COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 11 MARS 2021

N° 2021/ 148

Rôle N° RG 18/01583 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BB3IF

SARL ATSB

C/

SAS JEAN CLAUDE VIGIN DISTRIBUTION

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Bernard HAWADIER

M^e Patrick CAGNOL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 21 Décembre 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/05736.

APPELANTE

SARL ATSB, demeurant […]

représentée par M^e Bernard HAWADIER de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e Bernard HAWADIER de la SELAS VINOLEX avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMEE

SAS JEAN CLAUDE VIGIN DISTRIBUTION, demeurant […]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 Janvier 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du

code de procédure civile, Yves BENHAMOU, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Selon acte sous seing privé en date du 1^er octobre 2010, la S.A.R.L. AFFRETEMENT TRANSPORT SERVICE BENNE (ATSB) a consenti à la SAS JC VIGIN DISTRIBUTION, grossiste en plantes aromatiques, un bail commercial afférent à un bâtiment de 389 m² désigné bâtiment B2 situé Pôle d’activités de Nicopolis à Brignoles (Var).

Le 1^er septembre 2011, un second contrat de bail a été signé entre les mêmes parties au moyen duquel la S.A.R.L. ATSB a loué à la société JC VIGIN DISTRIBUTION un bâtiment de 400 m² désigné bâtiment B3 situé à la même adresse.

A partir de l’hiver 2010 les locaux loués par la société VIGIN DISTRIBUTION ont connu des infiltrations d’eau de pluie.

Par acte d’huissier en date du 17 juillet 2015, la SAS VIGIN DISTRIBUTION a fait assigner en justice la société ATSB afin notamment de voir déclarer que cette société a manqué à son obligation de délivrance à laquelle elle est tenue en sa qualité de bailleur du fait des infiltrations répétées dans le local commercial en cause, et voir condamner la société ATSB à faire réaliser sous astreinte de 500 euros par infiltration constatée, à faire réaliser les travaux nécessaires à la disparition des désordres.

Par jugement en date du 21 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Draguignan, a :

— dit que la SAS VIGIN DISTRIBUTION est redevable à la S.A.R.L. ATSB du remboursement de la taxe foncière afférente aux locaux loués respectivement par contrats des 1^er octobre 2010 et 1^er

septembre 2011,

— dit que les locaux loués par la SAS VIGIN DISTRIBUTION à la S.A.R.L. ATSB ne sont pas en conformité avec les termes des contrats de bail signés par les parties,

— condamné la S.A.R.L. ATSB à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires pour réaliser le clos et le couvert des entrepôts B2 et B3 de façon à supprimer les infiltrations d’eaux pluviales les affectant dans un délai de quatre mois à compter de la signification de ladite décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai,

— dit que l’astreinte provisoire courra pendant une période de 8 mois à

l’issue de laquelle elle pourra être liquidée par le juge de l’exécution compétent,

— condamné la S.A.R.L. ATSB au paiement de la somme de 3.180,10 euros à la SAS JC VIGIN DISTRIBUTION au titre de son préjudice économique,

— condamné la S.A.R.L. ATSB au paiement de la somme de 1.000 euros à la SAS VIGIN DISTRIBUTION au titre du préjudice causé par sa résistance abusive,

— rejeté le surplus des demandes,

— dit que les frais exposés par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile resteront à la charge de chacune d’entre elles,

— dit que les parties conserveront la charge des dépens de la procédure qu’elles auront engagées,

— ordonné l’exécution provisoire de ladite décision.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 12 mars 2018, la SAS JC VIGIN DISTRIBUTION a interjeté appel de cette décision en visant expressément dans l’acte d’appel tous les points tranchés dans le dispositif du jugement critiqué.

Vu les dernières conclusions de la S.A.R.L. ATSB en date du 10 décembre 2018, et tendant à voir :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Dit et jugé que la SAS JC VIGIN DISTRIBUTION est redevable à la S.A.R.L. ATSB du remboursement de la taxe foncière afférente aux locaux loués respectivement par contrats des 1^er octobre 2010 et 1^er septembre 2011

Réformer le jugement entrepris pour le surplus.

En conséquence,

Constater que le locataire ne justifie pas de la persistance d’aucun désordre affectant la toiture.

Constater qu’aucun justificatif n’est produit d’un quelconque préjudice.

Constater qu’aucune preuve n’est rapportée de la persistance de désordres à la date du jugement.

Constater que le bailleur est systématiquement et toujours intervenu à chaque demande.

Dire et juger qu’aucune condamnation à exécuter des travaux ne peut intervenir sans que lesdits travaux soient identifiés et identifiables et qu’ils correspondent à des désordres actuels.

Constater l’absence de justification de tout préjudice et de tout refus de la concluante d’exécuter les interventions nécessaires sur les locaux loués dès que les demandes lui en ont été faites.

En conséquence, débouter la société demanderesse de l’ensemble de ses prétentions de ce chef.

Condamner la JC VIGIN DISTRIBUTION à payer à la concluante la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions de la SAS JC VIGIN DISTRIBUTION en date du 31 mai 2018, et tendant à voir :

— réformer le jugement querellé en ce qu’il a :

' dit que la SAS VIGIN DISTRIBUTION est redevable à la S.A.R.L. ATSB du remboursement de la taxe foncière afférente aux locaux loués respectivement par contrats des 1^er octobre 2010 et 1^er septembre 2011,

' limité à 3.180,10 euros le quantum des dommages et intérêts alloués à la société JC VIGIN DISTRIBUTION au titre de son préjudice né des infiltrations répétées dans son local,

ET STATUANT DE NOUVEAU SUR CES DISPOSITIONS,

Sur la taxe foncière,

— dire et juger que les deux contrats de bail ne contiennent pas l’obligation pour la société JC VIGIN DISTRIBUTION de rembourser au bailleur le montant de la taxe foncière à laquelle la société ATSB est annuellement tenue auprès de l’administration fiscale,

— condamner en conséquence la société ATSB à payer à la société JC VIGIN DISTRIBUTION l’intégralité des sommes correspondant aux remboursements indus des taxes foncières pour les bâtiments donnés à bail,

Sur l’état des locaux :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société ATSB à payer à la société JC VIGIN DISTRIBUTION la somme de 2.655,08 euros HT soit 3.186,10 euros TTC représentant le montant de la facture qu’elle a émise le 24 février 2014 relative au préjudice matériel direct souffert,

— condamner en outre la société ATSB à payer à la société JC VIGIN DISTRIBUTION la somme de 32.400 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation de son trouble de jouissance subi depuis la signature du contrat de bail et ce malgré les mises en demeure au bailleur d’avoir à faire cesser ledit trouble, somme à parfaire dans l’attente de la résolution définitive des difficultés,

ET SUR LES DISPOSITIONS QUERELLÉES PAR LA SOCIÉTÉ ATSB :

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit et jugé que les locaux loués par la société JC VIGIN DISTRIBUTION ne sont pas en conformité avec les termes du contrat de bail signé entre les parties,

— et dire et juger en tout état de cause que la société ATSB a violé l’obligation de délivrance à laquelle elle est tenue en sa qualité de bailleur du fait des infiltrations répétées dans le local commercial,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la S.A.R.L. ATSB à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires pour réaliser le clos et le couvert des entrepôts B2 et B3 de façon à supprimer les infiltrations d’eaux pluviales les affectant dans un délai de quatre mois à compter de la signification de ladite décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai,

— et dire et juger en tout état de cause que la somme à titre d’astreinte sera due pour toute infiltration constatée,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que l’astreinte provisoire courra pendant plus de 8 mois à l’issue de laquelle elle pourra être liquidée par le juge de l’exécution compétent,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société ATSB au paiement de la somme de 1.000 euros à la société JC VIGIN DISTRIBUTION au titre du préjudice causé par sa résistance abusive,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— débouter la société ATSB de toutes ses demandes devant la cour formées à titre principal, reconventionnel ou incident,

— condamner la société ATSB à payer à la société JC VIGIN DISTRIBUTION la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures respectives.

Le président de la Chambre 1-7 de cette cour d’appel avait fait le choix initial dans un contexte de crise sanitaire de la procédure sans audience, un courrier d’information ayant été adressé par la cour à ce sujet aux conseils des parties le 16 juin 2020, cet avis valant ordonnance de clôture. Au regard de l’opposition de l’appelante à cette procédure sans audience, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 20 janvier 2021.

- MOTIFS DE LA COUR :

- SUR LES DEMANDES AFFÉRENTES A LA TAXE FONCIÈRE :

Il convient de préciser que s’agissant des baux conclus comme en l’espèce avant le 5 novembre 2014 (donc avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel) la liberté contractuelle était totale de telle manière qu’il était possible dans le contrat de bail commercial de transférer au locataire les charges exhorbitantes de droit commun à l’exemple de l’impôt foncier.

Il résulte par ailleurs des dispositions des articles 1156 et 1157 du code civil dans leur rédaction applicable au présent litige, que l’on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes et que lorsqu’une clause est susceptible de de deux sens on doit plutôt l’entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens elle pourrait n’en produire aucun.

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge opérant une interprétation de clauses des deux contrats de baux commerciaux litigieux conforme aux dispositions précitées, a considéré à bon droit que la SAS VIGIN DISTRIBUTION est redevable à la S.A.R.L. ATSB du remboursement de la taxe foncière afférente aux locaux loués respectivement par contrats des 1^er octobre 2010 et 1^er septembre 2011. Le jugement querellé sera donc confirmé sur ce point.

- SUR LES AUTRES POINTS DÉFÉRÉS A LA COUR DANS LE CADRE DE L’EFFET DÉVOLUTIF DE L’APPEL :

En application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local conforme à sa destination contractuelle.

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge dans la décision déférée, opérant une exacte et complète appréciation des faits de l’espèce, a, à bon droit :

— dit que les locaux loués par la SAS VIGIN DISTRIBUTION à la S.A.R.L. ATSB ne sont pas en conformité avec les termes des contrats de bail signés par les parties,

— condamné la S.A.R.L. ATSB à réaliser ou faire réaliser les travaux nécessaires pour réaliser le clos et le couvert des entrepôts B2 et B3 de façon à supprimer les infiltrations d’eaux pluviales les affectant dans un délai de quatre mois à compter de la signification de ladite décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai,

— dit que l’astreinte provisoire courra pendant une période de 8 mois à

l’issue de laquelle elle pourra être liquidée par le juge de l’exécution compétent,

— condamné la S.A.R.L. ATSB au paiement de la somme de 3.180,10 euros à la SAS JC VIGIN DISTRIBUTION au titre de son préjudice économique,

— condamné la S.A.R.L. ATSB au paiement de la somme de 1.000 euros à la SAS VIGIN DISTRIBUTION au titre du préjudice causé par sa résistance abusive,

— rejeté le surplus des demandes,

— dit que les frais exposés par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile resteront à la charge de chacune d’entre elles,

— dit que les parties conserveront la charge des dépens de la procédure qu’elles auront engagées,

— ordonné l’exécution provisoire de ladite décision.

Il convient en outre de souligner que c’est au juge de l’exécution compétent éventuellement saisi en vue de la liquidation de l’astreinte qu’il incombera de déterminer à quelle date exacte il faudra considérer que les travaux visant à supprimer les infiltrations d’eaux pluviales ont été dûment effectués.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement querellé s’agissant des points suisévoqués.

- SUR LE SURPLUS DES DEMANDES :

Au regard des considérations qui précédent, il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes.

- SUR L’APPLICATION DE L’ARTCLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE AU TITRE DE L’INSTANCE D’APPEL:

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS JC VIGIN DISTRIBUTION les frais irrépétibles exposés par elle devant la cour et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner la S.A.R.L. ATSB à payer à la SAS JC VIGIN DISTRIBUTION la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

En revanche il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la S.A.R.L. ATSB les frais irrépétibles exposés par elle devant la cour et non compris dans les dépens.

Il y a lieu en conséquence de débouter la S.A.R.L. ATSB de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

- SUR LES DEPENS D’APPEL:

Il convient de condamner la S.A.R.L. ATSB qui succombe, aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

- CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement querellé,

Y ajoutant,

- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

- CONDAMNE la S.A.R.L. ATSB à payer à la SAS JC VIGIN DISTRIBUTION la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

- LA DEBOUTE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

- LA CONDAMNE aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,