Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 8 avril 2021, n° 20/02998

TGI Draguignan 5 février 2020

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 8 avril 2021

Arguments

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Rejeté
Qualité à agir de la SASU SBDF
La cour a confirmé que la SASU SBDF est recevable à agir, mais a relevé l'existence de contestations sérieuses quant à la mise en œuvre de la clause résolutoire.
Rejeté
Mise en œuvre de la clause résolutoire
La cour a estimé que les mises en demeure ne manifestaient pas l'intention d'user de la clause résolutoire, entraînant une contestation sérieuse.
Accepté
Justification des sommes réclamées
La cour a constaté qu'il n'existait pas de contestation sérieuse sur les loyers dus pour les années 2019 et 2020, et a condamné les locataires au paiement.
Rejeté
Pénalités de retard
La cour a rejeté cette demande en l'absence de clause pénale prévue au bail.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné les intimés à payer une somme au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, rendue le 5 février 2020, dans laquelle il a rejeté les demandes de la SASU SBDF et l'a condamnée à payer à Monsieur et Madame X la somme de 1 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens. La cour a considéré que la SASU SBDF n'avait pas établi de manière sérieuse sa qualité de bailleur et son droit à agir, notamment en raison de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 17 janvier 2019 qui a prononcé la résiliation du bail emphytéotique. La cour a également estimé que la mise en œuvre de la clause résolutoire n'était pas sérieusement établie et a confirmé la résiliation du bail et l'expulsion des locataires. En ce qui concerne les demandes de provisions, la cour a considéré qu'il existait une contestation sérieuse quant à l'exigibilité des sommes réclamées au titre des charges impayées et a rejeté ces demandes. La cour a cependant condamné Monsieur et Madame X à payer à la SASU SBDF la somme de 7 804 euros à titre provisionnel pour les loyers impayés des années 2019 et 2020. La cour a également condamné Monsieur et Madame X à payer à la SASU SBDF la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 8 avr. 2021, n° 20/02998
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	20/02998
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Draguignan, 5 février 2020, N° 19/06891
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Gilles PACAUD, président
Avocat(s) :	Patrick GIOVANNANGELIFlorent LADOUCE
Parties :	S.A.S.U. SBDF

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 08 AVRIL 2021

N° 2021/229

N° RG 20/02998

N° Portalis DBVB-V-B7E-BFVLU

SASU SBDF

G X

H I épouse X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e LADOUCE

M^e GIOVANNANGELI

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 05 Février 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/06891.

APPELANTE

SASU SBDF

dont le siège social est […]

[…]

représentée et assistée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur G X

né le […] à PARIS

demeurant 2 rue des Quinsonas – 93200 SAINT-DENIS

Madame H I épouse X

née le […] à CRILLON

demeurant 2 rue des Quinsonas – 93200 SAINT-DENIS

représentée et représentée par M^e Patrick GIOVANNANGELI de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Mars 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Sylvie PEREZ, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2021,

Signé par monsieur Gilles PACAUD, président, et madame Caroline BURON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 17 juin 1981, Madame J K, aux droits de laquelle vient M^me Y, a consenti à Monsieur Z, un bail emphytéotique d’une durée de 28 ans sur un terrain composé de plusieurs parcelles.

Selon acte notarié du 11 août 1982, auquel est intervenue M^me L Y, Monsieur Z a cédé ce bail à Monsieur M B de A, portant sur un terrain à Gassin, destiné à l’implantation de chalets de vacances, la durée du bail étant prorogée à 60 ans à compter du 1^er juillet 1982.

Par acte authentique du 21 septembre 2000,M. B de A a consenti à Monsieur N C et M^me O P épouse C, la location de parcelles de terrain sur lesquelles sont implantés les chalets numéro 89 et 90.

Ces derniers, ont, par contrat notarié du 24 août 2004, cédé, avec l’accord du bailleur, le droit au bail à M. G X et M^me Q I épouse X.

M^me S E veuve B de A, venant aux droits de M. M B de A a, le 23 décembre 2009, consenti un contrat de location-gérance à la SASU SBDF, ayant pour objet l’exploitation du fonds de commerce artisanal «Parc de vacances, village de chalets vacances» situé à Gassin.

La SASU SBDF va délivrer à Monsieur et Madame X, le 28 août 2014, un premier commandement visant la clause résolutoire de payer les loyers et charges, puis un second le 27 octobre 2016, et leur adresser plusieurs mises en demeure les 15 février et le 2 mai 2019.

Par arrêt infirmatif rendu le 17 janvier 2019 sur appel d’un jugement prononcé le 5 mai 2017 par le tribunal de grande instance de Draguignan, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a prononcé la résiliation du bail emphytéotique et l’expulsion de Madame E veuve B de A des lieux loués à Gassin ainsi que celle de tous occupants de son chef.

La SASU SBDF a saisi le juge des référés aux fins de recouvrer les loyers et charges impayés au titre des années 2018 et 2019, et aux fins d’expulsion de Monsieur et Madame X.

Par ordonnance en date du 5 février 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, rejetant l’exception d’incompétence soulevée par les défendeurs, a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SASU SBDF et l’a condamnée à payer à Monsieur et Madame X la somme de 1 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

Le premier juge a relevé l’existence de contestations sérieuses au regard de la qualité de bailleresse de la SASU SBDF et de sa qualité à agir en ce que :

— le contrat de location-gérance ne fait état d’aucune cession des droits au bail de M^me E veuve B de A à la SASU SBDF,

— elle sollicite la résiliation d’un bail dont elle n’est plus titulaire en l’état de l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 17 janvier 2019,

— elle n’est pas fondée à solliciter la constatation de la résiliation du bail au titre de loyers impayés échus en 2018 et 2019 sur la base de commandements visant la clause résolutoire délivrés en 2014 et 2016.

Selon déclaration au greffe en date du 27 février 2001, la SASU SBDF a relevé appel de cette ordonnance.

Par conclusions déposées et notifiées le 8 février 2021, la SASU SBDF a conclu comme suit :

— infirme l’ordonnance du 5 février 2020 en toutes ses dispositions,

— débouter Monsieur et Madame X de l’ensemble de leurs demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner Monsieur et Madame X au paiement des sommes provisionnelles de :

—  3 576,58 euros au titre des charges impayées pour les années 2018 et 2019, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2019,

—  8 030 euros au titre des loyers impayés de l’année 2020, outre les intérêt au taux légal,

—  8 030 euros au titre des loyers impayés de l’année 2021, outre les intérêts au taux légal,

—  160 euros au titre des pénalités de retard de paiement,

—  1 248,70 euros au titre de la répartition des charges de l’année 2019,

dont à déduire le paiement de 8 024 euros en date du 26 janvier 2021,

— ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame F et celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance (sic) à intervenir,

— condamner Monsieur et Madame X au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour considérer que sa qualité de bailleur n’est pas contestable, la SASU SBDF expose que M^me B de A vient aux droits de son mari décédé en sa qualité de bailleur mais également ès qualité de présidente de la SASU SBDF.

Elle fait valoir que le contrat de location-gérance ne comporte aucune limitation dans l’exploitation du fonds de commerce, dont il comprend la totalité des éléments corporels et incorporels, en ce compris la totalité des baux, relevant que le même juge a accueilli ses demandes par une ordonnance du 25 février 2020.

Quant aux effets de l’arrêt de la cour d’appel du 17 janvier 2019, l’appelante rappelle qu’une décision ne peut créer de droits ou d’obligations qu’en faveur de ceux qui ont été parties ou représentés à l’instance, précisant que les consorts X sont étrangers à cette instance.

La SASU SBDF fait valoir, au visa de l’article 501 du code de procédure civile, que l’arrêt ne devient exécutoire qu’à compter de la notification qui en est faite par l’acte d’huissier, rappelant que cet arrêt n’a été signifié que le 28 février 2019 date à laquelle cet arrêt lui est opposable.

Elle expose qu’en cours d’instance, cette situation a évolué en ce que, par un arrêt rendu le 3 décembre 2020, la Cour de Cassation a replacé les parties en l’état du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan le 5 mai 2017, décision qui avait débouté M^me Y de sa demande de résolution, de sorte que par l’effet rétroactif de l’arrêt rendu par la Cour de Cassation, le bail emphytéotique est en vigueur, la SASU SBDF en sa qualité de locataire gérant ayant qualité et intérêt à recouvrer les loyers et charges impayés des époux X.

Sur les demandes formulées à l’encontre des époux X, elle fait valoir que le bail n’impose pas un commandement mais une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant que de telles lettres ont été envoyées le 15 février, le 2 mai et le 5 juin 2019.

Par conclusions déposées et notifiées le 24 juin 2020, Monsieur et Madame X ont conclu comme suit :

— déclarer la SASU SBDF irrecevable à agir,

Subsidiairement,

— débouter la SASU SBDF de sa demande de constatation du jeu de la clause résolutoire et la débouter de ses demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 5 février 2020,

— condamner la SASU SBDF à leur payer une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

Les intimés opposent aux demandes l’existence de contestations sérieuses tenant au défaut de qualité à agir de la SASU SBDF en l’état de l’arrêt de la cour d’appel du 17 janvier 2019 qui a prononcé la résiliation du bail emphytéotique.

Concernant la mise en oeuvre de la clause résolutoire, ils font valoir que les courriers de mise en demeure ne manifestent pas l’intention de la SASU SBDF de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail.

S’agissant des demandes provisionnelles, Monsieur et Madame X exposent qu’un usage lointain permet aux locataires de régler leurs loyers et charges en trois fois jusqu’au 30 juin, ce qu’ils indiquent avoir fait en réglant un premier tiers en début d’année, jusqu’à ce qu’intervienne l’arrêt de la cour.

Concernant les sommes réclamées au titre des charges, ils relèvent l’absence de justificatifs, et expliquent que le relevé comptable arrêté au 14 août 2019 fait état de sommes dues depuis le 1^er janvier 2011, qui ne sont étayées par aucun justificatif et sont de surcroît prescrites.

Les intimés rappellent que dans un rapport d’expertise établi à la demande de M^me B de A, il a été conclu à une sur facturation et à des anomalies dans le calcul des charges, et que par un jugement prononcé par le tribunal de grande instance de Draguignan le 17 janvier 2019 pour un litige similaire, a débouté la SASU SBDF de ses demandes en paiement des loyers et charges réclamés à des résidents.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 février 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La cour précise, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui figurent par erreur dans le dispositif et non dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Par son arrêt du 3 décembre 2020, la Cour de cassation a remis les parties dans l’état où elles étaient avant la décision annulée, soit en l’état du jugement prononcé le 5 mai 2017 par le tribunal de grande instance de Draguignan lequel a rejeté la demande de Madame Y de résiliation du bail emphytéotique.

Dès lors, la SASU SBDF est rétablie dans ses entiers droits tels qu’ils résultent du contrat de location-gérance de fonds de commerce qui lui a été consenti le 23 décembre 2009, ayant pour

objet l’exploitation du fonds de commerce artisanal « Parc de vacances, village de chalets vacances », de sorte qu’elle est recevable à agir à l’encontre de Monsieur et Madame X.

Il est rappelé si besoin est qu’aux termes du bail consenti le 21 septembre 2000 par M. B de A à Monsieur N C et M^me O P épouse C, il est conféré au bailleur le droit de céder le droit au bail ou de sous-louer le terrain en totalité ou en partie, de faire payer les redevances d’occupation, notamment aux actuels occupants ayant passé avec M. Z des contrats d’occupation.

Concernant la mise en oeuvre de la clause résolutoire, il est rappelé que la demande de provision formée par la SASU SBDF porte sur des loyers et charges au titre des années 2018 et 2019.

L’appelante fait grief au premier juge d’avoir rejeté sa demande pour les années considérées ci-dessus au motif que les commandements visant la clause résolutoire ont été délivrés en 2014 et 2016, rappelant que le bail n’impose pas un commandement mais une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

La motivation du premier juge n’encourt cependant pas le grief allégué en ce que les deux commandements de payer visant la clause résolutoire auxquels se réfère la SASU SBDF, ont été délivrés le 8 août 2014 et le 27 octobre 2016, de sorte qu’ils ne sauraient servir de fondement à des loyers échus postérieurement à leur délivrance, ces actes produisant leur effet pour les sommes y visées.

La SASU SBDF, se prévalant également de mises en demeure adressées aux locataires, rappelle utilement la clause résolutoire contenue au bail et qui prévoit que le «défaut de paiement d’un seul terme d’une redevance à son échéance, ou en cas de non-respect des charges et conditions des présentes, 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, ou par suite d’inexécution d’une seule des clauses et conditions du droit d’occupation et de celles du règlement intérieur ci-annexé, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après une simple mise en demeure de payer ou d’exécuter la condition en souffrance, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de cette clause et demeurée infructueuse, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire».

Si la SASU SBDF justifie avoir adressé aux locataires plusieurs lettres de rappel, les 15 février 2019, 2 mai 2019 et 5 juin 2019, aucune d’elle ne manifeste cependant l’intention du bailleur d’user du bénéfice de la clause résolutoire.

Dès lors, une contestation sérieuse s’oppose à la demande de l’appelant tendant à voir constater la résiliation du bail par la mise en oeuvre non sérieusement établie de la clause résolutoire.

L’ordonnance querellée est par conséquent confirmée des chefs de la résiliation du bail et de l’expulsion des locataires.

Concernant les demandes de provisions, et notamment la somme de 3 576,58 euros au titre des charges impayées pour les années 2018 et 2019 qui représenterait 1 % des charges réparties sur cent chalets, les intimés font valoir qu’il n’est produit aucun justificatif.

La SASU SBDF produit de nombreuses factures de la société Véolia ainsi que d’EDF sans cependant que ne puisse être établie une corrélation entre celles-ci et la réclamation détaillée faite aux locataires, calculée de plus en application d’un principe de répartition pratiqué par

chalet, le premier juge ayant retenu à bon droit l’existence d’une contestation sérieuse.

La facturation d’une somme de 1 248,70 euros au titre des consommations d’eau et d’électricité après répartition des charges de l’année 2019 se heurte à la même contestation sérieuse.

Par contre, aucune contestation sérieuse ne s’oppose à la réclamation de la SASU SBDF au titre des loyers des années 2019 et 2020.

Monsieur et Madame X font état d’un usage consistant à permettre aux locataires de payer en une, deux ou trois fois sans frais jusqu’au 30 juin de l’année en cours, cet usage résultant de deux lettres datées du 2 janvier et 5 novembre 2007 que leur a adressé Monsieur M B de A.

Les intimés versent aux débats plusieurs attestations de locataires de chalet qui indiquent s’être acquittés en trois fois de la redevance, y compris auprès de la SASU SBDF, laquelle, sans contester l’existence d’un tel usage, rappelle que le loyer est exigible en totalité dès le 31 janvier de l’année en cours.

En l’état de cet usage, il convient de considérer qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’exigibilité de la totalité de la redevance pour l’année 2021, le montant non sérieusement contestable pour cette année s’établissant de fait à la somme de 2 600 euros.

Il est ainsi dû par M. et M^me X, les sommes de 5 198 euros, 8 030 euros et 2 600 euros, soit un total de 15'828 euros, dont il convient de déduire la somme de 8 024 euros réglés par ceux-ci le 26 janvier 2021, établissant la dette locative à la somme de 7 804 euros au paiement de laquelle il convient de les condamner à titre provisionnel.

L’appelante sollicite également le paiement d’une somme de 160 euros au titre des pénalités de retard de paiement, sans en justifier de sa demande en l’absence de clause pénale prévue au bail.

En conséquence des éléments qui précèdent, l’ordonnance déférée à la cour doit être infirmée concernant la demande de provisions.

Il y a lieu enfin de condamner M. et M^me X au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme l’ordonnance du 5 février 2020 prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan concernant les demandes de provisions et la condamnation de la SASU SBDF au paiement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare la SASU SBDF recevable à agir à l’encontre de Monsieur et Madame X ;

Condamne Monsieur et Madame X à payer à la SASU SBDF la somme à titre provisionnel de 7 804 euros s’agissant des loyers des années 2019 et 2020 et partiellement pour 2021 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SASU SBDF au titre des charges et des pénalités de retard ;

Confirme l’ordonnance en toutes ses autres dispositions non contraires ;

Condamne Monsieur et Madame X à payer à la SASU SBDF la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur et Madame F aux entiers dépens.

Le greffier, Le président,