COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 06 SEPTEMBRE 2022

D.D.

N°2022/271

Rôle N° RG 19/08553 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEKUQ

[Y] [D] épouse [L]

C/

[N] [O]

[E] [W]

SASU ROSSINI ADMINISTRATIONS GERANCES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Alexis ZAKARIAN

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 06 Mai 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/03043.

APPELANTE

Madame [Y] [D] épouse [L]

née le 05 Avril 1954 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alexis ZAKARIAN, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Monsieur [N] [O]

né le 20 Décembre 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de NICE

Maître Philippe VAUTARD Membre de la SCP BRIZIO-VAUTARD-BRIZIO titulaire d’un Office Notarial

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE,

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

SASU ROSSINI ADMINISTRATIONS GERANCES prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 4]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Juin 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, et M^me Danielle DEMONT, Conseiller.

M^me Danielle DEMONT, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Agnès SOULIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2022..

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2022.

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M^me Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Les résidences du [Adresse 1] et du [Adresse 2] sont deux copropriétés distinctes, dont les parties communes sont régies par un seul et même règlement de copropriété en date du 17 décembre 1925.

Parmi les parties communes figurait la conciergerie située au numéro [Adresse 1], mais desservant les deux résidences des [Adresse 1] et du 20.

Suivant deux assemblées générales du 12 juillet 2005 les copropriétaires des deux résidences ont décidé de supprimer le poste de concierge et de vendre la conciergerie à M. [O] au prix de 42'000 €.

La vente a été reçue par acte authentique dressé par Me [E] [W] le 29 mai 2006.

Le prix a été remis au syndic commun des deux copropriétés, le cabinet Rossini administrations- gérances. Ce syndic a distribué le prix entre tous les copropriétaires des résidences du [Adresse 1] et du 20, en le partageant au préalable par moitié entre chacun des deux immeubles et en le répartissant ensuite entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Mme [D], copropriétaire de la résidence du [Adresse 1], a assigné les deux syndicats des copropriétaires des résidences du [Adresse 1] et du [Adresse 2] devant le tribunal d’instance, en faisant valoir que le produit de la vente revenait aux seuls copropriétaires du [Adresse 1], dans la mesure où la conciergerie faisait partie du seul bâtiment du [Adresse 1] en vertu de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sollicitant de ce fait le solde de sa quote-part.

Après arrêt de cassation, par jugement en date du 24 novembre 2015, le tribunal d’instance de Cagnes-sur-Mer a fait droit à sa demande, et condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Sag, à lui payer la somme de 4 130,46 €, au titre de sa quote-part de charges liée à la redistribution du prix de vente de la conciergerie, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2008, outre la somme de 1 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par exploit du 26 mai 2016, Mme [Y] [D] épouse [L] a assigné M. [N] [O], la société Rossini administrations gérances et Me [E] [W], aux fins d’obtenir la rectification de l’acte authentique du 29 mai 2006.

Par jugement en date du 6 mai 2019 le tribunal de grande instance de Nice a déclaré irrecevable l’action engagée par Mme [D], l’a condamnée à payer à Me [E] [W], à la SASU Rossini administrations gérances, et à M. [N] [O] la somme de 1200 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le tribunal retient en ses motifs que la demande rectification d’un acte de vente de biens et droits immobiliers est soumise à publicité obligatoire dans la mesure où elle a pour effet de sortir le lot, objet de la vente, de la copropriété, de modifier l’identité du vendeur et d’attribuer des tantièmes à ce lot ; et que Mme [D] n’en justifiant pas, son action est dès lors irrecevable.

Le 24 mai 2019, Mme [Y] [D] épouse [L] a relevé appel de cette décision.

Par conclusions du 10 février 2020 elle demande à la cour :

' de constater la publication de l’assignation au service des hypothèques intervenue le 6 décembre 2017 ;

' de réformer le jugement entrepris ;

' de débouter les intimés de toutes leurs demandes ;

' d’ordonner la rectification de l’acte notarié de vente du 29 mai 2006 qui contient de nombreuses mentions erronées en ce sens :

— la suppression en page 1 de l’acte notarié du 29 mai 2006 de la mention : « le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière de l’immeuble sis à [Adresse 2]» et la rectification en lieu et place en ces termes: « Vendeur:

Les copropriétaires du BDC 1 représentés par le Syndicat du [Adresse 1]»

— la suppression en page 2 de l’acte notarié du 29 mai 2006 des mentions

relatives à la représentation du [Adresse 2] et à l’assemblée générale du 6 mars 2006 »

— la suppression en page 3 de l’acte notarié du 29 mai 2006 de la mention suivante:

« les biens et droits immobiliers ci-après désignés cf, 'pendant d’un immeuble formant bloc d’un seul tenant, sis [Adresse 1]-[Adresse 2], élevé sur rez-de-chaussée de cinq étages » et la rectification en ces termes : « les biens et droits immobiliers ci-après désignés dépendent d’une maison d’habitation, sis au [Adresse 1], élevée sur terre-plein d’un rez-de-chaussée, de quatre étages et d’un cinquième étage mansardé. Cette maison constitue le « BLOC 1 » de la copropriété du [Adresse 1]-[Adresse 2]» ;

— la suppression en page 3 de l’acte notarié du 29 mai 2006 de la mention

suivante : « Et les tantièmes de copropriété indéterminés afférents audit lot de

copropriété» et la rectification en ces termes : « Trois tantièmes de copropriété ont

été attribués au lot n° 117. Le BLOC 1 de la copropriété du [Adresse 1]-[Adresse 2]

passe donc de 174 tantièmes à 177 tantièmes» ,.

— la suppression en pages 4 et 9 de l’acte notarié du 29 mai 2006 des mentions suivantes :

« nature et quotite des droits vendus:

— L’immeuble présentement vendu appartient aux vendeurs à concurrence de moitié indivise chacun(…)

Origine de propriété immediate :

— Les biens objets des présentes

appartiennent aux vendeurs par suite de l’acquisition qu’ils en ont faites, à concurrence de moitié indivise en pleine propriété chacun (…) Et les tantièmes de copropriété indéterminés afférents audit lot de copropriété. »,

— et la rectification en ces termes: « Trois tantièmes de copropriété ont été attribués au lot n° 117. Le BLOC 1 de la copropriété du [Adresse 1]-[Adresse 2] passe donc de 174 tantièmes à 177 tantièmes. », et le rectifier en ces termes: « le lot n° 117 est la propriété indivise des propriétaires du BLOC 1 de la copropriété du [Adresse 1]-[Adresse 2] au prorata de leurs tantièmes respectifs de copropriété dans ce BLOC» :

' d’ordonner la publication de l’acte notarié de vente dûment rectifié aux services de la publicité foncière,

le tout sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter d’un mois de la signification de la décision à intervenir ;

' de dire que la société Rossini administrations gérances, Me [E] [W] et M. [N] [O] ont commis une faute engageant leur responsabilité, et de les condamner à lui payer la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts pour les préjudices subis ;

' et de les condamner in solidum à lui payer la somme de 5000 € en application de

l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens avec distraction.

L’appelante expose :

' qu’elle est propriétaire des lots 109,111 114 et 115 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] ; que la conciergerie du [Adresse 1], partie commune aux deux immeubles des [Adresse 1] et [Adresse 2], intitulés bloc n° 1 bloc 2 dans la fiche d’ immeuble, a été vendue par acte de Me [E] [W] , notaire, signé par le syndic des deux copropriétés, la société Rossini administrations gérances ; qu’aucun lot privatif n’a été créé ;

' que se référant au règlement de copropriété, la Cour de cassation a cassé et annulé le jugement rendu par le juge de proximité de Nice le 15 juin 2012, qui avait estimé que la loge appartenait aux deux blocs et qui avait entériné la division par moitié du prix (arrêt du 22 janvier 2014) ;

' que le 24 novembre 2015, reprenant les dispositions de l’arrêt précité, le tribunal d’instance de Cagnes-sur-Mer, a jugé que « la description faite des différents bâtiments dans le cahier des charges de 1925 permet d’établir que le logement du concierge fait partie du

bâtiment du [Adresse 1]» et condamné le syndicat de copropriété du [Adresse 1] à payer à Mme [D] la quote-part du prix de vente qui lui revenait ;

' qu’il ne faisait aucun doute, et il a été jugé, que la conciergerie appartenait depuis l’origine, aux copropriétaires du bloc 1 du [Adresse 1] et non pas à ceux du

[Adresse 2] ;

' que l’acte de vente du 29 mai 2006 contient donc de multiples erreurs qu’il convient de

rectifier afin de tenir compte des jugements précités de la Cour de cassation et du tribunal d’instance de Cagnes-sur-Mer ;

' que ces erreurs portent préjudice tant aux copropriétaires du [Adresse 1] depuis de nombreuses années puisque la ventilation des fonds de la vente n’a toujours pas été faite comme il se devait, mais également directement à Mme [Y] [D] puisque ses lots

ont notamment été mentionnés comme ayant été vendus ;

*

Par conclusions du 14 novembre 2019 M. [N] [O] demande à la cour à titre principal, de confirmer le jugement entrepris, à titre subsidiaire, de déclarer Mme [D] irrecevable à agir pour défaut d’intérêt et/ou de qualité à agir, subsidiairement, de la déclarer irrecevable faute de régularisation de la procédure contre le vendeur, soit les copropriétés des [Adresse 1], à titre encore plus subsidiaire, de constater que l’intimé n’a commis aucune faute et que Mme [D] n’a subi aucun préjudice, de la débouter en conséquence de toutes ses demandes, en tout état de cause, de la condamner à payer à M. [O] la somme de 2500 € pour procédure abusive, et de condamner tout succombant à lui payer 1 800 € de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction.

M. [N] [O] soutient que l’action de Mme [D] est irrecevable car elle est prescrite, en raison de la connaissance des faits depuis le 9 octobre 2008 ; qu’elle n’a aucun intérêt à agir du fait de l’absence de tout préjudice suite à la réduction de sa quote-part de contribution aux charges ; que l’autorité de la chose jugée la prive de toute recevabilité en application de la théorie de la concentration des moyens, Mme [D] n’ayant pas sollicité des rectifications

d’ erreurs matérielles lors de sa première procédure ; et qu’ elle ne démontre aucune faute ni un quelconque préjudice lié à cette faute.

*

Par conclusions du 15 novembre 2019 M. [E] [W], membre de la SCP de notaires Briszio-Vautard demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, en tout état de cause, de dire qu’il n’a commis aucune faute et que Mme [D] ne justifie d’aucun préjudice indemnisable, de la débouter de toutes ses demandes dirigées contre lui, et de la condamner à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec distraction.

Maître [E] [W] fait valoir que:

— la concluante n’ a aucun intérêt à agir, car elle est un tiers à l’action,

— elle est dépourvue de qualité à agir, le lot appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], et non à elle ;

— son action en responsabilité est prescrite car elle a eu connaissance des faits au plus tard le 9 octobre 2008, date du point de départ du délai et elle n’a saisi le Tribunal par voie d’assignation que le 26 mai 2016, soit plus de 5 ans après le point de départ du délai,

— il n’était tenu à aucun devoir de conseil vis-à-vis d’elle car elle était un tiers et non une

partie à I’ acte,

— elle ne démontre aucun préjudice subi en l’état de l’obtention de sa quote-part du prix de

vente.

*

La SASU Rossini administrations gérances, assignée à domicile le 22 août 2019, n’a pas constitué avocat.

Motifs

Attendu que s’agissant de sa qualité à agir, Mme [D] [Y] soutient que l’arrêt et le jugement du tribunal d’instance de Cagnes-sur-Mer ont établi que la conciergerie est une partie commune qui appartient aux seuls copropriétaires du [Adresse 1], dont Mme [D] fait partie ; que ce jugement étant définitif, il est manifeste que l’acte de vente est irrégulier puisqu’il y est spécifié que le [Adresse 2] possède la moitié du bien, et que la moitié du produit de la vente abusivement versée au numéro 20 n’a jamais été restituée à son légitime propriétaire ; que tant que l’acte de vente n’est pas corrigé, cette somme ne peut pas être recouvrée ; que le Notaire l’acheteur et le syndic refusant de corriger cet acte, l’appelante a donc décidé d’engager une procédure pour les y contraindre ; qu’outre sa qualité de copropriétaire, elle est directement et personnellement concernée par les erreurs figurant dans l’acte authentique, puisque le jour où ils se sont réunis pour voter la vente de la conciergerie, les copropriétaires du [Adresse 2] se sont prononcés, en réalité, sur la vente de 2 lots, les lots 114 et 116 lui appartenant (alors qu’ils voulaient vendre le lot 117) ; que le procès-verbal de cette assemblée générale se réfère, par conséquent, à des lots qui ne sont pas ceux de la conciergerie mais ceux de Mme [D] ; que l’acte de vente s’appuie sur ce procès-verbal, et les lots de l’appelante, pour entériner la vente de la conciergerie ; que Mme [D] a intérêt et qualité à agir parce qu’elle est propriétaire de la conciergerie pour partie et, d’autre part, parce qu’elle est en droit de contester le fait que les copropriétaires du [Adresse 2] aient décidé la vente de ses propres lots, Mme [D] demandant que cette erreur soit corrigée dans l’acte de vente car ses propres lots ne peuvent pas être mentionnés comme étant objet de la vente ; et qu’elle demande que, par la même occasion, toutes les mentions erronées de l’ acte de vente soient corrigées une fois pour toutes ;

Mais attendu que si, compte tenu de sa réclamation portant sur ses propres lots qui seraient inclus dans la vente litigieuse, Mme [D] a qualité à agir conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel tout copropriétaire peut néanmoins exercer les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, M. [O] fait valoir en revanche exactement que Mme [D] aurait dû appeler en la cause les copropriétaires des [Adresse 1] et [Adresse 2] ; qu’il explique sur ce point que Mme [D] s’est abstenue de la mise en cause des copropriétés des [Adresse 1] et [Adresse 2], afin d’éviter le grief de chose jugée et de concentration des moyens pour défaut d’identité des parties, mais qu’il s’agit-là d’une fiction juridique issue de son action volontairement incomplète ;

Attendu qu’en effet Mme [D] n’a pas attrait à la procédure de première instance et d’appel les copropriétaires des [Adresse 1] et [Adresse 2] qui sont les vendeurs aux termes de l’acte litigieux ;

Attendu que Mme [D] ne peut pas demander la modification d’un acte authentique de vente d’un bien immobilier sans la présence des vendeurs mentionnés dans cet acte authentique ;

Qu’elle a assigné la société Rossini administrations-gérance à titre personnel, et non en qualité de syndic de ces deux copropriétés (ou tout autre syndic en exercice), pour représenter ces dernières à l’instance, alors qu’elle sollicite la rectification de l’acte authentique qui les mentionne comme propriétaires de la conciergerie vendue ;

Attendu qu’il s’ensuit à nouveau l’irrecevabilité de l’action engagée par Mme [D] ;

Attendu par ailleurs que l’exercice d’une action en justice est un droit qui ne dégénère en abus que s’il est démontré l’existence d’une erreur grossière équipollente au dol ou l’intention de nuire ; qu’aucun abus du droit d’ester en justice ne peut être retenu au cas d’espèce, d’où il suit le rejet de la demande de dommages intérêts présentée par M. [O] pour procédure abusive ;

Et attendu que Mme [D] succombant, devra supporter la charge des dépens d’appel, et verser en équité la somme de 1200 € à chacun des intimés, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ne pouvant elle-même prétendre au bénéfice de ce texte ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt de défaut et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action engagée par Mme [Y] [D] pour défaut de justification de la publication de l’assignation introductive d’instance,

Statuant à nouveau

Déclare irrecevable l’action engagée par Mme [Y] [D] pour défaut de mise en cause des copropriétaires des [Adresse 1] et [Adresse 2],

Déboute M. [N] [O] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne Mme [Y] [D] à payer à Me [E] [W] et à M. [N] [O] la somme de 1200 € chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT