Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 10 DECEMBRE 2024

(n° , 26 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/07775 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDRIX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Mars 2021 -TJ de Paris – RG n° 19/01131

APPELANTS :

Monsieur [X] [YI]

[Adresse 7]

[Localité 21]

(Autre qualité : intimé dans le RG n° 21/08530)

Représenté par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant et par M^e Philippe JULIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.C.I. [20] immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° [N° SIREN/SIRET 8], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 21]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034, avocat postulant et par M^e Virginie POURTIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Léopoldine BINET, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur [S] [U]

[Adresse 7]

[Localité 21]

Représenté par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant et par M^e Philippe JULIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [B] [V]

[Adresse 22]

[Localité 21]

Représenté par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant et par M^e Philippe JULIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [FL] [RS]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représenté par M^e Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435, substitué par M^e Maxime BUSSIERE, avocat au barreau de PARIS

Madame [N] [UL] épouse [V]

[Adresse 22]

[Localité 21]

Représenté par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant et par M^e Philippe JULIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [Z] [P]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représenté par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant et par M^e Philippe JULIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [O] [L]

[Adresse 6]

[Localité 21]

Représenté par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant et par M^e Philippe JULIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [RX] [M]

[Adresse 4]

[Localité 21]

Représenté par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant et par M^e Philippe JULIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [I] [JD]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant et par M^e Philippe JULIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [T] [EN] épouse [JD]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant et par M^e Philippe JULIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [WM] [LE]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représenté par M^e Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435, substitué par M^e Maxime BUSSIERE, avocat au barreau de PARIS

Maître [E] [GJ], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS [25] ([J] [Y], [SP] [W] & [G] [D], notaires associés)

[Adresse 12]

[Localité 14]

Représenté par M^e Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435, substitué par M^e Maxime BUSSIERE, avocat au barreau de PARIS

S.N.C. [37] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 21]

(Autre qualité : appelante dans le N° RG 21/08530)

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034, avocat postulant et par M^e Virginie POURTIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Léopoldine BINET, avocat au barreau de PARIS

S.C.P. [F] – [Y] – [W] – [D], société civile professionnelle titulaire d’un office notarial, exerçant sous l’enseigne [25]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représenté par M^e Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435, substitué par M^e Maxime BUSSIERE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre, chargée du rapport, et devant M^me Estelle MOREAU, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre

M^me Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

M^me Estelle MOREAU, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Victoria RENARD

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Michelle NOMO, Greffière stagiaire, présente lors de la mise à disposition.

***

Par acte du 11 mai 2008, M. [S] [U] a passé avec la société en nom collectif [37] (la société [36]) un contrat de réservation B3G portant sur un appartement de deux pièces au deuxième étage ([Adresse 27]) et un parking n°162 au 4ème sous-sol dépendant d’un bâtiment à usage principal d’habitation à édifier à l’angle de l'[Adresse 17] et du [Adresse 23] à [Localité 21], moyennant un prix de vente de 335 000 euros, et le versement en contrepartie de la réservation d’une somme de 16 750 euros.

Par acte authentique du 29 octobre 2008, reçu par M. [RS], notaire associé au sein de l’office notarial [WM] [LE], [FL] [RS], [H] [OW], [A] [F] et [C] [K], devenue la Scp [A] [F], [J] [Y], [SP] [W] et [G] [D], exerçant sous l’enseigne [25], puis la SAS [25] (la société [24]), M. [U] a acquis de la société [36] en l’état futur d’achèvement les lots n°4044 (appartement de deux pièces) et 4286 (emplacement pour véhicule automobile portant le n°162) dépendant du volume 4 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 18] dans le lot n°B3efg dont la création a été autorisée sur l’îlot B3 de la [Adresse 38] à [Localité 21] moyennant un prix de 335 000 euros, soit 280 100,33 euros hors taxe et 54 899,67 euros au titre de la TVA calculée au taux de 19,6%.

Par acte du 27 avril 2010, M. [B] [V] et Mme [N] [UL] épouse [V] ont passé avec la société civile immobilière [20] (la société [19]) un contrat de réservation du lot D3a-B2 portant sur un appartement de quatre pièces au quatrième étage ([Adresse 29]) et les parkings n°136/137 au 1er sous-sol dépendant d’un bâtiment à usage principal d’habitation à édifier [Adresse 16] à [Localité 21], moyennant un prix de vente de 605 280 euros et le versement en contrepartie de la réservation d’une somme de 12 105 euros.

Par acte authentique du 27 décembre 2010 reçu par M. [LE], notaire associé au sein de l’office notarial [WM] [LE], [FL] [RS], [H] [OW], [A] [F] et [C] [K], devenue la Scp [A] [F], [J] [Y], [SP] [W] et [G] [D], exerçant sous l’enseigne [25], puis la SAS [25], M. et Mme [V] ont acquis de la société [19] en l’état futur d’achèvement les lots n°423 (appartement de quatre pièces) et 10193 (emplacement double pour véhicule automobile correspondant aux n°1155 et 1156) dépendant respectivement des volumes 29 et 16 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 34], [Adresse 15] et [Adresse 16], formant le lot D3A de la [Adresse 38] à [Localité 21], moyennant un prix de 605 280 euros, soit 506 086,96 euros hors taxe et 99 193,04 euros au titre de la TVA calculée au taux de 19,6 %.

Par acte du 19 octobre 2007, M. [RX] [M] a passé avec la société [36] un contrat de réservation B3G portant sur un appartement de deux pièces au 3ème étage ([Adresse 31]) et un parking n°173 dépendant d’un bâtiment à usage principal d’habitation à édifier à l’angle de l'[Adresse 17] et du [Adresse 23] à [Localité 21], moyennant un prix de vente de 346 000 euros et le versement en contrepartie de la réservation d’une somme de 3000 euros.

Par acte authentique du 25 septembre 2008, dressé par M. [LE], notaire associé au sein de la même étude notariale, M. [M] a acquis de la société [36] en l’état futur d’achèvement les lots n°4084 (appartement de deux pièces) et 4300 (emplacement pour véhicule automobile portant le n°173), dépendant du volume 4 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 18] dans le lot n°B3efg dont la création a été autorisée sur l’îlot B3 de la [Adresse 38] à [Localité 21] moyennant un prix de 346 000 euros, soit 289 297,66 euros hors taxe et 56 702,34 euros au titre de la TVA calculée au taux de 19,6%.

Par acte du 24 octobre 2009, M. [Z] [P] et Mme [O] [L] ont passé avec la société [36] un contrat de réservation B3G portant sur un appartement de quatre pièces au 4ème étage ([Adresse 28]) et un parking n°96 au 3ème sous-sol dépendant d’un bâtiment à usage principal d’habitation à édifier [Adresse 18] et [Adresse 23] à [Localité 21], moyennant un prix de vente de 650 000 euros et le versement en contrepartie de la réservation d’une somme de 13 000 euros.

Par acte authentique du 22 mars 2010, dressé par M. [RS], notaire associé au sein de la même étude notariale, M. [P] et Mme [L] ont acquis de la société [36] en l’état futur d’achèvement les lots n°4051 (appartement de quatre pièces) et 4223 (emplacement double pour véhicule automobile) dépendant du volume 4 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 18] dans le lot n°B3efg, dont la création a été autorisée sur l’îlot B3 de la [Adresse 38] à [Localité 21] moyennant un prix de 650 000 euros, soit 543 578,26 euros hors taxe et 106 521,74 euros au titre de la TVA calculée au taux de 19,6%.

Par acte du 8 février 2008, M. [X] [YI] a passé avec la société [36] un contrat de réservation B3G portant sur un appartement de deux pièces au 6ème étage ([Adresse 30]) et un parking n°78 au 2ème sous-sol dépendant d’un bâtiment à usage principal d’habitation à édifier à l’angle de l'[Adresse 17] et du [Adresse 23] à [Localité 21], moyennant un prix de vente de 337 250 euros et le versement en contrepartie de la réservation d’une somme de 16 750 euros.

Par acte authentique du 31 octobre 2008, dressé par M. [RS], notaire associé de la même étude notariale, M. [YI] a acquis de la société [36] en l’état futur d’achèvement les lots n°4056 (appartement de deux pièces) et 4206 (emplacement pour véhicule automobile portant le n°78) dépendant du volume 4 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 18] dans le lot n°B3efg dont la création a été autorisée sur l’îlot B3 de la [Adresse 38] à [Localité 21] moyennant un prix de 337 250 euros, soit 281 981,61 euros hors taxe et 55 268,39 euros au titre de la TVA calculée au taux de 19,6%.

Par acte du 31 mai 2008, M. [I] [JD] et Mme [T] [EN] épouse [JD] ont passé avec la société [36] un contrat de réservation B3G portant sur un appartement de trois pièces au 2ème étage ([Adresse 26]) et un parking n°125 au 3ème sous-sol dépendant d’un bâtiment à usage principal d’habitation à édifier à l’angle de l'[Adresse 17] et du [Adresse 23] à [Localité 21], moyennant un prix de vente de 335 000 euros et le versement en contrepartie de la réservation d’une somme de 9 120 euros.

Par acte authentique du 23 octobre 2008, reçu par M. [LE], notaire associé de la même étude notariale, M. et Mme [JD] ont acquis de la société [36] en l’état futur d’achèvement les lots n°4009 (appartement de trois pièces) et 4252 (emplacement pour véhicule automobile portant le n°125) dépendant du volume 4 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 18] dans le lot n°B3efg dont la création a été autorisée sur l’îlot B3 de la [Adresse 38] à [Localité 21] moyennant un prix de 456 000 euros, soit 381 270,90 euros hors taxe et 74 729,10 euros au titre de la TVA calculée au taux de 19,6%.

Soutenant qu’ils se sont vus appliquer un taux de TVA plus élevé que celui auquel ils pouvaient prétendre du fait de la situation géographique des ensembles immobiliers à proximité d’une zone couverte par une convention avec l’agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU), M. [U], M. et Mme [V], M. [P], Mme [L], M. [M], M. et Mme [JD] et M. [YI] ont par actes des 27 et 28 décembre 2018 fait assigner la Sci [19], la Snc [37] et la Scp [A] [F], [J] [Y], [SP] [W] et [G] [D] (l’étude notariale) devant le tribunal de grande instance de Paris, afin d’engager leur responsabilité civile professionnelle pour défaut d’information et de conseil appropriés.

Par jugement rendu le 9 mars 2021, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— débouté M. [YI] de l’ensemble de ses demandes, faute de rapporter la preuve de son éligibilité au taux réduit de TVA à 5,5%,

— déclaré la Snc [36], M. [FL] [RS] et l’étude notariale responsables à l’égard de M. [U] du préjudice résultant pour lui de l’application d’un taux de TVA à 19,6% lors de la vente,

— déclaré la Snc [36], M. [WM] [LE] et l’étude notariale responsables à l’égard de M. [M] des préjudices résultant pour lui de l’application d’un taux de TVA à 19,6% lors de la vente,

— déclaré la Snc [36] et l’étude notariale responsables à l’égard de M. et Mme [JD] du préjudice résultant pour eux de l’application d’un taux de TVA à 19,6% lors de la vente,

— déclaré la Snc [36], M. [FL] [RS] et l’étude notariale responsables à l’égard de M. [P] et de Mme [L] du préjudice résultant pour eux de l’application d’un taux de TVA à 19,6% lors de la vente,

— déclaré la Sci [19], M. [LE] et l’étude notariale responsables à l’égard de M. et Mme [V] du préjudice résultant pour eux de l’application d’un taux de TVA à 19,6% lors de la vente,

— condamné la Snc [36] in solidum avec M. [RS] et l’étude notariale, les associés étant eux-même tenus solidairement, à payer à M. [U] les sommes suivantes :

* 39 494,15 euros correspondant au préjudice financier résultant du paiement de la TVA indue, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

* 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Snc [36] in solidum avec M. [LE] et l’étude notariale, les associés étant eux-mêmes tenus solidairement, à payer à M. [M] les sommes suivantes :

* 40 790,97 euros correspondant au préjudice financier résultant du paiement de la TVA indue,

* 9 972 euros au titre du préjudice complémentaire,

le tout, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

* 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Snc [36] in solidum avec l’étude notariale à payer à M. et Mme [JD] les sommes suivantes :

* 53 759,24 euros correspondant au préjudice financier résultant du paiement de la TVA indue, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

* 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Snc [36] in solidum avec M. [RS] et l’étude notariale, les associés étant eux-mêmes tenus solidairement, à payer à M. [P] et Mme [L] les sommes suivantes :

* 76 630,44 euros correspondant au préjudice financier résultant du paiement de la TVA indue, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

* 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sci [19] in solidum avec M. [LE] et l’étude notariale, les associés étant eux-mêmes tenus solidairement, à payer à M. et Mme [V] les sommes suivantes :

* 71 358,26 euros correspondant au préjudice financier résultant du paiement de la TVA indue, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

* 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les intérêts échus et dus pour une année entière produiront intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum la Snc [36], la Sci [20], M. [RS], M. [LE] et l’étude notariale aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 21 avril 2021, M. [YI] a interjeté appel de cette décision en intimant la société [36], M. [RS] et la Scp [A] [F], [J] [Y], [SP] [W] et [G] [D]. La procédure a été inscrite sous le numéro 21/07775.

Par déclaration du 3 mai 2021, la Sci [20] et la Snc [37] ont interjeté appel de cette décision en intimant tous les demandeurs initiaux et l’étude notariale. La procédure a été inscrite sous le numéro 21/08530.

Par ordonnance du 5 avril 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction de ces deux procédures sous le premier de ces numéros.

La Sas [25] a été placée en redressement puis en liquidation judiciaires selon jugements des 6 juillet 2023 et 11 janvier 2024, maître [GJ] étant désigné en qualité de liquidateur judiciaire.

Par acte en date du 15 mars 2024, M. [U], M. et Mme [V], M. [P], Mme [L], M. [M], M. et Mme [JD] et M. [YI] ont fait assigner ce dernier en intervention forcée.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 22 avril 2024, la Sci [20] et la Snc [37] demandent à la cour de :

à titre principal,

— juger que le point de départ du délai de la prescription quinquennale est fixé à la date de signature des actes de vente de MM. et Mmes [U], [M], [P]/[L], [YI], [JD] et [V],

— juger qu’en la circonstance MM. et Mmes [U], [M], [P]/[L], [YI], [JD] et [V] n’ont pas été normalement diligents et ont fait preuve de négligence dans l’exercice de leurs droits,

en conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré l’action de MM. et Mmes [U], [M], [P]/[L], [YI], [JD] et [V] recevable,

statuant à nouveau,

— juger que les demandes de MM. et Mmes [U], [M], [P]/[L], [YI], [JD] et [V] sont irrecevables comme étant prescrites,

à titre subsidiaire,

— juger que MM. et Mmes [U], [M], [P]/[L], [YI], [JD] et [V] ont été informés dès la signature de leurs contrats de réservation de la possibilité de se voir appliquer un taux de TVA modifié,

— juger que MM. et Mmes [P]/[L] et [V]/[UL] avaient connaissance à la date de signature de leurs contrats de réservation de l’existence d’un régime fiscal dont ils pouvaient éventuellement bénéficier et ne peuvent prétendre à aucune indemnisation tant à titre principal que complémentaire,

— juger que seuls M. [LE], M. [RS] et l’étude notariale ont en tant qu’officiers ministériels manqué à leur obligation d’information et de conseil auprès de MM. et Mmes [U], [M], [P]/[L], [YI], [JD] et [V] et doivent être les seuls condamnés,

— juger qu’elles ne peuvent pas être condamnées in solidum avec M. [LE], M. [FL] [RS] et l’étude notariale,

en conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il a considéré qu’elles avaient manqué à leur obligation d’information et de conseil,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutées de leur demande d’appel en garantie dirigé contre la Scp [LE] [RS] [OW] [F] [K], M. [RS] et M. [LE],

— débouter la Scp [LE] [RS], M. [RS] et M. [LE] de leur demande incidente visant à infirmer le jugement en ce qu’il les a déclarés responsables,

— débouter la Scp [LE] [RS], M. [RS] et M. [LE] de leur demande incidente d’appel en garantie dirigée contre elles,

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la Scp [LE] [RS] pour manquement à son devoir de conseil et d’information,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’appel en garantie de la Scp [LE] [RS] formé à leur encontre,

statuant à nouveau,

— débouter MM. et Mmes [U], [M], [P]/[L], [YI], [JD] et [V] de leur demande de condamnation dirigée contre elles en l’absence de manquement à leur obligation d’information et de conseil,

— les déclarer bien fondées en leur appel en garantie contre la Scp [LE] [RS], M. [RS] et M. [LE],

en tout état de cause,

— confirmer le jugement en ce que M. [YI] a été débouté de l’ensemble de ses demandes principales et complémentaires ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté l’ensemble des parties en demande du surplus de leurs demandes d’indemnisation de leur préjudices complémentaires,

— condamner MM. et Mmes [U], [M], [P]/[L], [YI], [JD] et [V], ainsi que M. [LE], M. [RS] et l’étude notariale à leur verser 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de maître Jeanne Baechlin.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 18 mars 2024, M. [U], M. et Mme [V], M. [P], Mme [L], M. [M], M. et Mme [JD] et M. [YI] (les acquéreurs) demandent à la cour de :

— les recevoir en leur intervention forcée de M. [GJ], en sa qualité de liquidateur de la société [25],

— déclarer l’appel incident formé par Mmes et MM. [YI], [M], [P], [V], [U] et [JD] recevable,

— déclarer l’appel formé par M. [YI] recevable,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [YI] de l’ensemble de ses demandes, faute de rapporter la preuve de son éligibilité au taux réduit de TVA à 5,5%,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mmes et MM. [YI], [P], [L], [V], [U] et [JD] de leurs demandes visant à être indemnisé du préjudice complémentaire lié au paiement d’un montant de TVA erroné,

— confirmer le jugement dans son intégralité pour le surplus,

y faisant droit et statuant de nouveau,

1) Sur la recevabilité de l’action engagée :

— juger que l’action engagée n’est pas prescrite,

— débouter la Snc [36], la Sci [19], M. [RS], M. [LE] et la Sas [25] de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action,

2) Sur l’éligibilité des acquéreurs au régime de TVA à 5,5%,

— déclarer qu’ils respectaient tous les conditions permettant de bénéficier de la TVA à taux réduit de 5,5%,

3) Sur les manquements de M. [RS], M. [LE], la Snc [36], la Sci [19], et l’étude notariale, à leurs devoirs de conseil et d’information :

— déclarer la Snc [36], M. [RS], et la Sas [25], solidairement responsables à l’égard de M. [U] du préjudice résultant pour lui de l’application d’un taux de TVA à 19,6% lors de la vente en raison de leur manquement à leur devoir de conseil et d’information,

— déclarer la Sci [19], M. [LE] et la Sas [25], solidairement responsables à l’égard de M. et Mme [V] du préjudice résultant pour eux de l’application d’un taux de TVA à 19,6% lors de la vente en raison de leur manquement à leur devoir de conseil et d’information,

— déclarer la Snc [36], M. [RS], et la Sas [25], solidairement responsables à l’égard de M. [P] et Mme [L] du préjudice résultant pour eux de l’application d’un taux de TVA à 19,6% lors de la vente en raison de leur manquement à leur devoir de conseil et d’information,

— déclarer la Snc [36], M. [LE] et la Sas [25], solidairement responsables à l’égard de M. [M] du préjudice résultant pour lui de l’application d’un taux de TVA à 19,6% lors de la vente en raison de leur manquement à leur devoir de conseil et d’information,

— déclarer la Snc [36], M. [RS] et la Sas [25], solidairement responsables à l’égard de M. [YI] du préjudice résultant pour lui de l’application d’un taux de TVA à 19,6% lors de la vente en raison de leur manquement à leur devoir de conseil et d’information,

— déclarer la Snc [36], M. [LE] et la Sas [25], solidairement responsables à l’égard de M. et Mme [JD] du préjudice résultant pour eux de l’application d’un taux de TVA à 19,6% lors de la vente en raison de leur manquement à leur devoir de conseil et d’information,

4) En conséquence, sur le montant de TVA trop versé :

— condamner in solidum la Snc [36], M. [RS] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à verser à M. [U], la somme de 39 494,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts, en raison de leur manquement à leur obligation de conseil, la somme suivante correspondant à la quote-part de TVA trop versée,

— condamner in solidum la Sci [19], M. [LE] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à verser à M. et Mme [V], la somme de 71 358,26 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts, en raison de leur manquement à leur obligation de conseil, les sommes suivantes correspondant à la quote-part de TVA trop versée,

— condamner in solidum la Snc [36], M. [RS] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à verser à M. [P] et Mme [L], la somme de 76 630,44 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts, en raison de leur manquement à leur obligation de conseil, la somme suivante correspondant à la quote-part de TVA trop versée,

— condamner in solidum la Snc [36], M. [LE] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à verser à M. [M], la somme de 40 790,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts, en raison de leur manquement à leur obligation de conseil, les sommes suivantes correspondant à la quote-part de TVA trop versée,

— condamner in solidum la Snc [36], M. [RS] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à verser à M. [YI] la somme de 39 759,41 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts, en raison de leur manquement à leur obligation de conseil, la somme suivante correspondant à la quote-part de TVA trop versée,

— condamner in solidum la Snc [36], M. [LE] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à verser à M. et Mme [JD], la somme de 53 759,24 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts, en raison de leur manquement à leur obligation de conseil, les sommes suivantes correspondant à la quote-part de TVA trop versée,

5) Sur les préjudices complémentaires liés au paiement d’une TVA erronée,

a. Pour M. [M],

— condamner in solidum la Snc [36], M. [LE] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à verser à M. [M], la somme de 10 485,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts correspondant à la perte de chance de faire fructifier les fonds propres indûment décaissés,

b. Pour les autres acquéreurs et à titre principal : sur le préjudice lié au surcoût du crédit contracté par les acquéreurs pour financer l’acquisition du bien,

— condamner in solidum la Snc [36], M. [RS] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne à payer à M. [U], la somme de 52 192,37 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts, les sommes suivantes correspondant au surcoût du crédit supporté par l’acquéreur pour financer l’acquisition du bien,

— condamner in solidum la Sci [19], M. [LE] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à payer à M. et Mme [V], la somme de 39 213,46 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts, correspondant au surcoût du crédit supporté par l’acquéreur pour financer l’acquisition du bien,

— condamner in solidum la Snc [36], M. [RS] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à payer à M. [P] et Mme [L], la somme de 53 675,26 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts, correspondant au surcoût du crédit supporté par l’acquéreur pour financer l’acquisition du bien,

— condamner in solidum la Snc [36], M. [RS] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, eux-mêmes tenus solidairement, à payer à M. [YI], la somme de 28 581,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts correspondant au surcoût du crédit supporté par l’acquéreur pour financer l’acquisition du bien,

— condamner in solidum la Snc [36], M. [LE] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à payer à M. et Mme [JD], la somme de 20 632,63 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts, correspondant au surcoût du crédit supporté par l’acquéreur pour financer l’acquisition du bien,

c. Pour les autres acquéreurs et à titre subsidiaire : sur le préjudice lié à la perte de chance de faire fructifier les sommes indûment décaissées au titre de la TVA,

— condamner in solidum la Snc [36], M. [RS] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à payer à M. [U] la somme de 10 014,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts, correspondant à la perte de chance de chance de faire fructifier une partie des fonds propres décaissés,

— condamner in solidum la Sci [19], M. [LE] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à payer à M. et Mme [V] la somme de 12 940,06 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts correspondant à la perte de chance de chance de faire fructifier une partie des fonds propres décaissés,

— condamner in solidum la Snc [36], M. [RS] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à payer à M. [P] et Mme [L] la somme de 15 745,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts, correspondant à la perte de chance de chance de faire fructifier une partie des fonds propres décaissés,

— condamner in solidum la Snc [36], M. [RS] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à payer à M. [YI], la somme de 10 098,07 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts correspondant à la perte de chance de faire fructifier les fonds propres indûment décaissés,

— condamner in solidum la Snc [36], M. [LE] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à payer à M. et Mme [JD], la somme de 13 716,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts, correspondant au surcoût du crédit supporté par l’acquéreur pour financer l’acquisition du bien et à la perte de chance de chance de faire fructifier une partie des fonds propres décaissés,

6) En tout état de cause,

— débouter la Snc [36], la Sci [19], M. [RS], M. [LE] et la Sas [25] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner in solidum la Snc [36], M. [RS] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à payer à M. [U], la somme 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la Sci [19], M. [LE] et [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à payer à M. et Mme [V], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la Snc [36], M. [RS] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à payer à M. [P] et Mme [L], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la Snc [36], M. [LE] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à payer à M. [M], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la Snc [36], M. [RS] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à payer à M. [YI], la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la Snc [36], M. [LE] et la Sas [25] par voie de fixation au passif en ce qui la concerne, à payer à M. et Mme [JD], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la Snc [36], la Sci [19], M. [RS], M. [LE] et la Sas [25], par voie de fixation au passif pour ce qui la concerne, aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de la Scp [32] conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 17 juin 2024, la Scp [A] [F], [J] [Y], [SP] [W] et [G] [D], exerçant sous l’enseigne [25], devenue la Sas [25], M. [FL] [RS], notaire retiré, M. [WM] [LE], notaire retiré, et M. [E] [GJ], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sas [25], demandent à la cour de :

principalement,

infirmant le jugement,

— dire irrecevables M. [U], M. et Mme [V], M. [P], Mme [L], M. [M], M. et Mme [JD], M. [YI], soit chacun des acquéreurs intimés, en toutes leurs demandes en raison de l’accomplissement de la prescription extinctive,

subsidiairement,

infirmant le jugement,

— débouter M. [U], M. et Mme [V], M. [P], Mme [L], M. [M], M. et Mme [JD], de toutes leurs demandes,

confirmant le jugement,

— débouter M. [YI] de toutes ses demandes,

— débouter M. [U], M. et Mme [V], M. [P], Mme [L], M. et Mme [JD], de toutes leurs demandes formulées au titre des préjudices complémentaires,

plus subsidiairement,

infirmant le jugement,

— condamner la Snc [36] à les garantir de l’ensemble des condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre au profit de M. [YI] en principal, intérêts, dommages et intérêts, dépens, article 700 et frais généralement quelconques,

y ajoutant,

— condamner in solidum M. [U], M. [V] et Mme [V], M. [P], Mme [L], M. [M], M. et Mme [JD], M. [YI] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [U], M. et Mme [V], M. [P], Mme [L], M. [M], M. et Mme [JD], M. [YI] aux entiers dépens, de première instance et d’appel, et dire que M. Lacan, avocat, pourra, en application de l’article 699 du code de procédure civile, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provision.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 juin 2024.

SUR CE,

La mise en cause de maître [GJ] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Sas [25] n’est pas critiquée.

1-Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Le tribunal a retenu que si la date de réalisation du dommage peut être fixée à la date de passation des actes de vente, il ressort néanmoins des éléments de la cause que le dommage n’a pas été révélé aux victimes à cette date mais que c’est par la diffusion d’une lettre circulaire du syndic, datée du 31 octobre 2017 que les propriétaires de la [Adresse 35], ont été informés de la décision judiciaire obtenue par M. [R], voisin des acquéreurs, appliquant à son acquisition un taux de TVA de 5,5% au lieu de 19,6% du fait des dispositions fiscales de la convention ANRU et de la proximité géographique de l’immeuble avec le grand ensemble d’habitat social du [Adresse 33], en sorte que le délai de prescription de cinq ans a commencé à courir à cette date et que l’assignation ayant été délivrée le 27 décembre 2018 l’action des acquéreurs n’est pas prescrite.

La Sci [19] et la Snc [36] soutiennent que l’action des acquéreurs est prescrite, dans la mesure où le point de départ de la prescription quinquennale, qui court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, se situe au jour de la signature par les acquéreurs des actes de vente et/ou des contrats de réservation. Elles estiment en effet que :

— à la date de signature des actes de vente, soit dès 2008, les acquéreurs disposaient des éléments de fait et de droit leur permettant de vérifier le taux de TVA applicable, puisqu’avant la signature de ces actes de vente, l’ANRU et la commune de [Localité 21] avaient déjà signé une convention de partenariat pour l’aménagement de la zone urbaine sensible (ZUS) du [Adresse 33], située à proximité directe des logements à construire des acquéreurs,

— M. [R] a été normalement diligent et a engagé une action en tenant compte d’une part de la situation de fait (localisation du programme) et d’autre part des éléments de droit (convention ANRU et article 278 sexies du code général des impôts) alors que les intimés se trouvant dans la même situation n’ont pas été normalement et raisonnablement diligents pour faire valoir leurs droits puisqu’ils ont attendu quatre années de plus pour introduire une action identique,

— le jugement est d’autant moins fondé que dans une décision du 16 mars 2020, le même tribunal a considéré que l’action des acquéreurs était prescrite pour un cas d’espèce connexe à la présente instance,

— la décision critiquée est contradictoire en ce que le tribunal a considéré lui-même que la date de réalisation du dommage devait être fixée à la date de passation des actes de vente,

— or si la date de réalisation du dommage peut être fixée à la date de passation des actes de vente conclus entre 2008 et 2010 c’est bien que l’action intentée le 27 décembre 2018 est prescrite,

— en tout état de cause, s’agissant des contrats de réservation postérieurs au 11 juillet 2008, signés par M. et Mme [V] et par M. [P] et Mme [L], ces contrats comportaient des informations s’agissant du taux de TVA réduit et du choix d’en bénéficier ou non selon si les conditions en étaient ou non remplies, de sorte qu’il ne pouvaient ignorer le taux de TVA applicable dès la date de signature et qu’ils étaient susceptibles de bénéficier d’un taux à 5,5%,

— s’agissant des contrats de réservation antérieurs au 11 juillet 2008, signés par M. [U], M. [M], M. et Mme [JD] et M. [YI], ces contrats indiquaient au paragraphe prix que le taux de TVA était susceptible de varier à hauteur du taux réduit de 5,5%, modification dont ils pourraient se prévaloir.

La Sas [25], M. [RS] et M. [LE] considèrent que l’action des acquéreurs est prescrite et développent sur ce point une argumentation identique à celle de la Sci [19] et la Snc [36].

Les acquéreurs répliquent que le raisonnement suivi par le tribunal est conforme à la jurisprudence et que leur action n’est pas prescrite, en ce que :

— le point de départ d’une action en responsabilité court non pas à compter de la conclusion du contrat mais à compter de la date à laquelle le dommage se réalise ou se révèle à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance,

— ils ont eu connaissance de l’existence du dommage grâce à la diffusion de la lettre du syndic du 31 octobre 2017, laquelle date constitue le point de départ de la prescription,

— n’étant pas des professionnels de l’immobilier ou de la fiscalité, ils n’étaient pas en mesure de connaître le taux de TVA applicable à leur situation, soulignant que l’éligibilité à un taux réduit de TVA est subordonnée au respect de quatre critères différents dont deux nécessitent l’intervention d’un professionnel du droit et de la fiscalité pour être vérifiés,

— le jugement du tribunal judiciaire de Paris cité par les promoteurs est critiquable en ce que le tribunal s’est fondé à tort sur les dispositions de l’article 2234 du code civil,

— contrairement à ce qui est affirmé par les promoteurs et notaires, M. [R] a également agi au-delà du délai de cinq ans,

— la société [36] ne peut sérieusement prétendre que les acquéreurs disposaient de l’ensemble des informations leur permettant de connaître leur possibilité de bénéficier d’un régime spécifique alors qu’elle-même, spécialiste des questions de fiscalité attachées aux opérations immobilières, a eu besoin de se faire confirmer le 6 octobre 2008 par l’administration fiscale que le programme immobilier y était éligible,

— s’agissant de M. [U], M. [M], M. et Mme [JD] et M. [YI], le promoteur ne les a pas informés de l’existence d’une TVA spécifique sous réserve de respecter certains critères d’éligibilité et ce n’est que lorsqu’ils ont eu connaissance de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 28 avril 2017 dans le dossier de M. [R] qu’ils ont été informés de l’existence d’une TVA spécifique et du fait que des erreurs d’appréciation avaient été commises par les professionnels avec lesquels ils avaient traité,

— s’agissant de M. et Mme [V] et de M. [P] et Mme [L], les promoteurs les ont informés de façon erronée de ce qu’ils n’étaient pas éligibles à la TVA à taux réduit et ce n’est que lorsqu’ils ont eu connaissance de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 28 avril 2017 qu’ils ont été informés que les professionnels avec lesquels ils avaient traité avaient commis des erreurs d’appréciation.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il s’en déduit que le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.

Les acquéreurs ont acheté leur appartement en l’état futur d’achèvement, entre 2008 et 2010, moyennant un prix assorti d’un taux de TVA de 19,6%.

Les contrats de réservation signés par M. [U], M. [M], M. et Mme [JD] et M. [YI] avant le 11 juillet 2008, date à laquelle la résidence litigieuse a été classée en zone ANRU, indiquent au paragraphe 'Prix’ que 'En cas de modification du taux de TVA actuellement en vigueur, le prix de vente sera modifié pour tenir compte de cette modification, dans les limites et conditions que fixeraient, pour le prix ou certaines de ses fractions, les textes législatifs et règlementaires afférents à celle-ci.'

Les contrats de réservation signés par M. et Mme [V] et M. [P] et Mme [L] postérieurement au 11 juillet 2008, précisent ensuite qu''Au regard de la localisation du programme situé dans le périmètre de 500 m d’un quartier de rénovation urbaine, les acquéreurs qui remplissent les conditions énoncées à l’article 28 de la loi n°2006/872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement à savoir : acquisition à usage de résidence principale ; acquisition par une personne physique ; plafond de ressources prévu à l’article L441-1 du code de la construction et de l’habitation bénéficieront d’un taux de TVA réduit de 5,5%.', et au point 12 relatif au prix de vente une option entre deux taux de TVA à 19,60% et à 5,5% 'si le réservataire justifie des revenus conformes aux dispositions du paragraphe ci-dessous…' et comportent une annexe relative à la TVA réduite.

Contrairement à ce qui est vainement soutenu, l’intégralité des éléments de droit et de fait pour déterminer si les acquéreurs étaient éligibles à un taux de TVA de 5,5% ou de 19,6% n’étaient pas à leur disposition dès la signature de ces contrats puisque d’une part la convention ANRU est postérieure aux premiers contrats et d’autre part la société [36] a eu besoin de se faire confirmer par courrier du 6 octobre 2008 par l’administration fiscale que le programme immobilier y était éligible.

Le dommage des acquéreurs, constitué par le fait de ne pas pouvoir bénéficier d’un taux réduit de TVA, ne s’est pas manifesté au jour de la signature du contrat mais lorsqu’ils ont eu connaissance de l’arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 28 avril 2017 dans un litige identique opposant un de leur voisin à la société [36] et à une étude notariale, lequel arrêt a été porté à leur connaissance par une lettre datée du 31 octobre 2017 de la société Foncière et immobilière de Paris, syndic, laquelle constitue le point de départ de la prescription.

Les assignations ayant été délivrées les 27 et 28 décembre 2018, soit dans le délai légal de 5 ans, l’action n’est pas prescrite.

La fin de non-recevoir est donc rejetée, en confirmation du jugement.

2- Sur la responsabilité des promoteurs et des notaires

Avant de rechercher si les notaires et les promoteurs ont manqué à leur obligation d’information et à leur devoir de conseil, il convient de déterminer si les acquéreurs remplissaient les conditions pour bénéficier d’un taux réduit de TVA.

Sur l’éligibilité des acquéreurs au régime de la TVA à 5,5%

L’article 278 I sexies, alinéa 6, du code général des impôts dans sa version en vigueur du 29 décembre 2007 au 28 mars 2009, applicable aux acquisitions réalisées par MM. [U], [M], [YI] et les époux [JD], dispose que la taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne '6- Les ventes et livraisons à soi-même d’immeubles au sens du 7° de l’article 257, à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas de plus de 30 % les plafonds de ressources prévus à l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation et situés dans des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine ou entièrement situés à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers.'

Le même article, alinéa 11, dans sa version en vigueur du 11 mars 2010 au 1er janvier 2011, applicable aux acquisitions réalisées par les époux [V] et par M. [P] et Mme [L] dispose de la même manière que la taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne '11. Les livraisons d’immeubles et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources à la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement ne dépassent pas les plafonds prévus à la première phrase du huitième alinéa de l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation et situés dans des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n°2003-710 du 1er août 2003 précitée ou entièrement situés à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers'.

Ces dispositions subordonnent ainsi le bénéfice d’un taux réduit de TVA aux ventes qui remplissent cumulativement quatre conditions.

* Une vente de locaux neufs

Le tribunal a constaté que les parties s’accordent sur le fait que cette condition est remplie.

A hauteur d’appel, les promoteurs et les notaires ne contestent pas plus que cette condition est acquise.

* Un bien destiné à être occupé à titre de résidence principale

Après avoir indiqué que la question de savoir si les demandeurs occupent leur logement à titre de résidence principale pendant les cinq ou quinze années qui suivent la livraison des biens immobiliers, qui est du ressort de l’administration fiscale, est distincte de celle qui consiste à déterminer si, lors de la livraison, ces biens ont été occupés par leurs acquéreurs à titre de résidence principale, seule cette dernière question devant être tranchée par lui, le tribunal a jugé que l’occupation à titre de résidence principale de leur appartement à la suite de sa réception par M. [U], M. et Mme [V], M. [P] et Mme [L], M. [YI], M. [M] ainsi que M. et Mme [JD] était établie par les pièces produites et les recoupements possibles.

Les promoteurs soutiennent, s’agissant de M. [YI] uniquement, qu’il ne justifie pas qu’à la date de l’acquisition l’achat était effectivement réalisé à titre de résidence principale et qu’il a occupé le logement acquis de manière continue et à titre de résidence principale les cinq premières années de son acquisition ou durant les quinze années qui ont suivi cette acquisition.

Les notaires exposent que l’occupation à titre de résidence principale doit être continue depuis la livraison et durant cinq ans voire quinze ans à défaut de quoi l’acquéreur s’expose à rembourser la différence entre les deux taux ou au paiement d’un complément d’impôt et qu’au regard des justificatifs produits, aucun des acquéreurs ne démontre avoir occupé à tout le moins de manière continue le bien durant les cinq années qui ont suivi la livraison.

Les acquéreurs répliquent qu’ils produisent des justificatifs suffisants pour attester qu’ils remplissent cette condition.

Comme très justement relevé par les premiers juges, la question de savoir si les demandeurs occupent leur logement à titre de résidence principale pendant les cinq ou quinze années qui suivent la livraison des biens immobiliers est distincte de celle qui consiste à déterminer si, lors de la livraison, ces biens ont été occupés par leurs acquéreurs à titre de résidence principale, la condition d’acquisition d’un droit devant être apprécié à la date à laquelle ce droit est acquis et ne pas être confondue avec les modalités de remise en cause de celui-ci sur le long terme.

L’instruction 8A-4-07 du 6 décembre 2007 de la Direction générale des impôts indique dans une sous-section 2 relative à l’usage de résidence principale que 'Pour bénéficier du taux réduit, l’acquéreur doit attester dans l’acte de vente, en cas de mutation, ou lors de la souscription du dépôt de la déclaration d’achèvement, en cas de livraison à soi-même, que le logement est acquis pour un usage de résidence principale. Par usage de résidence principale, il convient d’entendre un logement occupé au moins huit mois par an, sauf en cas d’obligation de déplacement liée à l’activité professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par l’acquéreur et l’ensemble des personnes qui composent le ménage occupant le logement et qui constitue leur résidence habituelle et effective.'

L’instruction 8A-2-09 du 6 octobre 2009, applicable aux contrats de vente conclus à compter du 28 mars 2009, ajoute que 'le bénéfice du taux réduit ne sera pas remis en cause dans les cas de survenance des événements suivants : […], mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 kms entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause,…, dissolution d’un pacte civil de solidarité.'

Les actes de vente ne comportent pas les attestations d’usage requises puisque le dispositif légal n’a pas été porté à la connaissance des acquéreurs.

Il convient néanmoins de rechercher, comme l’a fait le tribunal, si à la suite de la réception des biens immobiliers, les acquéreurs ont effectivement occupé leur logement à titre de résidence principale.

M. [U] justifie de la date de réception de son appartement, livrable aux termes de l’acte de vente durant le quatrième trimestre 2010, par le versement d’un procès-verbal de remise des clefs en date du 16 mars 2011. Il démontre avoir occupé cet appartement à titre de résidence principale dès 2011 par la production d’un avis d’impôt sur les revenus de l’année 2010- Avis de dégrèvement, mis en recouvrement le 31 décembre 2011, envoyé à son adresse à [Adresse 7], d’avis d’imposition 2012 à 2019 et 2022, d’avis de taxes foncières de 2017 à 2020, d’avis de taxes d’habitation 2017 à 2019, d’attestations d’assurance du logement situé à cette adresse à compter du 1er mars 2012 jusqu’au 26 juillet 2022 et de la souscription d’un contrat EDF en 2020 et 2023, tous à cette même adresse.

Les époux [V] justifient avoir pris possession de leur logement par le versement d’un procès-verbal de remise des clefs en date du 27 novembre 2012. Ils démontrent avoir occupé cet appartement à titre de résidence principale dès cette date par la production d’un avis d’imposition sur les revenus 2011- Avis de dégrèvement, mis en recouvrement le 31 juillet 2012, envoyé à leur adresse à [Adresse 22], d’avis d’imposition 2012 à 2021, d’avis de taxes d’habitation 2017 à 2021, d’attestations d’assurance du logement situé à cette adresse à compter du 28 décembre 2012, en remplacement d’un précédent contrat, jusqu’au 31 décembre 2023 et de la souscription d’un contrat EDF en 2013, tous à cette même adresse.

M. [P] et Mme [L] justifient avoir pris possession de leur logement par le versement d’un procès-verbal de remise des clefs en date du 2 février 2011. Ils démontrent avoir occupé cet appartement à titre de résidence principale à compter de sa réception par la production d’un avis d’impôt sur le revenu 2011, mis en recouvrement le 31 juillet 2011, adressé à leur adresse à [Adresse 7], d’avis d’imposition 2012 à 2020, d’avis de taxes d’habitation 2013 à 2019, d’avis de taxes foncières de 2011 à 2019, tous envoyés à cette même adresse, puis de la vente de ce bien le 22 décembre 2020 suite à la dissolution de leur Pacs le 9 décembre précédent.

M. [YI] justifie de la date de réception de son appartement par le versement d’un procès-verbal de remise des clefs en date du 4 février 2011. Il démontre avoir occupé cet appartement à titre de résidence principale dès 2011 par la production d’avis d’imposition sur les revenus de 2011 à 2022, envoyés à son adresse à [Adresse 7], d’attestations d’assurance du logement situé à cette adresse du 4 février 2011 au 31 décembre 2023 et d’un avis de taxes foncières de 2011.

M. [M] justifie de la date de réception de son appartement par le versement d’un procès-verbal de remise des clefs en date du 28 janvier 2011. Il démontre avoir occupé cet appartement à titre de résidence principale dès sa réception par la production d’avis d’imposition sur les revenus de 2016 à 2022, envoyés à son adresse à [Adresse 7], d’attestations d’assurance du logement situé à cette adresse du 21 janvier 2011 à 2023, d’avis de taxes foncières de 2017 à 2022, de la souscription d’un contrat EDF le 28 mars 2011 toujours en cours le 22 février 2021, de feuille de présence aux assemblées générales de la copropriété de 2013, 2014 et 2017 et de courriers de sa banque, tous envoyés à cette même adresse.

Les époux [JD] justifient avoir pris possession de leur logement par le versement d’un procès-verbal de remise des clefs en date du 27 janvier 2011. Ils démontrent avoir occupé cet appartement à titre de résidence principale dès cette date et jusqu’à la mutation de M. [JD] aux Etats-Unis le 1er juin 2015, par la production d’un avis d’impôt sur le revenu 2011, mis en recouvrement le 31 juillet 2011, adressé à leur adresse à [Adresse 9], d’avis d’imposition sur les revenus de 2012 à 2014, d’avis de taxes d’habitation et foncières de 2012 à 2014, tous envoyés à cette même adresse.

Il se déduit de ces éléments que cette condition est acquise pour l’ensemble des acquéreurs.

* Un bien situé dans des quartiers faisant l’objet d’une convention ANRU ou à proximité géographique de la zone concernée par la convention ANRU

Le tribunal a considéré que c’est une distance de 500 mètres et non de 300 mètres entre les immeubles concernés et le périmètre de l’opération ANRU qui doit être prise en compte, et que cette condition était remplie par tous les demandeurs, la direction générale des finances publiques ayant confirmé, le 4 mai 2020, que les immeubles dans lesquels les demandeurs ont acquis des lots sont situés à moins de 500 mètres du périmètre de l’opération ANRU du quartier [Adresse 33].

A hauteur d’appel, les promoteurs et les notaires ne contestent plus que cette condition est remplie.

Les acquéreurs font valoir que tous leurs logements sont situés à moins de 500 mètres de la zone ANRU, comme l’administration fiscale l’a elle-même indiqué.

Par rescrit du 4 mai 2020, la direction générale des finances publiques a confirmé qu’un certain nombre de programmes immobiliers, dont les immeubles situés à [Adresse 7] et [Adresse 9], [Adresse 22], sont situés à moins de 500 mètres de la limite du quartier '[Adresse 33]' ayant fait l’objet d’une convention signée le 11 juillet 2008 de rénovation urbaine par la ville de [Localité 21].

Cette condition est donc également acquise pour l’ensemble des acquéreurs.

* Le plafonnement des ressources des acquéreurs

Le tribunal a considéré que, s’agissant des seuls acquéreurs pour lesquels la condition était critiquée, M. et Mme [V], M. [P] et Mme [L] remplissaient la condition relative au plafond de ressources, mais que M. [YI] était défaillant à rapporter la preuve de la condition de non-dépassement du plafond de ressources.

La Sci [19] et la Snc [36] indiquent seulement prendre acte que M. [YI] verse aux débats un avis d’imposition sur les revenus 2006 alors qu’en première instance il n’avait pas satisfait à cette condition.

Les notaires expliquent que le plafond de ressources à prendre en considération est fixé par l’arrêté du 29 juillet 1987 dans sa version modifiée par arrêté du 3 décembre 2007 pour les ventes réalisées en 2008, dans sa version modifiée par arrêté du 29 mai 2009 pour la vente opérée le 22 mars 2010 et dans sa version modifiée par arrêté du 30 avril 2010 pour la vente passé le 27 décembre 2010 et que pour apprécier si cette condition est remplie, il convient de prendre en compte le revenu fiscal de référence figurant sur les avis d’imposition au titre des revenus de l’avant dernière année qui précède la signature de l’acte de vente pour chaque personne composant le ménage. Ils considèrent qu’il n’est pas établi que cette condition soit remplie pour M. [P] et Mme [L] ainsi que pour M. [YI].

Les acquéreurs soutiennent que cette condition est remplie pour chacun d’entre eux.

Seules doivent être examinées les situations critiquées de M. [P] et Mme [L] et M. [YI].

L’instruction 8A-4-07 du 6 décembre 2007 de la Direction générale des impôts indique dans une sous-section 1 de la section 2 relative à la destination des immeubles concernés que les ressources des acquéreurs personnes physiques ne doivent pas excéder, à la date de l’acte de vente, 130% du plafond servant de référence à la délivrance du prêt locatif à usage social prévu à l’article L.441-1 du code de la construction et de l’habitation, lequel est déterminé et réservé par l’arrêté du 29 juillet 1987. Les revenus fiscaux de référence ne doivent pas dépasser de plus de 30% les plafonds mentionnés dans l’annexe 1 de cet arrêté.

Selon l’article 4 de l’arrêté du 29 juillet 1987, il convient de prendre en considération la somme des revenus fiscaux de référence figurant sur les avis d’imposition de chaque personne composant le ménage au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

L’instruction fiscale 8A-2-09, applicable aux contrats de vente conclus à compter du 28 mars 2009, précise que cette condition de ressources s’apprécie à compter de la signature du contrat préliminaire s’il en existe un. A défaut, il convient de retenir la date de signature du contrat de vente.

M. [YI] ayant signé un contrat de réservation le 8 février 2008, antérieurement à cette instruction, la condition de ressources doit être appréciée au jour de la signature du contrat de vente du 31 octobre 2008. L’arrêté du 29 juillet 1987 est applicable dans sa version issue de l’arrêté du 3 décembre 2007, en vigueur du 1er janvier 2008 au 1er juin 2009. La condition de ressources s’apprécie à la date du contrat de réservation et en fonction de la composition du ménage au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature de ce contrat, soit 2006.

M. [YI] était célibataire, de sorte que le plafond de ressources à prendre en compte est de 23 553 euros.

Son avis d’imposition sur les revenus de 2006 indiquant un revenu fiscal de référence de 21 629 euros, ses ressources ne dépassaient pas de plus de 30% le plafond fixé.

M. [P] et Mme [L] ayant signé un contrat de réservation le 24 octobre 2009 et un contrat de vente le 22 mars 2010, l’arrêté du 29 juillet 1987 est applicable dans sa version issue de l’arrêté du 29 mai 2009, en vigueur du 1er juin 2009 au 1er janvier 2010. La condition de ressources s’apprécie à la date du contrat de réservation et en fonction de la composition de leur ménage au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature de ce contrat, soit 2007, et non 2009 comme soutenu par les acquéreurs.

Il est justifié qu’ils avaient un enfant né le [Date naissance 11] 2007, le plafond de ressources à prendre en compte est donc de 42 715 euros.

Leur avis d’imposition sur les revenus de 2007 indiquent un revenu fiscal de référence de 2 000 euros pour Mme [L] et de 25 646 euros pour M. [P], en sorte que leurs ressources ne dépassaient pas de plus de 30% le plafond fixé, étant observé en outre qu’au jour de la vente ils avaient un deuxième enfant né en 2009.

Cette condition est donc également acquise pour l’ensemble des acquéreurs.

* Le plafonnement des prix de vente s’agissant des acquisitions réalisées par les époux [V], M. [P] et Mme [L]

Le tribunal a jugé qu’au regard de la date de délivrance des permis de construire initiaux, ceux-ci avaient nécessairement été déposés avant le 28 mars 2009, en sorte qu’aucun d’eux n’était soumis à cette condition supplémentaire.

Les promoteurs ne formulent pas d’observation sur ce point.

Les notaires font valoir que cette condition supplémentaire est applicable à M. et Mme [V] ainsi qu’à M. [P] et Mme [L] en ce que la demande du dernier permis de construire qu’ils ont chacun déposée est postérieure au 28 mars 2009 et que le prix de leur acquisition dépassait le plafond de 4 100 euros du mètre carré.

Les acquéreurs soutiennent que cette condition ne s’applique qu’aux ventes dont le permis de construire a fait l’objet d’une demande de dépôt postérieurement au 28 mars 2009 et que les demandes de permis de construire de M. et Mme [V] comme de M. [P] et Mme [L] ont été déposées avant cette date.

L’article 52 de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement a introduit une condition de plafonnement des prix de vente des logements acquis en l’état futur d’achèvement qui ont fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire à compter du 28 mars 2009.

Contrairement à ce qui est soutenu par les notaires aucune disposition de ce texte ou de l’instruction 8 A-2-09 ne précise qu’il devrait s’agir du dernier permis de construire modificatif sollicité. Au contraire la direction des finances publiques a précisé dans un rescrit daté du 18 février 2022 qu’il n’y avait pas lieu d’apprécier l’application des mesures prévues par la loi du 28 mars 2009 en fonction d’un permis de construire modificatif qui consiste en principe à apporter au permis de construire initial des modifications mineures qui ne sont pas de nature à remettre en cause sa conception générale, le permis de construire initial complété conservant toute sa valeur.

Les actes de vente mentionnent que les permis de construire initiaux ont été délivrés le 18 janvier 2008 pour M. [P] et Mme [L] et le 28 janvier 2009 s’agissant de l’acquisition des époux [V]. Le dépôt des demandes de ces permis de construire est nécessairement antérieur au 28 mars 2009, en sorte que cette condition supplémentaire ne leur est pas applicable.

Sur les manquements de la Snc [37] et de la Sci [19]

Le tribunal a jugé que les sociétés [36] et [19], professionnelles des opérations de promotion immobilière, se présentant pour la première auprès du public comme spécialistes des questions de fiscalité attachées aux opérations qu’elle commercialise, ne justifiaient pas avoir rempli leur obligation d’information et de conseil auprès des acquéreurs et que ce manquement était directement à l’origine du paiement d’une TVA de 19,6% au lieu de 5,5%.

Les sociétés Sci [19] et [36] contestent tout manquement à leur devoir de conseil et d’information dans la mesure où les informations portées à la connaissance des acquéreurs dans les contrats de réservation leur permettaient d’avoir connaissance dès leur signature et avant la vente, pour ceux signés avant la convention ANRU, de l’éventuelle modification du taux de TVA applicable à leur acquisition à charge pour eux par la suite de s’enquérir du taux définitivement applicable, et pour ceux signés après la convention, de l’existence d’un régime fiscal dont ils pouvaient bénéficier.

Les acquéreurs soutiennent que :

— un promoteur immobilier est tenu d’un devoir d’information et de conseil en matière de fiscalité à l’égard de ses clients lorsqu’il se présente comme un spécialiste d’opérations immobilières impliquant une fiscalité particulière ce qui est le cas des ventes en l’état futur d’achèvement,

— la société [36] a manqué à son obligation d’information et de conseil, en ce qu’elle n’a jamais informé M. [YI], M. [U], M. [M] et M. et Mme [JD], de l’existence d’une TVA à taux réduit, ni à la date de signature des contrats de réservation puis de vente ni lorsqu’elle a eu connaissance de l’éligibilité du programme à un TVA à taux réduit en 2009,

— s’agissant de M. et Mme [V] comme de M. [P] et Mme [L], les sociétés [36] et [19] ont également manqué à leur obligation d’information et de conseil, en ce qu’elles ont rayé l’annexe relative à la TVA à taux réduit jointe à leur contrat de réservation et leur ont indiqué à tort qu’ils ne pouvaient bénéficier de la TVA à taux réduit sans même vérifier leur éligibilité puisqu’elles ne leur ont pas demandé de fournir leur avis d’imposition, ni la composition de leur foyer à l’époque,

— ce manquement justifie la condamnation solidaire des promoteurs à indemniser leurs préjudices.

Selon l’ancien article 1134 du code civil, applicable eu égard à la date de signature des contrats, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’ancien article 1147 du code civil, également applicable, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il est constant que la société [36] et sa filiale sont des professionnels de l’immobilier se présentant auprès du public comme des spécialistes des questions de fiscalité attachées aux opérations qu’elles commercialisent, en l’espèce vendeurs en l’état futur d’achèvement, le rapport d’activité de la société [36] de 2013 indiquant notamment 'Nos clients bénéficient ainsi d’un accompagnement personnalisé pour les aider tant dans le choix du produit que dans le montage de leur dossier, les questions fiscales et la réservation depuis la signature jusqu’à l’acte authentique.'

Le promoteur réservant est tenu des obligations qui pèsent sur tout contractant professionnel et en particulier d’une obligation d’information et de conseil. A cet égard, il doit fournir au réservataire tous les éléments qui sont pour lui essentiels parmi lesquels figure la fiscalité applicable à la vente tant au stade du contrat de réservation qu’au stade du contrat de vente lorsqu’un événement déterminant est intervenu depuis la signature du contrat de réservation.

Comme indiqué ci-dessus, les contrats de réservation signés par M. [U], M. [M], M. et Mme [JD] et M. [YI] indiquent au paragraphe 'Prix’ que 'En cas de modification du taux de TVA actuellement en vigueur, le prix de vente sera modifié pour tenir compte de cette modification, dans les limites et conditions que fixeraient, pour le prix ou certaines de ses fractions, les textes législatifs et réglementaires afférents à celle-ci.'

Alors que leur contrat de vente ont été régularisés entre septembre et octobre 2008, soit après le le 11 juillet 2008, date à laquelle la résidence litigieuse a été classée en zone ANRU, la société [36] ne justifie pas les avoir informés de cet événement intervenu entre les contrats de réservation et de vente et susceptible d’entraîner une modification du taux de TVA applicable à la vente.

Les promoteurs sont particulièrement malvenus à prétendre qu’il appartenait aux acquéreurs de se renseigner sur une éventuelle modification du taux de TVA applicable à leur acquisition, alors qu’il s’agit de particuliers profanes en matière de fiscalité, que c’est la société venderesse qui est débitrice d’une obligation d’information et qu’elle a en outre reconnu dans un mail du 18 septembre 2013 que le délai de réponse des services fiscaux 'tend à prouver que le classement de certaines emprises dans la zone ANRU n’était pas aussi simple à démontrer'.

Les contrats de réservation signés par M. et Mme [V] d’une part et M. [P] et Mme [L] d’autre part, postérieurement au 11 juillet 2008, précisent que 'Au regard de la localisation du programme situé dans le périmètre de 500 m d’un quartier de rénovation urbaine, les acquéreurs qui remplissent les conditions énoncées à l’article 28 de la loi n°2006/872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement à savoir : acquisition à usage de résidence principale ; acquisition par une personne physique ; plafond de ressources prévus à l’article L.441-1 du code de la construction et de l’habitation bénéficieront d’un taux de TVA réduit de 5,5%.', et au point 12 relatif au prix de vente une option entre deux taux de TVA à 19,60% et à 5,5% 'si le réservataire justifie des revenus conformes aux dispositions du paragraphe ci-dessous…' et comportent une annexe relative à la TVA réduite.

Alors qu’il est justifié par un mail du 10 septembre 2013 adressé par la société [36] à M. [R] que l’étude notariale [LE] l’avait informée depuis le 10 février 2009 de ce qu’il était possible de pratiquer une TVA à taux réduit sur 'partie des terrains du Trapéze Ouest.', ces annexes aux contrats de réservation relatives au taux réduit de TVA ont été barrées et les promoteurs ne justifient pas avoir rempli leur obligation d’information et de conseil à leur égard en sollicitant de leur part des informations sur leurs ressources et la composition de leur famille afin de déterminer s’ils étaient ou non éligibles au taux réduit.

Les sociétés [36] et [19] ont par conséquent manqué à leur obligation d’information et à leur devoir de conseil sans que l’intervention du notaire rédacteur d’acte ne les dispense de leurs obligations.

Sur le manquement de la Sas [25], MM. [RS] et [LE]

Le tribunal a considéré qu’en n’informant pas M. [U], M. [M], les époux [JD], M. [P] et Mme [L] ainsi que les époux [V] du dispositif légal prévoyant, à certaines conditions, l’application d’un taux de TVA réduit, en ne vérifiant pas s’ils remplissaient les conditions d’éligibilité au bénéfice de ce dispositif et en ne les informant pas dans le délai utile pour saisir l’administration fiscale d’une demande de restitution du trop-versé, le notaire qui a instrumenté pour chacune des ventes a commis un manquement à son devoir de conseil, précisant que la Scp doit être tenue solidairement responsable avec M. [RS] et M. [LE] des conséquences dommageables de leurs actes respectifs.

Les notaires ne formulent pas d’autres observations que celles relatives à l’absence de réunion des conditions pour chacun des acquéreurs leur permettant d’être éligibles au dispositif fiscal litigieux.

La Sci [19] et la Snc [36] font valoir que l’étude notariale, M. [RS] et M. [LE] doivent être déboutés de leur demande incidente visant à obtenir l’infirmation du jugement en ce qu’il les a déclarés responsables considérant qu’ils ont engagé leur responsabilité en manquant à leur obligation d’information et de conseil.

Les acquéreurs soutiennent que le notaire rédacteur d’acte est tenu de veiller à l’efficacité de ses actes mais également d’une obligation générale d’information et de conseil qui l’oblige à rechercher le but poursuivi par son client pour l’éclairer au mieux de ses intérêts, et que cette obligation à la charge du notaire est particulièrement large en matière de fiscalité.

Le notaire engage sa responsabilité à charge pour celui qui l’invoque de démontrer une faute, un lien de causalité et un préjudice.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment sur la charge de l’imposition en matière de TVA, de l’acte auquel il prête son concours.

Comme pertinemment retenu par les premiers juges, MM. [RS] et [LE], rédacteurs des actes de vente, auraient dû s’enquérir du régime fiscal applicable à la vente en l’état futur d’achèvement et informer les acquéreurs du dispositif légal prévoyant à certaines conditions, l’application d’un taux de TVA réduit. Faute de l’avoir fait comme d’avoir vérifié s’ils remplissaient ou non les conditions d’éligibilité au bénéfice de ce dispositif et en ne les informant pas dans un délai leur permettant de saisir utilement l’administration fiscale d’une demande de restitution du trop-versé, les notaires ont commis un manquement à leur obligation d’information et à leur devoir de conseil.

Il n’est pas contesté que MM. [RS] et [LE] étaient notaires associés de la Scp [WM] [LE], [FL] [RS], [H] [OW], [A] [F] et [C] [K], devenue la Scp [A] [F], [J] [Y], [SP] [W] et [G] [D] puis la SAS [25], laquelle est donc solidairement responsable des conséquences de leurs actes.

Sur les préjudices et le lien de causalité

Le tribunal a retenu que les manquements des sociétés [36] et [19] d’une part et des notaires d’autre part étaient directement à l’origine du préjudice financier résultant pour M. [U], M. [M], M. et Mme [JD], les époux [V] ainsi que M. [P] et Mme [L] du paiement d’une TVA au taux de 19,6% au lieu de 5,5%.

S’agissant des préjudices complémentaires, il a considéré que :

— M. [M] avait perdu une chance élevée de 75% de faire fructifier la somme de 40 790, 97 euros provenant de son épargne qu’il aurait conservée s’il avait réglé une TVA au taux de 5,5%,

— M. [U], M. et Mme [JD], M. [P] et Mme [L], ainsi que les époux [V] ont subi un préjudice correspondant au surcoût de leur crédit mais ne mettent pas en évidence les éléments permettant de le chiffrer avec exactitude pas plus que la perte d’une chance de supporter un coût d’emprunt moindre.

La Sci [19] et la Snc [37] soutiennent que :

— les demandes d’indemnisation au titre de la perte de chance de faire fructifier les sommes décaissées, formées par M. [M] à titre principal et par les autres à titre subsidiaire, sont mal fondées en ce que d’une part les acquéreurs ne justifient pas de l’origine des fonds, de deuxième part l’éventualité d’un placement de ces sommes sur des assurances vie n’est pas indemnisable, et de troisième part ils se basent sur le taux moyen de rendement net d’une assurance vie pour les années écoulées, sans justifier de la réalité de ces taux, ni de leur calcul,

— les acquéreurs, à l’exclusion de M. [M], ne rapportent pas la preuve de l’existence et du quantum d’un préjudice réel et certain lié à un éventuel surcoût de crédit.

Les notaires considèrent :

— s’agissant du préjudice lié au paiement d’un montant de TVA erroné, qu’aucun des acquéreurs ne peut faire valoir un tel préjudice, puisqu’aucun d’entre eux ne remplit toutes les conditions pour pouvoir bénéficier d’un taux de TVA réduit sur son acquisition, ajoutant qu’aucun d’entre eux n’établit qu’il n’aurait pas eu à rembourser la somme correspondant à la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA pour avoir cessé de remplir ou n’avoir pas rempli de façon continue la condition liée à la résidence principale,

— que la preuve d’un préjudice réel et déterminé lié au surcoût du crédit n’est pas rapportée dans la mesure où les acquéreurs ont nécessairement dû renégocier à la baisse les différents crédits depuis leur souscription, que les frais de dossiers et d’assurance doivent être déduits du préjudice allégué et qu’ils pourraient effectuer un remboursement par anticipation grâce au montant des dommages et intérêts alloués par la juridiction,

— que la perte de chance de faire fructifier les sommes décaissées est inexistante et purement éventuelle, puisque M. [M] mis à part, les acquéreurs ont dû emprunter pour financer leur acquisition et n’avaient pas ces sommes à disposition et il n’est pas établi qu’ils auraient placé ces sommes sur un contrat d’assurance-vie et qu’ils ne les auraient pas dépensées,

— M. [M] n’établit pas qu’il aurait procédé à un placement et non à une épargne puisqu’il a financé son acquisition au moyen de liquidités qu’il détenait sur son compte en banque,

— les taux allégués ne sont justifiés par aucune élément probant et omettent les frais nécessités par ces placements,

— les demandes tendant à solliciter à la fois un préjudice lié au surcoût de crédit et une perte de chance de pouvoir faire fructifier cette somme sont incompatibles.

Les acquéreurs font valoir que :

— leur préjudice financier correspondant à la différence entre la TVA trop versée et la TVA réellement due, qui s’apprécie au jour de la vente, est certain et définitif en ce qu’ils n’ont pu obtenir le remboursement des sommes trop versées auprès du Trésor public,

— la question de savoir si l’acquéreur doit reverser à l’administration une partie de la TVA si le bien est vendu dans les 15 ans est distincte et aboutirait à les priver de leur droit d’agir durant les quinze années suivant l’acquisition du bien immobilier,

— ce préjudice résulte directement des négligences des promoteurs-vendeurs et des notaires, la société notariale devant être tenue solidairement responsable avec les notaires des conséquences de leurs actes,

— s’agissant des préjudices financiers complémentaires, M. [M] a perdu une chance de l’ordre de 75% de faire fructifier les fonds propres investis pour acquérir le bien, soit une somme de 10 485,90 euros (0,75 x 13 981,19) selon les taux moyens de rendement d’une assurance-vie pour les années écoulées, tandis que les autres acquéreurs ont supporté un surcoût du montant de leur crédit puisque sans les manquements commis ils auraient emprunté une somme moindre, ou subsidiairement perdu une chance de faire fructifier les fonds propres investis pour supporter le coût de la TVA,

— contrairement à ce qui est allégué, les frais de dossier, de garantie et d’assurance ne doivent pas être déduits du calcul puisque le montant de ces frais est proportionnel au montant des sommes empruntées et le remboursement par anticipation conduit au paiement d’indemnités calculées en fonction du montant du capital restant à rembourser,

— subsidiairement, il est possible de considérer que les emprunteurs auraient in fine maintenu leur emprunt mais auraient alors réduit le montant de leur apports personnels et que ces fonds non décaissés auraient été placés sur une assurance-vie qui aurait généré des intérêts soit une perte de chance équivalente à celle subie par M. [M].

Le préjudice financier correspondant au paiement par chacun des acquéreurs de la différence entre la TVA trop versée et la TVA réellement due, qui résulte directement du manquement des promoteurs et des notaires à leurs obligations d’information et de conseil est certain et consommé, sans qu’il y ait lieu de tenir compte d’un éventuel remboursement ultérieur pour avoir cessé de remplir ou n’avoir pas rempli de façon continue la condition liée à la résidence principale laquelle ne concerne que les rapports entre le contribuable et l’administration fiscale.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum chacun des promoteurs concernés et les notaires, et la société de notaires solidairement avec ces derniers, et de le compléter s’agissant de M. [LE] rédacteur de l’acte des époux [JD], au paiement de la somme correspondante envers M. [U], M. [M], les époux [JD], les consorts [P] [L], les époux [V], sauf à fixer ces sommes au passif de la SAS [25], mais de l’infirmer en ce qu’il a débouté M. [YI] de sa demande à ce titre.

Il y a lieu en effet de condamner la société [36] et M. [RS] à payer à M. [YI] la somme de 28 581,15 euros et de fixer cette somme au passif de la SAS [25].

S’agissant des préjudices complémentaires, le manquement des promoteurs et des notaires à leur obligation d’information et à leur devoir de conseil n’a pu causer aux acquéreurs qu’une perte de chance de ne pas placer les fonds ayant servi au paiement du trop versé de TVA ou de recourir à un emprunt d’un montant moindre.

C’est par des moyens pertinents que la cour adopte que le tribunal a considéré que M. [M], qui a financé l’acquisition de son bien à l’aide de fonds propres, a perdu une chance élevée de 75% de faire fructifier entre 2008 et 2019 la somme de 40 790,97 euros trop versée. Cette perte de chance étant identique pour 2020, il convient de porter la somme ainsi due à la somme de 10 485,90 euros.

Les autres acquéreurs ont eu recours à un emprunt pour financer leur acquisition. Pour tenir compte d’une TVA de 19,6%, ils ont nécessairement emprunté une somme supérieure à celle qui aurait été nécessaire en cas d’application d’une TVA au taux de 5,5%. Ils ont donc perdu une chance de recourir à un emprunt d’un montant moindre.

Ainsi, il ressort du tableau non contesté figurant en page 55 de leurs conclusions que M. [U] a emprunté un capital de 297 947 euros alors qu’il aurait pu n’emprunter que 258 452,85 euros, que les époux [V] ont emprunté un capital de 253 132 euros alors qu’ils auraient pu n’emprunter que 181 773,74 euros, que les consorts [P] [L] ont emprunté un capital de 406 000 alors qu’ils auraient pu n’emprunter que 329 369,56 euros, que M. [YI] a emprunté un capital de 109 600 euros alors qu’il aurait pu n’emprunter que 69 840,59 euros et que les époux [JD] ont emprunté un capital de 247 600 alors qu’ils auraient pu n’emprunter que 193 840,76 euros.

Cependant ils ne justifient pas plus en cause d’appel qu’en première instance du calcul du surcoût de l’emprunt allégué pour chacun, notamment par la production d’un nouveau tableau d’amortissement, de sorte que l’assiette de la perte de chance de supporter un coût d’emprunt moindre ne peut être appréciée.

Enfin, la chance qu’auraient perdue les acquéreurs de maintenir leur emprunt et placer le surplus non décaissé sur une assurance-vie est purement hypothétique et n’est donc pas indemnisable.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il les a déboutés de ce chef.

La condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal à compter du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil, le jugement est donc également confirmé sur ce point et en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

4- Sur les demandes de garantie

Le tribunal a jugé qu’il convenait de débouter la Snc [36] et la Sci [19] d’une part et les notaires d’autre part de leur demande de garantie réciproque dès lors que leur responsabilité est équivalente.

Les notaires considèrent que s’il est jugé que le taux de TVA applicable était le taux réduit alors les sociétés [36] et [19], débitrices envers les acquéreurs d’une obligation d’information, et sans le manquement desquelles les appelants n’auraient subi aucun préjudice, doivent les garantir en cas de condamnation prononcée à leur encontre.

La Sci [19] et la Snc [36] répliquent que les notaires doivent les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre, en ce que :

— seule la responsabilité des notaires peut être retenue,

— leur propre responsabilité n’est pas équivalente à celle des officiers ministériels,

— leur présence en qualité de professionnel de la promotion immobilière est sans incidence sur la portée de l’obligation d’information et du conseil du notaire, qui ne peut s’exonérer en soutenant qu’elles auraient pu ou dû connaître les conditions de taxation préférentielles des ventes litigieuses.

La responsabilité des promoteurs-vendeurs, professionnels de la promotion immobilière comme rappelé ci-dessus, et des notaires est équivalente comme justement retenu par le tribunal. Les appels en garantie réciproques sont donc rejetés et les condamnations supportées, dans les rapports entre coobligés, par parts viriles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— débouté M. [YI] de sa demande au titre du préjudice financier résultant de l’application injustifiée d’un taux de TVA à 19,6%,

— condamné la Snc [37] in solidum avec M. [LE] et l’étude notariale, les associés étant eux-mêmes tenus solidairement, à payer à M. [M] la somme de 9 972 euros au titre du préjudice complémentaire,

statuant à nouveau de ces chefs,

Déclare la Snc [37], M. [FL] [RS] et la Sas [25], ces derniers solidairement entre eux, responsables in solidum à l’égard de M. [X] [YI] du préjudice financier résultant de l’application injustifiée d’un taux de TVA à 19,6%,

Condamne in solidum la Snc [37] et M. [FL] [RS] à payer à M. [X] [YI] et fixe au passif chirographaire de la Sas [25] les sommes de 39 759,41 euros correspondant au préjudice financier résultant de l’application injustifiée d’un taux de TVA à 19,6% et de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Snc [37] in solidum avec M. [LE] à payer à M. [M] et fixe au passif chirographaire de la Sas [25] les sommes de 10 485,90 euros au titre du préjudice complémentaire avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 9 972 euros et de la présente décision pour le surplus et de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

y ajoutant,

Déclare M. [LE] responsable à l’égard de M. et Mme [JD] du préjudice résultant pour eux de l’application d’un taux de TVA à 19,6% lors de la vente,

Condamne M. [LE] in solidum avec la société [37] à payer les sommes mises à leur charge par le jugement au profit de M. et Mme [JD], et fixe ces sommes au passif de la société [25],

Condamne la Snc [37] in solidum avec M. [RS] à payer à M. [S] [U] d’une part et à M. [Z] [P] et Mme [O] [L] d’autre part, et fixe au passif de la Sas [25] la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Snc [37] in solidum avec M. [LE] à payer à M. et Mme [I] [JD], et fixe au passif de la Sas [25] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Snc [20] in solidum avec M. [LE] à payer à M. et Mme [B] [V], et fixe au passif de la Sas [25] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les sommes auxquelles la Scp [A] [F], [J] [Y], [SP] [W] et [G] [D] a été condamnée par le jugement déféré seront fixées au passif chirographaire de la Sas [25],

Dit que dans leurs rapports les condamnations supportées par la Snc [37], la Sci [20] et la Sas [25] seront supportés entre coobligés, par parts viriles.

Condamne in solidum la Snc [37], la Sci [20], M. [RS], M. [LE] et la Sas [25], par voie de fixation au passif pour celle-ci, aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de la Scp [32] pour les frais dont elle aurait fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE