconise le démoussage de la toiture, le nettoyage et la vérification des gouttières (fuite).

Concernant les mousses, il met les travaux à la charge du bailleur et du preneur, s’agissant selon lui de travaux de gros oeuvre et d’entretien. Concernant les gouttières encrassées, les travaux relèvent de l’entretien de la toiture à la charge du preneur.

Comme l’a justement retenu le premier juge, l’expert ne précise pas en quoi consistent les travaux qualifiés de gros oeuvre destinés à retirer la mousse de la toiture qu’un entretien régulier de la toiture par le preneur aurait évité de s’accumuler de manière trop importante. La mousse résulte des intempéries et son accumulation du défaut d’entretien de la part des preneurs.

Pour ces motifs que la cour adopte, il convient de débouter les époux Y de leur demande de ce chef et de confirmer la décision entreprise sur ce point.

10 – sur la reprise de la toiture

Le tribunal a condamné la société Dlp à procéder à la réparation de la toiture.

La société Dlp, sur ces travaux de reprise de la toiture, rappelle que :

— les époux Y avaient seuls la charge de l’entretien de l’immeuble, y compris les grosses réparations de l’article 606 jusqu’en 1996. Un entretien régulier et suffisant de la toiture jusqu’à cette date aurait eu un caractère suffisant pour éviter tout désordre aujourd’hui;

— les époux Y restent seuls responsables des manquements à leurs obligations, commis durant les premières années de leur occupation et dont les effets se poursuivent jusqu’à aujourd’hui.

Les époux Y maintiennent leur demande.

L’expert a constaté le mauvais état du toit dans les bâtiments annexes à usage de lingerie, stockage et d’affinage. Des plaques sont cassées, manquantes ou décalées. Il indique que l’origine est une absence d’entretien et préconise de réparer les plaques manquantes. Il précise également que le mauvais état du toit provient de la vétusté et que les travaux incombent au bailleur.

Si les époux Y avaient seuls la charge de l’entretien de l’immeuble, y compris les grosses réparations de l’article 606 jusqu’en 1996, les bailleurs ne démontrent pas que l’état de la toiture avant 1996 justifiait de grosses réparations que les preneurs se seraient abstenus d’effectuer durant les premières années de leur occupation et qui seraient à l’origine des désordres constatés par l’expert en 2012, soit 16 ans après que les époux Y n’ont plus la charge des grosses réparations, comme l’a justement retenu le premier juge.

Il convient dans ces conditions de condamner la société Dlp aux travaux de réparation de la toiture et de confirmer la décision entreprise sur ce point.

11- sur la reprise de l’étanchéité du pignon nord

Le tribunal a condamné la société Dlp aux travaux de reprise de l’étanchéité du pignon nord.

La société Dlp reprend les observations faites pour la reprise de la toiture.

Les époux Y maintiennent leur demande.

L’expert constate le mauvais état d’étanchéité du pignon nord des bâtiments annexes à usage de lingerie, stockage et d’affinage dû à la vétusté. Il préconise la réfection du pignon en briques à la charge du bailleur.

Pour les motifs ci-avant concernant la toiture, il convient de condamner la société Dlp à procéder aux travaux de reprise de l’étanchéité du pignon nord et de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

12 – sur le remplacement de la chaudière et du ballon assuré par les preneurs alors que cela incombait au bailleur

Le tribunal a débouté les époux Y de ce chef de demande en l’absence d’élément versé aux débats quant à la date, le montant, les motifs du remplacement de la chaudière et du ballon par les preneurs.

Les preneurs reprennent cette demande en cause d’appel indiquant qu’ils ont procédé au remplacement de ces éléments comme en attestent les factures qu’ils ont réglées.

La société Dlp sollicite la confirmation de la décision en l’absence d’élément complémentaire produit en cause d’appel.

Concernant le remplacement de la chaudière et du ballon l’expert indique '(photo 35) Voir factures", sans donner aucune information sur les désordres et l’origine de la nécessité de procéder au changement de ces matériels.

Si les époux Y fournissent une facture relative au remplacement d’une chaudière à gaz pour un montant HT de 1.613,37 €, du 22 mai 2002, celle du remplacement du ballon n’est pas produite.

En tout état de cause, il n’est pas davantage justifié, en cause d’appel, des motifs de leur remplacement.

Il convient en conséquence de débouter les époux Y de leur demande de ce chef et de confirmer la décision entreprise sur ce point. 13 – sur la reprise de la fuite dans la salle réfrigérateur

Le tribunal a condamné la société Dlp à la reprise de la fuite dans la salle réfrigérateur.

La société Dlp reprend les observations faites pour la reprise de la toiture et de l’étanchéité du pignon nord.

Les époux Y maintiennent leur demande.

L’expert a constaté l’existence d’une fuite dont l’origine provient du mur mitoyen que l’expert n’a pu examiner en raison de l’absence du voisin lors de l’expertise. Il préconise de réparer les manques sur le toit, de vérifier les gouttières, reprendre le pignon et de voir l’état du mur sur mitoyenneté. Ces travaux de gros oeuvre incombent au bailleur.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a condamné la société Dlp aux travaux de reprise de la fuite dans la salle réfrigérateur.

En effet, comme il l’a justement retenu, comme pour la toiture et le pignon, la société Dlp ne démontre pas que l’état de cette salle avant 1996 justifiait de grosses réparations que les époux Y se seraient abstenus de faire et qui seraient à l’origine des désordres constatés par l’expert en 2012, soit 16 ans après que les preneurs n’ont plus la charge des grosses réparations.

Comme pour la toiture et le pignon, il n’est pas démontré par les bailleurs que l’état de la salle réfrigérateur avant 1996 justifiait de grosses réparations.

Il convient en conséquence de confirmer la décision entreprise sur ce point.

14 – sur le traitement ou remplacement de la poutre en bois (sablière)

(immeuble d’habitation, à l’extérieur, façade sud)

Le tribunal a débouté les époux Y de cette demande.

Les époux Y reprennent cette demande.

La société Dlp sollicite la confirmation de la décision.

L’expert constate le mauvais état de la poutre en bois, soit sa dessication qui a pour origine un insecte xylophage ou un champignon dû à l’humidité. Il préconise d’analyser la poutre en profondeur (sondages) et une analyse en laboratoire, un traitement, ou le remplacement complet (selon résultat). Ce désordre est à la charge du bailleur car il concerne des grosses réparations sur les poutres.

Toutefois, un entretien régulier de la poutre par le traitement du bois contre l’attaque d’insecte xylophage ou contre l’humidité, qui incombe aux preneurs, aurait été de nature à éviter la présence d’un insecte ou d’un champignon à l’origine de la détérioration de la poutre.

Il convient en conséquence de débouter les époux Y de cette demande et de confirmer la décision entreprise.

15 – sur la reprise de la descente de gouttière

(immeuble d’habitation, à l’extérieur, façade sud) Le tribunal a condamné la société Dlp à la reprise de la descente de la gouttière.

La société Dlp fait valoir que :

— les époux Y ne peuvent lui faire grief d’une situation qu’ils ont eux-mêmes causée par leurs carence nombreuses et répétées;

— ils n’ont procédé à aucuns travaux d’entretien d’ampleur alors qu’ils avaient la responsabilité exclusive de toutes les réparations, y compris sur le gros oeuvre, jusqu’en 1996;

— ils ont aussi gravement manqué à leurs obligations de réparations locatives et d’entretien courant, leur carence ayant largement contribué à la dégradation désormais alléguée de l’état de l’immeuble (absence d’entretien et de dégagement des gouttières à l’origine de nombreux écoulements en façade);

— or il est établi par l’expert que l’essentiel des désordres qui affecteraient le local d’habitation trouverait son origine dans des infiltrations d’eau par les toitures et/ou les gouttières;

— de même les infiltrations résultent nécessairement de la passivité des preneurs durant de nombreuses années, notamment durant celles où ils avaient la charge de réaliser l’ensemble des travaux d’entretien et de réparation.

Les époux Y maintiennent leur demande.

L’expert constate que la gouttière présente une soudure défectueuse qui a pour origine un raccord défectueux. Il préconise la reprise de la jonction et/ou la partie horizontale défectueuse. Il fait référence à la photo 38 de son rapport ayant pour légende Gouttière (jonction) toiture fenêtre droite (bureau).

Il rappelle que tous les désordres qu’il décrit (40 à 63) affectant l’immeuble à usage d’habitation 'seraient à la charge du bailleur, car les désordres concernent des grosses réparations sur les gros murs, les poutres ou la toiture et plus générale le clos, le couvert et la notion de logement décent.'

Dès lors, comme l’a justement retenu le tribunal, les travaux préconisés sont annexes aux travaux de toiture, ce que ne conteste pas sérieusement la société Dlp, et ne résultent pas d’un défaut d’entretien. Ils doivent par conséquent rester à la charge du bailleur.

Il convient, en conséquence, de confirmer la décision entreprise sur ce point.

16 – sur les vérification et reprises de la toiture pour remédier aux infiltrations au 1^er étage

(immeuble d’habitation, à l’extérieur, façade sud)

Le tribunal a considéré qu’il s’agissait des travaux identiques à ceux repris ci-avant relatifs à la toiture et qui doivent rester à la charge de la bailleresse.

La société Dlp, sur ces travaux, rappelle que :

— les époux Y n’ont procédé à aucun travaux d’entretien d’ampleur alors qu’ils avaient la responsabilité exclusive de toutes les réparations, y compris sur le gros oeuvre, jusqu’en 1996, – ils ont tout aussi gravement manqué à leurs obligations de réparations locatives et d’entretien courant, leur carence ayant largement contribué à la dégradation désormais allégué de l’état de l’immeuble;

— l’absence de traitement régulier des mousses a entraîné une dégradation de l’état de la toiture,

— de même l’absence d’entretien régulier et de dégagement des gouttières est à l’origine de nombreux écoulements en façade,

— or , il est établi par l’expert que l’essentiel des désordres qui affecteraient le local d’habitation trouverait son origine dans des infiltrations d’eau par les toitures et/ou les gourrières,

— de même, les infiltrations résultent nécessairement de la passivité des preneurs durant de nombreuses années, notamment durant celles où ils avaient la charge de réaliser l’ensemble des travaux d’entretien et de réparation, y compris sur le gros oeuvre.

Les époux Y maintiennent leur demande.

L’expert a constaté au premier étage de l’immeuble à usage d’habitation, la présence d’humidité dans le bureau (60), la chambre sous combles (61, 62) et le palier (63). Il indique que les désordres trouvent leur origine dans l’étanchéité des fenêtres, des infiltrations d’eau par les toitures (et les gouttières') ou à la jonction des ouvrants. Il préconise la rénovation ou le remplacement de la fenêtre (bureau et chambre sous combles), la vérification de l’état des tuiles, des gouttières, du faîtage, de l’étanchéité de la fenêtre de toit, la vérification des tuiles (plaques en amiante), et le démoussage (si tuiles conservées).

Il relève que tous les désordres (40 à 63) sont à la charge du bailleur car ils concernent des grosses réparations sur les gros murs, les poutres ou la toiture et plus généralement le clos et le couvert. Pour les fenêtres du bureau et de la chambre, il préconise l’entretien sur bois sains à la charge du preneur, et le remplacement des fenêtres si bois en décomposition due à la vétusté par le bailleur.

Si les époux Y avaient seuls la charge de l’entretien de l’immeuble, y compris les grosses réparations de l’article 606 jusqu’en 1996, les bailleurs ne démontrent pas que l’état de la toiture avant 1996 justifiait de grosses réparations que les preneurs se seraient abstenus d’effectuer durant les premières années de leur occupation et qui seraient à l’origine des désordres constatés par l’expert en 2012, soit 16 ans après que les époux Y n’ont plus la charge des grosses réparations, comme l’a justement retenu le premier juge.

Il convient dans ces conditions de condamner la société Dlp aux travaux de réparation de la toiture et de confirmer la décision entreprise sur ce point.

17 – sur le traitement des fondations avec éventuel drainage périphérique et reprise des joints en pied de mur ainsi qu’étanchéité de la façade pour remédier aux remontées d’eau sur un mètre de hauteur (mur intérieur refait à neuf par le preneur)

(immeuble d’habitation, au rez-de-chaussée)

Le tribunal a considéré que les travaux préconisés par l’expert qui constituaient de grosses réparations ne résultaient pas d’un défaut d’entretien de la part des preneurs et incombaient en conséquence à la bailleresse. La société Dlp s’y oppose et reprend l’argumentation développée au paragraphe précédent.

Les époux Y maintiennent leur demande de ce chef.

L’expert a constaté la présence d’humidité sur un mètre de hauteur dans la buanderie. Il en impute l’origine à une remontée d’eau par les fondations. Il préconise de dégager la fondation côté buanderie afin de détecter l’origine naturelle ou accidentelle (fuite dans un tuyau), de dégager la fondation côté maison, de traiter les fondations avec hydrofuge, éventuellement un drainage périphérique, de poser des dalles avec pente extérieure suffisante (2% mini), et de soigner les joints en pied de mur.

Concernant la charge de ces travaux, elle incombe au bailleur, pour les raisons indiquées au paragraphe précédent.

La cour considère avec le premier juge que les travaux préconisés constituent de grosses réparations qui ne résultent pas d’un défaut d’entretien de la part des preneurs, l’origine, naturelle ou accidentelle, étant par ailleurs indéterminée, incombent au bailleur.

Il convient en conséquence de confirmer la décision entreprise.

18 – sur la reprise du tableau vétuste

(immeuble d’habitation, au rez-de-chaussée)

Le tribunal n’a pas statué sur les travaux de reprise du tableau électrique située dans le local d’habitation.

Les époux Y reprennent leur demande compte tenu de sa vétusté.

La société Dlp s’y oppose.

L’expert a constaté que le tableau électrique situé dans la petite buanderie donnant sur la salle de l’immeuble à usage d’habitation était vétuste, obsolescent. Il préconise de refaire le tableau aux normes. Pour l’expert, selon la réglementation en vigueur en matière d’hôtellerie et de logement décent, se reportant à la loi SRU du 13 décembre 2000, du fait de la vétusté de l’installation électrique, le logement dont s’agit ne correspond pas aux critères de 'logement décent', concernant un élément d’équipement du logement (alimentation en électricité).

Quand bien même les locataires auraient ils pris les lieux loués dans leur état lors de leur entrée en jouissance, le bailleur n’est pas pour autant dispensé de son obligation de délivrance d’un logement décent au sens de l’article 1719 alinéa 1^er du code civil dès lors que le logement ne satisfait plus, en raison de sa vétusté, aux normes minimales de confort et d’habitabilité.

En l’espèce, du fait de son obsolescence, le tableau électrique équipant le logement n’est plus conforme aux normes en vigueur et doit être refait aux normes, ce qui incombe au bailleur en exécution de son obligation de délivrance.

Il convient, en conséquence, de condamner la société Dlp à la reprise du tableau électrique de l’immeuble à usage d’habitation et de compléter la décision entreprise en ce sens.

19 – sur le remplacement de la fenêtre du bureau au 1^er étage et d’une chambre sous comble, vérification de l’étanchéité des fenêtres de toit dans l’autre chambre sous comble et le palier; (immeuble d’habitation, à l’étage)

Le tribunal a considéré que le remplacement de la fenêtre du bureau et de la chambre sous comble incombait au bailleur.

La société Dlp s’y oppose pour les raisons développées au point 16.

Les époux Y maintiennent leur demande.

Les constatations faites par l’expert, l’origine des désordres attribuée par lui, les remèdes qu’il préconise et l’avis sur la répartition de la charge des travaux entre le preneur et le bailleur qu’il donne ont été repris au point 16.

Compte tenu de la présence d’humidité, comme l’a justement relevé le premier juge, il est nécessaire de procéder au changement de la fenêtre. Dans la mesure où l’absence de défaut d’entretien n’est pas établi à l’encontre des preneurs, il convient de condamner la société Dlp au remplacement de la fenêtre du bureau du 01er étage et de la chambre sous comble et de confirmer la décision entreprise sur ce point.

Compte tenu des photographies auxquelles l’expert fait référence et qu’il annexe à son rapport (photos 46, 47,48 et 49), l’immeuble à usage d’habitation n’est équipé que d’une seule chambre sous comble. Aucune précision n’est donnée par les parties sur l’existence d’une seconde chambre sous comble, d’une fenêtre sous toit la concernant comme sur l’existence d’une fenêtre sous toit dans le palier dont il conviendrait de vérifier l’étanchéité.

Il convient en conséquence de débouter les époux Y de cette demande de vérification de l’étanchéité des fenêtres de toit dans l’autre chambre sous comble et le palier et de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

20 – sur le remplissage de ciment entre les deux poutres

Le tribunal a débouté les époux Y de cette demande.

Les époux Y ne reprennent pas ce désordre en cause d’appel.

Il n’y a donc pas lieu pour la cour de procéder à l’examen de ce désordre dont elle n’est pas saisie, en application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile.

— sur l’astreinte sollicitée

Le tribunal a rejeté la demande d’astreinte en considérant qu’il n’apparaissait pas opportun de prévoir que l’obligation de faire procéder aux travaux soit soumise à une astreinte pécuniaire alors que les époux Y n’ont pas répondu au notaire chargé de la vente des locaux qui leur étaient donnés à bail, qui leur a transmis le projet de protocole et de bail contenant des plans de remise en état des locaux, alors que les époux Y ont négocié avec l’acquéreur la remise en état totale des locaux d’exploitation avec l’installation au 1^er étage de 5 chambres totalement rénovées et la création d’un appartement d’habitation au second étage, moyennant restitution de la maison d’habitation, actuellement occupée, et la signature du bail à compter du 01er juillet 2016; que dès lors l’imminence des travaux apparaissait bien moins impérative que semblaient le laisser croire les époux Y.

Les époux Y renouvellent leur demande de ce chef.

A l’appui de leur prétention, ils expliquent, pour l’essentiel, que : – ce sont les manquements du bailleur qui ont conduit :

* le preneur à devoir cesser d’exploiter les chambres du deuxième étage

* la commission de sécurité à ordonner l’interdiction d’exploiter les chambres d’hôtel à partir de février 2011

* les preneurs à ne pouvoir répondre à certaines demandes de la commission : ainsi, l’installation de portes coupe-feu s’avère inutile tant que les fenêtres ne sont pas remplacées et les appels d’air supprimés;

— les photographies réalisées début 2014 témoignaient de l’absence de toute réaction du bailleur aux préconisations de l’expert et de l’aggravation des désordres qu’il avait constaté en 2012, celles datées de février et mai 2015 témoignent non seulement de la persistance des désordres mais encore de leur extension au risque de rendre impossible, cette fois, l’activité restauration et mêmes toute activité compte tenu de l’importance des infiltrations et des risques sanitaires et électriques encourus;

— de même les conditions d’habitation personnelle des preneurs sont totalement insalubres au sens de la Loi, les problèmes d’infiltrations et d’étanchéité rendant tout chauffage normal impossible et tout usage de l’électricité particulièrement dangereux.

La société Dlp sollicite la confirmation de la décision.

Il est versé aux débats la promesse unilatérale de vente entre la société Dlp et M. E F en date du 09 mars 2015 contenant une clause aux termes de laquelle le promettant et le bénéficiaire convenaient que l’ensemble des travaux de remise en état qui pourraient être demandés ou ordonnés par voie de justice seront à la charge exclusive du bénéficiaire, le projet de protocole et de bail évoqué ci-dessus et la justification de leur envoi par M^e Bridault, notaire, au conseil des poux Y le 11 juin 2015, se tenant à la disposition de ce dernier 'pour discuter… des termes de ce document', ainsi que le bail.

Les époux Y ne justifient, pas plus en cause d’appel qu’en première instance, d’une quelconque réponse même négative, ni explication sur les raisons de leur silence alors que si, aux termes de ces documents, la maison d’habitation ne faisait plus partie des lieux loués, le bénéficiaire s’engageait à entreprendre des travaux de remise en état des locaux d’exploitation du fonds de commerce avec aménagement du second étage en local d’habitation, hormis une lettre en date du 20 octobre 2015 par laquelle l’organisation d’une réunion entre l’ensemble des protagonistes accompagné de leur notaire et de leur avocat était proposée. Il n’est en tout état de cause pas contesté que les époux Y étaient informés qu’une vente était en cours et qu’ils négociaient avec l’acquéreur potentiel les travaux à réaliser dans l’ensemble des lieux loués.

C’est pourquoi, la cour considère avec le premier juge que l’imminence des travaux est bien moins impérative que prétendue.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’assortir la décision d’une astreinte.

La décision entreprise sera confirmée sur ce point.

— sur la demande d’expertise et le préjudice financier

En cause d’appel, les époux Y renouvellement leurs demandes d’expertise financière afin que soient chiffrés leurs préjudices d’exploitation et de jouissance qu’ils prétendent avoir subi, et de versement d’une provision qu’ils portent à 50.000 € , outre l’autorisation de consigner 50% des loyers à échoir jusqu’à la remise en état et 800 € par mois depuis le 01er mars 2012 et jusqu’à achèvement des travaux.

L’argumentation énoncée au paragraphe précédent est développée au soutien de ces prétentions au titre d’un préjudice financier.

En ce qui concerne le préjudice d’exploitation, les époux Y versent un bilan et compte de résultat pour l’exercice du 01 juillet 2014 au 30 juin 2015. Ce seul document comptable ne permet pas d’établir un lien de causalité entre les désordres constatés et la baisse éventuelle du chiffre d’affaires, comme l’a justement retenu le premier juge. Quant au document comptable intitulé 'Compte…(M^e Z Plan règlements) période du 01/07/2015 au 30/06/2016" produit en cause d’appel et qui ne fait état d’aucun bilan en termes de chiffres d’affaires et résultat pour la période considérée ne permet pas davantage d’établir l’existence d’une perte d’exploitation en lien avec les désordres.

En ce qui concerne l’interdiction d’exploiter les chambres d’hôtel à partir de février 2011, il résulte de l’arrêté de fermeture de l’Hostellerie des Voyageurs partie hôtel, du 16 février 2011, pris par la mairie de Yerville, conditionnant la réouverture des six chambres situées à l’étage à la mise en conformité de l’établissement, à une visite de la commission de sécurité et une autorisation délivrée par arrêté municipal, et prenant en considération l’attestation sur l’honneur transmise par M. Y qui indiquait la fermeture, pour une durée indéterminée, à compter du 01er février 2011 de l’exploitation de ces 6 chambres; qu’avant la décision de municipalité, l’exploitant avait de lui-même décidé de cesser l’exploitation de la partie hôtel des lieux loués, sans préciser que cette décision résultait de l’état des chambres rendues inexploitables, comme l’a justement retenu le premier juge.

S’agissant des trois autres chambres situées au 2^e étage, les preneurs prétendent avoir dû cesser leur exploitation en raison des manquements du bailleur. Toutefois, ils ne précisent pas à quelle date, ils en ont cessé l’exploitation, et ne justifient pas davantage de leur exploitation à un moment quelconque, alors que la société Dlp explique que ces chambres sont fermées et inexploitées depuis plusieurs décennies de la volonté même des preneurs qui n’en avaient pas l’usage, faute d’une clientèle suffisante, et non à la suite du passage d’une commission de sécurité.

Les quelques courriels de réservation pour une courte période estivale 2016 produits ne suffisent pas à justifier l’existence d’une perte d’exploitation de ce chef alors que le site internet de cet établissement mentionne pour seule activité la restauration.

L’arrêt total de l’activité hôtelière résulte donc de la seule volonté des preneurs.

En ce qui concerne l’activité restauration, il n’est pas sérieusement contesté qu’elle se poursuit. A cet égard, au vu de l’avis du guide Michelin 2016 sur internet, la cuisine y est qualifiée 'de qualité', et le restaurant de bon standing. Aucun élément objectif n’est produit par les époux Y permettant de considérer que l’exploitation de cette activité risque de ne pas se poursuivre en raison des manquements du bailleur à ses obligations.

Aucune perte d’exploitation au titre de cette activité n’est donc justifiée.

Il convient, dans ces conditions, de débouter les époux Y de leurs demandes d’expertise, de provision, d’indemnité et de consignation des loyers.

— sur la demande en paiement de la taxe foncière Les époux Y n’élèvent aucune contestation quant au paiement des taxes foncières 2014, 2015 et le solde de l’indexation, auxquels ils ont été condamnés en première instance.

Lesdites condamnations seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2016, date du jugement, aucune indication quant à leur point de départ n’étant précisée par la société Dlp, avec anatocisme dans les conditions prévues à l’article 1154 du code civil.

Le premier juge relevait qu’ils n’élevaient aucune contestation quant à ces créances et qu’ils avaient d’ailleurs commencé à régler l’arriéré d’indexation. Aucune critique n’est formulée sur ce point en cause d’appel.

La décision entreprise sera donc confirmée.

La demande reconventionnelle en paiement de la taxe foncière 2016 formée en cause d’appel n’est pas davantage contestée.

Il convient en conséquence de condamner les époux Y au paiement de la taxe foncière 2016 pour un montant justifié de 4.999,20 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil.

— sur l’indemnité de procédure

Il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la société B C Participations Mobilières et Immobilières aux travaux de reprise du tableau électrique de l’immeuble à usage d’habitation;

Dit que la condamnation au paiement du solde d’indexation, des taxes foncières 2014 et 2015 sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2016, date du jugement, avec anatocisme dans les conditions prévues à l’article 1154 du code civil;

Condamne M. D Y et M^me H-I Y à payer à la société B C Participation Mobilières et Immobilières la somme de 4.999,20 €, au titre de la taxe foncière 2016, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

Dit que les dépens d’appel seront partagés par moitié entre les parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT