Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 1er décembre 2022, n° 21/08519

CA Aix-en-Provence
Confirmation 1 décembre 2022

Arguments

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Rejeté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que Monsieur [T] était le propriétaire du garage qu'il occupe, rendant ainsi la demande d'expulsion infondée.
Rejeté
Préjudice subi du fait de la procédure
La cour a rejeté cette demande, estimant que Monsieur [T] n'a pas justifié d'un préjudice.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a confirmé que la SCI L'AGAPANTHE, en tant que partie perdante, devait rembourser les frais exposés par Monsieur [T].
Accepté
Partie perdante
La cour a confirmé que la SCI L'AGAPANTHE, en tant que partie perdante, devait rembourser les dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 1er déc. 2022, n° 21/08519
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/08519
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Audrey CASANOVANathalie PUJOLFrançoise BOULAN
Cabinet(s) :	LX AIX-EN-PROVENCE
Parties :	S.C.I. L' AGAPANTHE, S.C.I. L' AGAPANTHEprise, son représentant légal en exercice

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 01 DÉCEMBRE 2022

N°2022/464

Rôle N° RG 21/08519 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTAH

S.C.I. L’AGAPANTHE

[C] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE

M^e Audrey CASANOVA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 18 Mai 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/02066.

APPELANTE

S.C.I. L’AGAPANTHEprise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Nathalie PUJOL, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Monsieur [C] [T]

né le 22 Août 1965 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Audrey CASANOVA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2022.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI L’AGAPANTHE a été le maître d’ouvrage d’une opération immobilière dénommée EDEN CAP à Nice.

Suivant acte authentique reçu en l’étude de Maître [O], notaire à Antibes en date du 25 novembre 2010, la SCI L’AGAPANTHE cédait dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement à Monsieur [T] une villa ( lot n° 28) et un garage ( lot n° 4)

La SCI L’AGAPANTHE constatant que Monsieur [T] utilisait en réalité le garage ( lot n°5) sollicitait auprès de ce dernier l’intervertissement des lots.

En dépit des deux courriers adressés les 25 septembres 2015 et 12 février 2016, Monsieur [T] n’acceptait pas de restituer à la SCI L’AGAPANTHE les clés du lot n° 5.

Suivant exploit d’huissier en date du 20 juillet 2018, la SCI L’AGAPANTHE assignait Monsieur [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins notamment de constater qu’il était occupant sans droit ni titre du lot °5 et sollicitait son expulsion.

Par ordonnance en date du 17 janvier 2019 le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a:

* constaté l’existence de contestation sérieuse.

*dit n’y avoir lieu à référé,

*renvoyé la SCI L’AGAPANTHE à se pourvoir ainsi qu’elle avisera,

*condamné la SCI L’AGAPANTHE à payer à Monsieur [T] la somme de 1.200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SCI L’AGAPANTHE aux dépens de l’instance de référé.

Suivant exploit d’ huissier en date du 2 mai 2019, la SCI L’AGAPANTHE assignait Monsieur [T] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— A titre principal :

*constater que Monsieur [T] est occupant sans droit ni titre du lot n° 5 de la copropriété EDEN CAP.

*ordonner l’expulsion de Monsieur [T] du lot n° 5.

*condamner Monsieur [T] , sous astreinte de 500 € par jour de retard d’avoir à restituer les clés dudit garage, à débarrasser ou faire débarrasser ledit garage de tout objet ou véhicule et ce passé un délai de huit jours, suivant signification de la décision à intervenir.

— À titre subsidiaire.

*dire et juger que Monsieur [T] est le propriétaire du lot n°4 de la copropriété , lot qu’il occupe tel qu’il est numéroté sur place n°4 ( mise en peinture.)

*dire et juger que la SCI L’AGAPANTHE est le propriétaire du lot n°5 de la copropriété ,lot qu’il occupe tel que numéroté sur place n° 5 ( mise en peinture.)

*condamner Monsieur [T] au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner Monsieur [T] aux entiers dépens.

L’affaire était appelée à l’audience du 6 avril 2021.

La SCI L’AGAPANTHE demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Monsieur [T] demandait au tribunal de :

* dire et juger que l’intégralité des demandes de la SCI L’AGAPANTHE étaient infondées.

* l’en débouter purement et simplement.

*condamner la SCI L’AGAPANTHE au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire.

*condamner la SCI L’AGAPANTHE au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner la SCI L’AGAPANTHE aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

* débouté la SCI L’AGAPANTHE de l’ensemble de ses demandes.

* débouté Monsieur [T] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive

* condamné la SCI L’AGAPANTHE au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamné la SCI L’AGAPANTHE aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 8 juin 2021, la SCI L’AGAPANTHE interjetait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déboute la SCI L’AGAPANTHE de l’ensemble de ses demandes.

— condamne la SCI L’AGAPANTHE au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamne la SCI L’AGAPANTHE aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 septembre 2021 auquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [T] demande à la cour de :

*confirmer les termes du jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI L’AGAPANTHE de l’ensemble de ses demandes,

Statuant à nouveau :

* condamner la SCI L’AGAPANTHE au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* condamner la SCI L’AGAPANTHE au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner la SCI L’AGAPANTHE aux entiers dépens de procédure.

À l’appui de ses demandes, Monsieur [T] indique ququ’aux termes de l’acte authentique du 25 novembre 2010 il a acquis un appartement lot n° 28 et un garage lot n°4, ce dernier représentant les 11/1000ème de la propriété du sol et des parties communes générales.

Il ajoute que les plans desdits garages signés de la main du notaire ont été annexés audit acte authentique et en font donc partie intégrante, ajoutant que ces plans n’ont jamais été contestés par les parties.

Par ailleurs il indique qu’à la lecture des plans authentiques des garages, il conviendra de constater que 3 garages sont représentés sous les n° 3, 4 et 5 précisant que si l’on se place face au garage, le garage n° 4 est le deuxième box situé à la gauche du garage n°5.

Monsieur [T] précise avoir sollicité un huissier de justice le 17 octobre 2018 lequel a permis de constater qu’il a bien acquis le garage n°4 et non le n°3 dont la SCI L’AGAPANTHE prétend être propriétaire.

Il souligne que lors de la réception du garage lot n°4, ce dernier fermait au moyen d’une clé qui lui a été remise par la SCI L’AGAPANTHE alors que le lot dont elle prétend qu’il serait le propriétaire ne comporte pas de serrure.

Il relève qu’il ressort clairement que le lot n°4 occupé actuellement par son locataire est plus grand que le lot n°3 , conformément à l’acte d’acquisition du 25 novembre 2010.

Enfin il rappelle que depuis son acquisition il paye les charges de copropriété afférentes à un garage correspondant aux 11/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales conformément à son titre de propriété, l’autre garage ne représentant que 9/1000èmes de cette même copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 octobre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SCI L’AGAPANTHE demande à la cour de :

* de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau :

— A titre principal

*constater que Monsieur [T] est occupant sans droit ni titre du lot n° 5 de la copropriété EDEN CAP, garage portant ' en peinture’ le n°4 sur place .

*ordonner l’expulsion de Monsieur [T] du lot n° 5 garage , précision faite que ce garage a été numéroté 4 ' en peinture’ sur place.

* condamner Monsieur [T] , sous astreinte de 500 € par jour de retard d’avoir à restituer les clés dudit garage, à débarrasser ou faire débarrasser ledit garage de tout objet ou véhicule et ce passé un délai de huit jours, suivant signification de la décision à intervenir.

— À titre subsidiaire.

* dire et juger que Monsieur [T] est le propriétaire du lot n°4 de la copropriété , lot qu’il occupe tel qu’il est numéroté sur place n°4 ( mise en peinture.)

* dire et juger que la SCI L’AGAPANTHE est le propriétaire du lot n°5 de la copropriété ,lot qu’il occupe tel que numéroté sur place n° 5 ( mise en peinture.)

— En tout état de cause

* débouter Monsieur [T] de toutes ses demandes

*condamner Monsieur [T] au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner Monsieur [T] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Françoise BOULAN , membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE , Avocats associés , aux offres de droit.

Au soutien de ses demandes, la SCI L’AGAPANTHE explique que le plan de masse ne correspond pas aux constructions telles qu’elles existent à ce jour, la numérotation ayant été modifiée.

Elle précise que l’état descriptif de division et les plans établis par le géomètre le démontrent.

Elle souligne que le constat de huissier établi à la demande de Monsieur [T] confirme qu’il existe sur place 4 garages fermés et non 3 comme mentionné sur le plan de masse annexé à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement de Monsieur [T] lequel ne saurait avoir une valeur supérieure à l’état descriptif de division mentionné à l’acte.

Elle ajoute que la numérotation réalisée sur place en peinture dans les garages ne saurait avoir une quelconque valeur juridique, seul l’état descriptif de division faisant foi.

Aussi la SCI L’AGAPANTHE soutient qu’il est évident qu’il y a eu une interversion des garages depuis leur occupation et que Monsieur [T] occupe le lot n°5 alors que ce lot appartient à la SCI L’AGAPANTHE

******

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 septembre 2022.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 5 octobre 2022 et mise en délibéré au 1er décembre 2022.

******

1°) Sur l’interversion des garages

Attendu que par acte authentique reçu en l’étude de Maître [O] , notaire à Antibes en date du 25 novembre 2010, la SCI L’AGAPANTHE a cédé dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement à Monsieur [T] :

* le lot n° 4 consistant en un garage et les 11/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

* dans la villa n° 5, le lot n° 28 consistant à un appartement de type studio avec la jouissance exclusive privative et perpétuelle d’un jardin et terrasse et les 46/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 261/1000èmes des charges générales particulières à la villa n°5

Que la SCI L’AGAPANTHE remettait lors de la réception des deux lots, les clés de l’appartement lot n°28 ainsi que les clés du garage lot n°4 à Monsieur [T].

Qu’étaient annexés à l’acte authentique les plans desdits garages signés de la main du notaire , représentés sous le n° 3, 4 et 5, deux qui se jouxtent et un qui est à part.

Attendu qu’il résulte du plan établi par le géomètre Monsieur [W] , après la réalisation de la construction , qu’il existe en réalité quatre garages qui se jouxtent, numérotés de 3 à 6.

Que ces éléments sont confirmés par le constat d’huissier établi par Maître [B] à la demande de Monsieur [T] qui indique bien la présence de quatre garages fermés.

Qu’il résulte des constatations effectuées par Maître [B], que le local n°4 occupé par Monsieur [T] est de forme trapézoidale comme cela apparait sur le plan du géometre et affecté de 11/1000èmes des parties communes générales alors que les garages voisins numérotés 3 et 5 sont de plus petites dimensions et affectées respectivement de 8 et 9/1000èmes comme cela est mentionné à l’acte notarié modificatif de l’état descriptif de division en date du 2 juillet 2010.

Que dès lors ils ne peuvent constituer le lot n°4 vendu à Monsieur [T] qui, dans l’acte de vente, est affecté des 11/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Qu’au surplus il convient de relever que sur le mur dudit box occupé par Monsieur [T] est peint le chiffre 4 en blanc

Que le box n°3 n’a pas de serrure et n’est pas fermé alors que Monsieur [T] détient 2 clès du box n°4.

Qu’enfin il résulte de l’attestation du syndicat coopératif EDEN CAP du 26 juin 2020 que depuis son acquisition, Monsieur [T] paie les charge de copropriété afférentes à un garage correspondant au 11/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, conformément à son titre de propriété alors que la SCI L’AGAPANTHE paie les charges correspondants au lot n°5 soit 9/1000 èmes et non pas celles correspondant aux 11/1000èmes que représente le garage lot n°'4.

Qu’au surplus l’acte de vente versé aux débats par cette dernière ne désigne ni le lot n°4 , ni le lot n° 5, la cour étant dans l’impossibilité de vérifier ses prétentions.

Que dès lors il y a lieu de dire et juger que Monsieur [T] occupe le garage , lot n°4 qu’il a acquis le 25 novembre 2010, de débouter la SCI L’AGAPANTHE de sa demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point

2°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [T]

Attendu que Monsieur [T] sollicite la condamnation de la SCI L’AGAPANTHE au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

Que sa demande sera rejetée à défaut de justifier d’un préjudice.

Qu’il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point.

3°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’en l’espèce, la SCI L’AGAPANTHE est la principale partie succombant.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SCI L’AGAPANTHE aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner la SCI L’AGAPANTHE au paiement de la somme de 3.5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 18 mai 2021 en toutes ses dispositions

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la SCI L’AGAPANTHE au paiement de la somme de 3.5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE la SCI L’AGAPANTHE aux entiers dépens de première instance et d’appel

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,