ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 28 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/05707 – N° Portalis DBVK-V-B7H-QAZE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 04 septembre 2023

Tribunal judicaire de Béziers – N° RG 20/01660

APPELANTE :

SAS Camping Les Bords du Tarn

Société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de RODEZ sous le numéro 847.817.228, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés audit siège

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représentée par M^e Laurence HUYGEVELDE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et représenté sur l’audience par M^e Cyril REPAIN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [O] [R] [I]

né le 28 Mars 1960 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté sur l’audience par M^e Célia VILANOVA substituant M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et représenté sur l’audience par M^e Caroline MALPEL, avocat au barreau de l’AVEYRON

Aral Immobilier

société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BEZIERS sous le n° 489.949.255 dont le siège social est situé [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée sur l’audience par M^e Célia VILANOVA substituant M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et représenté sur l’audience par M^e Caroline MALPEL, avocat au barreau de l’AVEYRON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 MARS 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Henriane MILOT

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

1- En 2006, la SCI Aral Immobilier, dont Monsieur [O] [I] est le gérant, a acquis un ensemble immobilier servant de camping sur les rives du Tarn, sur les communes de Mostueljouls et Peyreleau.

2- Le 6 janvier 2012, M. [I] a déposé un dossier de déclaration auprès de la Préfecture de [Localité 5] relatif à la réfection d’un enrochement existant sur la rive droite du Tarn et permettant de protéger les emplacements. Par courrier du 10 février 2012, le Préfet de [Localité 5] l’obligeait à « retirer l’ouvrage et à restituer une berge naturelle dès qu’il aura l’opportunité de déplacer des emplacements situés à la crête des enrochements vers des terrains adjacents en amont. ».

3- Le 12 mars 2019, la SCI Aral Immobilier a vendu à la SAS Camping les bords du Tarn l’ensemble immobilier pour un montant de 690 000 '. Le même jour, la SARL Camping les bords du Tarn dont M. [I] était gérant, vendait à la SAS Les Campings du bord du Tarn le fonds de commerce de camping, restaurant…

4- Le 12 juin 2020, une crue du Tarn classée catastrophe naturelle a touché le camping.

5- C’est dans ce contexte que, par acte du 1er septembre 2020, la société Camping les bords du Tarn a assigné la société Aral immobilier et M. [I] devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins d’engager leur responsabilité contractuelle.

6- Par jugement du 4 septembre 2023, le tribunal judiciaire deBéziers a :

— Débouté la société Camping les bords du Tarn de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamné la société Camping les bords du Tarn aux dépens ;

— Condamné la société Camping les bords du Tarn à payer à la SCI Aral Immobilier et à M. [I] la somme de 2 500 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rappelé que la décision est exécutoire par provision et dit n’y avoir à l’écarter.

7- La société Camping les bords du Tarn a relevé appel de ce jugement le 20 novembre 2023.

PRÉTENTIONS

8- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 25 février 2025, la société Camping les bords du Tarn demande en substance à la cour, au visa des articles 1112-1, 1128, 1130, 1132, 1137, 1240, 1603, 1641 et 1644 du Code civil de :

— Infirmer le jugement du 4 septembre 2023 en ce qu’il a :

— Débouté la société Camping les bords du Tarn de l’ensemble de ses demandes

— Condamné la société Camping les bords du Tarn aux dépens ;

— Condamné la société Camping les bords du Tarn à payer à la SCI Aral Immobilier et à M. [I] la somme de 2 500 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Par voie de conséquence,

— Déclarer que la SCI Aral Immobilier et M. [I] ont sciemment dissimulé, outre l’existence de l’enrochement, l’engagement transmissible tenant au démantèlement conditionnel de l’ouvrage constitué par l’enrochement litigieux à la société Camping les bords du Tarn ;

— Déclarer que le consentement de la société Camping les bords du Tarn a été vicié par la réticence dolosive de la SCI Aral Immobilier et de M. [I] ;

— Déclarer que la SCI Aral Immobilier et M. [I] ont manqué à leur devoir d’information en n’informant pas la société Camping les bords du Tarn de la contenance exacte de l’ensemble immobilier vendu, et notamment de la présence d’un enrochement et du fait que sa réfection avait été conditionnée par une obligation de retirer l’ouvrage dès qu’ils en auraient l’opportunité ;

— Déclarer que la société Camping les bords du Tarn n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes si elle avait eu connaissance de ces informations ;

— Déclarer que l’existence de l’enrochement, ignorée par la société Camping les bords du Tarn lors de la vente, et de l’engagement pris par M. [I], gérant de la SCI Aral Immobilier, de retirer l’enrochement litigieux constitue un vice caché de nature à rendre le terrain vendu impropre à l’usage auquel la requérante le destinait ou à en diminuer l’usage ;

— Déclarer que M. [I] et la SCI Aral Immobilier ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;

— Condamner la SCI Aral Immobilier et M. [I] à verser solidairement à la société Camping les bords du Tarn la somme de 260 000 euros en réparation de son préjudice ;

— Condamner la SCI Aral Immobilier et M. [I] au versement de la somme de 3.000' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes aux entiers frais et dépens de l’instance.

9- Par dernières conclusions remises par voie électronique le 6 mars 2025, la société Aral Immobilier et M. [I] demande en substance à la cour, au visa des articles 1137, 1132, 1133, 1641, 1304 et 1304-2 du Code civil, de :

— Confirmer le jugement du 4 septembre 2023 en ce qu’il a débouté la société Camping les bords du Tarn de l’ensemble de ses demandes ;

— Débouter par conséquent la société Camping les bords du Tarn de l’ensemble de ses demandes formulées tant à l’encontre de M. [I] que de la SCI Aral Immobilier ;

— Juger que M. [I] n’a commis aucune faute personnelle détachable du service de sorte que sa responsabilité personnelle ne peut être engagée ;

— Juger que la SCI Aral Immobilier et M. [I] n’ont pas dissimulé intentionnellement une information déterminante en vue de tromper la société Camping les bords du Tarn dont le consentement n’a pas été vicié par une quelconque manoeuvre dolosive ;

— Juger que le défaut d’information ne porte pas sur un défaut caché de la chose vendue qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise et que la responsabilité de la SCI Aral Immobilier et de M. [I] n’est pas engagée au titre de la garantie des vices cachés ;

— Juger que les préjudices dont se prévaut la société Camping les bords du Tarn ne sont pas certains ni même établis ;

— Juger que les préjudices dont la société Camping les bords du Tarn entend obtenir la réparation ne trouvent pas leur cause dans le défaut d’information reproché à la SCI Aral Immobilier et à M. [I] ;

En tout état de cause,

— Juger nulle et en tout état de cause inopposable comme étant potestative la prétendue obligation mise à la charge du propriétaire du camping par laquelle il s’oblige à retirer l’ouvrage dès qu’il aura l’opportunité de déplacer les emplacements situés à la crête des enrochements vers des terrains adjacents en amont ;

— Juger que le défaut d’information reproché à la SCI Aral Immobilier et à M. [I] est sans incidence car portant sur une obligation nulle et inopposable par l’effet du caractère potestatif de la condition à laquelle elle est subordonnée ;

— Condamner la société Camping les bords du Tarn à payer la SCI Aral Immobilier et M. [I] la somme de 10 000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la société Camping les bords du Tarn aux entiers dépens de l’instance.

10- Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 février 2025 et l’ordonnance du 18 mars 2025 la révoquant et prononçant une nouvelle clôture à cette date.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

11- La société Camping des bords du Tarn reprend en cause d’appel son moyen tiré de la réticence dolosive, en faisant valoir que M. [I] lui a intentionnellement dissimulé lors de la vente l’existence de l’engagement sur l’honneur qu’il avait pris le 8 février 2012, transmissible, permettant la réfection de l’enrochement suite au récépissé de déclaration donné le 10 février 2012 par le préfet de [Localité 5] et que si elle avait connu cette information elle n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

12- Il demeure constant sous l’empire des articles 1128, 1130 et 1137 du code civil que le dol ne se présume pas et qu’il incombe à celui qui s’en prévaut d’établir les manoeuvres et les mensonges de nature à vicier son consentement, exercés dans des proportions telles qu’il n’aurait pas contracté ou différemment, lequel est apprécié au jour du contrat en considération des personnes et des circonstances.

13- Le premier juge a écarté ce moyen : après avoir relevé que l’élément matériel du dol était constitué, la venderesse ne contestant pas avoir omis d’informer l’acquéreur sur l’autorisation conditionnelle de 2012, il a considéré que la preuve de l’élément intentionnel n’était pas rapportée dès lors qu’elle ne pouvait résulter du seul manquement à une obligation d’information ; qu’enfin, en l’absence d’obligation faite à l’exploitant de retirer l’enrochement, la société Camping les Bords du Tarn ne justifiait pas de ce qu’elle aurait contracté à des conditions différentes.

14- Il convient d’énoncer pour la bonne compréhension du litige que la venderesse a subi plusieurs crues du Tarn et que son gérant a sollicité et obtenu selon récépissé du 19 novembre 2008 l’autorisation de procéder à l’enrochement d’une certaine longueur en pied de berge du Tarn ; qu’à la suite d’une nouvelle crue des 3 et 4 novembre 2011, M. [I] a sollicité auprès de la préfecture de [Localité 5] l’autorisation de procéder à la réfection de l’enrochement sur la rive droite du Tarn aux droits des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4], qu’il a obtenue le 10 février 2012, avec une obligation de retrait de huit mètres, le récépissé de déclaration faisant état de son engagement, fourni par écrit et joint au dossier; qui devra se poursuivre en cas de changements de propriétaire ou de gérant du camping, selon lequel il « s’engage à retirer lesdits enrochements et à restituer une berge naturelle au cours d’eau dès que j’aurais l’opportunité de déplacer les emplacements situés à la crête des enrochements vers les terrains adjacents situés en amont de l’enrochement et en bordure de berge » ; que sont situés en crête de l’enrochement quatre emplacements de camping, [Cadastre 9] à [Cadastre 2] et que l’enrochement est réalisé sur une certaine longueur sur la parcelle voisine située en amont appartenant à l’indivision [L].

15- L’acte de vente du foncier du 12 mars 2019 ne mentionne nullement ces éléments et M. [I] ne dément en aucun cas ne pas les avoir communiqués à l’acquéreur, la SCI venderesse ayant en revanche déclaré à l’acte qu’un sinistre dû à une catastrophe naturelle (crue) s’est produit le 4 novembre 2011, provoquant des dégâts des eaux et dommages électriques et que déclaré à l’assurance le 7 novembre 2011, l’indemnité reçue de 101500' a permis la réparation des dégâts occasionnés.

L’omission d’information est caractérisée.

16- Contrairement à l’appréciation du premier juge, la cour estime qu’elle est dolosive dans la mesure où la venderesse ne peut sérieusement soutenir avoir oublié en sept ans cet engagement transmissible à l’acquéreur alors qu’elle rappelait à l’acte de vente le sinistre, cause commune des dégâts à l’enrochement nécessitant sa réfection et des dégâts des eaux et électriques pris en charge par l’assureur.

17- Egalement dans le cadre du rachat du terrain et du fonds de commerce de camping limité à 90 emplacements, sans possibilité d’extension ou à des conditions réglementaires draconiennes voire insurmontables, profession d’autant plus réglementée qu’elle accueille du public et se trouve en bordure d’une rivière sujette à crues régulières, il était fondamental pour l’acquéreur de connaître l’information dissimulée, d’une part par ce qu’elle l’engageait, fusse pour une obligation conditionnelle, d’autre part parce qu’elle l’informait qu’une crue classée catastrophe naturelle comme celle du 4 novembre 2011 pouvait emporter l’enrochement au point de devoir le refaire et mettre en danger l’exploitation commerciale des quatre emplacements situés en crête de l’enrochement.

18- La lettre d’engagement de M. [I] du 8 février 2012 traduit expressément cette importance et l’aspect déterminant de la réfection de l’enrochement pour l’exploitation du camping puisqu’il y exprime être conscient que sa demande pour la réfection de l’enrochement n’est pas une solution durable et satisfaisante pour la conservation de la dynamique naturelle de la rivière mais que contraint par l’activité économique que représente la gestion du camping, il prenait l’engagement de retirer les enrochements et de restituer une berge naturelle au cours d’eau. La condition qu’il y fixait était l’opportunité de déplacer les emplacements situés en crête vers les terrains adjacents situés en amont et en bordure de berge, soit les terrains de l’indivision [L].

19- Il était donc déterminant pour l’acquéreur de connaître une telle information, ce que le vendeur savait pertinemment pour l’avoir lui-même exprimé, une nouvelle crue catastrophe naturelle risquant à nouveau d’emporter tout ou partie de l’enrochement et de mettre en difficulté l’exploitation commerciale des quatre emplacements situés en crête, quand bien même l’impossibilité de procéder à une nouvelle réfection n’était pas établie au jour de l’acte. Il était important pour le nouvel exploitant d’essayer de prendre attache avant même la signature de l’acte tant avec l’indivision [L] pour envisager un déplacement des emplacements, quitte à acquérir la parcelle amont qu’avec les services de l’Etat pour savoir ce qu’il adviendrait en cas d’emport de tout ou partie de l’enrochement.

20- S’agissant de la responsabilité personnelle de M. [I], les fautes dans la réalisation des manoeuvres dolosives ne sont pas séparables de ses fonctions de gérant dans le cadre desquelles il les a commises. C’est à juste titre que sa responsabilité personnelle a été exclue.

21- S’agissant du préjudice en lien de causalité direct avec le dol subi, il est constant qu’à terme non déterminé à ce jour l’enrochement sera amené à disparaître dans des proportions telles que les quatre emplacements ne seront plus exploitables. Des clichés photographiques annexés à un constat d’huissier du 18 octobre 2022 démontrent que l’enrochement est en partie effondré. Des clichés photographiques actualisés insérés aux dernières conclusions de l’appelante, leur conférant une date à peu près certaine, démontrent l’aggravation de la situation par l’effondrement de roches dans le lit de la rivière, le Tarn ayant présenté plusieurs crues postérieures à l’achat notamment le 12 juin 2020.

Mais si la situation de l’enrochement se dégrade, il n’est pour autant pas justifié de la disparition actuelle des emplacements de camping.

22- En réparation de son préjudice qu’elle n’envisage pas en terme de perte de chance, la SAS Camping les Bords du Tarn poursuit l’indemnisation à hauteur de :

—  50000' sur devis au titre des travaux de démolition de l’enrochement; Rien ne caractérise une quelconque obligation d’avoir à y procéder, si ce n’est l’engagement conditionnel et potestatif dont elle est redevable dans les termes de l’engagement de 2012 pris par M. [I] et dont elle reste redevable, l’interdiction du ré enrochement signifiée par arrêté préfectoral du 12 novembre 2024 n’imposant pas sa démolition.

—  40000' au titre de l’achat de la parcelle contiguë, la SAS produisant une offre d’achat du 1er décembre 2022 qui n’est pas contresignée par le propriétaire de la parcelle [Cadastre 10], de surcroît sujette à conditions suspensives, qui ne caractérise pas un préjudice actuel et certain, ce d’autant plus que la SAS Camping des Bords du Tarn fait état de ses relations compliquées avec l’indivision [L].

—  8820,83' sur devis au titre de frais paysagistes pour l’aménagement de la nouvelle parcelle qui n’est pas acquise et ne le sera peut être jamais.

—  160000' au titre de la perte de chiffre d’affaires liées à la suppression de quatre emplacements 29 à 32, sur la base d’une évaluation ne reposant que sur une assertion d’une valorisation des places au regard du chiffre d’affaires dont il n’est pas justifié et qu’aucun élément comptable ne vient étayer. Ce préjudice est d’autant moins caractérisé qu’il n’est en rien justifié de la perte actuelle de l’exploitation des quatre emplacements.

Il n’est donc pas caractérisé de préjudice en lien de causalité avec le dol subi, de telle sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il déboute la SAS Camping les Bords du Tarn de l’ensemble de ses demandes.

23- Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS Camping des Bords du Tarn supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Condamne la SAS Camping les Bords du Tarn à payer à la SCI Aral Immobilier et à M. [O] [I] la somme de 4000' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT