Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 5 janvier 2021, n° 19/11033

TGI Grasse 14 janvier 2016

TGI Grasse 2 mars 2017

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 5 janvier 2021

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Accepté
Application de la convention de partenariat
La cour a confirmé que la convention de partenariat était valide et que Madame X avait droit à 50% de la commission perçue par l'agence, ce qui justifie la condamnation à payer la somme de 60 000 €.
Accepté
Non-applicabilité de la loi du 2 janvier 1970
La cour a jugé que la loi Hoguet ne s'appliquait pas aux relations entre agents immobiliers et apporteurs d'affaires, ce qui renforce la légitimité de la demande de Madame X.
Rejeté
Abus dans la défense en justice
La cour a estimé que la défense en justice ne constituait pas un abus, rejetant ainsi la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel d'Aix-en-Provence a confirmé le jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse qui avait statué que Mme X, en tant qu'apporteur d'affaires, avait droit à une rémunération équivalant à 50 % de la commission versée par l'acquéreur à la société Nobles and Sons Real Estate pour la vente de terrains, et a condamné cette dernière à payer à Mme X la somme de 60 000€ TTC au titre de la rétrocession d'honoraires ainsi que 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La Cour a rejeté l'application de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) qui ne s'applique pas aux rapports entre agents immobiliers ou entre un agent et son mandataire, et a jugé que la convention de partenariat non signée par l'agence mais exécutée par les parties était valide. La Cour a réformé le jugement en précisant que les sommes dues doivent être fixées au passif de la procédure collective de la société en liquidation judiciaire, et a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de Mme X, tout en condamnant le liquidateur judiciaire à verser 2000€ à Mme X au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel et à supporter les dépens d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 5 janv. 2021, n° 19/11033
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	19/11033
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, 2 mars 2017, N° 13/00406
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Olivier BRUE, président
Avocat(s) :	Roselyne SIMON-THIBAUDYvan-François VIALESébastien BADIE
Cabinet(s) :	BADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTON
Parties :	SARL NOBLES AND SONS REAL ESTATE

Texte intégral

ICOUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 05 JANVIER 2021

[…]

N°2021/ 19

N° RG 19/11033 -

N° Portalis DBVB-V-B7D-BESF5

SARL NOBLES AND SONS REAL ESTATE

E F G épouse X

B C

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Yvan-François VIALE

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 02 Mars 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 13/00406.

APPELANTE

SARL NOBLES AND SONS REAL ESTATE pacée en liquidation judiciaire prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est au […], '[…]

représentée par M^e Yvan-François VIALE, avocat au barreau de GRASSE

Maître C B

agissant ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL AGENCE NOBLES AND SON REAL ESTATE

assigné le 8 juillet 2019 à sa secrétaire

demeurant […]

Défaillant

INTIMES

Madame E F G épouse X

née le […] à […],

demeurant […]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Novembre 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, et Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2021..

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2021.

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE :

Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 2 mars 2017, ayant statué ainsi qu’il suit :

— dit que la loi du 2 janvier 1970 n’est pas applicable et qu’en l’état des accords entre les parties, M^me X, apporteur d’affaires a droit à une rémunération équivalant à 50 % de la commission versée

par l’acquéreur à la société Nobles and Sons Real Estate dans le cadre de la vente des terrains des consorts Z à la société Antibes 1370 Terriers

— condamne en conséquence la société Nobles and Sons Real Estate à payer à M^me X la somme de 60 000€ TTC au titre de la rétrocession d’honoraires ainsi que la somme de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette la demande d’exécution provisoire,

— condamne la société Nobles and sons real estate aux dépens.

Ce jugement a fait l’objet d’un appel à la diligence de la société Nobles and Sons Real Estate. La procédure devant la cour a cependant fait l’objet d’une ordonnance de radiation le 16 mai 2019 à raison de l’ouverture de la liquidation judiciaire de la société appelante.

La procédure a ensuite été ré-enrôlée par M^me X qui a conclu ainsi qu’il suit le 26 juin 2019:

— dire que la loi du 2 janvier 1970 ne s’applique pas dans les rapports de l’agent immobilier et de l’apporteur d’affaires et qu’elle est aussi inapplicable à la convention de partenariat du 5 mai 2007,

— dire que l’absence de signature par la société agence Nobles de la convention de partenariat du 5 mai 2007 n’entache pas celle-ci d’invalidité puisqu’elle a été exécutée par les deux parties à l’exception de la rétrocession d’honoraires, que la clause de la convention mettant à la charge de l’acquéreur le montant de la commission lui revenant est le résultat d’une erreur manifeste en contradiction avec l’intention commune et certaines des parties,

— en conséquence, confirmer partiellement le jugement notamment sur la condamnation à paiement des sommes de 60'000 € et 2000 €,

— fixer au passif de la procédure collective la somme de 60'000 € due titre de la rétrocession d’honoraires, et la somme de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le réformer pour le surplus et fixer au passif de la procédure collective la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— y ajoutant, fixer au passif de la procédure collective la somme de 4000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que la condamnation aux dépens.

La société Nobles and Sons Real Estate qui est donc désormais en liquidation judiciaire, n’a pas déposé d’écritures sous sa représentation par M^e C, lequel ayant été régulièrement assigné le 8 juillet 2019 à sa secrétaire, n’a pas comparu.

L’ordonnance de clôture a été prise le 3 novembre 2020.

Motifs

Par acte notarié du 12 décembre 2011, Monsieur et Madame Z ont vendu à la société civile Antibes 1370 Terriers différentes parcelles de terre au prix de 2'900'000 €.

Cette vente était passée avec le concours de l’agence Nobles and Sons Real Estate dont il avait été convenu qu’elle percevrait une commission de 5% à la charge de l’acheteur.

M^me X se prévalant d’une convention de partenariat conclue avec la société Nobles and Sons Real estate le 5 mai 2007, a sollicité la condamnation de celle-ci à lui payer à titre d’honoraires une

somme de 72'500 €.

Cette convention prévoit que les parties sont convenues de collaborer ensemble sur les opérations concernant l’acquisition recherchée au terme du mandat conclu entre l’agence Nobles et la société Art promotion, à laquelle s’est ultérieurement substituée la société Antibes 1370 terriers.

Elle ne porte que la signature de M^me X et stipule que les honoraires de la transaction reçus de l’acquéreur seront répartis à concurrence de 50 % pour l’agence Nobles et de 50 % pour M^me X.

Les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ne s’appliquent qu’aux activités d’entremise de gestion des immeubles des personnes physiques ou morales qui d’une manière habituelle se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant notamment sur l’achat et la vente d’immeubles bâtis ou non. Elles ne sont pas applicables au rapports des agents immobiliers entre eux, ni d’un agent immobilier avec son propre mandataire.

En l’espèce, M^me A n’est intervenue que comme un apporteur d’affaires pour l’agence Nobles et il a donc été exactement jugé qu’elle n’était pas soumise aux dispositions de la loi Hoguet.

En ce qui concerne la convention de partenariat, la question de sa portée au regard du fait qu’elle ne porte que la signature de M^me X et qu’elle n’est pas signée par l’agence immobilière se pose.

A cet égard, le tribunal a exactement retenu que cet acte s’analysant comme un acte mixte passé entre un commerçant dans l’exercice de son commerce et un non commerçant, les règles de preuve sont libres à l’égard du commerçant.

Il résulte par ailleurs des éléments versés aux débats :

— que cette convention de partenariat n’incluant pas l’acquéreur, elle n’était donc nullement tripartite de sorte qu’il ne peut être allégué, ainsi que le faisait la société Nobles devant le Tribunal de Grande Instance, qu’il convenait d’obtenir l’accord de l’aquéreur pour la valider, ( ce qui avait posé un problème dès lors que M^me X n’était pas agent immobilier,.

— que le gérant de l’agence immobilière Nobles and Sons a écrit le 29 avril 2008 un mail au vendeur dans les termes suivants: 'comme convenu, je vous joins le projet de convention de partage d’honoraires que je désire mettre en place avec M^me X afin de lui garantir au mieux ses intérêts’ ;

Or, il n’est pas allégué qu’il ait existé une autre convention de partage d’honoraires que celle sus visée et il n’a jamais été contesté que l’agence Nobles ne devait, pour sa part, percevoir que 50% de la commisssion prévue à la charge de l’acquéreur, la seule difficulté évoquée étant relative au fait qu’il a été prétendu que cette part de 50% devait être versée par l’acquéreur et non par l’agence, ce qui se heurtait à la situation de M^me X qui n’était donc pas agent immobilier.

— que D Z, vendeur, a établi une attestation relatant que c’est M^me X qui l’a contacté et lui a présenté l’agence immobilière; qu’elle a participé avec l’acquéreur et l’agence Nobles à la réunion organisée peu avant la signature de l’acte définitif le 9 novembre 2011 au cours de laquelle les parties ont bien manifesté leur accord sur la question de la commission et de son partage entre M^me X et l’agence Nobles et qu’elle a effectué des diligences nombreuses avec les parties et auprès des tiers pour parvenir à la vente immobilière.

La mise en perspective de ces éléments établissent ainsi suffisamment d’une part, que l’agence immobilière a mis en oeuvre l’accord de collaboration en incluant M^me X dans les démarches nécessaires à la réalisation de la vente et d’autre part, que la commission à verser à M^me X sur

la transaction devait être partagée entre elle et l’agence dans les conditions présentement revendiquées.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que M^me X est bien fondée en sa réclamation de la somme, non critiquée par M^me X, de 60'000 €.

Vu l’évolution du litige en suite de l’ouveture de la liquidation judiciaire de la société appelante, il sera toutefois réformé sur le prononcé des condamnations arbitrées contre la société Nobles and Sons Real Estate, celles-ci y compris les condamnations aux dépens et à l’article 700 du Code de Procédure Civile devant être fixées au passif de la procédure collective de la société agence Nobles and sons, M^me X ayant justifié de sa déclaration de créance de ces chefs .

En revanche, les sommes allouées au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile devant la cour ainsi que la condamnation aux dépens de la procédure d’appel qui sont des créances postérieures à l’ouverture de la procédure collective feront l’objet d’une condamnation et non d’une fixation de créance.

M^me X sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive dès lors qu’elle ne démontre pas que la défense en justice qui est un droit ait dégénéré en abus.

Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en matière civile et en dernier ressort

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf à dire que la somme de 60'000 € et celle de 2000 € ainsi que la somme due au titre des dépens doivent être fixées au passif de la procédure collective de la société agence Nobles and Sons Real Estate,

Y ajoutant :

Condamne M^e C, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société agence Nobles and Sons Real Estate, à verser par application de l’article 700 du code de procédure civile à M^me X la somme de 2000€,

Rejette les demandes plus amples,

Condamne M^e C, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société agence Nobles and Sons Real Estate, à supporter les dépens d’appel et en ordonne la distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT