ARRET N°326

EC/KP

N° RG 19/03366 – N° Portalis DBV5-V-B7D-F3TW

S.A.S. NAOS INVEST FRANCE

C/

S.A.S. J

S.A.S. J K L OUEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 29 JUIN 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/03366 – N° Portalis DBV5-V-B7D-F3TW

Décision déférée à la Cour : jugement du 16 septembre 2019 rendu(e) par le Tribunal de Commerce de POITIERS.

APPELANTE :

SAS NAOS INVEST FRANCE prise en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège.

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e François REYE de la SCP D’AVOCATS TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS.

INTIMEES :

SAS J agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Thomas DROUINEAU de la SCP DROUINEAU – BACLE- VEYRIER – LE LAIN – BARROUX – VERGER, avocat au barreau de POITIERS.

SAS J K L OUEN agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Thomas DROUINEAU de la SCP DROUINEAU – BACLE- VEYRIER – LE LAIN – BARROUX – VERGER, avocat au barreau de POITIERS.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Avril 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur M-Pierre FRANCO, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur M-Pierre FRANCO, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBJET DU LITIGE

La société par actions simplifiée J K L-Ouen a acquis le 12 avril 2016 au prix de 3 800 000 euros un bien immobilier situé 33-35 boulevard M-Jaurès et 5 rue Emile Cordon à L-Ouen, cadastré section AM n°22,48 et 72).

Cette société et sa société mère la société Groupe J ont eu pour projet de développer un hôtel sur ces parcelles. La société par actions simplifiée Naos a par courrier du 3 mars 2017 manifesté son intérêt pour la réalisation de ce projet sous l’enseigne Holiday Inn Express, avec un rôle d’assistance à la conception du programme et à son suivi opérationnel, avec acquisition du bien en vente en l’état futur d’achèvement pour un prix de 14 476 000 euros hors FF&E (fourniture, fixtures and equipments - agencement et équipements spécifiques hôteliers – chambres et parties communes), porté totalement par le groupe Naos.

Un protocole d’accord a été établi le 25 juillet 2017 entre les sociétés J K L-Ouen, représentée par la société Groupe J et Naos prévoyant une exclusivité de négociation jusqu’au 31 juillet 2017. Puis un nouveau protocole a été conclu le 4 septembre 2017, prévoyant une période d’exclusivité mutuelle jusqu’au 15 novembre 2018. L’accord prévoyait que chaque partie conservait le coût des missions à sa charge. Le protocole prévoyait son terme à la signature d’une promesse de VEFA (pour un prix fixé à 14 500 000 euros hors FF&E) et au plus tard le 15 novembre 2018, sauf

prorogation expresse et préalable.

Des échanges ont eu lieu entre les parties au cours du mois de septembre 2017 quant à la réalisation par la société J ou par la société studio 28 architecte (sous le contrôle de la société Naos) des lots FF&E (agencement et équipements mobiliers).

Par courriel du 24 octobre 2017, M. M-N O, directeur général adjoint de la société Naos, a informé M. X Y, directeur du développement pôle hôtellerie et résidences services de la société J, de la décision de ne pas poursuivre ce projet au motif qu’il ne répondait pas aux critères de rendement attendus par Naos et ses partenaires.

Le conseil de la société J a par courrier du 15 janvier 2018, mis en demeure la société Naos de lui payer la somme de 200 000 euros sur le fondement des articles 1112 et 1112-1 du code civil, au motif d’une rupture intempestive, unilatérale et injustifiée des pourparlers en cours. La société Naos a contesté toute responsabilité par courrier du 31 janvier 2018.

Par acte d’huissier remis le 20 mars 2018 en l’étude, se prévalant d’un manquement à l’obligation de négocier de bonne foi et d’une rupture abusive des pourparlers, les sociétés J K L-Ouen et J ont fait assigner la société Naos Invest France devant le tribunal de commerce de Poitiers aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement :

— à la société J de la somme de 73 297,98 euros en réparation des frais supportés ;

— à la J K L-Ouen la somme de 72 782 euros de dommages-intérêts en réparation des frais supportés,

— et aux deux sociétés les sommes de 30 000 euros en réparation de la perte de chance de contracter avec des tiers, 30 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral et perte d’image, ainsi que 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal de commerce de Poitiers, statuant par jugement du 16 septembre 2019 :

— a dit et jugé que la société Naos Invest France a manqué à son obligation de négocier de bonne foi.

— l’a condamnée au paiement à la société J K L-Ouen de la somme de 43.400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des frais qu’elle a exposé.

— l’a condamnée au paiement à la société J K L-Ouen de la somme de 10,000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

— l’a condamnée au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

— a condamné la société Naos Invest France aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais de greffe liquidés à la somme de 84,48 € TTC.

La société Naos Invest France a relevé appel de cette décision selon déclaration du 14 octobre 2019 en visant expressément tous les chefs du dispositif.

La société Naos Invest France formules les prétentions suivantes dans ses conclusions d’appelante du 9 janvier 2020 :

Infirmant le jugement déféré :

Au principal,

— dire et juger qu’en exerçant sa liberté de ne pas contracter la société Naos Invest France n’a commis aucune faute délictuelle et en conséquence débouter purement et simplement les demanderesses,

Subsidiairement :

— dire et juger la société J K L-Ouen irrecevable,

— débouter la société J de ses demandes les disant non fondées.

— dans tous les cas, condamner solidairement les sociétés J K L-Ouen et J à verser à la société Naos Invest France la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse et par dernières conclusions du 30 mars 2020, la S.A.S. J et la S.A.S. J K L-Ouen demandent à la cour :

Vu l’article 31 du code de procédure civile,

Vu les articles 1104, 1112, 1112-2 et 1240 du code civil,

Vu le jugement rendu par le tribunal de commerce de Poitiers le 16 septembre 2019,

Vu les pièces,

de confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Poitiers le 16 septembre 2019 en ce qu’il a :

A titre liminaire,

— déclaré la société J K L-Ouen recevable et bien fondée dans son action à l’encontre de la société Naos Invest France ;

A titre principal,

— dit et jugé que la société Naos avait manqué à son obligation de négocier de bonne foi,

— condamné Naos Invest à payer à J K L-Ouen la somme de 4.800 € TTC au titre des honoraires d’avocat ;

— condamné Naos Invest à payer à J K L-Ouen la somme de 12.000 € TTC au titre des frais de notaire ;

— condamné Naos Invest à payer à J K L-Ouen la somme de 20.000 € TTC forfaitairement au titre de la mobilisation des équipes d’J durant les huit mois de négociation ;

— condamné Naos Invest à payer à J K L-Ouen la somme de 6.600 € TTC de frais techniques ;

— condamné Naos Invest à payer à J K L-Ouen la somme de 10.000 € au titre de son préjudice moral ;

— condamné Naos Invest à payer à J K L-Ouen la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. d’infirmer partiellement le jugement en ce qu’il a :

— rejeté les demandes de la société J et de la société J K L Ouen au titre du remboursement des frais financiers qu’elles ont exposés ;

— rejeté pour partie les demandes de la société J au titre de la mobilisation de ses équipes pendant la durée des négociations avec la société Naos Invest France ;

— rejeté les demandes de la société J et de la société J K L Ouen au titre de l’indemnisation de leur préjudice d’image ;

— rejeté pour partie les demandes de la société J et de la société J K L Ouen au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral ;

— rejeté les demandes de la société J et de la société J K L Ouen au titre de la perte de chance de conclure avec un tiers ;

Et statuant à nouveau sur les demandes d’indemnisation du fait des préjudices subis par les sociétés du Groupe J :

— constater que les demandes d’indemnisation des sociétés J et J K L-Ouen sont suffisamment justifiées ;

En conséquence,

— condamner la société Naos Invest France à payer à la société J K L-Ouen la somme de 49.315,72 € TTC à titre de dommages et intérêts en réparation des frais financiers supportés par la société J K L-Ouen pendant la durée des négociations avec la société Naos Invest France ;

— condamner la société Naos Invest France à payer à la société J la somme de 53.297,98 € TTC à titre de la mobilisation des équipes d’J durant les huit mois de négociation, après déduction de la somme de 20.000 € allouée forfaitairement par le tribunal de commerce de Poitiers à la société J K L Ouen ;

— condamner la société Naos Invest France à payer à la société J K L- Ouen et la société J la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de conclure d’autres contrats avec des tiers ;

— condamner la société Naos Invest France à payer à la société J K L- Ouen et la société J la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de leur préjudice d’image, après déduction de la somme de 10.000 € allouée forfaitairement par le tribunal de commerce de Poitiers à la société J K L Ouen ;

En tout état de cause,

— débouter la société Naos Invest France de ses demandes, fins et conclusions ;- condamner la société Naos Invest France à verser à la société J K L- Ouen et la société J la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et autoriser le Cabinet Drouineau 1927 à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la société Naos Invest France aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il est expressément fait référence aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé

des prétentions et moyens des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 novembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action de la société J K L-Ouen

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ; l’article 32 de ce même code précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’appelante expose que les demande de la société J K L-Ouen sont irrecevables dès lors qu’elle n’a jamais négocié qu’avec la seule société J.

La société J K L-Ouen expose qu’elle présente en qualité de propriétaire du terrain, signataire du protocole d’accord du 4 septembre 2017, ayant exposé l’ensemble des frais liés au projet de cession du terrain à la société Naos et signature envisagé de la promesse de VEFA et de VEFA, un intérêt pour agir dès lors qu’elle subit un important préjudice personnel.

La cour relève que les échanges sont intervenus certes avec la société Groupe J, mais que celle-ci, dans les protocoles d’accord prévoyant l’exclusivité des relations précontractuelles, est mentionnée en qualité de mandataire de la société J K L-Ouen. Dès lors, les négations sont intervenues avec les deux sociétés qui sont chacune recevables à se prévaloir de leur rupture abusive, au regard des préjudices qu’elles ont subi en qualité de propriétaire du terrain devant accueillir l’hôtel et de mandataire en charge de la négociation.

La fin de non-recevoir a été à bon droit rejetée par le tribunal de commerce.

Sur le bien-fondé des demandes indemnitaires des sociétés Groupe J et J K L-Ouen

Sur la rupture abusive des pourparlers

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1112 du même code dispose que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

L’article 1112-1 précise que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

La société Naos conteste la faute retenue par le premier juge en indiquant qu’en mettant un terme aux négociations, elle n’a fait qu’exercer sa liberté de ne pas contracter, dès lors que le projet a toujours été subordonné à l’accord du groupe IHG pour la franchise Holiday Inn Express, incluant la définition et la réalisation des FF&E, élément essentiel au regard des exigences pour l’octroi de cette franchise, qui n’était pas conforme dans la notice présentée, de sorte qu’aucun accord n’avait pu intervenir sur le prix de ces équipements représentant 8,5 % du prix de base (le temps étant insuffisant pour en discuter le montant). Elle conteste tout manquement à une obligation d’information précontractuelle dans la mesure où la rentabilité, qui est inhérente à toute activité commerciale, n’entre pas dans le devoir d’information entre sociétés.

Les intimées sollicitent au contraire la confirmation des dommages-intérêts accordés pour rupture abusive des relations contractuelles au motif que la société Naos a laissé croire dans un contexte de négociations exclusives qu’elle avait l’intention de faire aboutir le projet hôtelier en ne soumettant la réalisation de l’opération qu’à une documentation technique complète et précise sur la partie immobilière et au respect des standard Holiday Inn Express pour les « FF&E », en présence d’un accord sur le prix et sur la définition de l’hôtel.

Il résulte en l’espèce des conventions des 25 juillet et 4 septembre 2017, qui prévoyaient une période d’exclusivité pour la concrétisation d’un projet hôtelier par la signature d’une vente en l’état futur d’achèvement, que les parties ont expressément subordonné le projet à la réalisation d’un hôtel Holiday Inn Express à travers un contrat de franchise hôtelier signé avec le titulaire de la marque, la société IHG, la collaboration entre les parties, dans leur champ d’intervention respectif, ayant pour but la mise au point d’études devant aboutir à la finalisation d’un 'dossier détaillé’ conforme aux standards techniques de la marque Holiday Inn express et de Naos; c’est ainsi à juste titre que l’appelante rappelle que le projet a toujours été subordonné à l’accord du groupe IHG pour la franchise Holiday Inn Express.

Alors que les protocoles et la note d’intention antérieure du 3 mars 2017, acceptée le 18 avril 2017, excluaient initialement de la vente en l’état futur d’achèvement les équipement FF&E (chambres et parties commune) – dont la définition, la mise en place et le financement restaient intégralement à la charge de la société Naos, les parties ont toutefois convenu, sur proposition par courriel du 12 septembre 2017 de M. M-N O, directeur général adjoint de la société Naos, puis de M. Z A, directeur programmes du 14 septembre 2017, que la société J aurait un rôle plus vaste, avec notamment la production du carnet de détail complet de l’hôtel (FF&E compris), le travail direct avec IHG et la responsabilité de la conformité aux standards Holiday Inn Express, et la réalisation d’une mission clé en main en conformité HIE sur les lots FF&E, à chiffrer, ladite proposition étant acceptée le 18 septembre 2017 par courriel de M. X Y, directeur du développement de la société J.

Si la société Naos démontre avoir transmis un contrat avec la société Studio 28 architecture SARL pour une mission de réalisation des carnets de détail au sujet de ces équipements, il ne résulte pas des échanges de courriers électroniques, contrairement à l’affirmation de l’appelante, que la redéfinition des missions des deux partenaires de négociation soit inhérente à un refus de la société J d’avoir recours au cabinet Studio 28; en tout état de cause, aucun élément des pourparlers contractuels ne démontre que le recours à cette société ait été présenté comme un élément essentiel et l’accord sans équivoque des deux parties pour confier, dans le cadre des négociations, la réalisation de ces prestations à la société J exclut que le défaut de recours aux prestations de la société Studio 28 puisse être à l’origine de la rupture des relations contractuelles.

La société J a, dans le cadre de cette nouvelle mission, selon courrier électronique du 18 septembre 2017 élargi la mission confiée à Wedesign à ce titre, missionné un assistant à maîtrise

d’ouvrage (cabinet N Dehoux), avec de nouveau la réassurance de ce que le projet serait dans le respect de la conformité des standards IHG, puis adressé selon courrier électronique du 2 octobre 2017 (par fichier disponible sur une plate-forme de téléchargement) une notice de vente, avec annexe, incluant la prise en compte des dernières versions connues à cette date des control books des IHG), sans qu’aucune réponse soit apportée par la société Naos à ces observations à la date du 10 octobre 2017 à 19 heures 55, lesdites observations n’étant communiquées que le 12 octobre 2017 à 22 heures 23. Or, le document établi en réponse le 16 octobre 2017 par M. B C comporte des réponses en lien avec certaines des demandes de la version commentée par Naos (produite en pièces 26 et 30), et notamment en ce qui concerne :

— le commentaire en page 3, mis en exergue par la société Naos, selon lequel 'Il est impératif de parler de l’intégration des standards HIEx dans la notice surtout sur les sujets normatifs. Si vous ne voulez pas citer les standards HIEx, nous demanderons une validation écrite de Intercontinental sur la validation de ce document', qui a donné lieu à l’adjonction d’une stipulation précise en ce sens dans l’article 15

— en page 5 sur la stabilité au feu des structures de 90 minutes (la société Naos mentionnant qu’un accord d’HIEx était nécessaire sur ce point en l’absence de reconnaissance de la notion de résistance au feu, mais de coupe-feu) et la hauteur minimale sous plafond ponctuellement à 2 mètres sous obstacles (la limitation en cas extrême étant de 204 cm selon la norme pour faire travailler le personnel selon le commentaire Naos), ces deux points donnant lieu à des observations techniques en réponse de la société J ;

— en page 6 sur la prévision de réservations pour les éclairages et les enseignes (cette précision étant estimée inutile dès lors que les alimentations sont à la charge du constructeur),

— en page 23 sur les enseignes, avec la nécessité d’un projet dûment accepté par Naos, IHG et la ville de L-Ouen, la société J relevant l’accord entre les parties sur la répartition des charges et l’impossibilité d’un chiffrage,

le surplus des modifications proposées étant intégré directement et sans commentaire.

En outre, concernant les enseignes, le courrier électronique du 16 octobre 2017 précise expressément que celles-ci sont destinées à être gérées par le constructeur, et ne peuvent être traitées qu’en 'FF&E option', sans qu’aucune réponse soit apportée postérieurement par la société Naos.

Faute notamment de production des standard HIEx et d’une confrontation précise desdits standards aux points litigieux, les éléments produits ne démontrent pas qu’après ces modifications et précisions, la condition déterminante de conformité aux standards HIEx n’était pas respectée, alors que les prévisions du projet d’acte comportaient, outre la référence globale susvisée à ces standards en son article 15,.des prévisions spécifiques par catégorie d’équipement et leur reprise dans les annexes.

Il est certes établi qu’en réponse au courriel susvisé du 18 septembre 2017, la société Naos a sollicité par courrier électronique du 25 septembre 2017, qu’une proposition de chiffrage soit adressée d’ici le 30 septembre pour permettre une signature de la promesse de VEFA le 15 octobre; or, la première proposition de chiffrage effectif n’a été adressée que le 10 octobre 2017, pour la somme de 1 200 000 euros hors taxes. Toutefois, il est également établi que la date de signature de la promesse de VEFA a été reportée au 30 octobre 2017, avec une relecture le 24 octobre 2017, de sorte qu’un délai de même durée a été effectivement laissé à la société Naos. C’est ainsi à tort que la société Naos indique que le temps laissé était insuffisant pour en discuter le montant, le temps laissé étant conforme à ses exigences.

Or, aucune observation n’a été formulée quant à ce chiffrage avant l’abandon du projet le 24 octobre

2017. En outre, la société J démontre que le coût des FF&E dans une construction d’hôtels de catégorie 3 étoiles comme le projet concerné s’élève à 11 % du coût total, de sorte qu’une somme de 1 200 000 euros sur un projet de 14 500 000 euros hors F&FE, soit un coût total de 15 700 000 euros, soit 7.64 % du total, ne peut être considéré comme excessif dans l’équilibre du projet; il n’est notamment pas justifié que le coût final aurait été inférieur en cas de réalisation par la société studio 28 (le coût des honoraires de ce cabinet ne pouvant être comparé au coût final).

La société appelante fait certes valoir à bon droit que le caractère fautif de la rupture des relations contractuelles ne peut résulter du seul avancement de la négociation et de l’élaboration de divers documents pendant cette phase.

Mais il résulte de l’ensemble des éléments ci-dessus qu’après avoir laissé la société J dans la croyance de la concrétisation du projet, et à l’issue d’un processus de pourparlers de plusieurs mois, alors que les parties avaient convenu du prix global des prestations hors F&FE, sans modification, que le coût des prestations FF&E mises à la charge de la société J à la demande de Naos, était inférieur aux normes usuelles en ce domaine, que les modalités précises de l’accord avaient été déterminées par des échanges sans aucune observation en réponse à la dernière version adressée, et qu’il n’est établi aucun défaut de conformité avec les éléments déterminants de son consentement (notamment en ce qui concerne les standards HIEx), la société Naos a rompu les négociations, pour un motif n’ayant fait l’objet d’aucune discussion ou contestation au préalable tenant à la rentabilité escomptée insuffisante de l’opération, le jour de la relecture finale devant concrétiser l’accord.

C’est donc à bon droit que les intimées retiennent que cette rupture des pourparlers est brutale et intervenue pour un motif non légitime et non évoqué au préalable, est fautive et procède d’un sa liberté de ne pas contracter.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu la faute de la société Naos.

Sur le préjudice subi

Selon l’article 1112, alinéa 2 du code civil, en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Les circonstances constitutives d’une faute commise dans l’exercice du droit de rupture unilatérale des pourparlers précontractuels ne sont pas la cause du préjudice consistant dans la perte d’une chance de réaliser les gains que permettait d’espérer la conclusion du contrat

1:

.

Sur les frais de négociation

Les intimées forment appel incident et sollicitent, outre l’indemnisation des honoraires d’avocat, des frais de notaire et des frais techniques exposés par la société J K L Ouen, et de la mobilisation des équipes d’Altand pendant 8 mois, qui étaient consacrés exclusivement au projet avec Naos et ne pourront être réutilisés, retenus partiellement par le tribunal, l’indemnisation des frais financiers de la société J K L-Ouen (intérêts et commissions d’engagement payées sur l’année 2017 selon avis d’échéances de la société Socfim).

L’appelante fait valoir, à tort, qu’aucun frais de négociation ne peut être mis à sa charge au motif qu’aucune trace de négociation avec la société J K L-Ouen ne figure dans les échanges rapportés, alors au contraire qu’il s’évince de ce qui précède que la société J Group

agissait en qualité de mandataire de cette société. Or, ladite société démontre avoir exposé:

— la somme de 4 800 euros d’honoraires d’avocats pour la rédaction du contrat de vente de FF&E selon facture du 1^er décembre 2017;

— la somme de 12 000 euros d’honoraires de notaire selon facture du 7 décembre 2017,

— la somme de 3 500 euros hors taxes au titre de la tranche ferme de la mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage et 2 000 euros hors taxes pour le montage du budget prévisionnel des lots FF&E et OS&E, exposés à la demande expresse de la société Naos, soit 6600 euros toutes taxes comprises,

lesdits travaux, consacrés au projet spécifiquement développés en lien avec la société Naos et selon ses préconisations, n’étant pas aisément réutilisables dans le cadre d’un autre projet et constitutifs d’un préjudice en lien direct avec la rupture fautive des pourparlers.

Il résulte également de l’attestation établie par M^me D E, expert-comptable, que le temps passé pour un tiers de son temps de travail par X Y et pour un huitième du temps de travail pour F G du Rieu, H I, et Besma Heschlaf entre le 3 mars 2017, date de la lettre d’intention de la société Naos, et le 24octobre 2017, date de rupture des pourparlers, correspondant au temps consacré par ces personnels de la société J, mandataire de la société J K L-Ouen, représentent un total de rémunérations de 73 297,98 euros. Ce temps de travail qui est également en lien avec la rupture fautive des pourparlers pour représenter des sommes exposées en pure perte dans un projet spécifique dont la réalisation n’est pas intervenu par la faute de la société Naos, sans qu’une quelconque possibilité de réutilisation soit prouvée, est également constitutive un préjudice pour la SAS J, de sorte que la somme de 53 297.98 euros sera mise à la charge de la société Naos par ajout au jugement entrepris qui a limité l’indemnisation de ce poste à 20 000 euros et n’a pas expressément rejeté au dispositif le surplus de la demande..

En revanche, la société J K L Ouen ne prouve pas l’existence d’un lien de causalité entre la rupture des négociations et les intérêts et commissions payés à la société Socfim pour la somme totale de 49 315,72 euros, dès lors que selon l’objet porté sur ces factures, ces sommes correspondant à un 'Crédit accomp terrain', soit au financement du coût de l’acquisition du terrain sans aucun lien avec les négociations en cause. Cette demande a donc à bon droit été rejetée par le premier juge dans ses motifs et sera expressément rejetée par la cour par ajout au premier jugement.

Sur la perte de chance de conclure avec un tiers

Les sociétés J demandent en outre l’indemnisation de la perte de chance de conclure avec un tiers dès lors que pendant la durée des négociations, elle n’a pu mobiliser ses équipes à l’étude d’autres opportunités d’investissement.

C’est à tort que la société Naos prétend que cette demande est une tentative de contournement de la règle selon laquelle on ne peut demander compensation de la perte des avantages attendus du contrat non conclu, dès lors que le préjudice lié à l’impossibilité de mobiliser les équipes sur l’étude de nouveaux projets, et le retard en résultant, ne présente aucun lien avec les bénéfices escomptés de l’opération.

En outre, le fait qu’aucune indemnité d’immobilisation compensant l’indisponibilité juridique du bien pendant la négociation n’ait été conclue n’exclut pas que ce poste puisse être indemnisé si la société intimée en établit la réalité.

Mais en l’espèce, la société J ne démontre pas que sur la période de négociation exclusive, des contacts aient été possibles avec d’autres partenaires intéressés ; elle n’établit ainsi pas la réalité d’une perte de chance de contracter avec des tiers. Ce poste de demande a à juste titre été rejeté par le

premier juge dans ses motifs et sera donc rejeté par la cour par ajout au jugement en l’absence de mention expresse au dispositif.

Sur le préjudice moral et d’image

Les intimées sollicitent enfin l’indemnisation du préjudice moral et d’image résultant de la brutalité de la rupture, de sa loyauté et de sa désinvolture, de la trahison de la relation de confiance et du discrédit jeté sur l’opération, qui était son premier projet dans le cadre du développement d’une nouvelle branche d’activité hôtelière, notamment dans les relations avec la mairie de L-Ouen et ses différents partenaires. L’appelante conteste ce poste en exposant que la société J n’aurait pas été l’exploitant et qu’aucun préjudice moral n’est caractérisé.

Les sociétés intimées ne démontrent pas qu’une publicité particulière ait été assurée pour ce projet et ne prouvent pas plus que son image auprès des tiers porteurs de projet dans le secteur du développement hôtelier ait été dégradé.

Il s’en évince qu’elle ne subit qu’un préjudice d’image lié à l’abandon brutal du projet et au retard pris dans ses relations avec la mairie de L-Ouen pour ce seul projet. Ce préjudice a été justement évalué par les premiers juges à la somme de 10 000 euros compte tenu de l’ampleur du projet en cause.

L’appelante succombe en toutes ses prétentions et supportera non seulement les dépens et la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles mise à sa charge par le jugement de première instance, mais encore les dépens avec distraction et ses propres frais irrépétibles d’appel. Il serait inéquitable de laisser aux intimés la charge des frais non compris dans les dépens à hauteur d’appel et la société appelante sera condamnée à leur payer la somme globale de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Poitiers du 16 septembre 2019 en toutes ses dispositions, sauf en ce que, limitant l’indemnisation au titre des frais exposés à la somme de 43 400 euros, il a rejeté la demande d’indemnisation des frais induits par la mobilisation des équipes de la société J au-delà de la somme de 20 000 euros ;

Y ajoutant,

— condamne la société Naos à payer à la société J SAS une somme complémentaire de 53 297,98 euros (cinquante-trois mille deux cent quatre-vingt-dix-sept euros quatre-vingt-dix-huit cents) au titre de la mobilisation de ses équipes pendant la période de négociation ;

— rejette le surplus des demandes de la société J K L-Ouen;

— condamne la société Naos aux dépens de l’instance d’appel ;

— dit que la société Drouineau 1927 pourra recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

— condamne la société Naos à payer à la société J SAS et à la société J K L-Ouen, prises comme une seule et même partie, la somme de 8 000 euros (huit mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejette la demande de la société Naos sur ce fondement ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,