COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 02 DECEMBRE 2021

lv

N° 2021/ 544

N° RG 19/02894 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BD2DZ

A Y

C/

Syndicat des copropriétaires LES FACULTES SIS 31 AV. DE L’EUROPE […]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laurence DOMENACH

M^e Yves GROSSO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 15 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/05757.

APPELANT

Monsieur A Y

demeurant Résidence les facultés bât D, […], […]

représenté par M^e Laurence DOMENACH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], représenté par son syndic en exercice le Cabinet FERGAN SARL dont le siège social est […], agissant poursuites et diligences de son représentant légal demeurant en cette qualité au siège social

représenté par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2021

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. A Y est propriétaires des lots n° 478 et 749 de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété dénommé LES FACULTES situé […] à Aix-en-Provence.

Par exploit du 19 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES […]-en-Provence a fait assigner M. A Y devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en vue d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 10.687,63 € au titred’un arriéré de charges arrêté au 07 juin 2016, outre intérêts légaux, 1.000 € de dommages et intérêts et 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence , par jugement contradictoire du 15 janvier 2019, a notamment :

— rejeté le moyen tiré de la nullité de l’assignation,

— 

condamné M. A Y à payer, avec exécution provisoire, au syndicat des

copropriétaires les sommes de:

* 12.137,99 € de charges selon décompte arrêté au 26 avril 2017, outre les intérêts légaux à compter du présent jugement,

* 1.000 € de dommages et intérêts, outre les intérêts légaux à compter du présent jugement,

* 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts légaux à compter du présent jugement.

Par déclaration en date du 19 février 2019, M. A Y a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Il demande à la cour , par conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 17 mai 2019, de :

— réformer la décision entreprise,

Et statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et de la procédure d’appel.

Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que par jugement du 22 août 2011, il a été condamné au paiement d’une somme de 969,91 € au titre des charges impayées au 10 août 2010, outre des dommages et intérêts et une indemnité au titre des frais irrépétibles, que le syndicat intimé ne peut à nouveau lui réclamer dans le cadre de la présente procédure le paiement de ces sommes alors que le décompte fait apparaître un solde antérieur reporté d’année en année, que par ailleurs il a adressé 4 chèques de 505 € chacun qui n’ont pas été déduits, de sorte que le montant total des versements qu’il a effectués est erroné. Il conteste en outre les sommes qui lui sont imputées au titre du chauffage, puisque son studio n’en a plus et au titre de l’eau, dès lors qu’aucun locataire n’occupe le bien. Il s’oppose enfin à toute condamnation au paiement de dommages et intérêts compte tenu du caractère particulièrement contestable de la prétendu créance du syndicat des copropriétaires.

Suivant ses conclusions signifiées par RPVA le 07 juin 2019, le syndicat des copropriétaires,de l’immeuble LES […]-en-Provence, représenté par son syndic en exercice le Cabinet FERGAN SARL, demande à la cour de:

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamne M. A Y à payer au syndicat des copropriétaires,de l’immeuble LES FACULTES ,

la condamnation de à lui payer les sommes de:

* 12.137,99 € de charges selon décompte arrêté au 26 avril 2017, outre les intérêts légaux à compter du présent jugement,

* 1.000 € de dommages et intérêts, outre les intérêts légaux à compter du présent jugement,

* 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,outre les intérêts légaux à compter du présent jugement,

Y ajoutant,

— 

condamné M. A Y à payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de

procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il expose en substance qu’il produit toutes les pièces justificatives au soutien de sa créance, que les 4 chéques dont l’appelant se prévaut ont bien été portés au crédit de son compte et ont permis d’apurer les causes de la première décision du 22 août 2011, qu’en cause d’appel, ce dernier conteste les charges de chauffage au motif d’une absence de chauffage dans son studio depuis 2011 mais n’a pas signalé une quelconque difficulté sur ce point avant ses conclusions devant le cour, de même qu’il a n’a jamais élevé la moindre contestation sur les relevés trimestriels des charges d’eau.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 05 octobre 2021.

MOTIFS de la DECISION

Les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

— les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

— pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En l’occurrence, le syndicat des copropriétaires poursuit le recouvrement à l’encontre de M. A Y

de la somme de 12.137,99 € correspondant à un arriéré de charges et de

provisions exigibles, augmenté de divers frais, compte arrêté au 26 avril 2017, sollicitant la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Il est notamment produit aux débats :

— un relevé de prorpriété établissant la qualité de propriétaire de M. A Y sur les lots n° 478 et 749 de l’immeuble dénommé LES FACULTES,

— le relevé de répartition de charges des exercices 2012/2013, 2013-2014, 2014-2015, et le grand livre CITYA de 2012 à 2014,

— le jugement du 22 août 2011 et le relevé de compte de ce jugement

— les procès-verbaux des assemblées générale du 17 juillet 2014, 29 septembre 2014, 04 septembre 2015, 30 juin 2016 et 27 octobre 2017 approuvant les comptes de l’exercice

concerné, et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant,

— la situation du compte de M. X au 30 mai 2017 et le décompte propriétaire arrêté au 07 juin 2016

— les lettres recommandées du 07 octobre 2014 et 13 septembre 2016,

— le commandement de payer du 25 septembre 2013

Il ressort des pièces produites et notamment du décompte propriétaire de M. Y

( pièce 1 du syndicat des copropriétaires) que la somme de 4.131,59 € a été déduite au titre des frais et charges afférentes à la précédente procédure outre deux règlements de 1.046,59 à chaque fois effectués entre les mains de l’huissier et qui ont été imputés sur le solde dû au titre du jugement du 22 août 2011, ce qui correspond aux 4 chèques dont l’appelant fait état et qui ont donc bien été pris en considération. Il en résulte que les sommes réclamées correspondent bien à des charges dues postérieurement à la décision susvisée. Enfin, les contestations formées par M. Y, devant la cour, s’agissant des charges de chauffage et des charges d’eau ne sont étayées par strictement aucune pièce, tant s’agissant de la prétendue absence de chauffage collectif dans son studio depuis 2011, soit depuis plus de 8 ans que pour les charges d’eau, dont les indices de consommation figurent pour les appels de charges trimestriels qu’il produit lui-même.

En conséquence, le jugement querellé, en ce qu’il a fixé, au principal, la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 12.137,99 €, au titre de l’arriéré exigible au 26 avril 2017, incluant la somme de 10 € au titre des frais de la lettre recommandée du 06 octobre 2014 et les frais de commandement de payer du 25 septembre 2013, lesquels constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sera en conséquence confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts :

M. A Y est défaillant dans le paiement des charges depuis plusieurs années alors même qu’il ne justifie d’aucune difficulté particulière.

Le défaut de paiement systématique de charges dans cette copropriété, qui est de surcroît lourdement endettée par de nombreux copropriétaires qui s’abstiennent de régler les sommes dont ils sont pourtant redevables et qui sont nécessaires tant à l’entretien qu’à la bonne gestion de l’immeuble, est à l’origine d’un préjudice en ce qu’il l’empêche de disposer de la trésorerie nécessaire à son bon fonctionnement.

C’est donc à juste titre que le premier juge a alloué au syndicat des copropriétaires une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts à réparation de son préjudice.

Au regard de la solution apporté au règlement du litige, M. A Y doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-nen-Provence déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. A Y à payer au

syndicat des copropriétaires,de l’immeuble LES

[…]-en-Provence la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Condamne M. A Y aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, Le Président,