COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 09 MARS 2023

N° 2023/193

Rôle N° RG 22/00028 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIT6W

S.C.I. MAUYCAN

C/

[Z] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Lionel CARLES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de [Localité 3] en date du 08 décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n°21/00491.

APPELANTE

S.C.I. MAUYCAN

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Amandine WEBER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de [Localité 3]

INTIME

Monsieur [Z] [I]

né le 29 juillet 1978 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Lionel CARLES de la SELARL CARLES- KARCENTY- FOURNIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de [Localité 3]

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 31 janvier 2023 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

Madame Myriam GINOUX, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 mars 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 mars 2023,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 décembre 2010, à effet au 1er janvier 2011, la société civile immobilière (SCI) Mauycan a consenti à Mme [G] épouse [D] un bail commercial portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble se trouvant [Adresse 1]) afin d’y exercer une activité de snack, petite restauration et plats à emporter, moyennant un loyer mensuel inital de 430 euros, outre 30 euros de provisions sur charges.

Un avenant sera signé le 3 octobre 2011 entre la société Mauycan et M. [Z] [P] [I], venant aux droits de Mme [G] épouse [D] à la suite de la cession du bail.

Se prévalant d’un manquement de la société Mauycan à son obligation de jouissance, M. [I] l’a, par acte d’huissier en date du 11 mars 2021, assignée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de [Localité 3] aux fins notamment de l’enjoindre à effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, sous astreinte, de la voir condamner à lui verser une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice et de l’autoriser à consigner les loyers entre les mains de la caisse des dépôts et consignations jusqu’à la parfaire réalisation des travaux.

Se prévalant d’un commandement de justifier d’une assurance resté infructueux, la société Mauyvan a sollicité, à titre reconventionnel, notamment la résiliation du bail par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et d’ordonner à M. [I] de lui communiquer, sous astreinte, les factures de remise en état des locaux.

Par ordonnance en date du 8 décembre 2021, ce magistrat a :

— condamné la société Mauycan à effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres en urgence, à savoir procéder au remplacement de la colonne descendante des eaux usées et l’étanchéité de la baignoire située au 1er étage au dessus du local commercial, et ce, sous astreinte de 1 00 euros par jour de retard dans le délai de 2 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamné la société Mauycan à verser à M. [I] la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral ;

— ordonné la consignation des loyers à la caisse des dépôts et consignations jusqu’à parfaite réalisation des travaux et à l’indemnisation de [Z] [I] pour les pertes de jouissance, d’exploitation et matérielles subies ;

— débouté la société Mauycan de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;

— condamné la société Mauycan à verser à M. [I] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Mauycan aux dépens.

Il a estimé que :

— si des travaux ont été réalisés au mois de mai 2020 dans le local donné à bail à M. [I], les désordres persistent, tel que cela résulte des constats d’huissier dressés les 15 février et 21 juin 2021 ;

— le local donné à bail à M. [I] est complètement sinistré et dégradé, de même que l’appartement situé au dessus occupé par Mme [B] ;

— des traces découlements d’eaux usées recouvrent encore la conduite remplacée, tel que cela résulte des constats d’huissier et une odeur nauséabonde d’eaux usées règne toujours dans les locaux, tel que cela résulte des attestations de clients ;

— le local, qui est fermé, ne peut être exploité en l’état ;

— la demande de communication de factures sollicitée par la bailleresse ne se justifie pas dès lors que les travaux qui doivent être réalisés, et notamment au niveau de la colonne des eaux usées, relèvent de la responsabilité de la bailleresse ;

— la demande de résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance n’est pas justifiée dès lors qu’une attestation d’assurance a été produite avant l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer.

Suivant déclaration transmise au greffe le 3 janvier 2022, la société Mauycan a interjeté appel de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance en date du 28 juin 2022, la conseillère de la chambre 1-2 statuant sur délégation a déclaré irrecevables les conclusions déposées par M. [I].

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 6 janvier 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Mauycan demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— statuant à nouveau ;

— débouter M. [I] de ses demandes ;

— l’enjoindre d’avoir à produire aux débats les éléments compatables justifiant de son préjudice, et notamment la copie de ses trois derniers bilans ;

— le condamner à lui communiquer, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, la facture correspondante aux travaux de remise en état du local après le dégât des eaux survenu en 2018, celle correspondant aux travaux de remise en état du local après le dégât des eaux survenu en 2019 et, d’une manière générale, toutes les factures des travaux d’entretien entrepris dans les lieux depuis la cession du bail commercial intervenue en 2011 ;

— juger acquise la clause résolutoire prévue au contrat pour défaut d’assurance et manquement grave du preneur à ses obligations contractuelles ;

— ordonner l’expulsion de M. [I] et celle de tous occupants de son chef des locaux, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout autre lieu ou garde-meuble au choix du bailleur aux frais, risques et périls du preneur ;

— assortir ladite obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remis des clés;

— condamner M. [I] à lui verser la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Concernant les travaux sollicités, elle affirme avoir, à chaque fois qu’elle a été informée des dégâts des eaux subis par M. [I], entrepris les démarches nécessaires pour y remédier, et notammant en mandatant la société Eric Plomberie suivant facture en date du 31 octobre 2019 et la société ICE Phil Elec suivant facture en date du 27 février 2020, et ce, afin de réaliser des recherches des fuites d’eaux. Elle indique, qu’à cette occasion, des travaux de remise en état ont été réalisés dans l’appartement situé au dessus occupé par Mme [C] dès lors que les traces d’humidité relevées au plafond du WC de la pizzeria exploitée par M. [I] provenaient du mauvais usage fait par Mme [C], personne handicapée, de sa baignoire, laquelle prenait sa douche en dehors de celle-ci. Elle relève que la société Pereira Plomberie s’est également déplacée, suivant facture en date du 28 mars 2020, en pleine période de confinement, de même que la société Art Dec Eau, suivant facture en date du 22 avril 2020 afin, là encore, de réaliser des recherches sur les fuites d’eaux affectant le local commercial. Elle indique, qu’à cette occasion, une fuite a été trouvée sur les branchements dans la dalle et la chute verticale. Elle soutient que des travaux ont été réalisés par la société Art Dec Eau, suivant facture en date du 17 mai 2020, pour remédier aux désordres, et notamment en procédant au remplacement de la chute EU/EV passant dans le restaurant et en posant des joints au pourtour dela baignoire. Elle affirme donc que les travaux sollicités par M. [I], à savoir le remplacement de la colonne d’évacuation des eaux usées et l’étanchéité périphériques de la baignoire de l’appartement situé au-dessus ont été réalisés. En exécution de l’ordonnance entreprise, elle indique avoir mandaté un plombier exerçant sous l’enseigne Francky Plomberie, lequel a constaté le 17 février 2022 que tous les travaux avaient été réalisés et n’avoir constaté aucun écoulement ou humidité affectant le local commercial. Elle déclare s’être également rapprochée de l’association Soliha, locataire principal, qui a sous-loué l’appartement du dessus à Mme [C], laquelle a proposé de signer un constat amiable de dégâts des eaux et lui a indiqué que la sous-locataire avait quitté les lieux le 10 février 2022. Elle relève que le constat d’huissier dressé le 21 avril 2022 révèle que les travaux réalisés par la société Art Dec Eau dans l’appartement occupé par Mme [C] l’ont été conformément aux règles de l’art, que le réseau d’eau de ce logement est coupé, les lieux étant inoccupés, et que, malgré la présence d’auréoles sur les murs du local commercial, ces derniers sont secs et qu’il n’existe plus aucune humidité. A l’inverse, elle souligne que le locataire n’a jamais exécuté l’ordonnance entreprise en consignant les loyers. Elle estime que la preuve d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée, pas plus que de son obligation de procéder à des réparations en l’état de contestations sérieuses.

Concernant la provision sollicitée, elle fait état de contestations sérieuses. Elle indique tout d’abord que M. [I] n’a pas respecté son obligation d’entretien. Elle fait valoir, qu’alors même qu’elle a procédé à la réparation du chauffe-eau à gaz situé dans l’appartement de Mme [C] à l’origine du dégât des eaux survenu le 25 mai 2018 et que M. [I] a perçu de son assureur une indemnisation de 940 euros à valoir sur les dommages immobiliers privatifs, lequel assureur s’est retourné contre son assureur, M. [I] ne démontre pas avoir procédé à la remise en état du local commercial, son propre assureur attestant n’avoir jamais reçu la facture des travaux. Ensuite, elle relève que M. [I] n’a jamais, malgré ses demandes faites en ce sens, signé de constat amiable de dégats des eaux avec Mme [C], et ce, alors même que les écoulements d’eaux provenaient du mauvais usage qu’elle faisait de la baignoire. Elle indique avoir compris, par la suite, que ce refus s’expliquait uniquement par le fait que M. [I] n’avait souscrit aucune assurance en violation de ses obligations. Enfin, elle relève n’être en rien responsable de la fermeture du local commercial, M. [I] ayant fait le choix de ne pas procéder aux travaux de remise en état, de ne pas établir de constat amiable de dégats des eaux et de restreindre son activité à la restauration à emporter. En tout état de cause, elle indique que la preuve d’une perte d’exploitation n’est pas rapportée, les bilans des trois derniers exercices n’étant même pas produits.

Concernant sa demande reconventionnelle de voir constater la résiliation du bail pour défaut d’assurance, elle indique avoir fait délivrer un commandement en ce sens le 4 août 2021 devant le refus de M. [I] d’établir un constat amiable de dégâts des eaux. Elle relève que ce dernier n’a justifié d’une assurance, le 25 août 2021, qui n’est valable que pour la période allant du 15 août 2021 au 25 août 2022, soit postérieure à la période exigée par le commandement, et qui ne porte que sur l’activité de restauration rapide excluant la pizzeria, et ce, alors même que 80 % des plats proposés sont des pizzas, M. [I] exploitant sous l’enseigne Noah Pizza.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 17 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de réalisation des travaux et de consignation des loyers jusqu’à la réalisation des travaux

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Enfin, il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur un local permettant l’exercice de son activité, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail et de le garantir de tous les défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage.

L’article 1728 du même code énonce que ce dernier est tenu de deux obligations principales, comprenant celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Ainsi, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil, qui énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, pour suspendre le paiement des loyers, à moins qu’il apporte la preuve de ce que l’inertie de ce dernier a pour effet d’empêcher totalement un usage des lieux suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1220 du même code poursuit en indiquant qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Il reste qu’il est admis que l’obligation pour le bailleur de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail n’étant pas de l’essence du contrat, les parties sont libres de la restreindre.

De plus, en application de l’article 1725 du même code, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs à aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Il s’évince de la combinaison des articles 1719 et 1725 du code civil que le bailleur est tenu de garantir le preneur des troubles apportés à sa jouissance, à la seule exception de ceux qui seraient causés par des tiers sans droit sur la chose louée.

Toutefois, le fait que des tiers soient responsables des désordres subis par le preneur n’exonère pas le bailleur de son obligation de jouissance paisible ou de délivrance en cas de vice de la chose louée, si le bailleur a concouru ou facilité la survenance du trouble par une attitude fautive et s’il n’a pas effectué toutes les diligences nécessaires auprès des responsables des désordres pour satisfaire aux demandes de son locataire.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que M. [I] s’est plaint, à plusieurs reprises auprès de sa bailleresse, de dégâts des eaux affectant le local donné à bail et de l’absence de réparations de nature à y remédier.

C’est ainsi que, par courrier en date du 14 octobre 2019, il a mis en demeure sa bailleresse de déterminer la cause des écoulements provenant de l’appartement du 1er étage et d’y apporter, sans délai, une solution définitive, en réalisant les réparations indispensables et, à tout le moins, en agissant en ce sens.

La bailleresse justifie avoir fait appel à plusieurs entreprises pour remédier aux désordres, et notamment le :

—  31 octobre 2019 suivant facture n° FA2019.1507 dressée par l’entreprise Eric Plomberie qui, après avoir constaté des traces d’humidité au niveau du plafond du WC de la pizzeria et s’être rendue dans la salle de bain de l’appartement situé au-dessus occupé par Mme [B], avoir constaté de l’eau au sol provenant de la baignoire ;

—  27 février 2020 suivant facture n° 20.02.0733 établie par l’entreprise Ice Phil Elec qui, pour remédier aux écoulements des eaux affectant le local exploité par M. [I] au niveau du plafond des toilettes et des murs adjacents, a procédé à des réparations au niveau de l’evier de la cuisine ; concernant la salle de bain, il a préconisé la reconstruction totale des conduits d’évacuation ainsi que le remplacement et la modification de la paroi de la baignoire en précisant que ces travaux entraineront la réfection totale de la colonne d’évacuation jusqu’au sous-sol et que l’intervention d’un maçon carreleur sera nécessaire pour la finition des travaux ;

—  28 mars 2020 suivant facture n° 2020-19 émanant de l’entreprise Pereira Plomberie qui, dans le cadre d’une recherche de fuite, a considéré que la fuite ne provenait pas de la colonne, après avoir déposé le plafond en lambris gondolé par les infiltrations et cassé deux carreaux dans l’appartement du 1er étage; d’autres problèmes ont, en revanche, été relevés au niveau de la baignoire qui n’est pas étanche (fuite étanchéité périphérique, fuite étanchéité robinetterie, partie de la baignoire où il n’y a pas de carrelage et où l’eau tombe directement par terre, absence de cabine) et du mitigeur de la cuisine qui fuit avec de l’eau qui s’y échappe pour suivre les tubes et tomber au niveau de la colonne ; il préconise la mise en place d’une douche ou baignoire adéquate avec une cabine étanche et le changement du robinet de l’évier ;

—  22 avril 2020 suivant facture n° 13045 émanant de l’entreprise Art Dec Eau qui, dans le cadre d’une recherche de fuite, a contrôlé les conduites d’évacuation de la salle de bain et de la cuisine de l’appartement du 1er étage avant de trouver une fuite dans les branchements de la dalle et la chute verticale ;

—  7 mai 2020 suivant facture n° 13059 de la même entreprise qui a procédé au remplacement de la colonne d’évacuation des eaux usées et des eaux vannes passant dans le local exploité par M. [I], à la reprise des conduites d’évacuation dans la salle de bain de l’étage, à la casse du coffre dans les WE du local exploité, à la réfection du coffre, à la pose de la faience blanche, à la pose de tube en PVC jusqu’à la cave, à la réparation du coffrage dans la salle de bain et à la reprise des joints silicone au pourtour de la baignoire.

Il résulte de ces éléments que la bailleresse justifie avoir, le 7 mai 2020, suite à la réclamation faite par M. [I] le 14 octobre 2019, réalisé les travaux préconisés par les différentes entreprises qui sont intervenues, dès le 31 octobre 2019, afin de rechercher l’origine des écoulements d’eaux affectant le local litigieux, et ce, après avoir déclaré un sinistre auprès de son assureur, la société Axa France Iard, le 10 septembre 2019.

Or, il s’avère que les travaux qui ont été réalisés ne sont autres que ceux sollités par M. [I], suite à son assignation en date du 11 mars 2021, à savoir le remplacement de la colonne descendante des eaux usées et l’étanchéité de la baignoire située dans l’appartement du 1er étage au dessus du local commercial.

Pour caractériser, avec l’évidence requise en référé, la persistance des désordres subis par M. [I], le premier juge se réfère à deux constats d’huissier produits par ce dernier, en date des 15 février et 21 juin 2021, ainsi que des attestations de clients, révélant l’état de délabrement général des locaux mis à la disposition du demandeur, de même que le mauvais état de l’appartement situé au dessus, et en particulier des traces d’écoulement d’eaux usées [qui] recouvrent encore la conduite remplacée et une odeur nauséabonde d’eaux usées [qui] règne à ce jour dans le local.

Les photographies annexées au procès-verbal d’état des lieux de sortie du 10 février 2022 dressé entre l’association Soliha, locataire principal de l’appartement situé au 1er étage, et Mme [C] [B], sous-locataire occupant l’appartement, et celles annexées au constat d’huissier dressé le 21 avril 2022, à la demande de la bailleresse, démontrent effectivement que les locaux sont en mauvais état.

Il reste que la preuve n’est pas rapportée que l’état dans lequel se trouve le local commercial résulte de la survenance de nouveaux dégâts des eaux s’expliquant par l’absence de travaux suffisants ou de démarches nécessaires entreprises par la bailleresse pour satisfaire à la demande de son locataire de mettre fin au trouble subi.

Concernant l’état de 'délabrement’ dans lequel se trouve le local commercial, la bailleresse verse aux débats des éléments démontrant qu’à la suite d’une déclaration de sinistre effectuée, le 27 mai 2018, auprès de son assureur, la société Mapa Ird, M. [I] a perçu une indemnité de 940 euros en réparation des dommages immobiliers privatifs subis, outre le fait que les dommages causés aux agencements à hauteur de 1 010 euros ont été pris en charge par la mutuelle de son assureur, à la suite de quoi la société Mapa Ird a exercé, le 21 octobre 2019, un recours auprès de l’assureur de la baillereuse, la sociéré Axa France Iard, afin d’obtenir le remboursement de la somme de 940 euros.

Or, aux termes de son rapport d’expertise en date du 7 avril 2020, dressé à la demande de l’assureur de la bailleresse, la société Axa France Iard, à la suite du dégât des eaux survenu le 10 septembre 2019 dans le local litigieux, il est apparu que les dommages matériels causés, évalués à la somme de 1 010 euros, étaient les mêmes que ceux résultant du rapport dressé le 12 juillet 2018 à la suite du sinistre déclaré le 27 mai 2018.

Alors même que M. [I] devait justifier des travaux réalisés à l’aide de l’indemnité de 940 euros qui lui a été versée, son assureur a indiqué, par courriel en date du 5 juillet 2021, qu’aucune facture de travaux ne lui a été adressée par son assuré.

Il n’est donc pas exclu, avec l’évidence requise en référé, que l’état de 'délabrement’ dans lequel se trouvait le local litigieux, à la date où le premier a statué, et en particulier les traces d’infiltration relevées sur le plafond et les murs, résultaient, au moins en partie, de l’absence de reprise des embellissements par M. [I] à la suite du précédent dégât des eaux survenu en mai 2018.

Concernant l’insuffisance des travaux réalisés, s’il résulte de ce qui précède que de nouvelles infiltrations ont affecté le local, à la suite de celles survenues en mai 2018, et notamment en septembre 2019, la bailleresse justifie avoir procédé, le 7 mai 2020, aux travaux revendiqués par M. [I].

Cela est d’autant plus vrai qu’en exécution de l’ordonnance entreprise, la bailleresse a fait intervenir l’entreprise Francky Plomberie le 21 mars 2022 qui indique, après avoir procédé à des constatations en présence de la bailleresse et de M. [I] que les travaux réalisés par l’entreprise Art De Eau en mai 2020, consistant au remplacement de la colonne des eaux usées passant dans le local exploité, la reprise des conduites d’évacuation dans la salle de bain de l’appartement situé au dessus et la confection de joints silicone au pourtour de la baignoire, l’ont été conformément aux règles de l’art et qu’il n’y a pas besoin de les reprendre ou compléter dès lors qu’aucune humidité anormale n’a été relevée au niveau des abords de la colonne des eaux usées, que les mesures effectuées à l’aide d’un appareil de la conductivité électrique des matériaux de construction ont fait ressortir une faible hygrométrie démontrant que les écoulements ont cessé depuis un certain temps et que les murs étaient secs. Il indique par ailleurs que l’appartement situé au dessus était vide de tout occupant et qu’il a procédé à la fermeture de l’arrivée d’eau.

La bailleresse démontre ainsi que les travaux réalisés étaient, à l’évidence, suffisants pour mettre fin aux dégâts des eaux subis par M. [I].

S’il n’est pas contesté que M. [I] a subi, postérieurement au 7 mai 2020, d’autres dégâts des eaux, les pièces produites par la bailleresse démontrent que ces derniers ont, en toute vraisemblance, pour origine un manque d’entretien de l’occupante de l’appartement situé au-dessus et non un manquement de la bailleresse à son obligation de jouissance paisible et de délivrance.

En effet, il résulte des courriers échangés entre l’association Soliha, locataire principal de l’appartement situé au dessus du local commercial, et la bailleresse que, Mme [B] [C], occupante des lieux en tant que sous-locataire, présente des difficultés physiques qui l’empêchent d’utiliser la salle d’eau convenablement, qu’elle prend sa douche à l’extérieur de la baignoire et que les démarches entreprises auprès de différents services afin d’obtenir une aide pour l’aménagement de cette pièce n’ont pas abouti, de sorte que tout a été mis en oeuvre pour la reloger dans un logement plus adapté à son handicap, à la suite de quoi la sous-locataire va quitter les lieux le 10 février 2022 en les laissant dans un mauvais état.

Concernant les démarches entreprises par la bailleresse afin de faire cesser les dégâts des eaux causés par Mme [B] [C] en raison d’une mauvaise utilisation de la baignoire, il apparaît que, parallèlement aux démarches entreprises par l’association Soliha pour la reloger à la demande de la bailleresse elle-même, cette dernière justifie avoir invité M. [I], dans un courriel du 22 juin 2021 et un courrier recommandé en date du 8 juillet 2021, de procéder à une déclaration de sinistre et un constat amiable de dégât des eaux avec la locataire, ce qu’il ne fera jamais.

Dans ces conditions, la preuve n’est pas rapportée, avec l’évidence requise en référé, que la bailleresse a concouru ou facilité la survenance du trouble de jouissance subi en n’effectuant pas toutes les diligences nécessaires auprès du responsable des désordres pour satisfaire aux demandes de M. [I].

Enfin, M. [I] n’allègue ni ne démontre avoir été empêché d’exploiter totalement les locaux en raison du trouble de jouissance causé par les dégâts des eaux, étant relevé qu’il a initié la procédure judiciaire à une période où son commerce a été affecté par les mesures prises par les autorités publiques pour lutter contre la propagation du virus Covid-19 et que la bailleresse démontre, par un procès-verbal de constat en date du 17 juin 2022, que l’établissement exploité par M. [I], sous l’enseigne Noah Pizza, est ouvert et que les clients se présentent devant la vitrine à demi ouverte afin de prendre des pizzas à emporter.

Il apparaît donc que M. [I] n’a jamais cessé son activité de vente de pizzas et, en tout cas, de vente à emporter.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’obligation de la société Mauycan de procéder aux réparations sollicitées par M. [I] se heurte à des contestations sérieuses en ce qu’elle démontre, d’une part, avoir procédé, depuis le 7 mai 2020, aux réparations lui incombant, en tant que propriétaire bailleresse du local exploité et de l’appartement situé au 1er étage, de nature à mettre fin aux dégâts des eaux subis par M. [I] et, d’autre part, avoir entrepris les diligences nécessaires auprès du locataire principal de l’appartement du 1er étage, dont son sous-locataire apparaît être à l’origine des nouveaux dégâts des eaux subis par M. [I] postérieurement au 7 mai 2020, pour satisfaire à ses demandes.

M. [I] ne démontre pas, de son côté, avoir réalisé des travaux de remise en état du local commercial avec l’indemnité perçue à la suite du dégât des eaux subi en mai 2018, avoir établi un constat amiable de dégât des eaux avec la locataire de l’appartement du dessus et/ou déclaré un nouveau sinistre après les travaux qui ont été réalisés le 7 mai 2020 et avoir cessé toute activité en raison du trouble de jouissance subi du fait des dégâts des eaux.

Pour les mêmes raisons, si le trouble de jouissance subi par M. [I] est établi, la preuve n’est pas rapportée qu’il résulte manifestement d’un manquement de la société Mauycan à son obligation de jouissance et de délivrance, cette dernière ayant procédé aux travaux nécessaires lui incombant et entrepris les démarches nécessaires auprès du locataire de l’appartement du 1er étage, tandis que M. [I] a, malgré les dégâts des eaux, poursuivi son activité.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné la société Mauycan à effectuer, sous astreinte, les travaux revendiqués par M. [I].

Elle sera également infirmée en ce qu’elle a ordonné la consignation des loyers à la caisse des dépôts et consignations jusqu’à la réalisation des travaux et l’indemnisation pour les pertes de jouissance, d’exploitation et matérielles subies.

M. [I] sera débouté de ses demandes formulées de ces chefs.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice moral

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, dès lors qu’il résulte de ce qui précède que le manquement de la bailleresse à son obligation de jouissance et de délivrance n’est pas établi avec l’évidence requise en référé, l’obligation de cette dernière de réparer le préjudice moral subi par M. [I] du fait de son inertie de bailleresse se heurte à des contestations sérieuses.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Mauycan à verser à M. [I] une provision de 10 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral.

M. [I] sera débouté de sa demande formulée de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de communication de pièces

Selon les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

Enfin, en matière de production de pièces, il n’est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

En l’espèce, si la société Mauycan sollicite la condamnation de M. [I] à lui justifier des travaux de remise en état et d’entretien effectués dans le local depuis son entrée dans les lieux, et en particulier la facture des travaux réalisés à la suite du dégâts des eaux survenu en 2018, elle n’explique pas en quoi ces pièces seraient susceptibles d’être utiles à l’occasion d’un éventuel litige l’opposant à M. [I].

En effet, si la société Mauycan peut envisager d’exercer une action contractuelle à l’égard de M. [I] pour manquement à son obligation d’entretien, il appartiendra à ce dernier d’apporter la preuve du contraire en produisant tous les éléments nécessaires au soutien de sa défense, et en particulier les factures de travaux d’entretien et de remise en état qui auraient été éventuellement effectués dans les lieux.

Dans ces conditions, outre le fait que rien ne prouve que M. [I] serait en possession des factures sollicitées par la société Mauycan, cette dernière n’apporte pas la preuve de l’utilité pour elle de détenir de telles pièces dans le cadre d’un litige au fond pouvant l’opposer à M. [I], étant relevé que la cour de céans a considéré que le fait pour M. [I] de ne pas justifier la réalité des travaux réalisés avec l’indemnité perçue de son assureur constituait une contestation sérieuse à ses demandes de voir enjoindre à la bailleresse de réaliser des travaux par suite d’un manquement à son obligation de jouissance et de délivrance et, dans cette attente, de l’autoriser à consigner les loyers.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance en entreprise en ce qu’elle a débouté la société Mauycan sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles de constatation de la résiliation du bail pour défaut d’assurance et d’expulsions sous astreinte

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Le commandement de payer, délivré nécessairement par le bailleur au preneur effectif, sous la forme d’un acte extrajudiciaire, doit :

— reproduire l’article L 145-41 du code de commerce et la clause résolutoire incluse dans le bail, et mentionner le délai d’un mois pour régulariser la situation,

— préciser spécifiquement les clauses contractuelles non respectées par le preneur et dont le bailleur entend se prévaloir,

— énoncer avec précision les griefs et faits reprochés au preneur.

Les mentions et indications figurant dans le commandement ne doivent pas être de nature à créer dans l’esprit du locataire une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte des injonctions faites et de l’empêcher d’apporter la réponse appropriée dans le délai requis, sous peine que ce commandement soit déclaré nul et de nul effet.

Il appartient au bailleur d’établir la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure.

En l’espèce, le bail 20 décembre 2020 comporte une clause résolutoire ainsi rédigée (en page 5):

A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter faite à personne ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause et mentionnant ce délai, resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, et l’expulsion du preneur et de tous occupants pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision (…).

L’article V-12 (en page 3) stipule que le preneur s’oblige à faire assurer et maintenir assurés les lieux loués auprès d’une Compagnie notoirement solvable, pendant toute la durée du bail, contre:

— tous les risques de responsabilité notamment à l’égard du propriétaire (risques locatifs et perte de loyers), à l’égard des voisins et des tiers et ceux du fait de son activité ;

— tous les dommages, quelle qu’en soit la cause, causés à son mobilier, au matériel, marchandises, glaces, vitrines (…), aménagements et embellissements (…).

L’article V-13 prévoit que le preneur s’oblige à remettre au bailleur une attestation d’assurance de son assureur et justifier à toute réquisition de celui-ci du paiement des primes ou cotisations.

La bailleresse a, par acte d’huissier en date du 4 août 2021, délivré à M. [I] un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, dans le délai d’un mois à compter de la date portée en-tête du présent acte, tout en rappelant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce ainsi que les dispositions susvisés stipulées dans le bail.

Par courriel en date du 25 août 2021, M. [I] a justifié d’une assurance souscrite auprès de Chubb European Group SE pour la période allant du 25 août 2021 au 25 août 2022 au titre de l’activité de restauration rapide, 'pizzeria exclue'.

Il s’ensuit que M. [I] a communiqué une attestation d’assurance avant l’expiration du délai d’un mois qui lui était imparti.

Ce faisant, il apparaît avoir déféré à l’injonction qui lui a été faite d’avoir à justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, et ce, même si l’attestation d’assurance couvre une période postérieure à la date de délivrance du commandement de payer et que l’activité de pizzeria soit exclue des garanties souscrites

En effet, le commandement doit définir de manière suffisamment précise l’infraction reprochée pour permettre au preneur de prendre la mesure exacte des injonctions faites et d’apporter la réponse appropriée dans le délai requis.

De plus, la bailleresse démontre, par la production du constat d’huissier en date du 17 juin 2022, que M. [I] n’exploite plus une activité de restaurant pizzeria mais une activité de vente à emporter, et plus particulièrement de vente de pizzas.

Enfin, étant donné qu’il n’a pas été demandé à M. [I] de justifier d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs portant sur une période antérieure à la délivrance du commandement de payer, la proportionnalité de la sanction sollicitée, à savoir la résiliation du bail pour défaut d’assurance, se heurte à une contestation sérieuse.

Dans ces conditions, dès lors qu’il n’est pas démontré, avec l’évidence requise en référé, que M. [I] n’a pas déféré à l’injonction qui lui a été faite de justifier d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs et de la proportionnalité de la sanction au regard de ladite injonction manifestement limitée dans le temps, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la bailleresse de ses demandes tendant à la résiliation du bail par suite de l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion de M. [I].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que la société Mauycan obtient gain de cause concernant les demandes principales formées par M. [I], il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens et à verser à M. [I] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner M. [I] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

En outre, l’équité commande de le condamner à verser à la société Mauycan la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la SCI Mauycan de ses demandes reconventionnelles tendant à obtenir la condamnation de M. [Z] [P] [I] à lui communiquer des pièces, la résiliation du bail par suite de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et son expulsion ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déboute M. [Z] [P] [I] de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Mauycan, sous astreinte, à effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres en urgence, à savoir procéder au remplacement de la colonne descendante des eaux usées et l’étanchéité de la baignoire située au 1er étage au dessus du local commercial ;

Déboute M. [Z] [P] [I] de sa demande d’être autorisé à consigner ses loyers à la caisse des dépôts et consignations jusqu’à parfaite réalisation des travaux et à son indemnisation pour les pertes de jouissance, d’exploitation et matérielles subies ;

Déboute M. [Z] [P] [I] de sa demande tendant à la condamnation de la SCI Mauycan à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral ;

Condamne M. [Z] [P] [I] à verser à la SCI Mauycan la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Z] [P] [I] aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière Le président