Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-7, 28 octobre 2021, n° 21/01556

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Texte intégral
- COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- […] SUR LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER
- SUR L'EVENTUEL TRANSFERT DU BAIL A MADAME Y
- SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS RÉCLAMÉES PAR LA SOCIÉTÉ UNICIL
- SUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE POROCEDURE CIVILE AU
- SUR LES DEPENS D'APPEL
- Dispositif

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TI Martigues 3 novembre 2020

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 28 octobre 2021

Arguments

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Accepté
Transfert de bail en vertu de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989
La cour a jugé que les conditions pour le transfert du bail étaient réunies, car Madame Z Y a effectivement vécu avec sa mère dans le logement pendant la période requise.
Accepté
Droit à l'indemnisation au titre de l'article 700
La cour a jugé que Madame Z Y avait droit à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile en raison de la nature de la procédure.
Accepté
Montant des loyers impayés
La cour a constaté que Madame Z Y avait accumulé un passif locatif substantiel et a ordonné le paiement des loyers impayés.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 28 oct. 2021, n° 21/01556
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/01556
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Martigues, 3 novembre 2020, N° 11-20-000664
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Yves BENHAMOU, président
Avocat(s) :	Mounia AIT-AMMICorinne DE ROMILLY
Parties :	LA S,A, REGIONALE DE L HABITAT, S.A. UNICIL

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 28 OCTOBRE 2021

N°2021/ 477

Rôle N° RG 21/01556 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG4GR

Z Y

S.A. UNICIL, VENANT AUX DROITS DE LA S,A, REGIONALE DE L HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Mounia AIT-AMMI

M^e Corinne DE ROMILLY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de Martigues en date du 03 Novembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-20-000664.

APPELANTE

Madame Z Y, demeurant La Grande Bastide 22 rue des Ecrins bâtiment E22 – 13220 Châteauneuf-les-Martigues

représentée par M^e Mounia AIT-AMMI, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A. UNICIL, VENANT AUX DROITS DE LA S,A, REGIONALE DE L HABITAT La Société UNICIL ' venant aux droits de la S.A. REGIONALE DE L’HABITAT – société d’H.L.M. au capital de 37.978.726.40 ', immatriculée au R.C.S. de Marseille sous le N° B 573 620 754, dont le siège social est […], agissant poursuites et diligences de son Directeur en exercice, domicilié es-qualité audit siège., demeurant […]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2021.

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Selon acte sous seing privé en date du 25 février 1997, la SA RÉGIONAL DE L’HABITAT a consenti à M. et M^me A X un bail d’habitation afférent à un logement situé […].

Un avenant du 2 mai 2002 a transféré ledit bail au nom de M^me B X, mère de M^me Z Y.

Par exploit d’huissier du 26 mai 2020 auquel il convient de se référer, M^me Z Y a fait citer la SA d’HLM UNICIL venant aux droits de la Sa Régionale de l’Habitat aux fins, au vu de l’article 14 de la loi du 6juillet 1989, de la voir condamner à :

— établir un bail au profit de M^me Z Y, et ce à titre rétroactif à la date de l’abandon du domicile,

— et de dire qu’elle est titulaire du bail d’habitation portant sur le logement sis […].

— au paiement d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 3 novembre 2020, le tribunal d’instance de Martigues, a:

— débouté M^me Z Y de toutes ses demandes, fins et prétentions formées à

l’encontre de la SA D’HLM UNICIL venant aux droits de la SA RÉGIONALE DE L’HABITAT,

— constaté que M^me Z Y est occupante sans droit ni titre de l’appartement sis […] et appartenant à la SA D’HLM UNICIL venant aux droits de la SA RÉGIONALE DE L’HABITAT,

— ordonné l’expulsion de Madame Z Y, et celle de tous occupants de son chef dudit appartement,

— condamné celle-ci à vider les lieux dès la signification dudit jugement, à défaut sera expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique,

— condamné M^me Z Y à payer à la SA d’HLM UNICIL venant aux droits de la SA RÉGIONALE DE L’HABITAT une somme de 14 324,84 euros, correspondant au montant des loyers impayés relativement à l’appartement litigieux depuis le mois de février 2019 jusqu’au 3 juin 2020,

— condamné Madame Z Y à payer à la SA D’HLM UNICIL venant aux droits de la SA RÉGIONALE DE L’HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 618,65 euros jusqu’à la libération des lieux,

— autorisé la SA D’HLM UNICIL venant aux droits de la SA RÉGIONALE DE L’HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde meubles de son choix aux frais et risques de Madame Z Y,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me Z Y aux entiers dépens, recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 2 février 2021, M^me Z Y a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

' débouté M^me Z Y de toutes ses demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la SA D’HLM UNICIL venant aux droits de la SA RÉGIONALE DE L’HABITAT ,

' constaté que M^me Z Y est occupante sans droit ni titre de l’appartement sis […] et appartenant à la SA D’HLM UNICIL venant aux droits de la SA RÉGIONALE DE L’HABITAT,

' ordonné l’expulsion de M^me Z Y, et celle de tous occupants de son chef dudit appartement,

' condamné celle-ci à vider les lieux dès la signification dudit jugement, à défaut sera expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique,

' condamné M^me Z Y à payer à la SA d’HLM UNICIL venant aux droits de la SA RÉGIONALE DE L’HABITAT une somme de 14 324,84 euros, correspondant au montant des loyers impayés relativement à l’appartement litigieux depuis le mois de février 2019 jusqu’au 3 juin 2020,

' condamné M^me Z Y à payer à la SA D’HLM UNICIL venant aux droits de la SA RÉGIONALE DE L’HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 618,65 euros jusqu’à la libération des lieux,

' autorisé la SA D’HLM UNICIL venant aux droits de la SA RÉGIONALE DE L’HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde meubles de son choix aux frais et risques de M^me Z Y,

' condamné M^me Z Y aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 4 mars 2021, M^me Z Y demande à la cour de :

[…]

ORDONNER un sursis à statuer dans le cadre de la présente procédure jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué sur le recours formé par Madame X contre l’ordonnance de référé du 9 juin 2020.

AU FOND

DECLARER recevable et bien fondé l’appel interjeté par Madame Z Y à l’encontre du jugement rendu le 3 novembre 2020 par le Tribunal de proximité de Martigues;

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de proximité de Martigues le 3 novembre 2020 en toutes ses dispositions ;

DEBOUTER la société UNICIL de toutes ses demandes, fins et conclusions.

EN CONSEQUENCE,

CONDAMNER la Société UNICIL à établir un bail au profit de Madame Z Y.

DIRE ET JUGER que Madame Z Y est titulaire du bail d’habitation portant sur le logement sis La Grande Bastide Bâtiment E 22 ' 13220 CHATEAUNEUF-LES-MARTIGUES.

CONDAMNER la société UNICIL à payer à Madame Y la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle indique que :

' au regard de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 les enfants ont la possibilité de voir transférer le bail à leur profit s’ils justifient vivre avec le titulaire du bail depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile,

' or, il ressort des pièces versées aux débats que M^me Z Y a vécu avec sa mère, M^me B X dans le logement en cause de manière continue et ce depuis de nombreuses années,

' elle relève bien des conditions lui permettant de prétendre au maintien dans les lieux.

Dans ses dernières conclusions en date du 9 mars 2021, la Société UNICIL venant aux droits de la SA RÉGIONALE DE L’HABITAT demande à la cour de :

Recevoir la concluante en ses écritures,

La recevoir en son appel incident,

Confirmer en son entier la décision entreprise

Et y ajoutant,

La condamner à payer à titre de dommages et intérêts la somme due à ce jour, soit 10 308,19 euros La condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 618,65 euros jusqu’à parfaite libération des lieux.

La condamner au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La condamner aux dépens.

Elle indique que :

' si l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 permet effectivement le transfert du contrat de bail y compris pour des organismes HLM, il n’en demeure pas moins que la notion d’abandon doit être interprétée de manière stricte par les juges du fond,

' en effet, cette notion s’entend de façon stricte et suppose un départ brusque et imprévisible du domicile par le locataire en titre,

' la doctrine et la jurisprudence ont bien précisé qu’un départ organisé ou concerté avec les personnes demeurant dans les lieux ne peut être assimilé à un abandon et qu’il appartenait au juge du fond de statuer sur les éléments soumis à son appréciation,

' en l’occurrence, le seul courrier de Madame X D

adressé à la SA UNICIL le 20 mars 2019 et reçu le 22 mars 2019 dont il lui a été accusé réception le 26 mars 2019 sollicitant le transfert de son contrat de location au profit de sa fille « en prévision de son prochain départ » révèle qu’il s’agissait bien d’une démarche concertée et organisée entre la locataire et sa fille,

' cette preuve se suffit à elle-même pour justifier que les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies en l’espèce,

' surabondamment et pour la moralité des débats il faut savoir que le loyer afférent à cet appartement n’est plus payé depuis le mois de février 2019 et que le montant de la dette locative s’élève à ce jour à 10 308,19 euros,

' sur ce second point et par application de l’article 89 de la loi du 6 Juillet 1989 modifiée, les demandes de Madame Y seront rejetées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 septembre 2021.

- MOTIFS DE LA COUR :

- […] SUR LA DEMANDE DE SURSIS A STATUER :

L’appelante fait valoir qu’elle a interjeté appel d’une ordonnance de référé rendue le 9 juin 2020 par le magistrat des référés du tribunal de proximité de Martigues qui a constaté la résiliation du bail liant les parties et a ordonné son expulsion et sollicite par suite un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la cour d’appel.

Or, il convient de rappeler qu’une ordonnance de référé n’a pas autorité de la chose jugée au principal étant précisé que le juge des référés ne tranche pas le fond et constitue le juge de l’apparence, de l’urgence, et du provisoire.

Il est de plus possible à la cour de statuer au fond dans le présent litige sans qu’il soit nécessaire d’attendre l’arrêt de la cour d’appel devant statuer sur l’appel interjeté à l’encontre de l’ordonnance de référé susmentionnée.

Il convient dès lors de rejeter la demande de sursis à statuer de M^me Z E.

- SUR L’EVENTUEL TRANSFERT DU BAIL A MADAME Y :

L’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, prévoit notamment qu'en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue: […] au profit de ses descendants qui vivaient depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Il résulte d’une construction purement prétorienne que cet abandon du domicile par le locataire suppose pour donner lieu au transfert du bail au profit d’un descendant en application du texte précité qu’il revête un caractère brusque et imprévisible.

Dans le cas présent M^me Z Y prétend que sa mère, M^me B F auprès de laquelle elle a vécu dans le logement litigieux a décidé de quitter son domicile pour suivre son compagnon et laisser sa fille.

Or, il ne ressort d’aucun élément objectif du dossier qu’il s’agisse en l’espèce d’un départ brusque et imprévisible. Il apparaît bien au contraire qu’on se trouve en présence d’un départ organisé et concerté qui exclut que M^me Z G puisse bénéficier d’un transfert de bail conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors il ressort des constatations qui précédent que M^me Z Y est incontestablement occupante sans droit ni titre du logement litigieux.

Il convient donc pour d’autre motifs de confirmer le jugement querellé sauf en ce qui concerne le montant des sommes dues au titre des 'loyers ' impayés qui devra être réactualisé.

- SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS RÉCLAMÉES PAR LA SOCIÉTÉ UNICIL:

Il convient par ailleurs de relever pour la bonne intelligence des faits de l’espèce que M^me Z G a laissé s’accumuler un 'passif locatif' plus que substantiel puisqu’il est actuellement à la hauteur de 10.308,19 euros.

La société UNICIL a donc subi un préjudice équivalent au manque à gagner à hauteur du loyer qu’elle aurait normalement perçu étant bien entendu qu’il y a lieu en matière de responsabilité civile de réparer tout le préjudice mais rien que le préjudice conformément au principe de réparation intégrale.

Il n’est pas justifié par M^me Z Y sur laquelle repose le fardeau de la preuve du fait qu’elle ait acquitté les sommes dues par elle à titre d’indemnité d’occupation.

Il y a lieu en conséquence après réformation sur ce point du jugement entrepris, de condamner M^me Z G à payer à la société UNICIL la somme de 10.308,19 euros à titre de dommages et intérêts.

- SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE POROCEDURE CIVILE AU

TITRE DE L’INSTANCE :

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

- SUR LES DEPENS D’APPEL:

Il y a lieu de condamner M^me Z Y qui succombe, aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

En la forme :

- DÉBOUTE M^me Z Y de sa demande de sursis à statuer,

Au fond :

- CONFIRME le confirmer le jugement querellé sauf en ce qui concerne le montant des sommes dues au titre des 'loyers ' impayés qui devra être réactualisé,

Statuant à nouveau sur ce point :

- CONDAMNE M^me Z Y à payer à la société UNICIL la somme de 10.308,19 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant des 'loyers impayés' (en réalité indemnité d’occupation au regard de l’impossibilité de transfert du bail) afférents à l’appartement depuis février 2019,

Y ajoutant,

- CONDAMNE M^me Z Y qui succombe, aux entiers dépens d’appel.

—  DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,