Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 1, 24 octobre 2023, n° 23/03025

TGI 8 février 2023

CA Aix-en-Provence
Confirmation 24 octobre 2023

CASS
Rejet 19 février 2024

Arguments

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Accepté
Exécution de la promesse de vente
La cour a jugé que la promesse de vente est parfaite et que la commune doit exécuter son obligation de vendre, car le refus de garantir l'emprunt a empêché l'obtention des agréments nécessaires.
Accepté
Préjudice causé par le refus de régulariser la vente
La cour a constaté que le comportement fautif de la commune a causé un préjudice direct à la SA Maison Familiale de Provence, justifiant ainsi l'octroi de dommages intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que la partie perdante doit supporter les frais de justice de l'autre partie, conformément à l'article 700.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SA Maison Familiale de Provence a demandé l'exécution d'une promesse de vente de parcelles par la commune de [Localité 5]. La juridiction de première instance a jugé que le juge judiciaire était compétent, a déclaré la vente parfaite et a ordonné son exécution, tout en condamnant la commune à des dommages-intérêts. La cour d'appel a confirmé cette décision, rejetant l'argument d'incompétence de la juridiction judiciaire, considérant que la promesse de vente était valide malgré les conditions suspensives non réalisées, car la commune avait failli à ses obligations. La cour a donc ordonné le transfert de propriété des parcelles à la SA Maison Familiale de Provence, confirmant ainsi le jugement de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 1, 24 oct. 2023, n° 23/03025
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/03025
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 8 février 2023, N° 22/00747
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Arnaud CHAVALARIASYannick GUINJoseph MAGNANMartine DESOMBREFabienne BEUGNOT
Cabinet(s) :	PAUL MAGNAN ET JOSEPH MAGNAN, SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS
Parties :	Commune, Commune de [ Localité 5 c/ SA LA MAISON FAMILIALE DE PROVENCE, son représentant légal en exercice

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 24 OCTOBRE 2023

N° 2023/ 303

Rôle N° RG 23/03025 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK3MR

Commune de [Localité 5]

SA LA MAISON FAMILIALE DE PROVENCE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Martine DESOMBRE

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire en date du 8 Février 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/00747.

APPELANTE et INTIMÉE

Commune de [Localité 5] prise en la personne de son maire en exercice, domicilié [Adresse 6]

représentée par M^e Martine DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée et plaidant par M^e Arnaud CHAVALARIAS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE et APPELANTE

SA LA MAISON FAMILIALE DE PROVENCE prise en la personne de son représentant légal en exercice,

domicilié [Adresse 1]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, substitué par M^e Anaïs KORSIA, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Fabienne BEUGNOT, substituée et plaidant par M^e Yannick GUIN, avocats au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Septembre 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Olivier BRUE, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

M^me Catherine OUVREL, conseillère

Madame Fabienne ALLARD, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2023.

ARRÊT

contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2023,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte authentique du 22 juillet 2019, la commune de [Localité 5] a consenti à la SA Maison Familiale de Provence, société coopérative d’intérêt collectif d’HLM, une promesse de vente portant sur plusieurs parcelles situées quartier des Chambarels, pour le prix de 300'000 €, en vue de la construction de 43 logements. Celle-ci était valable jusqu’au 21 janvier 2021.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 janvier 2021, la SA Maison Familiale de Provence a indiqué lever l’option et se porter acquéreur des parcelles concernées.

Par courrier du 9 février 2021, le notaire a indiqué à la SA Maison Familiale de Provence que les conditions d’autorisation par l’État relatives à la création de logements sociaux n’étant pas levées, la Commune ne se trouve pas en mesure de donner une suite favorable à ce dossier.

La SA Maison Familiale de Provence a mis en demeure la commune de [Localité 5] de règulariser la vente par acte d’huissier de justice du 25 février 2021.

Exposant que l’ensemble des conditions suspensives avait été levées, la SA Maison Familiale de Provence a entrepris des démarches pour régulariser l’acte de vente, sans obtenir de réponse positive.

Par assignation à jour fixe du 27 juillet 2022 , la SA Maison Familiale de Provence a fait citer la commune de [Localité 5], devant le tribunal judiciaire de Digne Les Bains.

Par jugement rendu le 8 février 2023, cette juridiction a :

Dit que le juge judiciaire est compétent pour statuer sur le litige,

Déclaré recevable l’assignation de la société Maison Familiale de Provence dirigée contre la commune de [Localité 5],

Dit que la vente par la commune de [Localité 5] à la société Maison Familiale de Provence des parcelles sises à [Localité 5] cadastrées section B sous les numéros [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 3]p, lieudit Les Chambarels, d’une superficie respective dc 00 ha 25 a 40 ca. 00 ha 29 10 ca et 01 ha 36 at 47 ca environ, moyennantle prix de 300.000 euros est parfaite,

Ordonné l’exécution de ladite vente,

Ordonné la publication dc la présente décision au serice dc la publicité foncière,

Condamné la commune dc [Localité 5] à verser à la société Maison Familiale de Provence la somme de10.000 euros à titre de dommages-intéréts,

Condamné la commune de [Localité 5] à verser à la société Maison Familiale de Provence la somme de 2.500 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la commune dc [Localité 5] aux dépens dc l’instance.

Par déclarations transmises au greffe les 23 février 2023, 3 et 4 avril 2023, la commune de [Localité 5] et la SA Maison Familiale de Provence ont relevé appel de cette décision.

Par ordonnances des 7 et 14 avril 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des trois procédures.

Vu les conclusions transmises le 10 juillet 2023, par la commune de [Localité 5].

L’appelante soulève l’incompétence de la juridiction judiciaire pour trancher le litige, dès lors que des collectivités publiques font partie de l’actionnariat de la SA Maison Familiale de Provence , société coopérative d’intérêt collectif ayant été créée pour la production de logements sociaux devant satisfaire un besoin d’intérêt général et financé par l’État et les autorités régionales ou locales, sur un agrément préfectoral et qu’il s’agit d’une cession foncière avec charges d’intérêt général exorbitantes du droit commun.

Elle rappelle que l’acte authentique de promesse de vente se réfère aux conditions prévues par la délibération du conseil municipal du 28 mars 2019 qui prévoyait notamment :

— la mise en place d’une convention tripartite entre la commune, le constructeur qui s’engage à respecter les obligations légales des marchés publics et l’association des habitants,en vue de la réalisation de logements sociaux, relevant de l’intérêt général, sous le contrôle et selon les objectifs de la ville.

— l’agrément de l’État pour les financements par des prêts de type PLS, prêt locatif social.

La commune considère que la délibération et la convention tripartite ne sont pas autonomes de la promesse de vente qui s’y réfère, mais bien directement liées à cette dernière.

La commune de [Localité 5] invoque l’irrecevabilité des demandes, en raison de la nullité de l’assignation, compte tenu du défaut de qualité pour agir du représentant de la société MFP, dont les fonctions de directeur général n’ont pas été confirmées par le conseil d’administration.

Elle soutient que la condition suspensive d’obtention des agréments et financements publics qui conditionne le caractère d’intérêt général de l’opération, n’ayant pas été réalisée, la vente ne peut être considérée comme parfaite.

La commune de [Localité 5] fait valoir que la promesse est caduque pour le même motif et que son refus de garantir le prêt n’est pas directement lié à cette situation, ajoutant qu’il était prévu la possibilité de modifier le prix, dans la délibération du 28 mars 2019, incluse dans la promesse de vente.

L’appelante estime qu’aucune indemnisation ne peut lui être réclamée en l’absence de faute et de lien de causalité et précise que les montants réclamés ne sont pas justifiés au delà de la somme de 138'298 €, alors qu’il peut être reproché à la SA Maison Familiale de Provence d’avoir pris le risque d’engager des frais prématurément.

Vu les conclusions transmises le 23 juin 2023, par la SA Maison Familiale de Provence.

Elle fait valoir que la gestion du domaine privé des collectivités territoriales relève du droit privé et précise que si elle dispose du pouvoir adjudicateur au sens de l’article L 1211-1 du code de la commande publique, la qualification du contrat dépend de son objet et non d’un critère organique tenant à la qualité des signataires.

Elle souligne que:

— la promesse de vente ne contient aucune clause exorbitante du droit commun et que la convention tripartite est autonome et postérieure à cette dernière.

— la qualification de commande publique ne peut être retenue, dès lors que la commune n’est pas directement le maître de l’ouvrage et que la réalisation de logements sociaux contribue à la politique de l’habitat d’une commune, mais ne répond pas elle même à un besoin prore à celle-ci.

— aucune rémunération n’est prévue au profit de la SA Maison Familiale de Provence.

Selon la SA Maison Familiale de Provence, son directeur général disposait en vertu de deux assemblées générales du pouvoir d’agir en justice en son nom.

Elle affirme que la condition suspensive relative au financement est réputée accomplie, dès lors qu’elle n’a pu être réalisée du fait du refus de la commune de garantir le prêt et considère qu’en levant l’option par courrier recommandé le 13 janvier 2021, le bénéficiaire de la promesse a renoncé à cette dernière. Elle ajoute qu’aucune clause de la promesse de vente ne prévoit la possibilité de renégociation du prix et que celle-ci n’est pas caduque.

La SA Maison Familiale de Provence insiste sur l’importance de son préjudice, lié aux frais engagés, alors que la promesse prévoyait l’obtention du permis de construire et observe qu’il n’a pas été répondu par la juridiction de première instance à sa demande de transfert de propriété.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 22 août 2023.

SUR CE

Sur la compétence du juge judiciaire :

Le contrat par lequel une personne publique cède des biens immobiliers faisant partie de son domaine privé est un contrat de droit privé, y compris lorsque l’acquéreur est une autre personne publique, sauf si le contrat a pour objet l’exécution d’un service public ou s’il comporte des clauses qui impliquent dans l’intérêt général qu’il relève du régime exorbitant des contrats administratifs.

Les statuts de la SA Maison Familiale de Provence précisent qu’il s’agit d’une société anonyme coopérative de production d’habitations à loyer modéré, société à capital variable notamment régie par les dispositions du livre IV du code de la construction et de l’habitation et par les dispositions du code de commerce et du décret du 23 mars 1967 modifié sur les sociétés commerciales.

Il ne s’agit donc pas d’une personne publique, alors même que certains de ses actionnaires seraient des collectivités territoriales ou des établissements publics et qu’elle bénéficie de financements publics.

La question de l’application du code des commandes publiques n’a pas d’intérêt dans le cadre du présent litige, qui ne concerne pas une commande passée par la commune, ou cette personne morale, mais de l’acquisition par cette dernière d’un terrain appartenant à la commune.

En tout état de cause la qualité d’adjudicateur de l’un des contractants n’a pas d’incidence sur la qualification du contrat, qu’il soit de droit privé ou de droit public.

Seul les contrats ayant pour objet la mise en 'uvre d’un service public sont régis par le droit administratif.

Tel n’est pas le cas d’un contrat souscrit dans un but d’intérêt public, comme cela est précisé dans la promesse de vente conclue le 22 juillet 2019, prévoyant la vente par la commune de parcelles de son domaine privé pour la construction de logements HLM dont l’acquéreur sera propriétaire.

La reproduction dans l’exposé introductif de l’acte susvisé de la délibération du 28 mars 2019 du conseil municipal de la commune de [Localité 5] définissant les termes du projet dans le cadre d’une démarche d’habitat participatif et l’annonce de la signature d’une convention tripartite avec la commune etles habitants qui n’est pas annexée, ne constituent pas des clauses exorbitantes du droit commun des contrats susceptibles de soumettre la convention au régime du droit administratif en ce qu’elles n’affectent pas directement l’économie et l’équilibre de la promesse de vente litigieuse en elle même.

Il en est de même pour la clause de la promesse prévoyant l’agrément de l’État pour les financements par des crédits de type prêt locatif social, PLS et pour l’engagement visé dans la convention tripartite, de respecter les règles des marchés publics dans le cadre de la réalisation de la construction.

Il est constant que le prix a été fixé par l’organisme France Domaines ; les éléments produits par l’appelante sur une prétendue sous-évaluation susceptible de justifier la qualification administrative du contrat ne peuvent être retenus, en l’absence d’une expertise contradictoire.

Dans ces conditions, l’exception d’incompétence des juridictions judiciaires doit être rejetée.

Sur la régularité de l’assignation:

La commune de [Localité 5] conteste la qualité du représentant de la SA Maison Familiale de Provence pour agir en justice.

Il ressort du procès-verbal du conseil d’administration du 11 mars 2021que M. [H] [M] a été désigné à l’unanimité aux fonctions de directeur général de la SA Maison Familiale de Provence pour une durée de sept ans et que cette décision sera approuvée au conseil d’administration du mois de mai 2021, étant précisé qu’il sera mis fin à son contrat de travail du GIE Expansiel, ainsi qu’à sa mise à disposition par ce dernier.

Il résulte du procès-verbal du conseil d’administration du 10 mai 2021 que celui-ci a notamment approuvé à l’unanimité le mandat social du directeur général, ainsi que les éléments de sa rémunération fixe, étant précisé que les éléments variables de la rémunération seront validés à un prochain conseil d’administration.

L’article 26-1 des statuts de la société stipule que le directeur général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toutes circonstances au nom de la société.

Au regard de ces éléments, la qualité pour agir en justice du directeur général dela SA Maison Familiale de Provence apparaît établie.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer l’annulation de l’assignation de ce chef.

L’exception d’irrecevabilité formée à ce titre ne peut donc être retenue.

Sur l’exécution de la promesse de vente:

La commune de [Localité 5] soutient que la promesse unilatérale de vente est caduque, dès lors que les conditions essentielles et déterminantes de son consentement tant sur le principe de la vente que sur le prix des parcelles ont défailli, sans que cette défaillance lui soit imputable.

Il convient cependant de rappeler qu’aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et que l’article 1104 précise qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

La promesse de vente conclue entre les parties le 22 juillet 2019 prévoit parmi les conditions suspensives particulières, dans la rubrique 'financement’qu’elle est soumise aux conditions suspensives suivantes :

— obtention des agréments de financement permettant d’obtenir des prêts de type PLUS, PLAI et PLS pour financer le programme.

— Obtention par le bénéficiaire de subventions.

— Obtention d’un agrément de l’État.

Dès lors que les conditions suspensives de droit commun sont déclarées n’être stipulées qu’en la faveur du bénéficiaire qui pourra seul s’en prévaloir, il convient de considérer que les conditions suspensives particulières ont été stipulées dans l’intérêt des deux parties.

Le vendeur promettant étant ainsi garanti du paiement du prix.

L’article 1304-3 du Code civil édicte que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La renonciation par la SA Maison Familiale de Provence au bénéfice de cette condition suspensive n’empêche donc pas l’application de ce texte à la présente espèce.

Il apparaît au vu des pièces produites que :

— par courrier électronique du 16 juillet 2020, la DDT des Alpes de Haute de Provence a donné un accord de principe pour l’agrément de la coopérative.

— la société Regain, assistant à la maîtrise d’ouvrage de la coopérative d’habitants, a sollicité la commune de [Localité 5] au sujet de la garantie de l’emprunt.

— par lettre du 17 juillet 2020, le maire de la commune de [Localité 5] a apporté la réponse suivante:

« La coopérative envisage de souscrire un emprunt bancaire et, dans ce cadre demande à la

commune de se porter garant.

Je vous informe que pour des raisons d’ordre financier, je ne souhaite pas donner une suite favorable à cette demande.

Je vous invite à vous rapprocher d’autres collectivités ou de la caisse de garantie du logement

locatif social (CGLLS) »

— par courrier électronique du 2 décembre 2020, les services de la DDT ont indiqué aux responsables de l’AMO qu’à ce stade le projet comporte encore un certain nombre d’incertitudes, notamment sur le plan financier (accord de prêt, garantie d’emprunt, ainsi que le montant des souscriptions d’actionnaires) et qu’ils ne sont pas favorables à un agrément en l’état.

Il est constant que le département et la région n’ont pas vocation, en l’état de leurs missions actuelles à garantir des prêts locatifs sociaux.

La commune de [Localité 5] ne peut donc arguer du fait que la garantie de l’emprunt aurait pu être recherchée auprès d’autres collectivités, alors qu’il ressort des termes mêmes du contrat quelle est la principale intéressée à la réalisation de l’opération, comme partie prenante majeure du projet, notamment dans le cadre de la convention tripartite.

Il est indéniable que le refus par la commune de garantir l’emprunt a entraîné l’impossibilité d’obtenir des agréments de financement pour l’obtention des prêts de type Plus, Plai et PLS, des subventions, ainsi que l’agrément de l’État.

Il y a donc lieu de considérer que la condition suspensive relative à la garantie de l’emprunt est réputée accomplie et qu’il en est de même pour les autres conditions suspensives relatives au financement de l’opération.

La commune ne peut ainsi affirmer que son consentement sur le principe de la vente peut être remis en cause, alors que la promesse ne mentionne pas le détail du montage financier qui ne peut ainsi être considéré comme une condition déterminante de la signature du contrat.

Elle ne comporte par ailleurs aucune possibilité de renégocier le prix. Cette option visée dans la délibération du conseil municipal ne concernait que le cas du refus de l’agrément préfectoral pour obtenir le financement en PLS qui est ici réputé acquis.

Dans ces conditions, la promesse de vente peut être considérée comme caduque.

L’option a été levée dans le délai et les justificatifs du paiement du prix sont produits.

Il convient en conséquence, de constater, à l’instar du premier juge, que la vente est parfaite et d’ordonner le transfert de propriété au bénéfice de la SA Maison Familiale de Provence.

Il apparaît que la commune qui s’était initialement engagée à soutenir le projet de création de logements sociaux, et notamment son financement, dans le cadre d’une convention tripartite avec la coopérative des habitants a refusé sans motif valable , donc de manière fautive, de garantir l’emprunt lié à cette opération, puis refusé de régulariser la vente, prévue par l’acte authentique du 22 juillet 2019, causant par ce comportement un préjudice certain et direct à la SA Maison Familiale de Provence qui a de ce fait engagé des frais supplementaires.

Cette inexécution de ses obligations contractuelles justifie la condamnation de la commune de [Localité 5] au paiement de la somme de 10'000 €, à titre de dommages et intérêts,

Le jugement est confirmé.

Il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Ordonne à la commune de [Localité 5] l’exécution de l’obligation de vendre la propriété visée à la promesse de vente du 22 juillet 2019, à la SA Maison Familiale de Provence, en transférant à son bénéfice, la propriété des parcelles cadastrées Section B sous les n° [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 3]p, d’une superficie respective de 2540 m², 2910 m² et 13647 m², soit une superficie totale de 19097 m², ce, moyennant le prix de 300.000 €,

Constate le transfert de propriété au profit de la SA Maison Familiale de Provence , des parcelles cadastrées Section B sous les n° [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 3]p, d’une superficie respective de 2540 m², 2910 m² et 13647 m², soit une superficie totale de 19097 m², moyennant le prix de 300.000 €,

Rappelle l’origine de propriété : Acte passé aux Minutes de Maître [B] en date du 19 mai 2009, publié au Service de la Publicité Foncière le 18 juin 2009, volume 2009P, n° 4060.

Dit que le présent arrêt sera publié au service de la Publicité Foncière,

Condamne la commune de [Localité 5] à payer à la SA Maison Familiale de Provence, la somme de 4 500 €, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la commune de [Localité 5] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT