COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 24 NOVEMBRE 2023

N° 2023/ 325

Rôle N° RG 22/05357 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJGV6

[U] [G] [T] veuve [Z]

C/

[X] [F]

[N] [F] épouse [F]

[C] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Paul GUEDJ

M^e Jean louis MALBEC

M^e Frédéric BERENGER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’Aix en Provence en date du 03 Mars 2022 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/05964.

APPELANTE

Madame [U] [G] [T] veuve [Z]

née le 20 Octobre 1939 à [Localité 1] ([Localité 1])

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représentée et assistée par M^e Jean louis MALBEC, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [X] [F]

né le 28 Décembre 1970 à [Localité 1] (13) ([Localité 1]), demeurant Lotissement [Adresse 11]

représenté et assisté par M^e Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Alexandra GOLOVANOW, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [N] [F] épouse [F]

née le 05 Février 1982 à [Localité 10] (Algérie), demeurant Lotissement [Adresse 11]

représentée et assistée par M^e Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Alexandra GOLOVANOW, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Maître [C] [Y] poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social

demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Thomas DJOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Octobre 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me DE BECHILLON, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2023,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [T] veuve [Z], née le 20 octobre 1939, est propriétaire de quatre parcelles situées [Localité 9] (Bouches-du-Rhône), cadastrées section BT n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. A partir du débutde l’année 2017, se sont déroulées des discussions relatives à l’achat de ces biens par les époux [F]. Me [C] [Y], notaire de Mme [U] [T], a établi plusieurs projets de compromis de vente.

Par acte sous seing privé du 13 février 2018, sur la base d’un projet rédigé par Me [C] [Y], Mme [U] [T] veuve [Z] et les époux [F] ont conclu un compromis de vente stipulant que ceux-ci achèteraient d’une part la pleine propriété des parcelles n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 5] et de 1.398 m² à détacher de la parcelle n°[Cadastre 6] et d’autre part la nue-propriété de 1.602 m2 de la parcelle n°[Cadastre 6] tel que définis sur un plan joint à l’acte.

L’acte stipule, à la clause Propriété-Jouissance, que :

— l’acquéreur aura la jouissance des parcelles acquises en pleine propriété par la prise de possession, et en ce qui concerne les 1.602 m2 à détacher de la parcelle n°[Cadastre 6] à compter de l’extinction de l’usufruit réservé à Mme [U] [T] veuve [Z] sa vie durant.

— l’acquéreur s’engage à mettre à disposition de Mme [U] [T] veuve [Z], à titre strictement personnel, dans le bâti existant et au rez-de-chaussée, une pièce de 30 m² à charge pour l’acquéreur d’y installer à ses frais un lit de 140 cm de large, une armoire, un fauteuil, une table, un branchement électrique, un chauffage électrique, une prise de câble TV la distribution d’eau chaude-et d’eau froide pour un lavabo et une douche) un WC avec évacuation des eaux usées, un coin cuisine, tous les travaux devant être réalisés dans les neuf mois de la signature de l’acte authentique ainsi convenu entre les parties, la pièce comportera au moins une fenêtre donnant sur l’extérieur avec volet, le sol pourra être indifféremment en carrelage ou en parquet flottant, sauf la salle d’eau qui sera carrelée et ventilée; cette mise à disposition s’exercera au profit de Mme [U] [T] exclusivement sa vie durant, sauf renonciation expresse de sa part; elle s’interdit de sous-louer ou de mettre à disposition gratuitement cette pièce, pour

autant elle pourra se faire aider compte tenu de son âge et de son état de santé. Elle sera dispensée de toute participation financière au titre du chauffage de l’électricité, du branchement TV, de la fourniture eau chaude eau froide, de l’assainissement, le tout à la charge de l’acquéreur. Au décès de Mme [U] [T] ou dans l’hypothèse où elle renoncerait à ce droit d’usage et d’habitation, les acquéreurs pourront disposer à leur guise des locaux sans avoir à faire d’inventaire ou à restituer quoi que ce soit aux ayants droits éventuels de la venderesse;

Le prix de la vente était de 330.000 euros, payable comptant par virement pour le jour de la signature de l’acte authentique, la signature devant avoir lieu au plus tard le 15 mai 2018 par le ministère de Me [C] [Y].

Une clause pénale était insérée à l’acte, d’un montant de 33 000 euros.

Par acte du 14 novembre 2019, M. [X] [F] et Mme [N] [F] épouse [F] ont assigné Mme [U] [T] veuve [Z] devant le tribunal de grande instance d’Aix en Provence en vente forcée, et ont attrait à la cause Me [C] [Y] par acte du 14 janvier 2021.

Par jugement en date du 3 mars 2022, le tribunal judiciaire d’Aix en Provence a :

— rejeté les demandes présentées par Mme [U] [T] d’expertise psychiatriques avant dire droit et d’annulation de l’acte sous seing privé du 13 février 2018,

— déclaré en conséquence parfaite à la date du 13 avril 2018 la vente consentie par l’acte du 13 février 2018,

— constaté le caractère infondé de la résistance opposée par Mme [U] [T] à la réitération de la vente,

— prononcé en conséquence la vente forcée par Mme [U] [T] à M. [X] [F] et son épouse Mme [N] [F], au prix de 330.000 euros (trois cent trente mille euros) des parcelles sises [Adresse 4] (Bouches-du-Rhône), cadastrées Section BT lieu-dit [Adresse 12] n° [Cadastre 2] surface 00ha 06a 53ca, n°[Cadastre 3] surface 00ha 04a 80ca, n°[Cadastre 5] surface 00ha 13a 05ca, et n °[Cadastre 6] surface 00ha 30a 00ca,

— dit que le jugement vaudra vente et titre des parcelles en question à M. [X] [F] et son épouse Mme [N] [F],

— ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière à l’initiative de la partie la plus diligente,

— condamné Mme [U] [T] à payer à M. [X] [F] et son épouse Mme [N] [F] la somme de 33.000 euros (trente-trois mille euros) au titre de la clause pénale,

— constaté que les demandes subsidiaires présentées par les époux [F] àl’encontre de Me [C] [Y] sont devenues sans objet,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné Mme [U] [T] aux entiers dépens de l’instance, incluant en particulier le coût des sommations interpellatives de Me [D] et les frais de publication du jugement,

— rejeté la demande présentée par Mme [U] [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande présentée par les époux [F] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile uniquement en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de Me [C] [Y],

— condamné Mme [U] [T] a payer aux époux [F] la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [F] à payer à Me [C] [Y] la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a considéré en substance, sur la demande d’expertise psychiatrique formulée par Mme [T], que celle-ci ne démontrait pas une absence de discernement ou une insanité d’esprit justifiant qu’il soit fait droit à sa demande d’expertise, celle-ci n’ayant pas vocation à suppléer la carence d’une partie.

La juridiction a par ailleurs, retenant que Mme [T] était saine d’esprit, considéré que l’acte signé a été exactement qualifié par les parties, et n’était pas dénué de toute contrepartie comme soutenu par la venderesse, le conduisant à ordonner l’exécution forcée du contrat.

Le tribunal a par ailleurs considéré que la clause pénale était valablement invoquée par les acquéreurs au regard notamment du délai écoulé depuis la date à laquelle l’acte authentique aurait dû être réitéré.

Par déclaration en date du 11 avril 2022, Mme [U] [T] veuve [Z] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 11 avril 2023, Mme [U] [T] veuve [Z] demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel interjeté à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal judiciaire d’ Aix En Provence le 03 mars 2022,

— le réformer sur tous les points déférés à la cour par les termes de la déclaration d’appel, soit en ce que le jugement a:

rejeté les demandes d’expertise psychiatriques avant dire droit et d’annulation de l’acte sous seing privé du 13 février 2018,

déclaré en conséquence parfaite à la date du 13 avril 2018 la vente consentie par l’acte du 13 février 2018,

constaté le caractère infondé de la résistance opposée à la réitération de la vente,

prononcé en conséquence la vente forcée à M. [X] [F] et son épouse Mme [N] [F], au prix de 330.000 euros (trois cent trente mille euros) des parcelles sises [Adresse 4] (Bouches-du-Rhône), cadastrées Section BT lieu-dit [Adresse 12] n° [Cadastre 2] surface 00ha 06a 53ca, n°[Cadastre 3] surface 00ha 04a 80ca, n°[Cadastre 5] surface 00ha 13a 05ca, et n °[Cadastre 6] surface 00ha 30a 00ca,

dit que le jugement vaudra vente et titre des parcelles en question à M. [X] [F] et son épouse Mme [N] [F],

ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière à l’initiative de la partie la plus diligente,

l’a condamnée à payer à M. [X] [F] et son épouse Mme [N] [F] la somme de 33.000 euros (trente-trois mille euros) au titre de la clause pénale,

l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance, incluant en particulier le coût des sommations interpellatives de Me [D] et les frais de publication du jugement,

rejeté sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

l’a condamnée à payer aux époux [F] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter toutes prétentions élevées par les époux [X] et [N] [F], quel qu’ en soit le fondement juridique,

— statuer ce que de droit sur les demandes présentées à l’encontre du Notaire instrumentaire,

— entendre désigner tel expert médical psychiatre qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de l’examiner:

De Se rendre au domicile de l’intéressée et procéder à son examen,

Consulter tous tiers, dont en particulier le médecin ayant établi les certificats médicaux

produits aux débats, afin d’obtenir une description de l’état de santé de la requise,

Dire si elle présentait, lors de la période dite des pourparlers et de l’endos de l’acte de février 2018, des altérations de ses facultés, dire si elles persistent, les décrire, et donner tout élément d’information sur ces altérations,

Dire si une mesure de protection est nécessaire au vu de ces constatations; préciser, éventuellement, les conséquences de ces altérations sur la nécessité d’une assistance ou représentation dans les actes de la vie civile, tant patrimoniaux qu’à caractère personnel,

Décrire la relation entre elle et M. [X] [F] le temps des pourparlers et de la signature de l’ acte de février 2018,

Dire si elle était à même d’exprimer sa volonté en toute connaissance de cause et sans être soumise à une quelconque influence,

Faire toutes observations utiles relevant de son domaine de compétente et, notamment, dire si elle est susceptible d’être victime d’abus de faiblesse ou de manipulation de la part d’un tiers,

— renvoyer en mise en état, dans l’attente de la communication du rapport définitif d’expertise

ordonnée,

A titre subsidiaire,

— déclarer nul l’ acte sous seing privé du 13 février 2018,

— rejeter l’ensemble des demandes présentées par les époux [X] & [N] [F] quel qu’en soit le fondement,

A titre infiniment subsidiaire,

— dire que le jugement confirmé vaudra vente et titre des parcelles en question à M. [X] [F] et son épouse Mme [N] [F] dans le respect des limites et obligations contractuelles posées et définies dans l’ acte sous seing privé de compromis signé entre les parties le 13 février 2018,

En toutes hypothèses,

— rejeter la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts, ou réduire la somme mise à sa charge à celle de 500 euros,

— rejeter la demande de condamnation au payement des frais de publication des décisions judiciaires, ainsi qu’au visa des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [X] et [N] [F] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux dépens des instances, premier degré et appel, dont distraction au profit de M^e Jean-Louis Malbec, avocat aux offres que de droit, suivant les dispositions des articles 696 & 699 du Code de procédure civile.

Mme [Z] expose, au soutien de son appel, que son état de santé, quoi que n’ayant pas alerté de professionnel quant à l’opportunité de l’ouverture d’une mesure de protection, était réellement fragile à la date de la vente litigieuse, et qu’ele était considérée comme une personne fragile et vulnérable par son médecin traitant dès 2016 et 2017, qu’elle était particulièrement isolée au plan familial, ce dont les époux [F] avaient bien connaissance et dont ils ont abusé, la conduisant à accepter de signer le compromis litigieux.

Elle produit en cause d’appel un certificat établi le 6 avril 2023 par le Docteur [V], psychiatre, lequel a pris connaissance du compromis et de la mention qu’elle y a ajouté (évoquant des menaces, sa solitude, et le soutien de M. [F]), dont il déduit qu’il est possible d’envisager qu’elle n’était pas en mesure de donner son consentement lors de la signature de ce compromis, 'à confirmer par voie expertale'.

Sur l’acte du 13 février 2018, elle expose que celui-ci, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, mettait à charge de chacune des parties diverses obligations, consistant en la cession des parcelles la concernant, et le règlement du prix de vente ainsi que la mise à disposition d’une pièce pour elle pour le restant de sa vie. Considérant ces obligations anormales et déséquilibrées, elle estime que le compromis doit en réalité s’analyser en une promesse unilatérale de vente, laquelle serait donc nulle pour n’avoir pas respecté les prescriptions de l’article 1589-2 du code civil.

Elle conteste à titre subsidiaire le montant de la clause pénale, considérant avoir été présente lors de la seconde date de signature fixée, laquelle n’a échoué qu’en raison de l’absence d’un rapport et indique n’avoir plus ensuite reçu de convocation. Elle ajoute avoir informé les acquéreurs de son engagement, à titre subsidiaire, à venir signer l’acte, par conclusions en première instance, sans avoir reçu aucune demande en ce sens.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 12 mai 2023, M. [X] [F] et Mme [N] [F] épouse [F] demandent à la cour de :

— les recevoir en leurs demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter Mme [U] [T] veuve [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [U] [T] veuve [Z] à leur remettre les clés du bien litigieux et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

A titre subsidiaire,

— condamner Me [C] [Y], en sa qualité de notaire instrumentaire, à leur payer la somme de 33.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamner Me [C] [Y], en sa qualité de notaire instrumentaire, à leur payer la somme de 104.378,25 euros, sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier,

En tout état de cause,

— condamner Mme [U] [T] veuve [Z] à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [U] [T] veuve [Z] aux entiers frais et dépens.

Les intimés exposent en premier lieu avoir été contraints d’attraire à la cause le notaire, ainsi que de procéder à un appel provoqué à son encontre, en raison du moyen tiré de l’insanité d’esprit au moment de la signature développé par Mme [Z].

Sur le fond, les époux [F] font valoir que la vente est parfaite, en ce que les parties sont d’accord sur le prix et la chose, et que l’ensemble des conditions suspensives ont été levées, rappelant que le prix d’achat a été versé sur le compte du notaire.

Ils ajoutent que malgré le jugement rendu, Mme [Z] a refusé de leur restituer les clés, justifiant sa condamnation sous astreinte.

En réponse au moyen tiré de l’insanité d’esprit, ils indiquent que celle-ci n’est pas démontrée, que la venderesse était accompagnée au cours de la vente et que ses intérêts ont été pris en considération, l’acte ayant été rédigé par son propre notaire, avec le conseil de son avocat et consultation d’un professeur de droit, qu’aucune mesure de protection n’a été prise, ni sollicitée.

Les intimés contestent le sérieux du certificat médical produit en cause d’appel, établi cinq années après la date litigieuse.

Quant au déséquilibre évoqué, les époux [F] contestent l’analyse selon laquelle la mise à disposition d’une pièce caractériserait un devoir de secours, rappelant qu’à cet égard, les demandes de la venderesse ont évolué et ont été acceptées, de sorte qu’ils en déduisent que l’acte n’est affecté d’aucun déséquilibre.

Sur la clause pénale, ils estiment que les conditions en sont réunies, précisant qu’ils remboursent leur crédit immobilier depuis deux ans et règlent une assurance habitation pour ce bien.

Enfin, subsidiairement, ils estiment que si le compromis était nul, la responsabilité du notaire serait alors engagée pour n’avoir pas vérifié l’état mental de sa cliente.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 22 juillet 2022, Me [C] [Y] demande à la cour de :

— confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions,

En toutes hypothèses,

— débouter les époux [F] de l’ensemble de leurs prétentions dirigées à son encontre,

— les condamner à payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la Scp Cohen-Guedj-Montero-Daval Guedj, avocat, sur son affirmation de droit.

Me [C] [Y] rappelle les conditions d’engagement de sa responsabilité civile et ajoute que le notaire n’est tenu de vérifier la capacité de son client que lorsqu’il dispose d’éléments pouvant lui faire douter de ses facultés mentales.

Me [Y] indique que Mme [Z] est une cliente ancienne de son étude, qu’elle ne fait l’objet d’aucune mesure de protection, et qu’avant la signature de l’avant contrat celle-ci a été accompagnée par un avocat pour déterminer notamment si la Safer avait la faculté de préempter le terrain adjacent, ce dont elle déduit que la venderesse était parfaitement lucide et comprenait la portée de son engagement.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise psychiatrique

Aux termes des articles 143 et suivants du code de procdure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent être l’objet de toute mesure d’instruction, si le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer, étant rappelé qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée pour suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Au cas d’espèce, Mme [T] justifie sa demande par la volonté de vérifier si, lors des pourparlers de l’acte litigieux, ses facultés n’étaient pas altérées pour signer un acte de vente.

Elle produit, au soutien de sa demande, plusieurs certificats médicaux établis par le Docteur [H], l’un datant du 7 juillet 2016 et constatant chez sa patiente un 'état de faiblesse consécutif à un vol perpétré par sa femme de ménage', le deuxième rédigé le 9 novembre 2017 et relevant 'un état anxio-dépressif sévère avec une asthénie marquée, état alimenté par de nombreux ennuis occasionnés par des tiers chez une personne fragile et vulnérable’ et un dernier certificat, postérieur à l’acte litigieux, du 12 novembre 2020, indiquant 'qu’elle n’était pas en état de signer tout acte notarié après le décès de son mari en 2013, n’a plus son discernement durant cette période et pendant cinq ans'.

Mme [S], psychothérapeute, expose le 27 mars 2021 voir régulièrement Mme [T] en psychothérapie 'pour soulager ses crises d’angoisse et de stress'.

L’appelante produit par ailleurs en cause d’appel un certificat établi par le Docteur [V], psychiatre, rédigé le 6 avril 2023 après l’avoir reçue et pris connaissance des certificats établis par le docteur [H] ci-avant retranscrits, indiquant 'à ce jour, on retrouve un mode de fonctionnement interprétatif avec une perception étrange de la réalité dans un contexte de malveillances subies à répétition par des tiers qu’elle identifie bien.

En fonction de ces documents, il est possible d’envisager qu’elle n’était pas en mesure de donner son consentement lors de la signature de ce compromis.

A confirmer par voie expertale.'

Or, une perception étrange de la réalité ne constitue pas un trouble, ni une invalidité.

Aucun des médecins la suivant régulièrement, l’ayant rencontrée épisodiquement ou dans un cadre 'para expertal’ ne diagnostique chez Mme [T] de pathologie invalidante sur le plan des troubles mentaux, étant rappelé qu’un état dépressif ne consacre pas à soi seul une insanité d’esprit, sauf à être d’une particulière gravité, ce qu’aucun professionnel de santé ne décrit ni dans les certificats produits ni dans les prescriptions effectuées.

Il est observé à cet égard que l’appelante n’a jamais fait l’objet d’hospitalisation et ne bénéficie d’aucune mesure de protection.

En tout état de cause, aucune pièce produite n’évoque de trouble mental à la date de l’acte, soit en février 2018, le certificat du Docteur [V] n’apportant pas davantage d’éléments à ce sujet.

En outre, à l’inverse, il apparaît que l’acte aujourd’hui contesté a été rédigé par le notaire habituel de Mme [T], qu’avant cette signature plusieurs échanges sont intervenus avec son avocat et son notaire au sujet d’une faculté de préemption du terrain adjacent, un professeur de droit ayant en outre été consulté. Aucun de ces professionnels n’a perçu de trouble mental de l’appelante à la période litigieuse.

Par conséquent, aucun commencement de preuve d’une insanité d’esprit à cette période ne justifie donc que soit ordonnée une mesure expertale.

Cette demande sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

Sur la validité de la promesse de vente

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoi que la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Au cas d’espèce, Mme [T] et les époux [F] ont signé le 13 février 2018 un compromis de vente rédigé par Me [Y], notaire. Cet avant contrat, ce n’est pas contesté, précise clairement l’objet de la vente et le prix de celle-ci.

Il a été indiqué plus avant, en réponse à la demande avant dire droit formée par l’appelante, que celle-ci ne démontrait pas avoir été atteinte d’un trouble lors de la signature de l’acte, mais à l’inverse, qu’il est établi, d’une part par la présence d’une pluralité de professionnels du droit à ses côtés, et d’autre part, par l’ajout de mentions manuscrites favorables à la venderesse dans l’acte litigieux, que celle-ci était parfaitement consciente de la portée de l’engagement pris.

Quant à la nature de l’acte querellé, il n’apparaît pas, en dépit des allégations de Mme [T], que celui-ci soit déséquilibré, en ce que les parties sont soumises à des obligations réciproques, tenant pour les uns au paiement du prix et pour l’autre à la cession de parcelles.

La circonstance que les parties aient entendu intégrer à cet acte classique une clause prévoyant la mise à disposition d’une pièce au profit de la venderesse, pour originale qu’elle soit, n’en affecte pour autant pas l’économie générale, ni sa qualification.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a jugé parfaite la vente des parcelles appartenant à Mme [T] aux époux [F].

Sur la clause pénale

Le compromis de vente du 13 février 2018 contient une clause pénale prévoyant qu''au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 33 000 euros, à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.'

Ce texte permet au juge de modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il apparaît au cas d’espèce que Mme [T] n’a pas répondu à la première convocation chez le notaire, mais explique avoir répondu à la seconde sans que la signature n’ait lieu en raison d’une difficulté administrative.

Depuis lors, celle-ci, bien qu’avançant justement avoir accepté, dans le cadre de la présente instance, à titre subsidiaire, de se rendre à la première convocation du notaire, n’a pour autant pas exécuté le jugement déféré à la cour en dépit de l’exécution provisoire assortissant la vente forcée du bien.

De ce fait, les époux [F] justifient rembourser leur crédit immobilier en sus de leurs frais de logement, ainsi qu’une assurance habitation, sans pouvoir jouir du bien.

Tenant compte de l’ensemble de ces éléments, il n’apparaît pas que la clause pénale convenue entre les parties soit manifestement excessive.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [T] au paiement de la somme de 33 000 euros à ce titre.

La cour ayant confirmé le jugement en toutes ses dispositions, il convient pareillement de dire sans objet les demandes présentées subsidiairement à l’encontre de Me [Y].

Sur la demande de remise sous astreinte des clés du bien

La vente forcée du bien ayant été confirmée par le présent arrêt, il y a lieu d’ordonner à Mme [T] de procéder à la remise des clés du bien vendu sous astreinte de 50 euros par jour pendant une durée de deux mois à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision.

Sur les frais du procès

Succombant Mme [U] [T] veuve [Z] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros aux époux [F], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire application de ces dispositions au profit de Me [Y].

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Ordonne à Mme [U] [T] veuve [Z] de procéder à la remise des clés du bien vendu sous astreinte de 50 euros par jour pendant une durée de deux mois à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision ;

Condamne Mme [U] [T] veuve [Z] aux entiers dépens de l’instance avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice des avocats en ayant fait la demande ;

Condamne Mme [U] [T] veuve [Z] à régler à M. [X] [F] et Mme [N] [F] épouse [F] la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Me [C] [Y].

LE GREFFIER LE PRESIDENT