COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 16 JUIN 2022

N° 2022/ 471

Rôle N° RG 21/05294 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHIID

S.A.R.L. ALTIUS FITNESS

C/

S.C. MECHALY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Renaud HUBAUD

M^e Stéphane PAILHE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 23 mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01330.

APPELANTE

S.A.R.L. ALTIUS FITNESS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par M^e Renaud HUBAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.C.I. MECHALY,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane PAILHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 mai 2022 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Catherine OUVREL, Conseillère rapporteur

M^me Angélique NETO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 juin 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2022,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un jugement du 24 mai 2018, le tribunal de commerce de Marseille a ordonné la cession de l’entreprise SAS Deltaccord et de la SAS Aquasport au profit de madame [X] [W] et de monsieur [V] [W], agissant pour le compte de la société en formation, la SARL Altius Fitness.

Au nombre des contrats nécessaires au maintien de l’activité, figurait le bail commercial consenti par la SCI Méchaly le 13 mai 2013 concernant des locaux situés [Adresse 2].

Par ordonnance de référé du 2 août 2019, sur demande de la SARL Altius Fitness, la SCI Méchaly a été condamnée à la réalisation de travaux de réfection et de remise en état permettant de justifier de la mise en conformité des installations électriques et de l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite. En outre, la suspension de l’exigibilité des loyers a été ordonnée à compter du mois suivant la signification de la décision. La décision a été signifiée à la SCI Méchaly les 12 et 20 août 2019, et la SARL Altius Fitness a suspendu le paiement des loyers à compter du 1er septembre 2019. Un appel a été interjeté contre cette décision.

Par une ordonnance du 9 octobre 2020, sur saisine de la SCI Méchaly, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

— rejeté les exceptions d’irrecevabilité et de litispendance,

— dit que le loyer est redevenu exigible à compter du 20 novembre 2019,

— ordonné le paiement des loyers par la SARL Altius Fitness à la SCI Méchaly à compter de cette date,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SARL Altius Fitness,

— condamné la SARL Altius Fitness au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration au greffe le 27 octobre 2020, la SARL Altius Fitness a relevé appel de cette ordonnance.

Entre-temps, par une ordonnance rendue le 23 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a rectifié l’ordonnance dont appel en ajoutant au dispositif de ladite ordonnance la condamnation de la SARL Altius Fitness à payer à la SCI Méchaly la somme de 9 750 euros au titre de la taxe foncière.

Selon déclaration reçue au greffe le 12 avril 2021, la SARL Altius Fitness a interjeté appel de cette dernière décision, l’appel portant sur l’ajout réalisé au dispositif de l’ordonnance de référé du 9 octobre 2020 s’agissant de la condamnation de la SARL Altius Fitness à payer à la SCI Méchaly la somme de 9 750 € au titre de la taxe foncière.

Par arrêt du 16 décembre 2021, sur appel de l’ordonnance du 9 octobre 2020, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

déclaré irrecevable la demande de la SCI Méchaly tendant à la reprise de l’exigibilité et du paiement des loyers à compter de novembre 2019,

infirmé en conséquence l’ordonnance du 9 octobre 2020 prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille,

Y ajoutant :

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Méchaly en paiement de la somme de 10 466 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2019,

condamné la SCI Méchaly à payer à la SARL Altius Fitness la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI Méchaly aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 25 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Altius Fitness demande à la cour de :

réformer l’ordonnance du 9 octobre 2020 rectifiée par l’ordonnance du 23 mars 2021, en ce qu’elle a :

— rejeté les exceptions d’irrecevabilité et de litispendance,

— dit que le loyer est redevenu exigible à compter du 20 novembre 2019,

— ordonné le paiement des loyers par la SARL Altius Fitness à la SCI Méchaly à compter de cette date,

— condamné la SARL Altius Fitness à payer à la SCI Méchaly la somme de 9 750 € au titre de la taxe foncière,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la SARL Altius Fitness,

— condamné la SARL Altius Fitness au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Statuant à nouveau :

À titre principal :

déclarer irrecevable la demande de la SCI Méchaly tendant à la reprise de l’exigibilité et du paiement des loyers à compter de novembre 2019,

réformer en conséquence l’ordonnance du 9 octobre 2020 rectifiée par l’ordonnance du 23 mars 2021,

Y ajoutant :

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Méchaly en paiement au titre de la taxe foncière pour l’année 2019,

A titre subsidiaire :

débouter la SCI Méchaly de l’ensemble de ses demandes,

constater que les travaux de mise en conformité des locaux loués, prescrits par ordonnance du 2 août 2019, n’ont pas été réalisées par la SCI Méchaly,

ordonner le maintien de la mesure de suspension de l’exigibilité et du paiement des loyers jusqu’à la justification de l’accomplissement des travaux de mise en conformité, tels que prescrits par l’ordonnance du 2 août 2019, par la SCI Méchaly,

condamner la SCI Méchaly à produire, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, l’ensemble des plans et annexes de sécurités initiaux, notamment ceux annexés au bail commercial conclu en 2003 avec la société BL Sports ainsi que l’ensemble des demandes d’autorisation de travaux déposées pour les travaux réalisés et à réaliser par ses soins,

En tout état de cause :

condamner la SCI Méchaly au paiement d’une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La SARL Altius Fitness conclut à titre principal à l’irrecevabilité des demandes tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au provisoire à l’ordonnance de référé du 2 août 2019. Au vu de l’arrêt intervenu le 16 décembre 2021 concernant l’ordonnance du 9 octobre 2020 à laquelle l’ordonnance rectificative s’intègre, l’appelante soutient que la réformation de l’ordonnance s’impose, pour les mêmes motifs.

En effet:

— l’appelante fait grief au premier juge d’avoir considéré que les demandes de la SCI Méchaly étaient motivées par un élément nouveau au sens de l’article 488 du code de procédure civile, en sollicitant du juge des référés le paiement des loyers au motif que le preneur n’aurait jamais cessé d’exploiter son activité dans les lieux, alors que dans sa précédente ordonnance du 2 août 2019, la juridiction avait suspendu l’exigibilité des loyers au regard de la nécessité des travaux de mise en conformité, de sorte que c’est le bien-fondé même de cette ordonnance que la SCI Méchaly a entendu contester,

— la SARL Altius Fitness estime que l’argument tenant à la réalisation de travaux par le bailleur relève en réalité de la seule argumentation selon laquelle celui-ci invoque et conteste une exploitation des locaux avant et après l’ordonnance de référé du 2 août 2019,

— elle rappelle qu’elle n’a jamais cessé d’exercer son activité commerciale dans les lieux loués et ne l’avait pas soutenu dans l’instance ayant conduit à l’ordonnance du 2 août 2019, invoquant la non-conformité des lieux à leur destination,

— elle rappelle encore que la SCI Méchaly a relevé appel de l’ordonnance du 2 août 2019 de sorte que les dispositions de l’article 488 alinéa 2 ne sauraient s’appliquer à l’encontre d’une ordonnance de référé frappée d’appel en raison de l’effet dévolutif attaché à cette voie de recours.

La SARL Altius Fitness ajoute qu’ainsi que retenu par la cour dans son arrêt du 16 décembre 2021, la demande en paiement de la taxe foncière non présentée par la SCI Méchaly à titre provisionnel, excède les pouvoirs du juge des référés.

Subsidiairement, la SARL Altius Fitness conclut au maintien de la mesure de suspension de l’exigibilité et du paiement des loyers. Elle expose que :

— le bailleur n’a pas réalisé les travaux et démarches qui lui incombaient. Ainsi :

— la non-conformité de l’installation électrique demeure établie,

— sur l’accessibilité des locaux et la conformité à la réglementation PMR, les lieux ne sont pas en conformité avec la réglementation applicable, et la SCI Mechaly n’a jamais voulu communiquer le dossier d’autorisation de travaux sur ERP qu’elle a déposé le 25 octobre 2019 sur lequel la commission communale de sécurité a rendu un avis défavorable, la lecture de l’avis et des observations formulées par cette commission révélant que le dossier transmis était incomplet, ajoutant que le bailleur a transmis des informations erronées concernant la catégorie d’ERP dont relève l’établissement exploité,

— le bailleur a effectué une confusion concernant la reprise de l’établissement « sport club Moving» qui date d’il y a 30 années, rappelant qu’elle l’exploite depuis le 25 mars 2018.

L’appelante fait état d’une aggravation de la situation du fait de la négligence du bailleur :

— suite à la visite de la commission communale de sécurité le 2 septembre 2020, la locataire s’est vue notifier une interdiction d’occupation du niveau sous-sol par le public le 4 septembre 2020 puis finalement un arrêté de fermeture partielle le 25 septembre 2020 renvoyant à un procès-verbal d’avis défavorable à l’exploitation de l’établissement formulé par la commission à la même date, motivé par une « corrosion bien avancée d’une poutre porteuse localisée au sous-sol dans la circulation menant aux vestiaires », fragilité de la poutre sur laquelle le bailleur avait été informé et avait refusé d’intervenir,

— le 10 septembre 2021 il a été pris un arrêté interdisant toute occupation des lieux et d’utilisation du bâtiment,

— il ne peut être sérieusement prétendu que le bailleur aurait satisfait aux exigences qui lui incombaient de mise en conformité des lieux.

L’appelante dénonce donc les manquements du bailleur à ses obligations essentielles.

Par dernières conclusions transmises le 10 juin 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Méchaly sollicite de la cour qu’elle :

ordonne la jonction des affaires enrôlées sous les numéros 21/5294 et 20/10341,

confirme l’ordonnance du 9 octobre 2020 en toutes ses dispositions,

réforme partiellement l’ordonnance rendue le 23 mars 2021,

statuant à nouveau :

condamne la SARL Altius Fitness au paiement de la somme de 10 466 euros au titre des charges locatives,

condamne la SARL Altius Fitness au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la recevabilité de ses demandes, l’intimée fait valoir que:

— l’autorité de chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice,

— dans son ordonnance du 2 août 2019, le juge a motivé sa décision par l’impossibilité totale d’utilisation des lieux et de l’exercice d’une activité commerciale en raison de leur vétusté,

— plusieurs événements l’ont amenée à introduire la présente action :

*la locataire n’a jamais cessé d’exercer son activité commerciale,

*elle a procédé à de nombreux travaux au profit de son locataire,

*concernant la mise aux normes électriques, elle a procédé et financé les travaux demandés, sauf la réserve concernant le dispositif différentiel qui impose une intervention du locataire auprès de son fournisseur d’énergie,

*concernant la mise aux normes ERP, elle expose qu’elle demeure soumise au délai de l’administration, indiquant qu’à un dossier de demande d’autorisation de travaux sur ERP a été déposé le 25 octobre 2020, que l’administration a émis un avis défavorable du fait de la carence du locataire lequel devait procéder à une déclaration qui n’a pas été réalisée lors de la reprise de l’établissement « sport club Moving ».

Sur le fond, la SCI Méchaly expose que :

— si l’exigibilité et le paiement des loyers ont bien été suspendus, il n’en est pas de même pour l’exigibilité et le paiement des charges qui n’ont plus été acquittées depuis le mois d’août 2019,

— elle a engagé de nouveaux frais afin de permettre à la locataire de poursuivre son activité,

— dans l’acte d’achat du fonds de commerce, la locataire s’engageait à la remise en état et aux normes des lieux, ce dont il n’a jamais été justifié, notamment en termes de travaux liés au changement de destination des locaux qui, lorsque le bail à été conclu, étaient conformes aux normes pour un usage de bureaux.

La SCI Méchaly souligne la mauvaise foi de l’appelante.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 26 avril 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la note en délibéré

En vertu de l’article 442 du code de procédure civile, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

Par application de l’article 444 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Dans le cadre d’un soit-transmis du 10 mai 2022, dans le cadre du délibéré, les parties ont été invitées à présenter leurs observations, par note en délibéré à déposer avant le 20 mai 2022, quant à l’autorité de chose jugée attachée à l’arrêt du 16 décembre 2021 susceptible de rendre irrecevables les prétentions des parties dévolues à la cour.

La note en délibéré déposée par le conseil de l’intimée le 13 mai 2022 en réponse à la sollicitation de la cour est parfaitement recevable et sera prise en compte, en application des articles 442 et 444 du code de procédure civile.

Sur la dévolution à la cour

Aux termes de la déclaration d’appel du 12 avril 2021, dont la cour est ici saisie, seule l’ordonnance rectificative du 23 mars 2021 a été déférée et critiquée devant la cour, un précédent appel ayant été interjeté le 27 octobre 2020 contre l’ordonnance initiale du 9 octobre 2020 rendue par le tribunal judiciaire de Marseille.

Aussi, il ne saurait être ici question de statuer sur les chefs de la décision du 9 octobre 2020, ce dont, au demeurant, a connu cette même cour dans son arrêt du 16 décembre 2021. Seules les dispositions de l’ordonnance du 23 mars 2021 sont donc de nouveau soumises à la cour ici, à savoir l’ajout au dispositif de cette décision de la condamnation de la SARL Altius Fitness à payer à la SCI Méchaly la somme de 9 750 € au titre de la taxe foncière. L’ensemble des prétentions reprises par la SARL Altius Fitness, au delà du délai d’appel, dans le cadre de ses conclusions et relatives à l’entier litige apprécié dans le cadre de l’ordonnance du 9 octobre 2020, se trouvent ainsi irrecevables.

Sur la demande en paiement de la taxe foncière

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 1351 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause, entre les mêmes parties, et formée par elle ou contre elles en la même qualité. Il incombe au demandeur de présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci (Cass. Ass.Plen. 7 juillet 2006).

En l’occurrence, après avoir interjeté appel de l’ordonnance du 9 octobre 2020, la SCI Méchaly a de nouveau saisi le premier juge d’une demande rectificative de son ordonnance, prétention à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 23 mars 2021, avec ajout d’une condamnation de la SARL Altius Fitness au dispositif de la décision s’agissant de la taxe foncière.

Or, dans son arrêt du 16 décembre 2021, la cour, ainsi que l’y invitaient les parties, a infirmé l’ordonnance du 9 octobre 2020, et, y ajoutant, a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Méchaly en paiement de la somme de 10 466 € au titre de la taxe foncière de l’année 2019.

La SARL Altius Fitness, dans ses dernières écritures, entend qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Méchaly en paiement au titre de la taxe foncière 2019, tandis que l’intimée demande la condamnation de la SARL Altius Fitness à lui payer précisément la somme de 10 466 euros au titre des charges locatives.

Force est donc d’observer que la cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt du 16 décembre 2021, a déjà apprécié ce point et tranché cette question. Aussi, toute nouvelle prétention de la SCI Méchaly à ce titre est irrecevable comme se heurtant à l’autorité de chose jugée attachée à la décision du 16 décembre 2021, ce qu’admet le conseil de l’intimée dans le cadre de sa note en délibéré.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En l’état de la dévolution nécessairement limitée à la cour des dispositions critiquées, de l’arrêt intervenu le 16 décembre 2021 et de l’irrecevabilité de la demande de la SCI Méchaly, il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens d’appel. De même, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu l’ordonnance rectificative du 23 mars 2021,

Vu l’autorité de chose jugée attachée à l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 16 décembre 2021 intervenu entre les mêmes parties,

Déclare recevable la note en délibéré de l’intimée en date du 13 mai 2022,

Déclare irrecevables toutes prétentions de la SARL Altius Fitness telles que formulées dans ses dernières conclusions,

Déclare irrecevable toute demande en paiement de la taxe foncière au titre de l’année 2019 par la SARL Altius Fitness à la SCI Méchaly, seule prétention dévolue à la cour,

Déboute la SARL Altius Fitness et la SCI Méchaly de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens,

La Greffière Le Président