COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 30 JUIN 2022

N° 2022/ 499

Rôle N° RG 21/01985 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG5TJ

[V] [X]

C/

S.A. FAMILLE ET PROVENCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cindy FRIGERIO

M^e Julie ROUILLIER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection d’AIX EN PROVENCE en date du 26 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-20-000247.

APPELANTE

Madame [V] [X]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001354 du 13/08/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 26 Décembre 1972 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Cindy FRIGERIO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Raphaëlle MAHE DES PORTES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A. FAMILLE ET PROVENCE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Julie ROUILLIER de la SCP PLANTARD ROCHAS VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sylvie PEREZ, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sylvie PEREZ, Présidente

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022

Signé par M^me Sylvie PEREZ, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Aux termes d’un contrat de bail en date du 29 mai 2015, à effet au 3 juin 2015, la SA Famille et Provence a consenti à Mme [V] [X] la location pour six ans d’un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 267,30 euros outre la somme de 42,43 euros au titre des charges, soit la somme mensuelle totale 309,73 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie de 267 euros.

Le 23 août 2019, la société Famille et Provence a fait délivrer un commandement de payer la somme de 6 611,05 euros représentant les loyers et charges exigibles visant la clause résolutoire.

Par assignation en date du 3 décembre 2019, la SA Famille et Provence a fait assigner en référé Mme [V] [X] aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et en paiement de provisions.

Par ordonnance contradictoire en date du 26 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir mais dès à présent par provision,

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 octobre 2019 ;

dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus si les délais ci-après sont respectés ;

condamné [V] [X] à payer à titre provisionnel à la société Famille et Provence la somme de 2 579,67 Euros (deux mille cinq cent soixante dix neuf euros et soixante sept centimes) à valoir sur les loyers et charges dus au 7 décembre 2020, terme de novembre compris ;

dit qu’elle pourra s’acquitter de cette dette en 24 mensualités égales et successives payables avant le 10 de chaque mois à compter du mois de la signification de la présente décision en sus des loyers et charges courants ;

dit qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et pourra être recouvrée par tous moyens de droit, le bail sera automatiquement résilié, l’expulsion du locataire diligentée ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et qu’il devra en outre une indemnité mensuelle d’occupation égale ou dernier loyer augmenté des charges et révisable aux conditions du bail soit la somme actuelle de 308,89 Euros jusqu’à la restitution effective des locaux ;

dit que dans cette hypothèse, la présente décision vaut déjà condamnation ;

débouté la société Famille et Provence de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

condamné [V] [X] aux dépens.

Selon déclaration reçue au greffe le 26 janvier 2021, Mme [V] [X] a interjeté appel de cette décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 octobre 2019 ;

dit que les effets de la clause résolutoire seront suspendus si les délais ci-après sont respectés ;

condamné [V] [X] à payer à titre provisionnel à la société Famille et Provence la somme de 2 579,67 Euros à valoir sur les loyers et charges dus au 7 décembre 2020, terme de novembre compris ;

dit qu’elle pourra s’acquitter de cette dette en 24 mensualités égales et successives payables avant le 10 de chaque mois à compter du mois de la signification de la présente décision en sus des loyers et charges courants ;

dit qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et pourra être recouvrée par tous moyens de droit, le bail sera automatiquement résilié, l’expulsion du locataire diligentée ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et qu’il devra en outre une indemnité mensuelle d’occupation égale ou dernier loyer augmenté des charges et révisable aux conditions du bail soit la somme actuelle de 308,89 euros jusqu’à la restitution effective des locaux ;

dit que dans cette hypothèse, la présente décision vaut déjà condamnation ;

condamné [V] [X] aux dépens.

Par dernières conclusions transmises le 17 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [V] [X] sollicite de la cour qu’elle :

reçoive madame [V] [X] en son appel ;

déclare l’appel recevable en la forme et au fond bien fondé ;

à titre liminaire, révoque l’ordonnance de clôture intervenue le 11/05/2022 tenant la production d’une nouvelle pièce erronée par la SAS Famille et Provence le 10/05/2022';

admette au débat les présentes écritures,

à titre principal :

infirme le jugement rendu par Monsieur le Juge des Contentieux et de la Protection près le Pôle de proximité près le Tribunal Judiciaire d’Aix-en-Provence du 26.01.2021 ;

le réforme et statuant de nouveau :

juge l’existence d’une contestation sérieuse en ce que la SA Famille et Provence est à l’origine de la création de la dette locative et de sa pérennité,

juge l’existence d’une contestation sérieuse en ce que la SA Famille et Provence ne justifie pas pleinement du montant de la créance invoquée ;

par conséquent, juge que cela excède les pouvoirs dévolus au juge des contentieux et de la protection statuant en matière de référé ;

déboute la SA Famille et Provence de ses demandes, fins et prétentions ;

à titre subsidiaire :

confirme la décision dont appel en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire et octroyer des délais de paiement à madame [V] [X],

en toute hypothèse :

condamne la SA Famille et Provence à verser à madame [X] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10.07.1991 relative à l’aide étatique à charge pour elle de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle,

condamne la SA Famille et Provence aux dépens tant de première instance que d’appel.

Mme [X] expose avoir vainement alerté son bailleur de l’état dégradé des boîtes aux lettres, de vol de courrier et de non-réception de missives importantes. C’est ainsi qu’elle expose n’avoir pas été destinataire des enquêtes SLS et avoir contesté la majoration de loyer pratiquée ainsi que les pénalités y afférents.

Elle expose que la caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône a, par courrier du 12 septembre 2020, procéder à une régularisation partielle des aides personnalisées au logement au profit du bailleur pour un montant de 6418,33 euros, la période d’août 2017 à mai 2018 restant dans l’attente de la transmission par la SA Famille et Provence de documents complémentaires sollicités.

L’appelant soulève une contestation sérieuse quant à l’origine et au montant de la dette locative, tenant à l’absence de précision des décomptes présentés par le bailleur, qui tantôt a appliqué un surloyer pour non-retour du questionnaire SLS tantôt a appliqué des pénalités parfaitement injustifiées, cette communication erronée à la caisse d’allocations familiales ayant conduit à la suspension de ses droits.

Par dernières conclusions transmises le 9 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Famille et Provence sollicite de la cour qu’elle :

rejette l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [V] [X] [Z] ;

confirme la décision frappée d’appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a octroyé des délais de paiement à Mme [V] [X] [Z] et a actualisé le montant de la dette locative,

En conséquence,

constate la résiliation de plein droit du bail consenti par la société Famille et Provence, par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée pour impayés de loyers ;

ordonne l’expulsion immédiate de Mme [V] [X] [Z] des lieux précédemment donnés à bail et situés à [Adresse 3], ainsi que celle de tous occupants du chef de Mme [V] [X] [Z] si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai légal suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;

condamne Mme [V] [X] [Z] à payer à la société Famille et Provence à compter de la date de la résiliation, une indemnité d’occupation, fixée à un montant égal au loyer et ses accessoires qui auraient dû être réglés si le bail s’était poursuivi ;

condamne Mme [V] [X] [Z] à verser à la société Famille et Provence, à titre provisionnel pour les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, la somme de 1262,24 euros outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation ;

condamne Mme [V] [X] [Z] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer (176,03 euros) et au paiement au profit de la société Famille et Provence de la somme de 1 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée expose que dès son entrée dans les lieux, Mme [X] n’a jamais assuré régulièrement le règlement des loyers et charges et plus encore depuis août 2017.

Elle expose avoir répondu aux demandes d’information complémentaire sollicitée par la caisse d’allocations familiales.

Enfin, elle indique produire un décompte actualisé au 6 mai 2022 ramenant la dette locative à la somme de 1262,24 euros.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 11 mai 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À l’audience, avant le déroulement des débats, à la demande de Mme [X] et avec l’accord de la partie adverse, l’ordonnance de clôture rendue le 11 mai 2022 a été révoquée.

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ' juger’ qui ne sont pas, en l’espèce, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui figurent par erreur dans le dispositif et non dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle a été signifié le 23 août 2019 à Mme [X] pour la somme en principal de 6 611,05 euros.

À ce commandement est annexé un décompte arrêté au 19 août 2019, qui mentionne à la date du 31 décembre 2018 un solde global débiteur de 4 812,01 euros, et ensuite le montant des sommes dues sur la période du 8 janvier au 8 août 2019.

Ce décompte est par conséquent incomplet et non conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable issue de la loi du 23 novembre 2018.

De plus, il ressort, notamment du décompte arrêté au 21 avril 2021 produit par la SA Famille et Provence, que celle-ci a facturé des indemnités et pénalités pour non-justification d’une attestation d’assurance et non-réponse à l’enquête sur les revenus de la locataire en vue de l’application d’un surloyer, et a également imputé des frais de justice, alors que la clause résolutoire prévue au bail ne vise que le défaut de paiement des sommes dues au titre du dépôt de garantie, du loyer et des provisions pour charges.

La mise en 'uvre de la clause résolutoire se heurte dans ces conditions à une contestation sérieuse.

La provision :

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, que le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient allouer au requérant.

Il a été mentionné ci-dessus que des indemnités et pénalités avaient été perçues sur la période de février 2017 à avril 2021 pour au moins une somme de 180 euros alors que le bail ne prévoit pas de perception de sommes au titre de la non- justification d’une attestation d’assurance et de la non-réponse au questionnaire sollicité en vue de l’application d’un surloyer, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse à hauteur de ladite somme.

Par ailleurs, des frais de justice pour des commandement et assignation, ont été mentionnés sur le décompte arrêté au 21 avril 2021 pour une somme totale de 500,21 euros, de principe compris dans les dépens et ne relevant pas de la dette locative.

Enfin, le décompte actualisé au 6 mai 2022 produit par la SA Famille et Provence débute par l’inscription à la date du 31 août 2021, d’une somme globale de 2304, 29 euros alors que le décompte le plus proche de cette date est arrêté au 12 avril 2021, de sorte que le montant détaillé des sommes dues entre cette dernière date et le 31 août 2021 est ignoré, d’autant que Mme [X] a débuté les règlements mensuels au titre des délais qui lui ont été accordés par le premier juge.

Il en résulte que ce solde antérieur fait l’objet d’une contestation sérieuse.

Quant à la période détaillée mois par mois du 7 septembre 2021 au 30 avril 2022, il n’existe aucune somme impayée.

En conséquence des développements qui précèdent, l’ordonnance déférée à la cour sera infirmée en toutes ses dispositions.

Chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles exposés par elle au cours de l’instance en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Révoque l’ordonnance de clôture du 11 mai 2022 et constate que l’affaire est en état d’être jugée ;

Infirme l’ordonnance du 26 janvier 2021prononcée par le juge des référés du pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SA Famille et Provence ;

Dit que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles exposés par elle au cours de l’instance en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SA Famille et Provence aux entiers dépens, ceux d’appel étant recouvrés comme en matière de juridictionnelle.

La greffièreLa présidente