MW/IC

S.C.I. VERGNOS

C/

D N’A épouse X

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 10 – 10 BIS RUE BERBISEY A Z

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE Z

1^re chambre civile

ARRÊT DU 18 MAI 2021

N° RG 19/01471 – N° Portalis DBVF-V-B7D-FKYL

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 30 juillet 2019,

rendu par le tribunal de grande instance de Z – RG : 16/04150

APPELANTE :

SCI VERGNOS immatriculée au RCS de Z sous le […], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis :

[…]

21000 Z

assistée de M^e Jean-Philippe SIMARD, membre de la SCP MAGDELAINE Avocats Associés, avocat au barreau de Z, plaidant, et représentée par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de Z, vestiaire : 126, postulant

INTIMÉE :

Madame D N’A épouse X

née le […] à […]

[…]

21000 Z

représentée par M^e Florent SOULARD, membre SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de Z, vestiaire : 127

PARTIE INTERVENANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 10 – […] à Z (21000) agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SAS Even du fou dont le siège social est […] à 21000 Z, immatriculée au RCS de Z sous le […], agissant par son représentant légal en exercice domicilié au siège social

représenté par M^e Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de Z, vestiaire : 102

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 mars 2021 en audience publique devant la cour composée de :

J PETIT, Président de chambre, Président,

J WACHTER, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,

Sophie BAILLY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mai 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par J PETIT, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Le 28 mai 1999, M^me D N’A, épouse X, a acquis divers lots au sein de l’immeuble en copropriété sis […] à Z, […], avec droit à la cour commune arrière cadastrée section […], cette cour donnant accès à […].

Le 16 octobre 2015, la SCI Vergnos a acquis la propriété du lot n°113 dans un immeuble en copropriété sis 10 et […], […], cet immeuble étant mitoyen de celui dans lequel M^me X détient des droits.

Un litige est survenu entre M^me N’A et la SCI Vergnos quant à l’usage de la cour […] située à l’arrière des immeubles

Par exploit du 19 décembre 2016, M^me N’A a fait assigner la SCI Vergnos devant le tribunal de grande instance de Z aux fins de se voir reconnaître un droit d’usage exclusif sur la cour litigieuse, et en condamnation de la défenderesse à remettre en état un mur limitant cette cour, ainsi qu’à lui payer la somme de 3 000 € de dommages et intérêts en réparation, de son préjudice moral.

La SCI Vergnos a soulevé l’irrecevabilité des demandes, subsidiairement leur rejet, et a sollicité à titre reconventionnel la condamnation sous astreinte de M^me N’A à libérer la cour de tous objets, plantations et véhicules, et à lui payer la somme de 6 370 € à titre de perte de loyers. Elle a exposé au soutien de sa position :

— que M^me N’A ne disposait d’aucun droit de propriété ni de jouissance privative ou exclusive sur la cour litigieuse, laquelle bénéficiait du statut de cour commune ; que seul le syndicat des copropriétaires de son immeuble avait qualité pour l’accès à cette cour, s’il venait à être compromis ;

— qu’elle-même, en sa qualité de propriétaire riverain, disposait d’un droit sur la cour commune, subsidiairement qu’elle bénéficiait sur celle-ci d’une servitude de passage, ce que confirmait la présence sur son immeuble d’une porte y donnant accès, laquelle avait été murée il y a moins de trente ans ;

— que M^me N’A avait fait poser des portes en bois lui permettant de s’approprier une partie de la cour ; que ces agissements interdisaient la mise en location par la SCI Vergnos d’un appartement dont la seule issue se trouvait sur la cour commune.

M^me N’A a conclu à la recevabilité de ses demandes, et au rejet des prétentions reconventionnelles, en indiquant :

— qu’elle était recevable à agir comme subissant personnellement un préjudice du fait de l’atteinte portée par la SCI Vergnos à la cour commune ;

— que la défenderesse ne disposait d’aucun droit de jouissance sur cette cour, et que la servitude de passage était éteinte en raison du non-usage depuis trente ans ;

— que la façade de l’immeuble de la SCI Vergnos donnant sur la cour comportait une ouverture murée de longue date, qui avait été ré-ouverte à son préjudice en 2015, et qui devait donc être remise en état.

Par jugement du 30 juillet 2019, le tribunal a relevé qu’il résultait du règlement de copropriété de l’immeuble sis […], ainsi que de l’acte authentique d’acquisition de M^me N’A que la parcelle cadastrée […] constituait une cour commune, dans son acception coutumière, c’est-à-dire une cour à usage commun entre différentes propriétés voisines, de sorte que cette cour était soumise au régime de l’indivision forcée entre les propriétaires de ces immeubles. Il a ensuite considéré que si le syndicat des copropriétaires avait intérêt et qualité pour agir contre un tiers usant abusivement de la cour, l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 autorisait un copropriétaire à exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, et que les lots de copropriété appartenant à M^me N’A donnant directement sur la cour litigieuse, celle-ci justifiait d’un intérêt propre à l’action engagée, laquelle était donc recevable. Il a cependant retenu que, la demanderesse n’ayant pas mis en cause les autres personnes susceptibles de revendiquer des droits sur la cour litigieuse, à savoir les autres copropriétaires de son immeuble, et les propriétaires des parcelles voisines bénéficiant de droits sur la cour commune, la demande tenant à voir M^me N’A fondée à revendiquer l’usage exclusif de la cour ne pouvait être reçue. Le tribunal a ensuite procédé à l’analyse des actes relatifs à la copropriété de l’immeuble sis 10 et […] et aux lots acquis par la SCI Vergnos, et en a déduit que les termes employés ne se rapportaient pas à un droit à la cour commune, mais pouvaient s’entendre comme consacrant l’existence d’une servitude de passage sur cette cour. Il a constaté au vu des pièces produites de part et d’autre que, contrairement à ce que soutenait M^me N’A, l’usage de cette servitude était matériellement possible, mais qu’il n’était cependant pas démontré par la SCI Vergnos qu’il en ait effectivement été fait usage dans les 30 ans suivant l’année 1962, date mentionnée dans l’une des attestations faisant état de l’absence d’utilisation, les attestations produites par la défenderesse n’établissant un usage de l’assiette de la servitude qu’à partir de 1995, puis courant 1996. Il en a déduit que la servitude était éteinte par le non-usage, et que la reprise de son utilisation à compter de 1995 était sans effet sur l’acquisition de la prescription. Il a rejeté la demande de M^me N’A tendant à la remise en état du mur de la copropriété de l’immeuble sis 10 et […], au motif que ce mur relevait de la propriété exclusive de la copropriété voisine, qui avait seule qualité pour décider de sa reconstruction. Il a considéré que, si M^me N’A n’avait pas subi de trouble de jouissance, comme

ayant fait installer une porte interdisant le passage de la SCI Vergnos, elle avait cependant été amenée à subir les tracasseries et démarches liées au litige, ce qui lui avait causé un préjudice moral. Il a enfin rejeté les demandes reconventionnelles de la SCI Vergnos, qui ne disposait plus d’aucune servitude de passage sur la cour. Le tribunal a en conséquence :

— écarté des débats comme irrecevable la pièce communiquée en cours de délibéré par M^me N’A ;

— déclaré irrecevable la demande de M^me N’A tendant à voir dire et juger qu’elle est fondée à revendiquer l’usage exclusif de la cour litigieuse débouchant sur […] ;

— déclaré M^me N’A recevable pour le surplus de ses demandes ;

— dit que la servitude de passage contenue au titre de la SCI Vergnos est aujourd’hui éteinte, par suite de son non usage pendant plus de trente ans ;

— condamné la SCI Vergnos à payer à M^me N’A la somme de 800 € en réparation de son préjudice moral ;

— condamné la SCI Vergnos à payer à M^me N’A la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la SCI Vergnos aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par les avocats de la cause ainsi que prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI Vergnos a relevé appel de cette décision le 16 septembre 2019, en le limitant aux dispositions du jugement lui étant défavorables.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10 et […] à Z est intervenu volontairement à l’instance.

Par conclusions notifiées le 15 janvier 2021, l’appelante demande à la cour :

Vu les articles 544 du code civil et L 162-1 du code rural,

— de réformer le jugement déféré dans les limites de l’appel ;

Statuant de nouveau sur les chefs de jugement critiqués :

— de rejeter le moyen d’irrecevabilité articulé par M^me N’A ;

— de rejeter l’ensemble des demandes formées par M^me N’A ;

— de dire et juger, sur le fondement de l’article 544 du code civil, que la parcelle cadastrée section […] constitue une cour commune soumise au régime juridique de l’indivision forcée et perpétuelle ;

— de dire et juger à titre subsidiaire que la parcelle cadastrée section […] constitue un chemin d’exploitation au sens des dispositions de l’article L 162-1 du code rural ;

— de dire et juger à titre très subsidiaire que les lots, propriété de la SCI Vergnos, bénéficient d’une servitude de passage au travers de la parcelle cadastrée section […] jusqu’à la porte d’accès

située au sud-est ;

— de condamner M^me N’A à procéder à l’enlèvement des portes en bois et autres plantations ou véhicules et libérer de tout objet la parcelle cadastrée section […] sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir et à payer à la SCI Vergnos la somme de 200 € par infraction constatée ;

— de condamner M^me N’A à payer à la SCI Vergnos la somme de 17 640 €, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts provisoirement arrêtés au mois de février 2020 ;

— de condamner M^me N’A à rembourser à la SCI Vergnos le coût de l’ensemble des constats d’huissier versés par elle au débat ;

— de condamner M^me N’A à payer à la SCI Vergnos la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M^me N’A aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 7 janvier 2021, M^me N’A demande à la cour :

Vu notamment les articles 542 et 561 et suivants du code de procédure civile, les articles L 162-1 à L 162-5 du code rural et de la pêche maritime, les articles 544, 703 et suivants du code civil, 910 et 954 du code de procédure civile,

— de déclarer irrecevables comme nouveaux les moyens soutenus par la SCI Vergnos tirés du fait que la cour commune aurait été en fait un ancien treige (ou traboule) ou aurait été un chemin d’exploitation ;

— de déclarer irrecevables au regard des dispositions des articles 910 et 954 du code de procédure civile les écritures du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10-10 bis, rue Berbisey à Z (21000) ;

— au fond, de débouter la SCI Vergnos et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10-10 bis, rue Berbisey à Z (21000) de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— de confirmer dans toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Y ajoutant :

— de condamner la SCI Vergnos à payer à M^me D N’A la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10-10 bis, rue Berbisey à Z (21000) à payer a M^me D N’A la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner conjointement et solidairement la SCI Vergnos et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10-10 bis, rue Berbisey à Z (21000) aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 12 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10 et […] à Z demande à la cour :

— de réformer le jugement déféré ;

— de dire et juger que la parcelle BP 207 constitue une cour commune soumise au régime de l’indivision forcée et perpétuelle avec droit d’accès au profit de tous les propriétaires riverains ;

— de condamner M^me N’A à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10-[…] à Z la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de rejeter les demandes formulées par M^me N’A et de la condamner à payer la somme de 2 000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10-[…] à Z sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de la condamner aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 février 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

A titre liminaire, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de M^me N’A tendant à voir dire et juger qu’elle est fondée à revendiquer l’usage exclusif de la cour litigieuse, et en ce qu’il a déclaré recevable le surplus des demandes de M^me N’A, ces dispositions n’étant pas remises en cause à hauteur de cour.

La confirmation s’impose également s’agissant du rejet de la demande de M^me N’A visant à obtenir la remise en état d’un mur par la SCI Vergnos, cette prétention n’étant pas reprise en cause d’appel.

Sur les irrecevabilités soulevées par M^me N’A

Il sera rappelé en premier lieu qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, seul le dispositif des écritures saisit la cour.

M^me N’A demande en premier lieu à la cour de 'déclarer irrecevables comme nouveaux les moyens soutenus par la SCI Vergnos tirés du fait que la cour commune aurait été en fait un ancien treige (ou traboule) ou aurait été un chemin d’exploitation'.

Or, par application de l’article 563 du code de procédure civile, les parties sont parfaitement recevables à présenter en appel des moyens nouveaux au soutien de leurs demandes.

La fin de non recevoir soulevée, en tant qu’elle porte sur les moyens nouveaux développés par la SCI Vergnos, ne pourra qu’être écartée.

A titre surabondant, si, dans le corps de ses écritures, M^me N’A semble soulever l’irrecevabilité, non pas des moyens, mais des demandes qu’ils fondent, puisqu’elle fait grief à la SCI Vergnos d’introduire une prétention nouvelle tendant à se faire reconnaître un droit de propriété sur la cour en lieu et place d’un droit de passage, force est de retenir que cette fin de non-recevoir est dépourvue de toute pertinence, étant rappelé que le premier juge a expressément statué sur 'l’invocation par la SCI Vergnos du bénéfice de droit de copropriétaire indivis sur la cour commune', ce dont il résulte sans la moindre ambiguïté que la demande n’est pas nouvelle.

M^me N’A demande ensuite à la cour de 'déclarer irrecevables au regard des dispositions des articles 910 et 954 du code de procédure civile les écritures du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10-10 bis, rue Berbisey à Z (21000)'.

Cette fin de non-recevoir ne pourra qu’être écartée en ce qu’elle est fondée sur l’article 910 du code de procédure civile, qui concerne les règles applicables à l’intervenant forcé, et n’est donc pas applicable au syndicat des copropriétaires concerné, dont il sera rappelé qu’il est intervenant volontaire. Il n’est pas plus encouru d’irrecevabilité au regard de l’article 954, au motif que les conclusions du syndicat des copropriétaires ne procéderaient que par référence aux écritures de la SCI Vergnos, alors que l’intervenant volontaire est parfaitement libre de se rallier sur le fond du litige à la position d’une partie à l’instance, étant observé que ses conclusions comportent bien l’énoncé de ses moyens et de ses prétentions.

Sur le fond

1° Sur les droits de la SCI Vergnos relativement à la cour cadastrée […]

Pour obtenir l’infirmation du jugement déféré, qui ne lui a reconnu qu’un droit de passage sur la cour litigieuse, la SCI Vergnos, dont la position est appuyée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10 et […] à Z, fait valoir qu’elle dispose en réalité d’un droit de propriété indivis sur ce fonds, au motif que celui-ci constitue un ancien 'treige', soit un passage qui permettait à l’origine de relier deux rues, et dont le régime juridique est assimilable à celui de la cour commune, à savoir le régime de l’indivision forcée et perpétuelle.

Cette affirmation est cependant contraire aux énonciations du titre de la SCI Vergnos, qui, comme l’a pertinemment souligné le premier juge, fait référence au bénéfice d’un simple droit de passage.

L’appelante ne disconvient pas de cet état de fait, mais soutient que le règlement de la copropriété à laquelle elle appartient ne fait quant à lui pas état d’un droit de passage, mais d’un véritable droit de propriété sur la cour. Le règlement de copropriété établi le 26 février 1949 concernant le bâtiment B du […], indique que le bâtiment en retour au sud bénéficie d’une 'sortie sur le jardin et sur un passage commun avec d’autres propriétaires voisins aboutissant rue Brûlard', et précise, en page suivante, que le lot n°5 bénéficie d’une 'sortie sur passage aboutissant rue Brûlard'.

En premier lieu, l’évocation d’une sortie sur un passage laissent subsister une ambiguïté manifeste sur la nature exacte de ce passage, qui peut résulter tout aussi bien d’un droit de propriété indivis que d’une simple servitude.

Ensuite, et en tout état de cause, il sera observé que 66 années séparent l’établissement de ce règlement de copropriété de la rédaction de l’acte de propriété de la SCI Vergnos. Or, le régime de l’indivision forcée perpétuelle s’applique à des fonds qui sont affectés à titre d’accessoires indispensables à l’usage commun de deux ou plusieurs immeubles appartenant à des propriétaires différents. Tel n’était manifestement pas le cas du lot de copropriété acquis en 2015 par l’appelante, ni même de la copropriété dans son ensemble, dont le passage jusqu’à […] ne constituait pas un accessoire indispensable, mais une simple commodité, l’accès à ce lot se faisant en effet directement par la rue Berbisey, dans des conditions dont il n’est en rien démontré qu’elles n’auraient pas permis une exploitation normale. La nécessité impérieuse de pouvoir désormais accéder à une partie du lot de la SCI Vergnos par ce passage est sans emport à cet égard, dès lors qu’elle résulte exclusivement des travaux réalisés par l’appelante postérieurement à l’acquisition, et ayant consisté à scinder son lot en appartements distincts, dont l’un a été conçu de manière à n’avoir accès à la voie publique que par le biais du passage litigieux.

Il y a donc lieu d’écarter le moyen tiré par la SCI Vergnos d’un droit de copropriété indivis et perpétuel sur le passage.

Il en sera de même du moyen tiré de l’existence d’un chemin d’exploitation.

Il doit en effet être souligné en premier lieu qu’il n’est aucunement démontré que le passage litigieux se soit jamais trouvé en zone rurale, alors qu’il est situé dans le tissu urbain ancien de la ville de Z.

Ensuite, il résulte des propres explications fournies par la SCI Vergnos sur l’origine de ce passage que celui-ci servait à relier deux rues. Or, le qualificatif de chemin d’exploitation ne peut en aucun cas s’appliquer à un chemin reliant deux rues, dès lors qu’un chemin d’exploitation sert exclusivement à la communication entre les divers fonds qui le joignent, ou à leur exploitation.

C’est en définitive à bon droit que le tribunal a retenu que, conformément à son titre, la SCI Vergnos ne pouvait se prévaloir que d’un droit de passage sur la cour litigieuse.

2° Sur l’extinction du droit de passage

En l’état des pièces qui leur étaient soumises, les premiers juges ont conclu à l’extinction de la servitude de passage du fait du non-usage pendant 30 ans, en relevant que la SCI Vergnos ne justifiait pas d’une utilisation du passage entre 1962 et 1995.

C’est d’abord vainement que M^me N’A argumente sur l’impossibilité matérielle d’exercer le droit de passage en raison de l’occupation de la cour par une construction dépendant de l’imprimerie qui était autrefois installée dans l’immeuble qu’elle-même occupe aujourd’hui. S’il résulte en effet des pièces produites de part et d’autre qu’un appentis ou un hangar avait été élevé sur l’emprise de la cour, il apparaît néanmoins sans aucune ambiguïté à l’examen de vues aériennes produites par l’appelante que cette bâtisse n’occupait pas l’intégralité de la surface de la cour, mais laissait libre un passage au droit de la porte desservant l’immeuble appartenant désormais à la copropriété du 10-[…]. Cet état de fait est en tant que de besoin corroboré par les photographies et constats d’huissiers fournis, desquels il résulte que les points d’ancrage de l’appentis dans la façade de l’immeuble du 10-[…], qui restent visibles, n’empiètent d’aucune manière sur le volume occupé par la porte, mais réservent au contraire le libre passage depuis celle-ci.

La SCI Vergnos produit aux débats deux nouvelles attestations de témoins. La première émane de M^me G-I J, laquelle indique qu’elle avait emménagé avec ses parents en 1953, alors qu’elle était âgée de neuf ans, au 7 de la rue Berbisey, où elle demeurait toujours, et que, depuis cette date jusqu’au courant des années 1980, elle voyait régulièrement la gouvernante d’un médecin installé au […] accéder aux appartements privés de celui-ci, ou les quitter, en empruntant le passage litigieux. La deuxième attestation, établie par M^me F G H, conforte la précédente, en ce que le témoin indique avoir acquis en 1996 un appartement au […], et avoir alors fait la connaissance de M^me B C, qu’elle identifie comme ayant été la gouvernante du médecin autrefois installé dans l’immeuble, laquelle lui a relaté avoir, de nombreuses années durant, emprunté le passage litigieux pour se rendre dans les appartements du médecin, qui lui avait demandé d’emprunter cet accès pour ne pas croiser ses patients, qui utilisaient quant à eux l’entrée donnant sur la rue Berbisey pour accéder à son cabinet.

Ces témoignages ne sont aucunement discutés par M^me N’A, et, du fait de leur caractère particulièrement circonstancié, ils doivent être retenus comme établissant indubitablement l’utilisation de la servitude de passage de 1953 à 1980 au moins. Il est par ailleurs démontré par les pièces déjà produites en première instance que ce passage avait été utilisé au moins jusqu’en 1962, puis l’avait été en 1995 et 1996. Il en résulte l’absence de démonstration du non-usage de la servitude de passage au cours d’une période continue de 30 ans.

Dans ces conditions, c’est à tort que le tribunal a considéré que la servitude s’est éteinte du fait du non-usage. L’infirmation s’impose de ce chef.

3° Sur les demandes de la SCI Vergnos

Il sera fait droit à la demande tendant à l’enlèvement par M^me N’A des portes et de tous obstacles au libre passage qu’elle a mis en place dans la cour litigieuse, et ce dans le délai de 3 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant 6 mois.

Par ailleurs, la SCI Vergnos justifie de son préjudice par les pièces qu’elle produit aux débats, et particulièrement le courrier du 31 janvier 2017 qui lui a été adressé par le cabinet Parisel, agent immobilier qu’elle a chargé de la mise en location de l’appartement desservi par la porte donnant sur le droit de passage, dont il résulte, d’une part, qu’il pourrait être loué moyennant un loyer mensuel de 450 €, outre 40 € de provision sur charges, d’autre part que sa mise en location est impossible faute de pouvoir en garantir l’accès. Toutefois, comme l’indique l’appelante elle-même, le préjudice résultant de l’impossibilité d’accès imputable aux obstacles posés par M^me N’A ne constitue qu’une perte de chance de percevoir un loyer, et il se mesure en conséquence à l’aune de la chance perdue, mais ne peut en aucun cas équivaloir à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était produite, de sorte que la SCI Vergnos ne peut prétendre à une somme correspondant à l’intégralité des loyers qu’elle aurait pu percevoir depuis janvier 2017. Dès lors que la mise en location est tributaire de facteurs extérieurs tels l’état du marché locatif local, l’état et la qualité des équipements offerts par le bien, ou encore le caractère concurrentiel du loyer et des charges réclamées, la perte de chance devra en l’espèce être fixée à 50 %. M^me N’A sera donc condamnée à payer à la SCI Vergnos, à titre de dommages et intérêts, la somme de 8 820 €.

Enfin, la demande formée par la SCI vergnbos en paiement du coût des frais des divers constats d’huissier qu’elle a fait réaliser sera rejetée, dès lors que l’appelante ne l’a pas chiffrée.

4° Sur la demande indemnitaire de M^me N’A

L’issue du litige justifie que le jugement entrepris soit infirmé en ce qu’il a alloué à M^me N’A des dommages et intérêts pour préjudice moral, cette demande ne pouvant qu’être rejetée.

Sur les autres dispositions

La décision entreprise sera infirmée s’agissant des frais irrépétibles et des dépens.

M^me N’A sera condamnée, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel, à payer à la SCI Vergnos la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée de ce chef par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Par ces motifs

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Rejette l’ensemble des fins de non-recevoir soulevées par M^me D N’A, épouse X ;

Confirme le jugement rendu le 30 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Z en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de M^me N’A tendant à voir dire et juger qu’elle est fondée à revendiquer l’usage exclusif de la cour litigieuse débouchant sur […] ;

— déclaré M^me N’A recevable pour le surplus de ses demandes ;

— rejeté la demande de la SCI Vergnos tendant à se voir reconnaître un droit de propriété indivis sur la parcelle cadastrée commune de Z, section […] ;

— rejeté la demande de M^me N’A tendant à obtenir la remise en état d’un mur par la SCI Vergnos ;

Infirme le jugement déféré pour le surplus ;

Statuant à nouveau, et ajoutant :

Dit que la servitude de passage sur la parcelle cadastrée commune de Z, section […], contenue au titre de la SCI Vergnos, n’est pas éteinte ;

Condamne M^me N’A à retirer les portes ainsi que tous obstacles posés de son chef, interdisant l’exercice de cette servitude de passage par la SCI Vergnos ;

Dit que cette suppression interviendra dans les 3 mois de la signification du présent arrêt, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant une période de 6 mois ;

Condamne M^me N’A à payer à la SCI Vergnos la somme de 8 820 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M^me N’A à payer à la SCI Vergnos la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes de la SCI vergnos ;

Rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10-[…] à Z sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me N’A aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,