COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 23 JUIN 2022

N°2022/477

Rôle N° RG 21/10914 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH2WX

[C] [N]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 2]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Elsa GUIDICELLI

M^e Philippe DELANGLADE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 06 juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01737.

APPELANTE

Madame [C] [N] épouse [Z]

née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 4] (64), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Elsa GUIDICELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet D4 IMMOBILIER SARL représenté par son gérant en exercice dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par M^e Philippe DELANGLADE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 mai 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M^me Sylvie PEREZ, Présidente Rapporteur,

et M^me Angélique NETO, Conseillère- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Sylvie PEREZ, Présidente Rapporteur

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 juin 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 juin 2022.

Signé par M^me Sylvie PEREZ, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Mme [C] [N] épouse [Z] est propriétaire d’un appartement en duplex situé au niveau -1 d’un immeuble en copropriété situé en front de mer au [Adresse 2], appartement confié à la gestion de la société FLC Services.

Invoquant le trouble manifestement illicite résultant de l’activité commerciale de location saisonnière illicite exercée par Mme [Z] comme occasionnant des nuisances sonores et des désordres subis par l’ensemble des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2], par acte d’huissier du 19 avril 2021, a fait assigner en référé Mme [Z] aux fins de la voir cesser sous astreinte son activité locative de l’appartement ainsi qu’en paiement de provisions.

Par ordonnance en date du 6 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

— ordonné à Madame [Z] la cessation de l’activité de location de courte durée de l’appartement lui appartenant au sein de la copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 2] dès la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par infraction constatée, soit par le maintien de l’annonce sur les sites de location soit par location dûment constatée par huissier,

— ne s’est pas réservé la liquidation de l’astreinte,

— rejeté la demande en paiement de la somme de 4 000 euros à titre provisionnel à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires,

— condamné Madame [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, en ceux non compris les frais du procès-verbal de constat huissier du 26 février 2021.

Par déclaration au greffe du 20 juillet 2021, Mme [Z] a relevé appel de cette ordonnance.

Par conclusions déposées et notifiées le 3 septembre 2021, Mme [Z] a conclu comme suit :

— réformer l’ordonnance dont appel,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes,

— le condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’appelante fait valoir l’existence de contestations qu’elle estime sérieuses et qui se heurtent aux demandes du syndicat des copropriétaires dont elle indique qu’il ne démontre pas les faits invoqués, faisant valoir l’inanité du fondement juridique de ses demandes basées sur une mauvaise interprétation du règlement de copropriété et ce, alors même que l’analyse qu’il tente d’invoquer relève de l’appréciation souveraine du juge du fond.

Mme [Z] explique que l’immeuble est une petite copropriété composée de neuf copropriétaires, indiquant verser aux débats des attestations de voisins immédiats de son appartement qui viennent contredire l’existence de nuisances.

Elle rappelle que :

— le règlement de copropriété stipule en son chapitre 3 que les locations en meublé par appartement entier sont autorisées,

— l’activité de location meublée est généralement considérée comme une activité de nature civile, rappelant qu’en l’espèce la location n’est pas systématique et que cet appartement est son domicile principal,

— un contrat de location saisonnière se caractérise par sa courte durée et son non-renouvellement pour un logement qui ne constitue pas la résidence principale du locataire.

Elle fait en outre valoir que l’analyse de la qualification de la nature de la location litigieuse relève de l’appréciation souveraine du juge du fond qui seul a compétence pour apprécier le caractère commercial de cette activité, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse.

Mme [Z] rappelle qu’aucune clause d’habitation bourgeoise exclusive stricte ne figure dans le règlement de copropriété, qu’il n’y a qu’une clause d’habitation bourgeoise simple avec une activité commerciale en rez-de-chaussée (clause de nature mixte), expliquant qu’elle-même, tout comme son association, se situe au sous-sol et n’empreinte pas l’entrée principale mais celle de la plage qui lui est personnelle.

Elle fait valoir que les témoignages produits sont insuffisants et se heurtent à ceux qu’elle produit en défense. Elle relève que le constat produit ne constate aucune nuisance et ne contient que des propos rapportés de la personne qui a missionné l’huissier.

Par conclusions déposées et notifiées le 30 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] a formé appel incident et conclu comme suit :

— débouter Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance sauf sur la liquidation d’astreinte et la provision,

— dire et juger que le juge des référés se réservera de liquider l’astreinte,

— condamner Mme [Z] à lui payer à titre provisionnel la somme de 4 000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices,

En tout état de cause :

— condamner Mme [Z] au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel en ceux compris les frais huissiers engagés pour le constat du 26 février 2021.

L’intimé fait valoir qu’aux termes du règlement de copropriété, l’immeuble est destiné exclusivement à l’usage d’habitation à l’exception des locaux situés au rez-de-chaussée qui pourront être occupé commercialement et concernant la location, qu’il est mentionné que les copropriétaires pourront louer leurs appartement à condition que les locataires soient de bonne vie et moeurs et qu’ils respectent les prescriptions du règlement ainsi que la destination de l’immeuble.

Il expose que Mme [Z] a confié à la société FLC Services la gestion de son appartement réservable en direct ou via le site Airbnb et qu’il est confronté à des nuisances à répétition de la part des locataires saisonniers.

Le syndicat des copropriétaires expose que lors de l’assemblée générale du 8 janvier 2021, il a été voté par les deux tiers des copropriétaires une délibération n°18 avec l’autorisation d’ester justice contre Mme [Z] pour trouble de voisinage lié à son activité Airbnb.

L’intimé considère que l’appartement de Mme [Z] situé au -1 et de type duplex n’a aucunement vocation à être exploité de manière commerciale et que par conséquent que la location saisonnière régulière qu’elle pratique est une violation caractérisée du règlement de copropriété.

Il fait valoir que :

— l’activité de location meublée et touristique n’est pas compatible avec ce règlement dès lors qu’il s’agit d’une activité commerciale et que cette activité n’est pas autorisée, compte tenu de la destination de l’appartement,

— la location meublée touristique de type Airbnb est définitivement une activité commerciale comme cela résulte des arrêts de la Cour de Cassation du 8 mars 2018 et du 27 février 2020,

— en outre l’activité de location meublée touristique de Mme [Z] s’apparente d’autant plus à une activité hôtelière qu’elle a mandaté la société FLC qui a une activité de conciergerie,

— c’est une activité de location très habituelle et nullement accessoire,

— il y a manifestement un changement d’usage au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et une telle activité de location est irrégulière si elle n’a pas été autorisée préalablement par l’autorité préfectorale.

Le syndicat des copropriétaires a formé appel incident sur le rejet de sa demande de dommages et intérêts, faisant valoir qu’il a subi un préjudice puisque des dégradations ont été constatées sur le portillon, ayant dû supporter des frais de remplacement de la gâche électrique de la porte d’entrée et un devis de remise en état de celle-ci.

Il rappelle que la jurisprudence reconnaît l’existence d’un trouble anormal de voisinage dans des cas de locations meublées touristiques lorsqu’il est contrevenu au règlement de copropriété interdisant tout bruit ou activité dans les appartements de nature à gêner les voisins.

Par ordonnance du 2 mai 22, l’affaire a été clôturée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Mme [Z] est propriétaire d’un appartement en duplex situé au niveau -1 de l’immeuble dont elle a confié la gestion à la SAS FLC Services en vue de sa location.

Sur le fondement des articles 834'et 835 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] se prévaut d’un trouble manifestement illicite du fait de la location saisonnière de son appartement par Mme [Z], en infraction renouvelée avec le règlement de copropriété et location étant à l’origine de désordres, rappelant que lors de leur assemblée générale du 8 janvier 2021, les copropriétaires ont adopté une résolution autorisant une action à l’encontre de la copropriétaire afin de faire cesser les troubles causés à la copropriété par son activité.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, il est prévu que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Mme [Z] expose que la location en meublé est autorisée par le règlement de copropriété et que la location saisonnière invoquée par le syndicat des copropriétaires lui sert à payer une partie des frais de son association installée dans les lieux, rappelant qu’il s’agit de son domicile principal.

Aux termes du règlement de copropriété, l’immeuble est destiné exclusivement à l’usage d’habitation.

Une clause de ce règlement, relative à l’occupation dispose que :

« Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux situés au rez-de-chaussée, qui pourront être occupés commercialement, pourvu que le commerce exploité dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l’immeuble.

L’exercice individuel des professions libérales est toutefois toléré dans les appartements, à condition de ne pas affecter plus de la moitié de l’appartement à usage professionnel et de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble ; mais il est interdit d’y installer des bureaux commerciaux administratifs».

Une autre clause, relative à la location dispose que :

«Les copropriétaires pourront louer leurs appartements comme bon leur semblera, à la condition que les locataires soient de bonnes vies et moeurs et qu’ils respectent les prescriptions du présent règlement, ainsi que la destination de l’immeuble telle que défini ci-dessus'

La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées».

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats l’annonce du gestionnaire figurant sur le site Airbnb dans laquelle l’appartement de Mme [Z] est présenté comme un loft d’exception, comportant quatre chambres et deux salles de bains, dont la location est proposée à partir de 500 euros par nuitée et pour un maximum de 11 personnes, par le biais d’une réservation en direct ou via le site, avec durant le séjour des locataires, une conciergerie disponible 24 heures sur 24.

Considérant un prix de location par nuitée et non en fonction d’une saison touristique, il ne s’agit pas d’une location saisonnière.

Le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal de constat dressé le 26 février 2021 qui enseigne que l’appartement est loué également en hiver.

Il s’en déduit que la location s’adresse à des occupants temporaires et fréquents.

Or, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, est incompatibles avec la clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, que cette habitation bourgeoise soit stricte ou non.

Dès lors, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires se prévaut d’un trouble manifestement illicite tenant à l’activité de location exercée par Mme [Z] contraire au règlement de copropriété.

En conséquence de quoi, l’ordonnance déférée à la cour sera confirmée en ce qu’elle a ordonné la cessation de cette activité, y compris en ce qu’elle a dit que le juge des référés ne se réservera pas la liquidation de l’astreinte.

Sur l’appel incident, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a subi des préjudices indemnisables autres que ceux subis par les copropriétaires, relatifs aux désordres affectant la porte d’entrée que certains occupants de l’appartement de Mme [Z] ont ouvert à coups de pied.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, que le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient allouer au requérant.

Il est admis qu’en cas d’agissements dommageables du preneur ou de trouble causé à la copropriété, le copropriétaire bailleur peut être directement poursuivi par le syndicat des copropriétaires.

À l’appui de sa demande, l’intimé produit une attestation manuscrite de Monsieur

[H] qui indique que les locataires n’ayant pas de clés du portillon en bois et ne disposant que d’un seul pass pour une douzaine de locataires, ils avaient comme moyen ultime de mettre des coups de pied violents dans ce fameux portillon pour le faire céder et l’ouvrir… à plusieurs reprises nous les avons vus à l’oeuvre’ ».

L’obligation de Madame [Z] à indemniser le syndicat des copropriétaires est dans ces conditions non sérieusement contestable et celle-ci doit être condamnée au paiement d’une somme de 255 euros à titre de dommages-intérêts provisionnels au vu de la facture versée aux débats datée du 21 août 2020, l’ordonnance étant infirmée de ce chef.

Sur la base d’un devis, syndicat des copropriétaires fait état de la nécessité de prévoir un bandeau ventouse sur la porte d’entrée, sans expliciter la nécessité de cette demande, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse à solliciter le paiement à titre provisionnel d’une somme de 1 600 euros.

Il y a lieu enfin de condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande d’inclure dans les dépens de première instance et d’appel les frais huissiers engagés pour le constat du 26 février 2021.

Il sera rappelé que les dépens ne peuvent inclure le coût d’un constat d’huissier de justice qui ne constituait pas un acte de la procédure mais un élément de preuve auquel la partie a choisi de recourir.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme l’ordonnance du 6 juillet 2021prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, sauf sur les dommages intérêts provisionnels ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne Madame [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] la somme à titre provisionnel de 255 euros ;

Condamne Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Mme [Z] aux dépens d’appel.

La Greffière,Le Président,