COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 74D

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 AVRIL 2022

N° RG 21/05048 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UV4P

AFFAIRE :

S.A.R.L. RESIDENCE DE BELFORT

C/

C X

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 29 Juillet 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 21/00965

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 14.01.2022

à :

M^e Pascal KOERFER

(Paris)

M^e Dan ZERHAT

(Versailles)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE QUATORZE AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. RESIDENCE DE BELFORT

immatriculée au RCS d’ALENCON sous le […]

[…]

[…]

Représentant : M^e Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.31

ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0378

APPELANTE

****************

M. C X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame D E épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731

Assistés de M^e Antoine GUITTON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1032

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 Février 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DU LITIGE

La société Résidence de Belfort a acquis un terrain à bâtir sis […] à […], figurant au cadastre sous le […].

Suivant un permis de construire délivré le 31 mars 2017, elle y a fait édifier un ensemble immobilier de 2 8 logements collectifs sur deux bâtiments formant un U et comportant deux pignons en limite de propriété avec la parcelle cadastrée AK 477 appartenant à M. et M^me X.

Deux permis modificatifs ont été accordés à la société Résidence de Belfort le 13 octobre 2017 et le 5 octobre 2018.

L’immeuble a fait l’objet d’une vente en l’état futur d’achèvement au profit de la société Seqens, par acte authentique en date du 24 septembre 2020, l’acte prévoyant un délai prévisionnel d’exécution des travaux de 24 mois, soit au plus tard le 24 septembre 2022, ainsi que des pénalités de retard pour défaut de livraison dans les délais.

Des travaux de ravalement étant envisagés en octobre 2021, la société Résidence de Belfort a sollicité par courrier recommandé en date du 28 avril 2021 l’exercice d’un droit de tour d’échelle afin d’installer un échafaudage sur le terrain de M. et M^me X. Ces derniers n’ont pas donné suite à cette demande.

Par acte d’huissier de justice délivré le 1er juillet 2021, la société Résidence de Belfort a fait assigner en référé M. et M^me X aux fins d’obtenir principalement de se voir accorder un droit de tour d’échelle sur leur fonds.

Par ordonnance contradictoire rendue le 29 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

- débouté la société Résidence de Belfort de sa demande de droit de tour d’échelle sur le fonds de M. et M^me X,

- débouté la société Résidence de Belfort de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. et M^me X,

- condamné la société Résidence de Belfort à payer la somme de 3 000 euros à M. et M^me X au titre de l’artic1e 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Résidence de Belfort aux dépens de l’instance,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 2 août 2021, la société Résidence de Belfort a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

L’ordonnance a été signifiée le 16 février 2022 à la société Résidence de Belfort, qui a de nouveau interjeté appel le 25 février 2022, cette déclaration d’appel ayant été enregistrée sous le n° 22/01145.

Dans ses dernières conclusions déposées le 25 février 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Résidence de Belfort demande à la cour, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile et 1240 du code civil, de :

- la dire recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

- déclarer valables ses déclarations d’appel en date des 2 et 3 août 2021 ;

- constater qu’une nouvelle déclaration d’appel a été régularisée le 25 février 2022 portant le n°RG 22/01145 ;

- procéder à jonction entre la nouvelle déclaration d’appel régularisée le 25 février 2022 portant le RG 22/01145 avec la procédure enregistrée sous le RG 21/05048 ;

- débouter M. et M^me X de leur demande au titre de la nullité des déclarations d’appel et de l’irrecevabilité de ses demandes ;

en conséquence,

- infirmer l’ordonnance de référé rendue le 29 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Versailles en toutes ses dispositions ;

statuant de nouveau,

- constater qu’il n’est pas possible d’avoir recours à une nacelle, laquelle, en tout état de cause, empiéterait sur le fonds voisin et exigerait la présence d’un salarié sur le site pour procéder aux projections ;

- constater qu’il n’est pas non plus possible d’envisager un échafaudage avec emprise sur le toit des bâtiments, contrairement à ce qui est indiqué par le juge des référés ;

- constater, en un mot, qu’il est matériellement impossible de procéder à ce ravalement sans passer sur le fonds voisin ;

- constater qu’elle rapporte bien la preuve de la nécessité d’effectuer les travaux de ravalement en installant un échafaudage sur le fonds de M. et M^me X, l’appelante versant aux débats toutes pièces, notamment techniques, de nature à établir de manière certaine et avec l’évidence requise en référé, qu’il est impossible de recourir à un autre procédé ;

en conséquence,

- accorder l’octroi d’une servitude de tour d’échelle, au motif que :

- les travaux sont indispensables pour l’achèvement d’une construction neuve ;

- les travaux ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin, même au prix d’une dépense supplémentaire ;

- la gêne occasionnée sera bien la moindre possible au vu des explications apportées et n’excédera pas les inconvénients normaux du voisinage, la construction d’immeuble neuf en ville répondant aux besoins urbanistiques et constituant une nécessité pour la ville ;

- lui accorder un droit de tour d’échelle sur le fonds de M. et M^me X, sis […]

- […], consistant à la mise en place d’un échafaudage et un droit de passage sur le fonds de M. et M^me X mitoyen du projet immobilier moyennant le respect des conditions suivantes :

- informer M. et M^me X des dates, durée et horaires d’intervention de la société Star Bat, par RAR huit jours avant son intervention ;

- nettoyer le fonds pour le remettre en état conformément à l’état dans lequel elle l’aura trouvé ;

- constater que M. et M^me X refusent de lui accorder le passage sur leurs fonds ;

- condamner conjointement et solidairement M. et M^me X à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de leur refus abusif ;

- débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes, fins et prétentions et ce compris, leur demande indemnitaire provisionnelle à hauteur de 50 000 euros au titre de l’arrachage de la haie ;

- débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes, fins et prétentions et ce compris, leur demande indemnitaire provisionnelle à hauteur de 9 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

en tout état de cause,

- infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner conjointement et solidairement M. et M^me X à lui restituer la somme de 3 000 euros réglée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner conjointement et solidairement M. et M^me X à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner conjointement et solidairement M. et M^me X aux entiers dépens, au vu de sa résistance au tour d’échelle, lesquels seront recouvrés selon les termes de l’article 699 du code de procédure civile par la société Boulan Koerfer Perrault et associés.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 25 février 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et M^me X demandent à la cour, au visa des articles 562, 834 et 835 du code de procédure civile, de :

- constater qu’elle n’est saisie d’aucune demande par les déclarations d’appel des 2 et 3 août 2021 de la société Résidence de Belfort qui n’ont pas opéré dévolution ;

subsidiairement,

- confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
en tout état de cause,

- dire n’y avoir lieu à référé ;

- débouter la société Résidence de Belfort de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

y ajoutant,

- condamner la société Résidence de Belfort au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

subsidiairement, en cas d’octroi d’un droit de passage pour l’exécution du ravalement,

- préciser expressément que le droit de passage ne vaut pas autorisation d’arracher les plantations présentes sur leur terrain et interdire expressément à la société Résidence de Belfort d’arracher ou de faire arracher ces plantations, ou de les endommager ;

- déclarer irrecevable comme nouvelle en cause d’appel toute demande qui serait présentée par la société Résidence de Belfort aux fins de procéder à l’arrachage des plantations ;

- condamner la société Résidence de Belfort au paiement d’une somme provisionnelle de 9 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- condamner la Résidence de Belfort au paiement d’une somme provisionnelle de 50 000 euros au titre de la suppression de la haie ;

- dire qu’un état des lieux devra être réalisé avant et après travaux, aux frais de la Résidence de Belfort ;

- dire que la durée des travaux ne saurait excéder 30 jours, en ce compris les jours d’intempéries ;

en tout état de cause,

- condamner la Résidence de Belfort au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la jonction

Faisant valoir que l’ordonnance déférée lui a été signifiée le 16 février 2022 et qu’elle a interjeté appel le 25 février 2022 sous le rg n° 22/01145, la société Résidence de Belfort sollicite la jonction de sa 3ème déclaration d’appel au dossier en cours.

La déclaration d’appel de la société Résidence de Belfort du 25 février 2022 concerne la même ordonnance et les mêmes parties que celle attaquée par les déclarations d’appel des 2 et 3 août 2021.

Cependant, cette seconde déclaration d’appel n’ayant pas fait l’objet d’un avis de fixation à bref délai et n’ayant pas été audiencée, la jonction n’apparaît pas procéduralement envisageable.

Il ne sera pas fait droit à cette demande.
Sur l’effet dévolutif de la déclaration d’appel

Se fondant sur les articles 901 et 562 du code de procédure civile, ainsi que sur l’arrêt rendu le 13 janvier 2022 par la 2ème chambre civile de la cour de cassation, M. et M^me X font valoir que, sauf empêchement technique, les mentions prévues par l’article 901, 4°, du code de procédure civile doivent figurer dans la déclaration d’appel, laquelle est un acte de procédure se suffisant à lui seul.

Ils exposent qu’en l’espèce, la déclaration d’appel de la société Résidence de Belfort, qui ne mentionne pas les chefs de l’ordonnance critiqués et se contente de renvoyer à l’annexe à la déclaration d’appel, ne peut produire aucun effet dévolutif.

Ils soutiennent que la dénonciation de déclaration d’appel régularisée par la société Résidence de Belfort le 11 octobre 2021 ne comportait pas l’annexe visée par la déclaration d’appel et que cette annexe n’est pas disponible sur la fiche RPVA/E-barreau du dossier, ce qui démontrent qu’elle ne fait pas corps avec la déclaration d’appel.

Ils affirment que le greffe ne leur a pas davantage produit l’annexe à la déclaration d’appel et qu’ils se sont donc trouvés dans l’ignorance de l’existence de cette annexe et de son contenu pendant presque toute la durée de la procédure, ce qui leur a causé un grief évident.

M. et M^me X exposent que le délai dont disposait la société Résidence de Belfort pour

conclure expirait le 4 novembre 2021, soit un mois après l’avis de fixation à bref délai du 4 octobre 2021, et que sa troisième déclaration d’appel du 25 février 2022 n’a pu étendre la portée

de son appel aux chefs du jugement non critiqués dans ses deux premières déclarations d’appel.

Ils soutiennent que leur demande ne tend pas à la nullité de la déclaration d’appel et n’avait donc pas à être portée devant le 'conseiller de la mise en état'.

Ils font valoir que la société Résidence de Belfort ne justifie pas que sa déclaration d’appel dépassait les 4080 caractères et donc de l’empêchement technique en découlant.

M. et M^me X en déduisent que la cour n’est saisie d’aucune demande par les déclarations d’appel des 2 et 3 août 2021, à défaut pour ces déclarations d’indiquer dans le même acte les chefs de l’ordonnance critiqués et d’effet dévolutif de ces déclarations.

La société Résidence de Belfort indique en réponse que les époux X sont mal fondés à invoquer la nullité des déclarations d’appel des 2 et 3 août 2021 faute de l’avoir soulevée in limine litis et devant le 'conseiller de la mise en état'. Elle soutient au surplus qu’il s’agit d’une nullité pour vice de forme et qu’aucun grief n’est démontré en l’espèce.

L’appelante expose que, s’il s’agissait d’une fin de non-recevoir, le 'conseiller de la mise en état’ aurait également dû être saisi.

La société Résidence de Belfort soutient que le renvoi à un document annexe en raison du nombre limité de caractères de la déclaration d’appel était justifié en l’espèce, la déclaration d’appel totalisant 4402 caractères, et que les déclarations d’appel mentionnaient expressément l’existence de cette annexe.

Elle affirme que la jonction intervenue le 27 novembre 2021 a couvert toutes les nullités de forme qui auraient pu affecter les déclarations d’appel des 2 et 3 août 2021.
La société Résidence de Belfort expose qu’aucune sanction n’est attachée à l’absence de notification de l’annexe de la déclaration d’appel lors de la notification de l’avis de fixation.

Faisant valoir que l’ordonnance déférée lui a été signifiée le 16 février 2022 et qu’elle a interjeté appel le 25 février 2022 sous le rg n° 22/01145, elle en déduit que cette déclaration d’appel régularise la procédure.

sur ce,

Selon l’article 562 du code de procédure civile, 'l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.'

Aux termes de l’article 901 du code de procédure civile, dans sa version applicable entre le 1er janvier 2021 et le 1er novembre 2021 'la déclaration d’appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l’article 57, et à peine de nullité :

1° La constitution de l’avocat de l’appelant ;

2° L’indication de la décision attaquée ;

3° L’indication de la cour devant laquelle l’appel est porté ;

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Elle est signée par l’avocat constitué. Elle est accompagnée d’une copie de la décision. Elle est remise au greffe et vaut demande d’inscription au rôle.'

En vertu de l’article 562 précité, seul l’acte d’appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement ou de l’ordonnance.

Contrairement à ce que soulève la société Résidence de Belfort, la demande fondée sur l’absence d’effet dévolutif ne constitue ni une nullité ni une fin de non-recevoir et n’a donc pas à être soulevée in limine litis, ni davantage à être présentée au magistrat délégué par le premier président (aucun conseiller de la mise en état n’étant désigné dans le cadre d’une procédure à bref délai), seule la cour pouvant statuer sur l’existence ou l’étendue de l’effet dévolutif, étant précisé que l’existence d’un grief est sans incidence sur ce point.

Les mentions prévues par l’article 901, 4°, du code de procédure civile doivent figurer dans la déclaration d’appel, laquelle est un acte de procédure se suffisant à lui seul. Cependant, en cas d’empêchement d’ordre technique, l’appelant peut compléter la déclaration d’appel par un document faisant corps avec elle et auquel elle doit renvoyer.

En effet, la déclaration d’appel, comme tout acte de procédure devant la cour d’appel avec représentation obligatoire, doit faire l’objet d’une remise électronique par traitement automatisé en vertu de l’article 930-1 du code de procédure civile.

Or, il est constant que le formulaire électronique de déclaration d’appel qui doit être utilisé par les avocats comprend 4080 caractères, ce qui peut être insuffisant pour contenir les mentions prévues au 4° de l’article 901 précité.

L’arrêté du 20 mai 2020, dans sa version en vigueur en août 2021, prévoyait en conséquence en son article 4 que, 'lorsqu’un document doit être joint à un acte, il est communiqué sous la forme d’un fichier séparé du fichier au format XML contenant l’acte sous forme de message de données. Ce document est un fichier au format PDF, produit soit au moyen d’un dispositif de numérisation par scanner si le document à communiquer est établi sur support papier, soit par enregistrement direct au format PDF au moyen de l’outil informatique utilisé pour créer et conserver le document original sous forme numérique'.

L’article 8 du même arrêté dispose quant à lui que : 'le message de données relatif à une déclaration d’appel provoque un avis de réception par les services du greffe, auquel est joint un fichier récapitulatif reprenant les données du message. Ce récapitulatif accompagné, le cas échéant, de la pièce jointe établie sous forme de copie numérique annexée à ce message et qui fait corps avec lui tient lieu de déclaration d’appel, de même que leur édition par l’avocat tient lieu d’exemplaire de cette déclaration lorsqu’elle doit être produite sous un format papier'.

La déclaration d’appel du 2 août 2021 de la société Résidence de Belfort, modifiée par une nouvelle déclaration du 3 août 2021 uniquement en ce qui concerne la nature de la décision attaquée, adressée au greffe de la cour, mentionne 'objet/ portée de l’appel : voir annexe à la déclaration d’appel'.

L’annexe jointe à cette déclaration d’appel, 'faisant corps avec la déclaration d’appel' selon son intitulé, est constituée d’un document de 3 pages au format PDF déposée au greffe de la cour dans le même envoi.

L’avis de réception du greffe du 2 août 2021 s’intitulait 'récapitulatif DA’ et comportait trois fichiers au format PDF : l’accusé de réception reprenant les termes de la déclaration d’appel intitulé 'convoc', la liste des pièces au soutien de la demande et l’annexe à la déclaration d’appel.

Par message RPVA en date du 11 octobre 2021, la société Résidence de Belfort a notifié au conseil de M. et M^me X une'dénonciation de déclaration d’appel – ordonnance de jonction – avis de fixation'.

Il est indiqué que sont joints à cet envoi :

'- dénonciation déclaration d’appel et avis de fixation.pdf

- recap DA.PDF

- recap DA-RG 21 05092.PDF

- ordonnance de jonction.PDF

- avis de fixation de l’affaire à bref délai.PDF'

Cet envoi comportait donc l’annexe à la déclaration d’appel sous la dénomination 'recap DA'.

En tout état de cause, il convient de constater d’une part que la déclaration d’appel opérait un renvoi explicite à l’annexe, de sorte que les intimés avaient nécessairement connaissance de son existence, d’autre part que la consultation du RPVA par le conseil de M. et M^me X lui permettait d’avoir accès à cette pièce, qui y figurait depuis le 2 août 2021.

La déclaration d’appel de la société Résidence de Belfort présentait plus de 4080 caractères, ce qui constituait un empêchement d’ordre technique justifiant l’utilisation d’une annexe.

En conséquence, il y a lieu de dire que la cour est valablement saisie des chefs critiqués de la décision déférée, tels qu’ils sont mentionnés dans l’annexe de la déclaration d’appel du 2 août 2021, rectifiée par celle du 3 août 2021.
Sur la servitude de tour d’échelle

La société Résidence de Belfort fait valoir au soutien de son appel qu’elle a un besoin impératif d’implanter un échafaudage sur pied du côté du terrain de M. et M^me X afin de terminer le gros oeuvre et notamment la superstructure du bâtiment, puisque deux des quatre murs pignons sont situés en limite de propriété et sont inaccessibles sans passer par le fonds voisin.

Elle expose que l’implantation de cet échafaudage implique l’arrachage d’une haie de grande envergure, accolée au mur pignon, pour lequel M^me X avait donné son accord et qui ne respecte pas les distances légales de plantation prévues à l’article 671 du code civil.

Elle soutient que les conditions de la servitude de tour d’échelle sont remplies, dès lors que les travaux ont un caractère indispensable et qu’il n’existe pas d’alternative technique au passage sur le fonds de M. et M^me X, l’utilisation d’une nacelle ou de cordistes étant impossible eu égard à la configuration des toits, des terrains, de la surface concernée et de la technique envisagée.

La société Résidence de Belfort affirme qu’il y a urgence à procéder à l’enduit des pignons, indispensable pour en assurer l’étanchéité conformément à la notice du produit employé, et que la livraison de l’immeuble est prévue en mars 2022.

Elle fait valoir qu’il ne s’agit pas de travaux de construction mais de ravalement, et conclut que la gêne occasionnée ne dépassera pas les inconvénients normaux du voisinage.

M. et M^me X indiquent en réponse que rien ne permet de démontrer qu’il existerait un dommage imminent lié au défaut d’étanchéité des pignons, alors qu’au contraire le type de mur édifié par la société Résidence de Belfort (tuiles de béton préfabriquées ou coulées sur place entre deux banches) assure par lui-même une étanchéité suffisante pour prévenir tout risque de dégradation.

Ils font valoir que les travaux envisagés n’ont qu’une fonction esthétique et qu’ils doivent être confiés à l’entreprise chargée du ravalement.

Les intimés soutiennent que le seul dommage imminent existant est celui qui concerne leur haie de thuyas, dont l’arrachage sera irréversible, et pour laquelle la société Résidence de Belfort ne propose aucune remise en état.

Ils arguent au surplus de l’absence de demande par l’appelante relative à l’arrachage de la haie, alors que l’autorisation de tour d’échelle ne peut y suppléer.

M. et M^me X soutiennent ensuite qu’il n’existe aucune urgence, que la société Résidence de Belfort a attendu le 28 avril 2021 pour former cette demande alors que son permis de construire date de 2017 et qu’elle ne formule aucune offre d’indemnisation.

Ils font état de l’existence de contestations sérieuses puisque les travaux projetés n’ont pas pour objet de permettre le maintien en bon état de conservation d’une construction existante, s’agissant d’une construction nouvelle, que la société Résidence de Belfort ne démontre pas l’impérieuse nécessité d’effectuer les travaux, qu’en tout état de cause la situation résulte d’un choix délibéré du maître d’ouvrage, qu’il n’est pas démontré que les travaux ne pourraient être réalisés autrement que par l’implantation d’échafaudages sur leur fonds durant un mois, d’autres moyens technique pouvant être utilisés, que les travaux envisagés dépassent largement les inconvénients normaux du voisinage et qu’aucune proposition d’indemnisation n’est formalisée par l’appelante.

Ils exposent que les règles de plantation prévues à l’article 671 du code civil ne s’appliquent pas en région parisienne.
Les intimés affirment que la société Résidence de Belfort ne justifie ni vouloir ni pouvoir remettre en état leur propriété puisque l’arrachage de la haie de thuyas est irréversible

sur ce,

Sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés, sur le fondement de cet article, est habilité à autoriser le propriétaire d’un mur à passer sur le fonds voisin, au regard des obligations normales de voisinage, en cas de nécessité et pour une période temporaire, afin d’effectuer les travaux indispensables.

Ainsi l’autorisation judiciaire suppose que soient caractérisées la nécessité de réaliser les travaux et l’impossibilité de réaliser les travaux à partir du fonds du propriétaire requérant, fussent-ils plus onéreux, et les travaux envisagés ne doivent pas causer au fonds voisin un préjudice excessif ou disproportionné, les éventuels dommages engendrés par eux devant donner lieu à une indemnisation. Il appartient à la société Résidence de Belfort, qui sollicite cette autorisation, d’apporter la preuve que ces conditions sont remplies.

Il apparaît en l’espèce que la société Résidence de Belfort a sollicité par courrier du 28 avril 2021 l’autorisation de M. et M^me X de passer sur leur fonds pour des travaux de ravalement de deux pignons situés à la limite séparative de leur fonds, d’une durée d’un mois maximum.

Il sera tout d’abord relevé que l’exercice de la servitude n’est pas réservé aux seuls travaux sur des constructions existantes, à l’exclusion des constructions nouvelles, contrairement à ce que prétendent les intimés, étant en outre précisé que les travaux concernés en l’espèce constituent des finitions, la construction étant intégralement achevée.

La société Résidence de Belfort verse aux débats un courriel daté du 15 juin 2021 du dirigeant de la société AMO, maître d’oeuvre, qui indique notamment : 'Le PC [permis de construire] déposé et validé par la mairie de Houilles prévoit la mise en oeuvre de revêtement de façade sur l’ensemble des murs du bâtiment', ainsi qu’un courrier de la même société, daté du 28 août 2021, qui expose : 'Nous vous confirmons devoir réaliser les travaux de ravalement (enduit monocouche) sur le pignon de notre opération donnant sur la propriété X. (…) Nous tenons également à préciser que de ne pas ravaler les pignons occasionnerait à coup sûr à terme des dégradations dans nos logements.'

La notice d’utilisation de l’enduit de marque Weber prévu pour le ravalement mentionne : 'Les enduits monocouches d’imperméabilisation Weber permettent de réaliser un ravalement des façades esthétique (…) Adaptés à la majorité des maçonneries neuves, les enduits imperméabilisent et décorent les façades de maisons individuelles, de logements collectifs, de bâtiments tertiaires ou industriels'.

Si cette notice indique également que, pour une certaine catégorie de béton, l’enduit n’a qu’une fonction de décoration, aucun élément ne permet d’établir que la construction réalisée par la Société de Belfort présente ces caractéristiques.

L’appelante démontre donc que la pose de l’enduit envisagé est indispensable pour assurer son étanchéité mais aussi sa bonne tenue esthétique, dont M. et M^me X bénéficieront également. La nature de ces travaux implique qu’ils soient réalisés rapidement.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations et énonciations que l’appelante justifie avec l’évidence requise en référé de la nécessité d’entreprendre, dans les meilleurs délais, les travaux de ravalement sollicités afin de permettre de préserver la viabilité de la construction et d’en assurer la bonne fin.
Par ailleurs, il ne peut être valablement reproché à l’appelante d’avoir construit en limite de propriété et d’avoir ce faisant créé elle même les obstacles qu’elle entend contourner en contraignant son voisin, alors qu’il résulte des éléments du dossier que l’environnement urbain est très dense et que la société Résidence de Belfort, qui ne dispose pas d’un terrain étendu, se trouvait contrainte d’occuper toute la largeur de sa propriété afin de réaliser le projet envisagé.

Sur l’aspect pratique de la mise en oeuvre des travaux, la société AMO indique dans son courrier susmentionné que : 'Selon notre expérience, la seule façon de réaliser ces travaux est de les réaliser avec un échafaudage tubulaire sur pied. En effet, la configuration des lieux rend impossible la mise en oeuvre d’une nacelle automotrice (sur roues).

Il n’est pas envisageable non plus de mettre une nacelle suspendue sur câbles. Ce procédé est inadapté à notre opération ayant une charpente/ couverture pentée. Ce procédé n’est utilisable que dans le cadre de toiture terrasse plate avec des acrotères béton.

Faire appel à des cordistes n’est pas possible non plus au regard de la surface à traiter et du process de ravalement. L’enduit doit être projeté à 50 cm de la façade, impossible à faire via ce procédé'.

Faute d’éléments techniques contraires produits par M. et M^me X, qui se contentent d’allégations, il y a lieu de dire qu’il est établi que les travaux ne peuvent être réalisés à partir du fonds du propriétaire requérant et que la pose d’échafaudages, telle que sollicitée par la société Résidence de Belfort, est la seule option possible pour la pose de l’enduit.

Le courriel précité de la société AMO précise que 'Le sol, les murs existants ainsi que la toiture seront protégés par du polyane afin d’éviter les projections enduits. Un nettoyage en fin de travaux sera effectif sur chaque zone' et indique que les travaux sont prévus pour 2 semaines pour chaque pignon.

La mise en place d’échafaudages dans leur jardin pour une durée maximale d’un mois, avec une protection du chantier et un nettoyage final, ne cause pas à M. et M^me X un préjudice excessif ou disproportionné.

Il est constant qu’une haie de thuyas longe l’un des deux pignons concernés par le ravalement mais la société Résidence de Belfort ne forme aucune demande spécifique à ce titre, tout en indiquant dans le corps de ses conclusions que l’arrachage de la haie sera obligatoire.

La société Résidence de Belfort soutient que M. et M^me X eux-mêmes lui ont demandé l’arrachage de cette haie et produit en ce sens une attestation de M. Z, chef d’entreprise intervenant sur le chantier, qui expose : 'Le 6 octobre 2020 à 14h30 a eu lieu une réunion concernant l’implantation des limites séparatives avec les voisins. Etaient présents : le géomètre de tous les voisins, tous les voisins dont M. et M^me X, M. A [gérant de la société Résidence de Belfort] et moi-même. J’atteste qu’à la fin de la réunion, M^me X a demandé à me parler ainsi qu’à M. A et nous a demandé très clairement si nous pouvions arracher sa haie qui se trouve à l’arrière de la maison car elle est très imposante et prend beaucoup de place sur son jardin, et qu’en plus elle se trouve sur la limite du terrain contre le futur pignon de l’immeuble à construire. En échange, M. et M^me X F poser un échafaudage de pied sur le pignon de l’immeuble à construire.'

De même, M. B, employé de la société AMO, indique dans un courriel du 9 mars 2021 que M. X lui a demandé la dépose de la haie et la rehausse de leur mur intérieur. Il conclut 'je dois récupérer la semaine prochaine un projet de convention de leur part nous autorisant à intervenir chez eux aux conditions ci-dessus.'

Cependant, M. et M^me X se disent en l’état fermement opposés à l’arrachage de leur haie.
Ils indiquent à juste titre qu’aucune distance n’est imposée pour les plantations d’arbres, arbrisseaux, arbustes et haies en banlieue parisienne et dans les agglomérations de l’Ile-de-France, même si cet usage n’est pas de nature à justifier un empiétement sur le fonds voisin.

Dès lors, il sera accordé à la société Résidence de Belfort un droit de tour d’échelle sur le fonds de M. et M^me X consistant en la mise en place d’un échafaudage et un droit de passage selon les modalités prévues au dispositif, et il appartiendra à l’appelante de remettre le jardin en état après son passage, faute de quoi elle pourra le cas échéant s’exposer à une demande indemnitaire. Il y a lieu de faire droit à la demande des intimés et de dire qu’un état des lieux devra être réalisé avant et après travaux, à l’initiative et aux frais de la société Résidence de Belfort.

L’ordonnance attaquée sera intégralement infirmée.

Sur les demandes de provision pour le préjudice de jouissance et l’arrachage de la haie

M. et M^me X sollicitent subsidiairement l’octroi d’une provision de 9 000 euros au titre de leur trouble de jouissance résultant de l’installation de deux échafaudages durant 30 jours, dont l’un va occulter totalement les deux pièces principales de leur pavillon.

Ils réclament également une provision de 50 000 euros sur le fondement de la destruction de leur haie de thuyas eu égard aux caractéristiques de la haie, au préjudice esthétique engendré par sa suppression et à la perte de valeur de leur bien immobilier.

La société Résidence de Belfort fait valoir que la haie des époux X, qui devra être arrachée, ne respecte pas les distances et la hauteur prévue par l’article 671 du code civil, ce qui rend infondée la demande indemnitaire sur ce fondement.

Elle expose que les travaux ne dureront que quelques jours, que la gêne occasionnée ne dépassera pas 10 jours et conclut à l’absence de préjudice de jouissance des intimés qui n’est établi ni dans sa durée ni dans sa matérialité.

sur ce,

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Le droit de passage temporaire d’un propriétaire sur le fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à l’entretien de son bâtiment est un inconvénient normal du voisinage pouvant donner lieu à indemnisation en cas de gêne occasionnée ou de dégradations.

En l’état, le dommage causé à la haie par la société Résidence de Belfort est hypothétique et aucune provision ne peut être allouée à M. et M^me X sur ce fondement.

A l’inverse, le passage d’ouvriers dans leur terrain et la nécessité de poser l’un des échafaudages en partie sur la maison de M. et M^me X et devant leurs fenêtres de salon et de chambre leur occasionnera un préjudice de jouissance qui n’est pas sérieusement contestable. Eu égard à la durée réduite de cet échafaudage, il y a lieu de leur accorder une provision de 1 000 euros à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Résidence de Belfort
La société Résidence de Belfort soutient que M. et M^me X G à lui nuire depuis l’origine du projet et tentent par tous les moyens d’arrêter la construction, ou à tout le moins de la mettre en situation de devoir régler des pénalités de retard, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Elle fait valoir que les intimés ont rehaussé le mur séparatif entre les deux fonds en cours de chantier, que la hauteur de ce mur dépasse celle autorisée, qu’il est en parpaings bruts et qu’il lui cause un trouble anormal de voisinage.

Elle affirme que la société mandatée pour réaliser les travaux est assurée.

M. et M^me X affirment n’avoir commis aucun abus de droit en refusant d’accorder le droit d’échelle demandé et ajoutent que la société Résidence de Belfort ne justifie pas que la société en charge du ravalement soit assurée pour les dommages causés aux tiers.

sur ce,

La demande de dommages et intérêts de la société Résidence de Belfort n’étant pas formée à titre provisionnel, il n’entre pas dans les pouvoirs de la cour statuant en référé d’y faire droit.

Sur les demandes accessoires

Au vu de ce qui précède, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de restitution formée par la société Résidence de Belfort, le présent arrêt infirmatif valant titre exécutoire en ce sens.

Chaque partie succombant partiellement, il y a lieu de dire que chacune conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Dit n’y avoir lieu à ordonner la jonction avec le RG n° 22/01145 ;

Dit que la cour est valablement saisie des chefs critiqués de la décision déférée, tels qu’ils sont mentionnés dans l’annexe de la déclaration d’appel du 2 août 2021, rectifiée par celle du 3 août 2021 ;

Infirme l’ordonnance rendue le 29 juillet 2021,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Accorde à la société Résidence de Belfort un droit de tour d’échelle sur le fonds de M. et M^me X, sis […], consistant à la mise en place d’un échafaudage et un droit de passage sur le fonds de M. et M^me X mitoyen du projet immobilier durant une durée maximale de 30 jours ;

Dit que la société Résidence de Belfort devra informer M. et M^me X des dates, durée et horaires de l’intervention de la société Star Bat par RAR huit jours avant son intervention ;
Dit que la société Résidence de Belfort devra nettoyer le fonds pour le remettre en état conformément à l’état dans lequel elle l’aura trouvé ;

Dit qu’un état des lieux devra être réalisé avant et après travaux, à l’initiative et aux frais de la société Résidence de Belfort ;

Condamne la société Résidence de Belfort à verser à M. et M^me X une provision de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Résidence de Belfort ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.