COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 OCTOBRE 2021

N° 2021/ 459

N° RG 18/11905

N° Portalis DBVB-V-B7C-BCZEO

A B épouse X

C/

C D épouse Y

E Y

Société A&C EXPERTISE IMMOBILIERE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Marina POUSSIN

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de NICE en date du 25 Juin 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-17-1233.

APPELANTE

Madame A B épouse X

née le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et ayant pour avocat plaidant M^e Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDI, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Madame C D épouse Y

née le […] à […], demeurant […]

Monsieur E Y

né le […] à […], demeurant […]

représentés par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE

Société A&C EXPERTISE IMMOBILIERE

dont le siège social est […], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame C ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame C ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme X est propriétaire d’un bien immobilier sis […], donné en location à M. Y, aux termes d’un acte sous seing privé en date du 15 janvier 2014 à effet du 15 février 2014, pour une durée de trois années moyennant un loyer mensuel de 1.855,00 ', payable d’avance et en totalité le premier de chaque mois.

Le locataire ayant laissé divers loyers impayés, un commandement de payer en matière d’habitation, visant la clause résolutoire lui a été délivré le 11 avril 2017, par exploit d’Huissiers de Justice, pour une somme en principal de 7.452,84 ', échéance du mois d’avril 2017 incluse.

Les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois impartis par la loi du 6 juillet 1989, la Bailleresse a assigné M. Y le 26 juin 2017 pour une audience du 18 septembre 2017 en référé aux fins notamment d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Parallèlement, M. Y a formé opposition sur ce commandement et initié une procédure en réduction du loyer.

M^me X, a appelé en intervention forcée la société A&C EXPERTISE IMMO, diagnostiqueur ayant réalisé le certificat de surface habitable, par assignation en date du 18 septembre 2017.

Par un jugement en date du 25 juin 2018, le Tribunal d’instance de NICE, ordonnant la

jonction des différentes procédures, a décidé ainsi :

« ORDONNE la diminution du loyer du logement situé […] à Nice donné à bail à M. Y à hauteur de 1.332,32 ' à compter du 15 février 2017,

DECLARE recevable le commandement de payer du 11 avril 2017,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 15 février 2014 entre M. Y et M^me X concernant les locaux sis […] avec effet au 11 juin 2017,

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail,

CONDAMNE M. Y à payer à M^me X la somme de :

—  3801,91' correspondant à l’arriéré locatif jusqu 'au mois d 'avril 2018 inclus, déduction faite des sommes dues à titre de dommages-et-intérêts compte tenu de l 'erreur de superficie et de la réduction de loyer à compter du 15 février 2017,

—  1116,35' au titre de la clause pénale portant sur l 'arriéré locatif antérieur au 15 février 2017,

AUTORISE M. Y à se libérer de sa dette locative et dommages-et-intérêts en 4 versements mensuels égaux, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, en plus du loyer courant, payables au plus tard le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, le premier versement devant intervenir le mois suivant la signification de la présente décision,

DIT qu’en cas de nouvelle défaillance de M. Y dans le respect de ses obligations locatives à savoir le paiement des loyers courants et des délais de paiement ainsi accordés dans les délais ci dessus prévus, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail et permettant au bailleur de poursuivre son expulsion ainsi que celle de tous les

occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, dans les conditions fixées par les articles 61 et 62 de la loi du 9 juillet 1991, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. Y en cas de résiliation du contrat de bail, à payer à M^me X une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus, avec revalorisation de droit, jusqu’à la libération effective des lieux loués, soit la somme mensuelle de 1332,32 ',

CONDAMNE M^me X à payer à M. Y la somme de 4000 ' à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE M^me X à effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations constatées dans le logement sis […] à Nice sous astreinte,

DECLARE irrecevable comme étant prescrites les demandes concernant la société A&C EXPERTISE immobilière,

CONDAMNE M^me X à payer à la société A&C EXPERTISE IMMOBILIERE la somme de 700' sur le fondement de l 'article 700 du Code de procédure civile,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Par déclaration au greffe en date du 16 juillet 2018, M^me X a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite :

— à être reçue en ses conclusions,

Y FAISANT DROIT,

— l’infirmation en toutes ses dispositions du jugement rendu par le tribunal d’instance de Nice le 25 juin 2018 dans l’affaire enrôlée sous le numéro de RG : ll-17-001233 sauf en ce qu’il a constater l’acquisition de la clause résolutoire et a reconnu que le commandement de payer était opposable à M^me Y,

STATUANT A NOUVEAU,

A TITRE PRINCIPAL

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail consenti à M. Y, et ce à compter du 12 juin 2017 ;

— qu’il soit dit que cette résiliation opposable à M^me F D, épouse Y,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— le constat de la résiliation du bail en date du 15 janvier 2014 consenti par M^me X à M. Y.

— qu’il soit dit que cette résiliation opposable à M^me F D, épouse Y,

EN CONSEQUENCE,

— l’expulsion des locaux qu’ils occupent sis […], […] à […], ci-dessus plus amplement désignés, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce en la forme ordinaire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— qu’il soit dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l’expulsion seront séquestrés dans tel garde-meubles qu’il plaira à Mme ou M. le Président de désigner et, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— qu’il soit dit qu’à défaut d’avoir libéré la villa et remis à la demanderesse les clés, ils y seront

contraints sous astreinte de 300 ' par jour de retard, et ce, à compter du 8^e jour suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux.

— la fixation et la condamnation solidairement de M.et M^me Y au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.917,42 ', soit le loyer et les charges actuelles, et ce jusqu’à la libération complète et effective desdits locaux.

— la condamnation solidaire de M.et M^me Y au paiement de la somme de 44.221,90 ' correspondant au montant des loyers et charges arriérés, échéance du mois de mars 2019 incluse, à parfaire au jour de la décision à intervenir.

— la condamnation solidaire de M.et M^me Y au paiement de la somme de 13.266,57 ' à titre de clause pénale,

— sous astreinte de 100 ' par jour la remise en état des lieux loués, et ci-dessus plus amplement désignés.

— la condamnation solidaire de M.et M^me Y au règlement de la somme de 6 145,00 ' au titre des frais occasionné par la remise en état de la climatisation

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE.

— la condamnation de la société A&C Expertise Immobilière à la garantir, de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

EN TOUTES HYPOTHESES,

— la condamnation solidaire les défendeurs au paiement de la somme de 5.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’en tous les dépens.

A l’appui de son recours, elle fait valoir :

— que le commandement de payer fait état d’un arriéré de loyer de plus de 7 000' qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— que subsidiairement le bail doit être résilié en raison du non paiement des loyers et de la réalisation de constructions non autorisées par elle même (mur en brique de verre sur la terrasse côté mer au rez de chaussée, modification des grilles d’aération du sous sol de la villa),

— que la dette locative est de 44 221,90 ' décompte du 6 mars 2019 échéance de mars 2019 incluse,

— que le problème d’humidité excipé par les locataires résulte de l’obturation par ces derniers des entrées d’air et de la suppression du chauffage, limitant la ventilation du sous sol et entraînant les problèmes évoqués,

— que les locataires n’ont pas entretenu la climatisation comme prévu au bail et ont refusé l’intervention de l’entreprise chargée de cet entretien,

— qu’il faut faire application de la clause pénale prévue au bail,

— que les locataires ont visité le bien avant la signature du bail, qu’ils avaient parfaite connaissance de sa composition et de sa surface, qu’il n’y a pas dol parce que la surface indiquée au bail est supérieure à la surface réelle,

— que depuis le 15 février 2017 une réduction de loyer peut être obtenu si la surface habitable est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans la bail,

— qu’en l’espèce aucune surface habitable n’est indiquée dans le bail,

— que c’est le mesurage fait par la société A&C Expertise Immobilière qui est contesté qu’elle doit la garantir, que son action à ce titre n’est pas prescrite.

M.et M^me Y concluent :

— au constat du caractère dolosif et erroné de la mention de surface habitable au contrat de bail

par acte sous seings privés du 15 janvier 2014,

— au constat que le différentiel entre la surface habitable réelle et celle mentionnée au contrat de bail est de 28,56%.

— au constat que les pièces situées en sous-sol ne remplissent pas les critères d’habitabilité fixés par les dispositions du Décret n° 87-149 du 16 Mars 1987

En conséquence,

— à la confirmation des dispositions du jugement ayant ordonner la diminution du loyer du logement situé […] à NICE, à hauteur de la somme de 1.332,32 ' par mois, à effet rétroactif du 15 février 2014, et ayant condamné M^me X à leur verser la somme de 26.602 ' arrêtée au mois d’avril 2018 au titre du trop-perçu de loyers.

— au constat que le logement donné à bail aux époux Y ne remplit pas les conditions de décence imposées par la Loi.

— au constat que M^me X n’a entrepris aucun des travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations constatées suivant procès-verbal de constat du 18.07.2017 pour assurer la remise en état des lieux, et ce en dépit de la condamnation sous astreinte de 30 ' par jour de retard dont elle avait fait l’objet.

— au constat que pour échapper à cette obligation M^me X a fait délivrer congé pour reprise aux époux Y à effet du 15 février 2020 et que las de continuer à vivre dans un logement insalubre ces derniers ont renoncé à contester ce congé et ont quitté les lieux à l’échéance du congé.

— au constat encore qu’il est établi par des photographies de janvier 2019 et un procès-verbal de constat du 5 Novembre 2019 que les désordres d’infiltrations et de moisissures dans le logement se sont encore aggravés pour atteindre les 3 niveaux de l’habitation.

— à l’infirmation partielle du jugement entrepris, à la condamnation de M^me X à rembourser à M. Y la somme de 2.255 ' au titre de l’intervention de l’entreprise BASSO sur le mur SUD

atteint de désordres constatés lors de l’état des lieux d’entrée.

— à l’infirmation partielle du jugement entrepris, à la condamnation de M^me X à leur verser à a somme de 28.800 ', en réparation du préjudice de jouissance subi depuis l’entrée dans les lieux le 15 février 2014 jusqu’au 31.12.2018.

— la compensation entre :

— d’une part les loyers restant dus à M^me X jusqu’au 15.02.2020 (32.446,79 ' – 7.255,74 ' réglés = 25.1191,05 ' ) et la clause pénale arbitrée par le Tribunal (1.116,35 ') : 26.307,40 ' ;

— et d’autre part les dommages et intérêts (28.800 ') et remboursement (2.255 ') dus à eux mêmes : 31.055 '.

— Après compensation qu’il soit dit que M^me X devra leur régler la somme de 4.747,60 ', et la condamner à leur régler ladite somme.

Sur les autres demandes de M^me X,

— au constat que le mariage de Monsieur E Y avec Madame C D a été porté à la connaissance du Cabinet CITYA par une démarche active résultant du courrier adressé le 18 Novembre 2014 en même temps qu’un chèque de règlement de loyer dûment encaissé, et faisant preuve de réception du dit courrier.

En conséquence,

— au constat que Madame C D épouse Y est cotitulaire du contrat de location à effet du 15 février 2014.

— à l’infirmation partielle du jugement entrepris, au constat en conséquence l’irrégularité du commandement de payer signifié à M. Y seul le 11 avril 2017.

En conséquence,

— à l’irrecevabilité des demandes de M^me X.

Subsidiairement,

— au rejet de toutes demandes accessoires de M^me X comme étant infondées.

— à la condamnation de M^me X à leur verser la somme de 2.500 ' sur le fondement de l’article 700 CPC, outre les entiers frais et dépens.

Ils soutiennent :

— qu’ils ont quitté le logement en février 2020,

— que le bail comme le certificat de surface habitable annexé retiennent une surface totale habitable de 130,25m² située sur deux niveaux, incluant à tort une surface de 37,20 m² située en sous sol,

— que l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable depuis le 15 février 2017 et qu’antérieurement le dol doit être retenu,

— qu’il ne s’agit pas d’une simple erreur de surface mais d’une présentation délibérément dolosive

puisqu’elle précise que la surface habitable de 130,25 m² sur deux niveau alors que cette surface inclus une pièce située en sous sol,

— que ce logement présente d’importants désordres d’infiltration et d’humidité, le rendant indécent, particulièrement la pièce en sous sol comme indiqué à l’état des lieux d’entrée, sans que la bailleresse ne daigne intervenir,

— qu’un constat d’huissier du 5 novembre 2019 établit une dégradation de la situation, sur les 3 niveaux, malgré le fonctionnement de deux extracteurs d’air et de la climatisation,

— qu’ils sollicitent à ce titre pour préjudice de jouissance une indemnité de 400 ' par mois soit 4000 ', outre le remboursement de la facture de remise en état d’un mur, touché par des infiltrations constatées dans l’état des lieux d’entrée,

— que M. Y s’est marié le 11 octobre 2014 et en a informé le mandataire de la bailleresse le 18 novembre de la même année, certes par lettre simple mais qui a été reçue parce qu’elle contenait un chèque qui a été encaissé,

— que le commandement de payer est entaché d’irrégularité puisqu’il est adressé à M. Y uniquement et ne saurait servir de base au constat du jeu de la clause résolutoire,

— qu’il n’y a plus lieu à résiliation judiciaire du bail qui se trouve résilié par l’effet du congé pour reprise notifié par la bailleresse et alors qu’ils ont quitté les lieux,

— que pour l’édification du mur en brique de verre une autorisation leur a été donnée sous condition de remise en état à l’issue du bail,

— qu’ils n’ont pas modifié les grilles d’aération du sous sol de la villa,

— qu’ils n’ont annulé qu’un seul rendez vous avec l’entreprise chargée de l’entretien de la climatisation, qu’une visite d’entretien a eu lieu le 27 juin 2014,

— qu’ils ont souscrit un nouveau contrat d’entretien avec une autre entreprise qui a diagnostiqué la vétusté et la non conformité de l’installation,

La société A&C EXPERTISE IMMOBILIERE conclut :

— à la confirmation du jugement,

— qu’il soit dit et jugé que M^me X est prescrite

— au débouté de cette dernière de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,

— qu’il soit dit et jugé que la différence de superficie ne constitue pas en soit un préjudice indemnisable,

— qu’il soit dit et jugé qu’elle n’a commis aucune faute dans la cadre de l’exécution de sa mission,

— le rejet des demandes, fins et conclusions aussi bien de M. Y que de M^me X à son encontre en jugeant et disant qu’elles sont infondées,

— la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné M^me X à lui payer la somme de 700 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de première instance,

— la condamnation de toute partie succombant à lui payer en cause d’appel la somme de 3 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens avec distraction au profit de la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL GUEDJ.

Elle fait valoir :

— que le bail ne distingue pas les surfaces qui seraient ou non habitables,

— que toute action à son encontre est prescrite,

— que le mandataire de la bailleresse qui est un professionnel a annexé au bail en 2011 puis en 2014 le mesurage en question, sans vérifier que ce certificat était toujours conforme aux nouvelles dispositions légales.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 mai 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes Y

Sur la demande en diminution du loyer

Il résulte de l’article 1116 ancien du code civil applicable à l’espèce, que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans ces manoeuvres l’autre partie n’aurait pas contracté.

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, applicable à la date d’effet du renouvellement ou de la reconduction des baux en cours, dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte à la demande du locataire une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de 2 mois à compter de la demande en diminution du loyer, le juge peut être saisi dans le délai de 4 mois à compter de cette même demande afin de déterminer le cas échéant la diminution de loyer à appliquer. La diminution prend effet à la date de la signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de 6 mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Sur la période antérieure au 15 février 2017 date d’effet du renouvellement du bail

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable, sur cette période.

Il appartient au locataire qui invoque le dol d’en prouver les éléments constitutifs, c’est à dire que le bailleur a celé intentionnellement une information qui pouvait exercer une influence déterminante sur son consentement.

En l’espèce, le bail précise: 'maison T5, d’une superficie de 130,25 m². Désignation des parties privatives et des équipements propres aux locaux loués: une maison individuelle de 130,25 m², sur deux niveaux, composée au rez de chaussée d’une entrée, séjour, cuisine, terrasse, au R-1 une grande pièce, une salle de douche WC, au 1^er étage, trois chambre, un WC, une salle de bains, un balcon.

Il n’est pas contesté que M. Y a visité les locaux avant la signature du bail. Il avait donc une parfaite connaissance de leur consistance. Il a habité trois ans sur place sans évoquer le moindre préjudice inhérent à une mauvaise évaluation de la surface.

Si une erreur a été faite quant au rapport superficie nombre de niveaux, M. Y n’établit pas, alors même qu’il a visité le bien, qu’il n’aurait pas contracté pour le montant du loyer initial si cette mention erronée n’avait été indiquée.

Faute d’établir le dol la demande de diminution de loyer antérieurement à la date du 15 février 2017 est rejetée.

Sur la période postérieure au 15 février 2017 date d’effet du renouvellement du bail

En l’espèce, il résulte du bail que le logement est d’une superficie de 130,25m² sur deux niveaux. Or le certificat de surface habitable établi par la société A&C Expertise Immobilière et annexé au bail y intègre une surface de 37,20m² située en sous sol ne répondant pas au critères d’habitabilité. La surface habitable est en conséquence inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 mars 2017, M. Y a sollicité du mandataire de la bailleresse la diminution du loyer.

Par acte du 13 juillet 2017, il a saisi le tribunal d’instance de NICE d’une procédure en diminution du loyer.

Cette demande est intervenue plus de 6 mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution ne peut en conséquence prendre effet qu’au 16 mars 2017, date de la demande.

Ainsi le loyer est diminué de 28,56% de mars 2017 à février 2020.

Sur le trouble de jouissance

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée mentionne, concernant la pièce en sous sol 'une infiltration par capillarité, mur humide, part en poussière dans angle, cloque sous peinture avec tache d’infiltration.

Un constat d’huissier du 18 juillet 2017 précise que la pièce en sous sol est endommagée par les remontées d’eau, la peinture est cloquée, salpêtrée et boursouflée et ce malgré le fonctionnement de deux extracteurs d’air et de la climatisation.

Aussi, la bailleresse ne peut imputer les désordres au locataire qui aurait empêché une bonne ventilation du sous sol.

Par procès verbal de constat dressé par huissier de justice, le 5 novembre 2019, le locataire établit une dégradation de l’état du logement puisqu’il en résulte des signes d’humidité sur ses trois niveaux.

Il n’est pas contesté qu’aucun travaux n’a été diligenté par la bailleresse pour remédier à ces difficultés.

Pour autant cette humidité a concerné essentiellement le sous sol de la maison et ce de février 2014 à

novembre 2019, peu importe que ce sous sol ne soit pas pris en compte pour le calcul de la surface habitable, la bailleresse devait en assurer la jouissance paisible au locataire.

S’agissant d’un sous sol, le premier juge a valablement retenu un préjudice de jouissance à hauteur de 4 000 ', auquel il convient de rajouter un préjudice de jouissance de 300 ' par mois sur la période de novembre 2019 à février 2020 soit 900 ', l’humidité s’étant étendue malgré le fonctionnement de la climatisation, ce qui porte le préjudice de jouissance à la somme de 4 900'.

Il ne sera pas fait droit à la demande du locataire en remboursement de la somme de 2255' au titre de travaux de reprise du mur Sud touché par des infiltrations contradictoirement constatées dans l’état des lieux d’entrée, ce dernier ne versant aux débats qu’un devis, de sorte qu’il n’établit pas que ces travaux ont été réalisés.

Sur les demandes de M^me X

Sur la validité du commandement de payer

Les consorts Y font valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 11 avril 2017 est nul pour n’être adressé qu’à M. Y, alors que ce dernier s’est marié le 11 octobre 2014 à M^me C D et en a informé le mandataire de la bailleresse par courrier du 18 novembre 2014.

Ils précisent que si ce courrier a été adressé sous la forme simple, il ne peut être contesté qu’il a été reçu parce qu’il était accompagné d’un chèque qui a été encaissé.

S’il est de jurisprudence constante que le locataire doit justifier avoir porté par une démarche positive à la connaissance du bailleur le fait qu’il était marié et qu’ainsi aucun formalisme n’est exigé, encore faut il que le preneur rapporte la preuve de cette démarche positive.

En l’espèce, un courrier du 18 novembre 2014 est versé aux débats, il y est fait mention d’un règlement de 1900' pour le loyer de novembre 2014 sans qu’il soit établi que le mandataire a bien reçu le courrier et que le chèque encaissé est celui qui aurait été envoyé par l’intermédiaire de ce courrier.

D’autant qu’il est étonnant qu’ayant la volonté d’informer de son mariage et d’obtenir pour son épouse la cotitularité du bail, M. Y, postérieurement à cet envoi, ne s’est jamais inquiété de ce que le nom de son épouse ne soit mentionné nul part.

Aussi, c’est à juste titre que le premier juge en a déduit que le commandement de payer en question est valable et qu’il n’y avait lieu au constat de la cotitularité du bail.

Sur les conséquences de ce commandement de payer et la demande en résiliation judiciaire du bail

Il n’est pas contesté qu’un congé pour reprise a été signifié au locataire, ni que ce dernier a quitté les lieux en février 2020.

Aussi, toutes les demandes relatives aux conséquences du commandement de payer (autres que celle de constat de la résilation du bail du fait de la clause résolutoire et de suspension des effets de cette dernière), comme celles concernant la résiliation judiciaire du bail sont devenues sans objet.

Sur la dette de loyer et charges

La bailleresse justifie par un décompte au 6 mars 2019 d’une dette locative avant diminution de

28,56% du loyer échéance de mars inclus ainsi que TOM de 2017 et de 2018 déduction des sommes versées par le locataire de 44 019,05'.

Sur le défaut d’entretien de la climatisation et la remise en état des lieux loués

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le locataire justifie de l’intervention le 27 juin 2014 de l’entreprise GUILLOT CLIM et avoir souscrit auprès de la société SDFG le 30 juillet 2014 un contrat d’entretien de la climatisation, sans justifier que ce contrat d’entretien a été reconduit pour toute la durée du bail.

Pour autant, il n’est pas établi que les travaux concernant la climatisation entrepris par la bailleresse résultent d’un défaut d’entretien de cet appareil par le locataire.

Par ailleurs, pour justifier de la modification des grilles d’aération contestée par le locataire, la bailleresse se contente de verser aux débats des photographies intitulée 'avant’ 'après’ sans que ne soient justifiés que ces pièces soient relatives au bien en question, ainsi que leur date.

Quant au mur de briques de verre, l’édification a été faite à charge pour le locataire de remettre en état à l’issue du bail conformément au mail du mandataire de la bailleresse, il appartient donc à cette dernière de justifier du non respect par M. Y de cette obligation, ce qu’elle ne fait pas.

Aussi, c’est valablement que le premier juge l’a débouté de ses demandes à ces titres.

Sur la clause pénale

Sur le caractère non écrit de la clause pénale à compter du 15 février 2017

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable aux baux renouvelés à compter de sa parution dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui notamment autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Considérant que le contrat de bail prévoit une clause pénale à hauteur de 30% du loyer en cas de non paiement du loyer et qu’en application de l’article précédent cette clause est réputée non écrite, le premier juge a valablement débouté la bailleresse de sa demande à ce titre à compter du 15 février 2017.

Sur la validité de la clause pénale antérieurement au 15 février 2017

La clause du bail en question ne constituant pas un détournement des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi ALUR, c’est valablement que le premier juge a fixé à la somme de 1116,35' ladite clause pénale, retenant un arriéré de loyer au 15 février 2017 de 3 721,18'.

Sur la garantie du diagnostiqueur

Il résulte de l’article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le diagnostique en question a été établi le 16 février 2011, il a été annexé à un précédent bail par le mandataire de la bailleresse dès 2011 puis au bail objet des présentes, alors que s’agissant d’un

professionnel il avait parfaitement conscience de son irrégularité par rapport à la surface habitable indiquée.

De sorte que de part l’existence de ce mandat donné à un professionnel averti, la bailleresse a eu connaissance de la mention erronée de la superficie dès 2011.

C’est à juste titre que le premier juge a retenu la prescription de son action envers le diagnostiqueur.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et chaque partie conserve la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 25 juin 2018 par le Tribunal d’Instance de NICE en ce qu’il:

— déclare recevable le commandement de payer du 11 avril 2017,

— constate la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, avec suspension des effets de la clause résolutoire,

— déclare irrecevable comme prescrites les demandes concernant la société A&C Expertise Immobilière,

— condamne M. Y à payer à M^me X la somme de 1116,35' au titre de la clos pénale portant sur l’arriéré de loyer antérieur au 15 février 2017,

— condamne M^me X à payer à la société A&C Expertise Immobilier la somme de 700' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— dit que chaque partie conserve la charge de ses dépens.

INFIRME le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau,

ORDONNE la diminution du loyer résultant du bail du 15 janvier 2014 à effet au 15 février 2014 de 28,56% de mars 2017 à février 2020,

CONDAMNE M^me X à payer à M. Y le surplus de loyers dont il résulte du fait de cette diminution,

DIT sans objet du fait du départ du locataire les demandes relatives aux conséquences du commandement de payer du 11 avril 2017 (autre que celle de constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et de suspension des effets de cette clause) et celles relatives à la résiliation judiciaire du bail,

CONDAMNE M^me X à payer à M. Y la somme de 4900' au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE M. Y à payer à M^me X la somme de 44 019,05' au titre des loyers impayés au 6 mars 2019 échéance de mars 2019 incluse ainsi que les TOM de 2017 et de 2018,

ORDONNE la compensation entre ces sommes,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT