COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 24 FÉVRIER 2022

N° 2022/ 74

Rôle N° RG 21/12952 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIBQD

Y X

C/

S.C.I. AMPHORA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SARL BOURDAROT-EZERZER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité d’Antibes en date du 16 Juillet 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 1121000368.

APPELANTE

Madame Y X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-9609 du 03/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le […] à […], demeurant […]. […]

représentée par M^e Eve EZERZER de la SARL BOURDAROT-EZERZER, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.C.I. AMPHORA Gérant en exercice de la SCI AMPHORA : Monsieur Z A, demeurant 14-18 rue de Paris – 77290 Mitry-Mory

assigné en étude le 17/09/2021

défaillante

*-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022.

Signé par Madame Carole MENDOZA, suppléante du Président de chambre désignée par ordonnance du Premier Président en date du 30 août 2021 et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 28 mai 2020, la SCI AMPHORA a donné à bail à M^me Y X un appartement de type F3, situé […], […], […], […], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initial de 895 euros, outre 93 euros de provisions sur charges, et celui d’un dépôt de garantie de 895 euros.

M^me C D s’est portée caution solidaire de la locataire.

Par acte du 1er juin 2021, M^me X a fait citer la SCI AMPHORA aux fins de voir fixer les sommes dues au bailleur à 698 euros, lui accorder des délais de paiement, constater l’indécence du logement, condamner la défenderesse à réaliser les travaux qui suivent : réparation de la porte- fenêtre du séjour, sécurisation de l’installation électrique aux normes, mise en conformité du système de ventilation, assurer l’herméticité de la porte d’entrée, et ce dans un délai de deux mois sous astreinte de 400 euros par jour de retard, avec réserve de liquidation, ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation de l’ensemble des travaux, la condamner à une somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, outre à celle de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 16 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Antibes a statué en ces termes :

- DIT que la SCI AMPHORA a démontré sa créance locative à l’encontre de Madame Y
X d’un montant de 2339,60 euros arrêtée au 30 juin 2021, loyer du mois de juillet 2021 compris,

- CONDAMNE Madame Y X à payer à la SCI AMPHORA la somme de 2339,60 euros,

- AUTORISE Madame Y X à s’acquitter de sa dette de 2339,60 euros par versement à la SCI AMPHORA comme suit:

- 35 mensualités de 30 euros, la l ère mensualité sera versée au plus tard le 16 août 2021,

- la 36è mensualité devra solder la dette en principal et intérêts,

- RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la décision prise suspend les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé ci-dessus,

-DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, la dette deviendra immédiatement exigible et la SCI AMPHORA pourra mettre en oeuvre à l’encontre de Madame Y X les mesures d’exécution prévue par la loi,

- CONSTATE que les sommes complémentaires demandées en paiement par la SCI AMPHORA sont incluses dans la créance globale,

- DEBOUTE la SCI AMPHORA de ses demandes complémentaires en paiement des loyers restant dus,

- DIT que Madame Y X n’a pas démontré le caractère indécent de son logement,

- DEBOUTE Madame Y X de ses demandes de travaux de réparation de la porte-fenêtre du séjour, de sécurisation de l’installation électrique, de la mise en conformité du système de ventilation et de l’herméticité de la porte d’entrée,

- DEBOUTE Madame X de toutes les demandes en lien avec ses demandes de travaux dont elle a été déboutée,

- DIT que la demande de la SCI AMPHORA d’avoir accès au logement de Madame X sa

locataire pour y effectuer des travaux est sans objet au vu des dispositions de l’article 7 de la loi de 1989,

- DEBOUTE la SCI AMPHORA de ses demandes imprécises de communication de documents,

- CONSTATE que la SCI AMPHORA a eu communication de l’entretien de la chaudière et de la VMC,

- DIT que la SCI AMPHORA n’a pas démontré un quelconque préjudice indemnisable en lien avec un comportement fautif de Madame X,

- DEBOUTE la SCI AMPHORA de sa demande de dommages et intérêts de 4000 euros à l’encontre de Madame X,

- DEBOUTE la SCI AMPHORA de ses demandes d’indemnisation de ses frais de déplacement et de ses frais irrépétibles,
- DEBOUTE la SCI AMPHORA de sa demande en paiement au titre des intérêts de la SCI DRISSE,

- DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

- CONDAMNE Madame Y X aux dépens de l’instance.

Le premier juge décide l’octroi de délais de paiement sur 36 mois au profit de M^me X au vu de sa situation financière et arrête la somme due à la somme de 2339,60 euros, loyer du mois de juillet 2021 compris.

Concernant l’indécence du logement, il s’appuie sur le constat d’état des lieux d’entrée du 28 mai 2020 et la lettre de la ville d’Antibes du 14 septembre 2020, et indique qu’il s’agit de l’entretien courant des lieux loués à la charge de la locataire, l’existence de problèmes préexistants n’étant pas démontrés notamment pour la porte-fenêtre du séjour. De plus, la demanderesse ne prouve pas le problème de ventilation du logement, ni qu’il est source d’indécence de celui-ci.

Selon déclaration du 3 septembre 2021, M^me X a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a dit que la SCI AMPHORA a démontré sa créance locative à son encontre d’un montant de 2339,60 euros arrêtée au 30 juin 2021, loyer du mois de juillet 2021 compris, l’a condamnée à payer à la SCI AMPHORA la somme de 2339,60 euros, a dit qu’elle n’a pas démontré le caractère indécent du logement, l’a déboutée de ses demandes de travaux ainsi que de toute demande en lien avec cette demande et l’a condamnée aux dépens.

L’affaire a été fixée à bref délai conformément aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Selon ses conclusions notifiées par le RPVA le 4 octobre 2021, M^me X demande de voir: – INFIRMER le jugement en ce qu’il :

*DIT que la SCI AMPHORA a démontré sa créance locative à l’encontre de Madame X d’un montant de 2339,60 euros arrêtée au 30 juin 2021, loyer du mois de juillet 2021 compris,

*CONDAMNE Madame X à payer à la SCI AMPHORA la somme de 2339,60 euros,

* AUTORISE Madame X à s’acquitter de sa dette de 2339,60 euros par versement à la SCI

AMPHORA comme suit :

- 35 mensualités de 30 euros, la l ère mensualité sera versée au plus tard le 16 août 2021,

- la 36 ème mensualité devra solder la dette en principal et intérêts,

*RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la décision prise suspend les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé ci-dessus,

* DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, la dette deviendra immédiatement exigible

et la SCI AMPHORA pourra mettre en 'uvre à l’encontre de Madame X les mesures d’exécution prévue par la loi,

*CONSTATE que les sommes complémentaires demandées en paiement par la SCI AMPHORA

sont incluses dans la créance globale, *DIT que Madame X n’a pas démontré le caractère indécent de son logement,

* DEBOUTE Madame X de ses demandes de travaux de réparation de la porte-fenêtre du

séjour, de sécurisation de l’installation électrique, de la mise en conformité du système de ventilation et de l’herméticité de la porte d’entrée,

* DEBOUTE Madame X de toutes les demandes en lien avec ses demandes de travaux dont

elle a été déboutée,

* CONDAMNER la SCI AMPHORA aux entiers dépens.

- ET STATUANT A NOUVEAU DE :

- FIXER le montant des sommes dues par Madame Y X à la SCI AMPHORA à la somme de 698 euros ;

- CONSTATER que Madame Y X est en mesure de régler sa dette locative,

- Par conséquent,

- DECLARER Madame Y X bien fondée à solliciter un échelonnement de sa dette

sur une durée de trois années, et ce, eu égard ses ressources et charges, sur le fondement de l’alinéa 1er V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié, par dérogation à l’article 1343-5 du Code civil,

- CONSTATER que la SCI AMPHORA n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent ;

- CONDAMNER la SCI AMPHORA à réaliser les travaux suivants :

- la réparation de la porte-fenêtre du séjour (article 32 du Règlement Sanitaire Départemental) ;

- la sécurisation de l’installation électrique conformément aux normes NFC 14-100 et 15-100 (article 51 du Règlement Sanitaire Départemental) ;

- la mise en conformité du système de ventilation avec les prescriptions réglementaires (article

24 et 40-1 du Règlement Sanitaire Départemental / Arrêté du 24/03/82 modifié) afin d’assurer un renouvellement d’air efficace et permanent ;

- et assurer l’herméticité de la porte d’entrée (article 33 du Règlement Sanitaire Départemental).

- DIRE que ces travaux devront être réalisés dans un délai de deux mois ;

- ASSORTIR cette obligation d’une astreinte de 400 euros par jour de retard ;

- SE RESERVER compétence pour la liquidation de l’astreinte ;

- ORDONNER la suspension du paiement du loyer jusqu’à la réalisation de l’ensemble des

travaux exigés par la Mairie, de nature à rendre le logement conforme aux caractéristiques de l’obligation de décence ;

- CONDAMNER la SCI AMPHORA à verser à Madame Y X la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

- CONDAMNER la SCI AMPHORA à verser à Madame Y B la somme de 2 500

euros sur le fondement de l’article 37 alinéa 2 de la loi N°91-647 relative à l’aide juridique, dont

distraction au profit de la SARL BOURDAROT-EZERZER, Avocat aux offres de droit,

- CONFIRMER le jugement en ce qu’il :

* DIT que la demande de la SCI AMPHORA d’avoir accès au logement de Madame X sa

locataire pour y effectuer des travaux est sans objet au vu des dispositions de l’article 7 de la loi

de 1989,

*DEBOUTE la SCI AMPHORA de ses demandes imprécises de communication de documents,

*CONSTATE que la SCI AMPHORA a eu communication de l’entretien de la chaudière et de la VMC,

* DIT que la SCI AMPHORA n’a pas démontré un quelconque préjudice indemnisable en lien avec un comportement fautif de Madame X,

* DEBOUTE la SCI AMPHORA de sa demande de dommages et intérêts de 4000 euros à l’encontre de Madame X,

* DEBOUTE la SCI AMPHORA de ses demandes d’indemnisation de ses frais de déplacement et de ses frais irrépétibles,

* DEBOUTE la SCI AMPHORA de sa demande en paiement au titre des intérêts de la SCI DRISSE.

Selon ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M^me X soutient que dès son entrée dans les lieux, elle a fait part au bailleur des désordres constatés dans le logement, qui ne respecte pas les normes de décence prévues par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ni les dispositions du règlement sanitaire départemental ; que la mairie d’Antibes a informé la locataire par lettre du 14 septembre 2020 qu’il avait été demandé au propriétaire de remédier à certains désordres comme le fait que la porte d’entrée n’est pas hermétique, de réparer la porte-fenêtre du séjour, de sécuriser l’installation électrique et d’assurer un renouvellement d’air efficace.

Elle précise que par lettre du 5 mai 2021, la caisse des allocations familiales indiquait que son logement n’était pas décent, que le rapport de visite de l’entreprise Franck Service signale que le détalonnage de la porte palière est défectueux.

Concernant la créance locative, elle allègue avoir effectué plusieurs versments depuis le mois de juin 2020, le dépôt de garantie ayant été réglé grâce à l’intervention du fonds de solidarité ; qu’ainsi, il ne lui reste plus devoir que la somme de 698 euros et qu’elle respecte le paiement échelonné de sa dette.

Ont été signifiés à la SCI AMPHORA la déclaration d’appel et l’avis de fixation à bref délai par acte d’huissier du 17 septembre 2021 remis à étude, ainsi que les conclusions de l’appelante, par acte d’huissier du 29 septembre 2021 remis à personne habilitée.

La SCI AMPHORA n’a pas constitué avocat.

La procédure a été clôturée le jour de l’audience du 16 décembre 2021.

MOTIVATION :

En vertu de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

En l’espèce, la déclaration d’appel et l’avis de fixation à bref délai ayant été signifiés à l’intimée par acte remis à étude et la présente décision étant en dernier ressort, il sera statué par arrêt rendu par défaut, susceptible d’opposition.

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la créance locative de la SCI AMPHORA et ses modalités de paiement :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, selon acte sous seing privé du 28 mai 2020, la SCI AMPHORA a donné à bail à M^me Y X un appartement de type F3, situé […], […], […], […], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable initial de 895 euros, outre 93 euros de provisions sur charges, et celui d’un dépôt de garantie de 895 euros.

Il résulte des deux décomptes produits en date des 7 novembre 2020 et 1er juillet 2021 que si la dette de M^me X était de 908 euros au 7 novembre 2020, elle est de 2339,60 euros au 1er juillet 2021 du fait de l’arrêt des versements des allocations logements par la Caisse d’allocations familiales en raison de l’indécence supposée du logement, tel qu’indiqué dans sa lettre du 5 mai 2021 adressée à la locataire.

Il convient de rappeler que les sommes non versées sont retenues par la CAF et que si la situation évolue et permet le versement de l’allocation logement, le bailleur aura l’obligation de déduire le montant qui lui sera alors versé du montant dû par la locataire.

Cependant, il n’en résulte pas moins qu’à la date du dernier décompte produit par l’appelante, celle-ci est débitrice envers la SCI AMPHORA de la somme de 2 339,60 euros, tel que l’a justement décidé le premier juge.

M^me X, qui n’invoque pas de changement dans sa situation familiale et financière, demande un paiement échelonné sur 36 mois sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Ainsi, il convient de maintenir, tel que décidé par le jugement querellé, les délais de paiement octroyés à M^me X, qui effectue un paiement échelonné de 30 euros par mois en plus du loyer et charges courants depuis le 6 novembre 2020, soit antérieurement au jugement précité.

Par conséquent, le jugement rendu le 16 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Antibes sera confirmé sur ces points.

Sur la question de l’indécence du logement :

En application des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments d’équipement le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, M^me X invoque l’indécence du logement loué par la SCI AMPHORA pour demander la réalisation de certains travaux, dans un délai de deux mois et sous astreinte, et la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux suivants :

- la réparation de la porte-fenêtre du séjour,

- la sécurisation de l’installation électrique,

- la mise en conformité du système de ventilation afin de permettre un renouvellement d’air efficace et permanent,

- l’herméticité de la porte d’entrée.

Au soutien de ses prétentions, elle verse aux débats la lettre de la ville d’Antibes du 14 septembre 2020, qui fait suite à la visite d’un inspecteur de salubrité du service environnement urbain en date du 26 août 2020 qui a constaté que la porte-fenêtre du séjour ne ferme pas correctement, que certaines prises électriques ne sont pas reliées à la terre et que la porte d’entrée n’est pas hérmétique.

Dans cette lettre, il est demandé au bailleur de procéder aux réparations des désordres susvisés dans un délai de deux mois, étant précisé que concernant la ventilation du logement, l’adjoint au maire signataire se contente de se fonder sur l’attestation d’un chauffagiste fournie par la locataire qui a acté de désordres au niveau du système de ventilation.

Or, il n’est pas précisé la qualité de l’inspecteur de salubrité ayant effectué la visite du 26 août 2020 aux fins de savoir s’il s’agit d’un technicien ou homme de l’art dans les différents domaines évoqués dans ce courrier (électricité, aération, menuiserie ou autre).

De plus, ces constatations sont en contradiction avec le constat d’état des lieux d’entrée du 28 mai 2020, qui a été établi par huissier de justice contradictoirement entre les parties et seulement trois mois avant la visite de l’inspecteur de salubrité.

Or, aucun des désordres constatés par celui-ci ne sont caractérisés par ce constat d’huissier.

De plus, M^me X invoque la lettre du 5 mai 2021 émanant de la Caisse d’allocations familiales faisant état de l’indécence du logement pour suspendre le versement des allocations logement au bailleur sans qu’aucun autre élement ne soit produit venant expliquer et corroborer cette décision. Il y est notamment évoqué un diagnostic réalisé qui n’est pas versé aux débats.
Concernant les portes, seule une fiche établie par l’entreprise Frank Service du 7 juillet 2020 réalisée lors de l’entretien de la VMC indique que le détalonnage des portes est défectueux, sans plus de précision alors que pour l’étanchéité de la porte pallière, sont entourées les deux mentions 'correcte’ et 'défectueuse'.

Ainsi, il ne peut être tiré aucune conclusion sur les désordres prétendument présentés par la porte-fenêtre du séjour et la porte d’entrée de ce document difficilement exploitable et dont la spécialité professionnelle de l’auteur est inconnue. Ceci d’autant plus que le rapport d’intervention de l’entretien de la VMC du 9 août 2021 émane de la même entreprise et fait des conclusions opposées en indiquant que le détalonnage des portes est correct et que l’étanchéité de la porte palière est défectueuse.

Par conséquent, il ressort de l’ensemble de ces éléments que M^me X n’apporte aucun élément probant plus récent que ceux déjà présentés au premier juge.

Ainsi, l’appelante n’établit ni la réalité des désordres invoqués ni s’ils sont à l’origine de l’indécence du logement loué par la SCI AMPHORA.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé sur l’ensemble de ces points et M^me X sera déboutée de toutes ses demandes en lien avec un problème d’indécence du logement qui n’est pas démontrée, y compris celle en suspension du paiement des loyers et charges et celle en indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’appelante, qui succombe, sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, et sera condamnée aux dépens d’appel.

En outre, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI AMPHORA de ses frais de déplacement et de ses frais irrépétibles, a débouté les parties du surplus de leurs demandes dont celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formée par M^me X et a condamné cette dernière aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT :

DÉBOUTE M^me Y X de toutes ses demandes ;

CONDAMNE M^me Y X aux dépens d’appel.