COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

CP/AS

ARRET N°

AFFAIRE N° : 15/01195

Jugement du 09 Mars 2015

Tribunal de Grande Instance de LAVAL

n° d’inscription au RG de première instance : 13/00823

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2017

APPELANTS :

Monsieur H X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame I J épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Nathalie GREFFIER, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 15535 et M^e Abdelnour BOUADDI, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur K Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame L M épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Rosemonde VIGNERON, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 1505004 et M^e Emmanuelle LEMOINE, avocat plaidant au barreau de LAVAL

SAS ZAMBON IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Eric CESBRON de la SELARL BFC AVOCATS, avocat au barreau de LAVAL
- N° du dossier 21000079

SARL N O prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e P CHAUVEAU de la SELARL ZOCCHETTO-RICHEFOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de LAVAL

INTIMES EN INTERVENTION FORCEE :

Monsieur P Z

né le […] à […]

'[…]

[…]

Madame Q R épouse Z

née le […] à CHATEAU-GONTIER (53)

'[…]

[…]

Représentés par M^e Lucie MAGE de l’ASSOCIATION MAGE-PRODHOMME, avocat au barreau de LAVAL – N° du dossier 1110032

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue publiquement, à l’audience du 19 Septembre 2017 à 14 H 00, Madame PORTMANN, Conseiller ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la Cour composée de :

Madame G, Président de chambre

Madame PORTMANN, Conseiller

M^me LE BRAS, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame A

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 21 novembre 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Monique G, Président de chambre et par Christine A, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte authentique en date du 2 novembre 2007, Monsieur et Madame K Y ont vendu à Monsieur et Madame H X une maison d'[…] à Menil en Mayenne moyennant un prix de 155'000 €.

Cette vente a été conclue par l’intermédiaire de la SAS Zambon Immobilier.

En octobre 2004, la SARL O N avait effectué des travaux sur l’immeuble et notamment procédé au raccordement de la gaine d’évacuation des gaz brûlés de la chaudière sur une souche métallique préfabriquée. Le conduit de fumée avait été posé antérieurement par une société F en 1998 aux droits de laquelle se trouve la société F Beasse.

Ayant eu connaissance du caractère dangereux du système d’évacuation des gaz brûlés de la chaudière, mis en évidence à l’occasion d’une fuite d’eau de la conduite de chauffage, et après une expertise ordonnée en référé le 28 avril 2010 au contradictoire des vendeurs, de l’agent immobilier et de la société N, les acquéreurs ont par acte du 24 avril 2013 fait assigner les époux Y, la SAS Zambon Immobilier et la société O N devant le tribunal de grande instance de Laval sur le fondement de l’obligation de délivrance et de la garantie des vices cachés.

Les époux Y ont appelé en garantie les époux Z qui leur avaient vendu la maison le 7 mai 2002.

Les époux Z ont appelé en garantie la SARL F Beasse qui a réalisé le conduit de fumée.

Par jugement du 9 mars 2015, le tribunal a débouté les époux X de l’ensemble de leurs demandes. Il a constaté que les appels en garantie étaient sans objet. Il a débouté la SAS Zambon Immobilier de sa demande de dommages-intérêts et condamné Monsieur et Madame X à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

—  2500 € aux époux Y,

—  2500 € à la SAS Zambon Immobilier,

—  2500 € à la SARL N O.

Il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard des époux Z et de la SARL F Béasse, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et condamné les époux X aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

S’il a admis que l’installation d’évacuation des gaz brûlés était très dangereuse sur le plan du risque incendie et de la propagation des monoxydes de carbone et qu’elle rendait l’installation impropre à l’usage auquel elle était destinée, il a estimé que l’action n’était pas fondée ni pour défaut de respect de l’obligation de délivrance, ni au titre de la garantie des vices cachés en raison de l’insertion à l’acte de vente d’une clause de non garantie.

Il a jugé qu’en raison du caractère caché de ce vice, aucun manquement à l’obligation d’information et de conseil n’était rapporté à l’encontre de l’agent immobilier lequel n’est pas un professionnel de la construction.

S’il a retenu une faute de la SARL N dans la conception de la sortie de toiture de la gaine évacuation, il a considéré que le préjudice allégué n’était pas en lien avec cette non conformité mais avec le conduit lui-même sur lequel cette entreprise n’avait pas eu à intervenir.

M et M^me X ont interjeté appel le 24 avril 2015, en intimant M et M^me Y, la SAS Zambon immobilier et la SARL O N.

Le 2 septembre 2015, M et M^me Y ont appelé en déclaration d’arrêt commun les époux Z.

Toutes les parties ont conclu et l’ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2017.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement du :

—  28 janvier 2016 pour M et M^me X

—  24 août 2017 pour Zambon Immobilier

—  21 décembre 2015 pour Monsieur et Madame Z

—  21 octobre 2015: pour Monsieur et Madame Y

—  20 octobre 2015: pour la SARL N O

qui peuvent se résumer comme suit.

Monsieur et Madame X demandent à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Laval,

En conséquence, à titre principal, sur le non-respect de l’obligation de délivrance

' Concernant les époux Y :

— dire et juger qu’ils s’étaient engagés à maintenir en bon état de fonctionnement les éléments indispensables au bien vendu et notamment la chaudière jusqu’à leur entrée en jouissance,

— dire et constater le caractère non conforme et très dangereux de l’installation de la chaudière et des conduits d’évacuation de la maison,

— dire et constater que ce caractère non conforme est constitutif d’un risque d’incendie et/d’intoxication au monoxyde de carbone,

— dire et juger en conséquence que la maison d’habitation était de nature à porter atteinte à la sécurité des acquéreurs,

— dire et juger qu’il y a eu en conséquence un grave manquement des époux Y à leur obligation de délivrance,

— dire et juger que les époux Y ne pouvaient ignorer avant le 2 novembre 2007, date de la vente, le risque d’intoxication au monoxyde de carbone d’incendie dont était affectée la maison qu’ils leur ont vendue.

' Concernant la société Zambon immobilier :

— dire et juger que la société Zambon immobilier a manqué à son devoir de loyauté et de conseil à leur égard en ne s’assurant pas que la maison qu’elle était chargée de vendre n’était pas de nature à porter atteinte à la sécurité des acquéreurs,

' Concernant la société N :

— dire et juger que la société N est intervenue le 9 octobre 2004 à la demande des époux Y pour procéder à une reprise des conduits d’évacuation existants en sortie de toiture,

— dire et juger que le règlement sanitaire départemental de la Mayenne et la norme DTU 24-1 faisaient obligation la société N en cas de reprise sur un conduit existant de procéder à diagnostic préalable des conduits existants,

— dire et juger que la société N en ne s’assurant pas du ramonage des conduits d’évacuation et en ne procédant pas à des essais d’étanchéité conformément à la norme DTU 24-1 a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 à leur égard,

— Condamner in solidum les époux Y, la société Zambon Immobilier et la société O N à leur payer en réparation du préjudice subi les sommes suivantes :

—  15'868,62 € TTC pour le coût de remise en état

—  10'367 € pour préjudice matériel ( perte de chance)

—  5642 € pour préjudice financier

—  28'800 € pour trouble de jouissance

—  20'000 € pour préjudice moral

—  4784 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

ainsi que la somme de 3515,88 euros au titre des dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise ainsi qu’aux dépens d’appel,

À titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés due par les seuls époux Y

— dire et juger que les époux Y ne pouvaient ignorer avant le 2 novembre 2007, date de la vente, le vice dont étaient entachés l’installation de la chaudière et des conduits d’évacuation des gaz brûlés,

— dire et juger que leur mauvaise foi ne permet pas d’opposer la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l’acte authentique du 2 novembre 2007,

— dire et juger en tout état de cause que la clause de non garantie des vices cachés a pour champ d’application le sol, les sous-sols et les bâtiments à l’exclusion des éléments composant la maison vendue et qu’elle ne peut être utilement opposée aux acquéreurs,

— dire et juger en conséquence que les époux Y leur doivent garantie,

— Condamner les époux Y à leur payer en réparation du préjudice subi les sommes de :

—  15'868,62 € TTC pour le coût de remise en état

—  10'367 € pour préjudice matériel ( perte de chance)

—  5642 € pour préjudice financier

—  28'800 € pour trouble de jouissance

—  20'000 € pour préjudice moral

—  4784 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

ainsi que la somme de 3515,88 € au titre des dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise ainsi qu’à supporter les dépens d’appel.

Monsieur et Madame Y demandent à la cour de :

— dire l’appel de Monsieur et Madame X irrecevable et en tout cas mal fondé,

— par conséquent, les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions ainsi que les époux Z de toutes leurs demandes fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu le 9 mars 2015 par le tribunal de grande instance de Laval,

À titre subsidiaire

— débouter les époux X de toutes leurs demandes d’indemnisation autre que les frais de remise en état,

— dire que Monsieur et Madame Z devront garantir Monsieur et Madame Y de toutes condamnations financières prononcées à leur encontre,

— condamner Monsieur et Madame Z à leur verser une somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre leur condamnation aux dépens lesquels devront inclure les frais d’expertise judiciaire.

En tout état de cause,

— condamner Monsieur et Madame X à leur verser une somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens lesquels devront inclure les frais d’expertise judiciaire,

— débouter la société Zambon des demandes formées à leur encontre.

Ils soutiennent que l’action ne saurait prospérer sur le fondement du défaut de délivrance conforme dès lors que l’installation de chauffage est entachée d’un vice caché et non d’un défaut de conformité à des spécifications particulières convenues entre les parties.

Ils contestent l’existence d’une obligation de sécurité du bien immobilier pesant sur le vendeur lequel a simplement l’obligation de délivrer le bien dans l’état dans lequel il a été acheté.

Ils s’étonnent que la demande soit désormais présentée par application de l’article 1110 du code civil, alors que la nullité de la vente n’est pas sollicitée, et que ce fondement, invoqué pour la première fois en cause d’appel, serait irrecevable. Ils ajoutent qu’il est inapplicable dès lors qu’il n’est pas démontré que le caractère non dangereux de l’immeuble est entré dans le champs contractuel et qu’ils savaient que la maison vendue ne présentait pas cette qualité.

Les époux Y estiment que l’obligation de garde de l’immeuble jusqu’à la vente leur interdit de le détériorer mais ne leur impose pas de vérifier jusqu’à la délivrance du bien, le bon fonctionnement de toutes ses installations et notamment de la chaudière.

Ils se réfèrent à la clause de non garantie des vices cachés laquelle porte sur la maison dotée de son conduit d’évacuation et maintiennent qu’il est établi qu’ils n’avaient pas connaissance des désordres pour conclure à l’exclusion de garantie.

Ils prétendent qu’il n’existe aucune obligation légale de ramonage et que les travaux effectués en 2003/2004 pour le raccordement provisoire d’une future salle de bains sont sans lien avec la chaudière.

Ils insistent sur le caractère excessif des demandes des époux X.

Si la responsabilité de la société Zambon Immobilier était retenue, ce serait, selon eux, en raison de fautes autonomes excluant toute garantie de leur part.

Ils prétendent que les époux Z qui ont réalisé et fait réaliser des travaux, doivent être considérés comme des vendeurs professionnels, de sorte qu’ils ne peuvent leur opposer de clause de non garantie.

La société Zambon immobilier SAS demande à la cour :

— de dire et juger irrecevable et mal fondé l’appel, les demandes, fins, moyens et conclusions plus amples ou contraires des époux X avec toutes suites et conséquences de droit,

— de confirmer le jugement ce qu’il a débouté les époux X de leur demande contre elle,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les époux X à lui verser une indemnité de

2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— de la recevoir en son appel incident,

— de condamner les époux X à lui payer la somme de 3000 € pour abus d’ester en justice outre 5000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

À titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation des époux Y à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre et à lui verser en sus une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, elle demande qu’il lui soit décerné acte dans cette hypothèse de ce qu’elle ne conteste pas le coût de la remise en état mais toutes les autres demandes indemnitaires.

Elle conclut à la condamnation des époux X à titre principal et des époux Y à titre subsidiaire, aux entiers dépens dont distraction au profit de son avocat.

Elle fait valoir que le fondement de l’action diligentée à son encontre demeure obscur. Elle rappelle qu’elle n’est pas tenue d’une obligation de loyauté et de conseil de nature contractuelle à l’égard des acquéreurs puisqu’il n’existait pas de contrat entre eux. Elle conteste avoir commis une faute, rappelle qu’elle n’est pas un professionnel de la construction mais de l’immobilier et qu’il n’entre pas dans sa mission de réclamer au vendeur un certificat de ramonage lequel n’aurait pas permis de mettre en évidence le désordre qu’il était impossible de constater sans l’usage une caméra.

Elle ajoute qu’elle n’est pas responsable vis-à-vis des acquéreurs des fautes qui auraient été commises par la société Allo diagnostic en charge du diagnostic énergétique et dont la mission n’était pas de vérifier la conformité de l’installation de chauffage.

Elle conteste le préjudice financier, de jouissance et moral invoqué par les époux X.

Elle soutient que pour le cas où sa responsabilité serait retenue pour un manquement à son obligation d’information, ce serait en raison de dissimulations des époux Y, lesquels lui devraient donc garantie.

Monsieur et Madame Z concluent au débouté des époux Y de toutes leurs demandes, à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et à la condamnation des époux Y à leur verser une somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance avec distraction dans les conditions de l’article 699 du même code.

Ils soulignent qu’ils ignorent le fondement juridique de l’action exercée à leur égard, rappellent qu’ils ont satisfait à leur obligation de délivrance à l’égard des époux Y et qu’ils ne sont pas tenus d’une obligation de sécurité en leur qualité de vendeurs. Ils soutiennent n’avoir souscrit aucun engagement spécifique pour l’installation de chauffage. Ils se réfèrent également à la clause de non garantie des vices cachés inscrite au contrat de vente.

Ils contestent avoir eu la qualité de vendeurs professionnels ayant fait réaliser les travaux par la société F, laquelle a conçu et posé le conduit de chaudière incriminé. Ils déclarent également n’avoir jamais eu connaissance du désordre affectant ce conduit.

La SARL N conclut à la confirmation du jugement dont appel, au débouté des époux X de l’ensemble des demandes formées à son encontre et à leur condamnation au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de la Selarl Zoccheto, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Elle expose qu’elle est intervenue en 2004 pour la réfection d’une pointe de pignon en maçonnerie, la réalisation des bardages en ardoise et la construction d’un conduit de fumée en sortie de toiture en remplacement d’une souche de cheminée existante. Elle soutient qu’elle n’était pas chargée de la reprise du conduit de cheminée existant mais uniquement de son raccordement à la sortie de toiture, que ces travaux sont totalement étrangers à la non-conformité de l’encoffrement du tube d’extraction de fumée de la chaudière et elle rappelle que l’expert a soutenu qu’il n’était pas dans les attributions de l’entreprise de vérifier le parcours de ce flexible. Il ne lui incombait pas d’effectuer le ramonage, ni un essai au fumigène. Elle ajoute que les époux X ne chiffrent aucun préjudice en lien avec la non conformité de la hauteur de la sortie réalisée par elle.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’expert judiciaire, M. E a constaté que la chaudière fonctionnant au fuel domestique est installée dans la cave de l’habitation et que l’évacuation des gaz brûlés est assurée par un tubage en inox de diamètre 140, lequel se trouve à côté de la cheminée existante dans un vide de construction créé en doublage de plaques de plâtre réalisé dans la chambre du 1^er étage et dans la cuisine du rez de chaussée.

Après intervention de la société Délit de Fuite, qui a exploré ce vide, l’expert judiciaire relate que le tubage inox d’évacuation des gaz brûlés de la chaudière est disposé dans le vide de construction sans aucune fixation, que dans ce vide débouche un autre flexible métallique raccordé à la hotte de la cuisine et que sont présents plusieurs câbles électriques et boîtes de dérivation voisines avec cette gaine sans aucune protection. M. E indique : 'Ce conduit de par sa position dans l’habitation est très dangereux sur le plan du risque d’incendie et d’étanchéité par rapport aux monoxydes dégagés par la combustion du fioul domestique. C’est la raison pour laquelle l’expert d’assurance Polyexpert avait interdit par lettre recommandée du 29 janvier 2010 l’usage de cette chaudière'.

M. E relève également que la sortie de toiture réalisée en 2004 par l’entreprise N ne répond pas aux prescriptions du DTU 24-1, c’est à dire de dépasser de 0,40m tout obstacle dans un rayon de 8m.

• I-Sur les demandes dirigées à l’encontre des époux Y :

Les époux X reprochent tout d’abord à leurs vendeurs d’avoir manqué à l’obligation de délivrance édictée à l’article 1604 du code civil. Même s’ils invoquent l’article 1110 du même code pour définir la substance d’une chose, ils ne se prévalent aucunement d’un vice du consentement.

L’objet de la vente était non pas une chaudière mais un immeuble avec ses accessoires indispensables parmi lesquels un système de chauffage.

Or, les époux Y ont bien remis les clefs de leur maison, opérant délivrance de celle-ci, conformément à l’article 1605 du code civil.

Les acquéreurs soutiennent encore que la délivrance aurait porté sur un bien non conforme aux spécifications convenues en se prévalant de la clause du compromis stipulant que 'jusqu’à l’entrée en jouissance de l’acquéreur, le vendeur s’engage à … maintenir en bon état de fonctionnement les équipements indispensables du bien vendu : chaudière, chauffe-eau, éviers'.

Néanmoins, cette obligation, figurant dans la rubrique 'obligations de garde et d’entretien', consistait uniquement à maintenir les éléments visés en bon état de fonctionnement, sans obligation de les mettre en conformité avec d’éventuelles normes. Or, la chaudière fonctionnait bien lorsque les époux X sont entrés dans les lieux et ils l’ont d’ailleurs utilisée jusqu’en janvier 2010.

Enfin, les acquéreurs font état d’une obligation de sécurité de résultat qui pèserait sur les vendeurs.

Cependant, une telle obligation de sécurité ne s’impose aucunement aux vendeurs non professionnels.

En réalité, ce qui est en cause, ce n’est pas une non conformité à une spécificité convenue entre les parties mais la non conformité de l’immeuble à son usage en raison de la dangerosité du système de chauffage, élément accessoire indispensable du moins en Mayenne.

Seule la garantie des vendeurs pour vice caché peut donc être recherchée.

A ce titre, les époux Y opposent la clause de non garantie figurant à l’acte de vente et rédigée en ces termes : 'Sauf application d’une disposition légale spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous sol où les bâtiments'.

Ainsi qu’il a déjà été dit, l’objet de la vente est un immeuble et non un système de chauffage, ni un conduit d’évacuation des fumées.

Les 'bâtiments’ visés par la clause de non garantie doivent donc s’entendre de tout ce qui est nécessaire à leur utilisation, dont le système de chauffage.

Il incombe par suite aux acquéreurs, pour pouvoir écarter ladite clause, de démontrer la mauvaise foi des vendeurs.

Or, si le cabinet Polyexpert a, de visu, relevé la dangerosité de l’installation, l’expert judiciaire a dû faire appel à une entreprise, Délit de fuite, pour vérifier l’intérieur du coffrage à l’aide d’une caméra. C’est ce qui l’a conduit à considérer qu’il s’agissait d’un vice caché. D’ailleurs, ainsi que l’a relevé le premier juge, il apparaît pour le moins inenvisageable que les époux Y auraient accepté d’habiter cette maison en compagnie de leurs enfants s’ils avaient connu l’existence d’un risque d’intoxication au monoxyde de carbone.

Certes, la facture d’intervention de l’entreprise N porte la mention manuscrite suivante : 'Concernant la cheminée, la gaine était existante. Celle-ci a été raccordée dans la tête de cheminée à votre demande'.

Cependant, ainsi que l’a relevé l’expert, cette indication est insuffisante pour retenir que l’entrepreneur a relevé une non conformité et qu’il en a informé les maîtres de l’ouvrage.

Les époux X font également valoir que les époux Y ne peuvent se prévaloir de leur ignorance, laquelle résulte du fait qu’en méconnaissance du DTU et du règlement sanitaire départemental, ils n’ont pas fait procéder à un ramonage régulier de l’immeuble, ni à un contrôle d’étanchéité des conduits.

Il est vrai que les vendeurs ne justifient pas avoir fait procéder à l’entretien de la chaudière et du conduit, même s’ils affirment que tel a été le cas.

Néanmoins force est de constater que les DTU ne s’imposent que lors de l’exécution des travaux de bâtiment, que le règlement sanitaire départemental ne contient pas de sanction et que le seul fait qu’il n’ait pas été respecté ne suffit pas à établir la mauvaise foi des époux Y.

En tout état de cause, il doit être observé que si l’expert précise que cette anomalie aurait pu être découverte par un professionnel lors de l’exécution d’un ramonage de conduit, il ajoute 'pour information : les sociétés de maintenance et d’installation de chauffage effectuent généralement le nettoyage du foyer de la chaudière mais ne réalisent pas le ramonage des conduits pour des raisons d’assurance du personnel (travail en hauteur), ce qui explique que les conduits verticaux sont rarement ramonés bien que ceci soit obligatoire au niveau des assurances de la maison'.

Dès lors, il n’est pas établi qu’un ramonage aurait permis de déceler la non conformité de l’installation.

Le fait que les époux Y aient laissé indiquer, dans l’acte authentique, qu’aucun travaux de nature décennale n’avait été réalisé, alors qu’il y avait eu l’intervention de l’entreprise N est sans lien avec leur éventuelle connaissance de la non conformité des conduits d’évacuation.

En outre, rien ne prouve que lors de l’aménagement d’une nouvelle salle de bains, en 2003/2004, M. F les ait informés de l’existence de cette non conformité à l’origine de laquelle il était d’ailleurs, ni que lors de la pose de plaques de plâtre à l’initiative des époux Y, la difficulté ait été vue, le procès verbal dressé à la demande des époux X le 12 mars 2014 par un huissier de justice ne permettant pas de l’établir.

Par suite, il apparaît que c’est à bon droit que les premiers juges, faisant application de la clause de non garantie insérée dans l’acte de vente, ont débouté les époux X de l’ensemble des demandes présentées à l’encontre de leurs vendeurs.

• II-Sur les demandes dirigées à l’encontre de la société Zambon immobilier :

L’intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie.

Toutes les parties à l’acte auquel il prête son concours sont créancières d’une information loyale et de conseils adaptés, y compris celle qui ne l’a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance, l’intermédiaire professionnel engage sa responsabilité délictuelle.

En l’espèce, la société Zambon Immobilier, professionnelle de l’immobilier, mais non de la construction, ne saurait se voir reprocher de ne pas avoir constater la non conformité d’un conduit à des normes techniques très pointues, et ce d’autant plus qu’il s’agissait d’un élément caché.

A supposer qu’elle soit la mandante de la société Allo Diagnostic, elle ne peut voir sa responsabilité retenue au motif que le diagnostiqueur n’aurait pas relevé l’existence de la non conformité alors qu’il s’est rendu dans la cave, dès lors que celui-ci avait pour seules missions la recherche de l’amiante, du plomb et de la performance énergétique, de sorte qu’il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir relevé une non conformité du conduit d’évacuation des fumées de la chaudière, au surplus, cachée.

Tout au plus, l’agence immobilière pourrait elle se voir reprocher de ne pas avoir attiré l’attention des acquéreurs sur l’absence de ramonage et de tests d’étanchéité.

Cependant, cette faute ne serait à l’origine que d’une perte de chance d’exiger ces tests.

Or, en premier lieu, les époux X ne produisent aucune pièce de nature à établir qu’ils les auraient, de manière vraisemblable, sollicités alors qu’eux mêmes ne justifient pas avoir fait réaliser de ramonage entre 2007 et 2010, ni d’ailleurs le test d’étanchéité préconisé par le DTU.

En second lieu, ainsi qu’il a été déjà dit, un ramonage n’aurait pas nécessairement permis de relever le désordre constaté.

Dès lors, aucun lien de causalité certain ne peut être retenu entre la carence prétendue de l’agent immobilier et le préjudice invoqué par les acquéreurs.

La décision déférée sera également confirmée de ce chef.

• III-Sur les demandes dirigées à l’encontre de la société N :

Les époux X font reproche à la société N de ne pas avoir vérifié la conformité du conduit dont il a raccordé l’extrémité à la cheminée qu’il a installée en octobre 2004, suite à des travaux de couverture qu’il a réalisés, par suite de l’effondrement partiel de la cheminée existante. Ils recherchent sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil, au motif qu’en ne respectant pas ses obligations à l’égard des maîtres de l’ouvrage, il aurait commis une faute contractuelle qui constitue, à leur égard, une faute délictuelle.

L’expert judiciaire considère qu’il 'n’entrait pas dans ses attributions de vérifier le parcours de ce flexible' et que 'l’indication manuscrite de l’entreprise N sur sa facture ne prouve pas qu’il avait constaté une anomalie concernant le conduit de fumées existant'. Pareillement, compte tenu de la nature des travaux qui lui étaient confiés, et qui ne consistaient pas en des travaux de fumisterie, il n’avait pas à vérifier le ramonage et l’étanchéité du conduit.

Les appelants ne peuvent se prévaloir d’un DTU 24-1 datant de février 2006 donc postérieur aux travaux, alors que dans sa version de 1993 consolidée en 1999 puis en 2000, aucune obligation de contrôle n’était mise à la charge de l’entrepreneur intervenant pour réaliser une cheminée.

En revanche, il est constant que la cheminée érigée par la société N ne respecte pas les règles de l’art en ce qu’elle est insuffisamment haute.

Cependant, les époux X ne justifient pas du préjudice subi en raison de ce manquement, dont l’expert ne tire aucune conséquence en terme de dangerosité et alors que les travaux de réfection qu’il préconise, en lien uniquement avec la non conformité du tubage, permettront de remédier à cette difficulté (installation d’une chaudière ventouse).

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes présentées à l’encontre de la société N.

• IV-Sur les demandes dirigées à l’encontre des époux Z :

Les époux X ayant été déboutés des demandes présentées à l’encontre des époux Y, l’action en garantie diligentée par ces derniers vis à vis de leurs vendeurs est sans objet.

• V-Sur les demandes accessoires :

Il convient de confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Laval en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La société Zambon Immobilier ne démontre pas l’abus de droit commis par les époux X, ni que celui-ci lui a causé un préjudice, de sorte que sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Parties succombantes, les époux X supporteront les entiers dépens de l’instance d’appel, précision étant faite que c’est par suite d’une erreur matérielle que l’entreprise N demande la distraction des sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de les condamner à payer à chacun de leurs adversaires une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans la présente instance.

Les époux Z ne fondent leur demande, à ce titre, qu’à l’encontre des époux Y. Or, ceux-ci étaient légitimes à les faire intervenir en cause d’appel pour solliciter leur garantie. Leur demande sera en conséquence rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu le 9 mars 2015 par le tribunal de grande instance de Laval en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE les époux X à payer aux époux Y, à la société Zambon Immobilier et à la société N une somme de 1500 euros (pour chaque partie) au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

CONDAMNE les époux X aux dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit des conseils des époux Z, de la société Zambon Immobilier et de la société O N ;

REJETTE les demandes pour le surplus.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. A M. G