COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 12 JANVIER 2023

PH

N° 2023/ 5

N° RG 20/01513 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFQ56

[V] [M]

[W] [B] épouse [M]

C/

SDC LES TERRASSES D’ORIANE

Société COGESTIM

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e ITRAC

M^e CERMOLACCE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 19 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/09310.

APPELANTS

Monsieur [V] [M]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Hervé ITRAC, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [B] épouse [M]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Hervé ITRAC, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Syndicat des copropriétaires 'LES TERRASSES D’ORIANE’ sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société INTESA sise [Adresse 1], représenté par son gérant en exercice y domicilié en cette qualité audit siège

représenté et assisté par M^e Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Agnès ERMENEUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SAS COGESTIM – COMPAGNIE DE GESTION IMMOBILIERE exerçant sous le nom commercial COGESTIM, dont le siège social est [Adresse 2], représenté par son Directeur Général en exercice y domicilié en cette qualité audit siège

représentée et assistée par M^e Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Agnès ERMENEUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Priscilla BOSIO.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2023

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller pour Madame Hélène GIAMI, Conseiller, faisant fontion de Président de chambre, empéchée et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire .

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. [V] [M] et Mme [W] [B] épouse [M] sont propriétaires au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5]. La SAS Cogestim en étaitle syndic.

M. et Mme [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière dénommée Les Terrasses d’Oriane (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, la SAS Cogestim et la SAS Cogestim devant le tribunal de grande instance de Marseille les 16 et 17 août 2017 aux fins de voir annuler les résolutions n° 5 et 10 de l’assemblée générale du 3 juillet 2017 et la condamnation de la SAS Cogestim à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 19 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a :

— débouté M. et Mme [M] de leur demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 3 juillet 2017,

— annulé la résolution n° 10 de de l’assemblée générale du 3 juillet 2017,

— débouté M. et Mme [M] de leur demande de dommages et intérêts à l’égard de la SAS Cogestim,

— condamné M. et Mme [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 562,73 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 décembre 2017, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle engagés et que les dépens seront distraits au profit des avocats qui en ont fait la demande.

M. et Mme [M] ont relevé appel de ce jugement, le 30 janvier 2020, en ce qu’il :

— les a déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 3 juillet 2017,

— les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts à l’égard de la SAS Cogestim,

— les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 562,73 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 décembre 2017, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 9 mars 2022, M. et Mme [M] demandent à la cour :

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 9.1 du décret du 26 mars 2015,

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1984 du code civil,

Vu l’article 1231 du code civil,

Vu le jugement rendu le 19 décembre 2019,

— de réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 3 juillet 2017, de leur demande de dommages et intérêts à l’égard de la SAS Cogestim et les a condamnés à la somme de 1 562,73 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 décembre 2017,

— de débouter les intimés de toutes leurs demandes,

— d’annuler la résolution n° 5 prise lors de l’assemblée générale du 3 juillet 2017,

— de condamner la société Cogestim à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation de leur préjudice résultant de l’inexécution du contrat,

— de condamner les intimés à payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner les défendeurs aux entiers dépens, de première instance et d’appel, distraits au profit de maître Hervé Itrac, avocat, sous son affirmation de droit.

Ils font essentiellement valoir :

— que la résolution n° 5 vise l’examen et l’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 adoptée à la majorité, car ils y apparaissent créditeurs de 34,53 euros aux termes de la régularisation de charges, alors qu’ils sont débiteurs de 1 562,73 euros à la fin de l’exercice 2016,

— qu’ils sont en droit de se prévaloir de la prescription de dix ans prévue par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, contre le syndicat des copropriétaires qui à ce jour n’a engagé aucune action judiciaire aux fins de recouvrer la soit disant charge d’eau,

— que depuis leur installation les compteurs d’eau portent un numéro, que le leur porte le numéro 03845788, qu’il est établi que pendant la durée d’occupation par leurs locataires de Zorzi, la SAS Cogestim a commis des fautes de gestion en ne s’assurant pas que les consommations d’eau de septembre 2003 à août 2012 provenaient bien du compteur n° 788, que la SAS Cogestim a fait payer des consommations provenant d’un relevé effectué par la société Prox-hydro sans se soucier si les relevés correspondaient bien à leur compteur.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 17 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la SARL Intesia et la SAS Cogestim demandent à la cour :

— de rejeter toutes prétentions contraires,

— de confirmer purement et simplement le jugement en date du 19 décembre 2019,

En conséquence,

— de débouter M. et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement,

— de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et la SAS Cogestim soutiennent en substance :

— que M. et Mme [M] n’invoquent aucun motif d’annulation de la résolution n° 5,

— que la prescription décennale n’est pas acquise, le point de départ de la dette de M. et Mme [M] étant le 1er janvier 2014, que c’est à tort qu’ils indiquent qu’aucune action n’a été diligentée contre eux, que la régularisation de la charge d’eau est intervenue par écriture comptable du 31 décembre 2014 et a été déduite pour la période de 2009 à 2013 pour un montant de 691,39 euros, que l’année 2014 est calculée sur de bonnes consommations,

— qu’aucune faute ne saurait être reprochée au syndic dans la mesure où il est établi que l’inversion des compteurs vient de la construction de l’immeuble et relève de la responsabilité du promoteur.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 18 octobre 2022.

L’arrêt sera contradictoire, toutes les parties étant représentées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 3 juillet 2017

Selon les dispositions de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Cette résolution qui concerne l’approbation des comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2016, a été approuvée par 3 037 voix sur 3 387 tantièmes présents et représentés, avec 350 voix d’abstention, en l’absence de M. et Mme [M].

M. et Mme [M] comme en première instance, ne donnent pas le fondement juridique de leur demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale, dès lors qu’ils n’allèguent aucune violation des formes légales ou réglementaires concernant la convocation ou la tenue de l’assemblée générale, ni une violation des conditions de majorité.

Il est constaté que M. et Mme [M] contestent en réalité leur compte individuel, qui fait état d’un solde débiteur, ce qui est sans rapport avec le solde des charges exécutées au cours de l’exercice par comparaison aux charges votées au cours de la précédente assemblée générale et qui peut aboutir à un solde créditeur.

En conséquence, M. et Mme [M] seront déboutés de leur demande tendant à l’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 3 juillet 2017 et le jugement appelé sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts dirigée contre la SAS Cogestim

M. et Mme [M] soutiennent sur le fondement des articles 1984 et 1231 du code civil, que la SAS Cogestim a commis une faute de gestion en ne s’assurant pas que les consommations d’eau de septembre 2003 à août 2012 provenaient bien de leur compteur n° 788.

L’article 1984 concerne le contrat de mandat et l’article 1231, la réparation du préjudice résultant de l’inexécution d’un contrat, alors que M. et Mme [M] ne sont pas contractuellement liés à la SAS Cogestim, signataire d’un contrat de syndic avec le syndicat des copropriétaires, si bien qu’ils ne pourraient rechercher que la responsabilité délictuelle de la SAS Gogestim sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, ce qui suppose en tout état de cause, la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

M. et Mme [M] qui sont devenus propriétaires dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement le 21 décembre 2001, produisent des échanges entre le syndic et la société Prox’hydro prestataire à qui ont été confiées par contrat du 1er août 2003 à une époque où la SAS Cogestim était syndic, la pose de compteurs d’eau et la charge de relever les compteurs, ainsi que les échanges avec le syndic leur réclamant à partir de l’année 2014, le règlement des charges de copropriété tenant compte d’une régularisation au titre de la consommation d’eau.

Ces échanges sont intervenus dans les suites d’un litige locatif entre M. et Mme [M] représentés par leur mandataire la société Century 21 et leurs locataires pour la période du 22 septembre 2003 au 8 août 2012, réglé devant la commission départementale de conciliation le 14 octobre 2013. Il a été admis à cette occasion, par la société Century 21, mandataire gestionnaire du bien de M. et Mme [M], qu’il y a eu une inversion des compteurs et que les bailleurs acceptaient de restituer la somme de 495,97 euros sur la somme initialement retenue de 1 173,51 euros sur le dépôt de garantie au titre de la régularisation des charges 2011 et 2012, à charge « pour le gestionnaire du logement de se retourner en action récursoire contre la société qui a relevé les compteurs ».

Il a été déterminé courant 2013-2014 que l’origine de l’inversion de compteurs provient d’un document transmis par le promoteur à la société Prox’hydro.

Ainsi, ces pièces ne permettent pas de démontrer que la SAS Cogestim, qui a établi les comptes individuels des copropriétaires sur la base des relevés effectués par la société Prox’hydro, a commis une faute dans l’exécution de sa gestion.

M. et Mme [M] seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts dirigée contre la SAS Cogestim et le jugement appelé sera confirmé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle au titre des charges de copropriété

Les articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énoncent que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

M. et Mme [M] contestent le montant mis à leur charge au titre des charges de copropriété en arguant qu’ils sont en droit de se prévaloir de la prescription de dix ans prévue par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, contre le syndicat des copropriétaires qui à ce jour n’a engagé aucune action judiciaire aux fins de recouvrer la soit disant charge d’eau.

Aux termes de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de l’assignation, « Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. »

Il est constaté que dans le cadre de la présente instance initiée par assignation des 16 et 17 août 2017, le syndicat des copropriétaires a réclamé reconventionnellement le règlement des charges de copropriété incluant la régularisation de consommations d’eau pour les exercices 2009 à 2013 pour un montant de 770,74 euros.

Il est donc établi que la prescription de dix ans n’est pas acquise s’agissant des consommations d’eau visées dans la demande reconventionnelle, laquelle constitue une demande en justice qui interrompt la prescription.

A l’appui de la demande au titre des charges de copropriété, sont notamment versés aux débats :

— le relevé de compte au 12 décembre 2017 faisant état d’un montant dû de 1 562,73 euros, dont 821,89 euros au titre des frais de mise en demeure, de deuxième relance, de mise au contentieux, de commandement de payer,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 26 juin 2014, 29 avril 2015, 9 juin 2016, 3 juillet 2017 approuvant le budget des exercices précédents et votant les budgets prévisionnels des exercices suivants,

— les régularisations de charges des exercices 2012 à 2016,

— le courrier de relance du 16 juin 2015, sans la preuve du son caractère recommandé, faisant état d’un solde intermédiaire débiteur de 1 193,88 euros avant le 3 avril 2015 date de règlement par chèque de la régularisation de charges au 31 décembre 2014 apparaissant postérieurement, comprenant l’appel de provision au 1er avril 2015 et le fonds de réserve respectivement pour 270,83 euros et 19,42 euros,

— le courrier de relance du 15 septembre 2016 intitulé « mise à huissier », sans la preuve de son caractère recommandé, faisant état d’un solde intermédiaire débiteur de 782,34 euros avant le 13 juin 2016 date de la mise au crédit du compte de la régularisation de charges au 31 décembre 2015, comprenant l’appel de provision au 1er juillet 2016 et le fonds de réserve respectivement pour 258,63 euros et 19,42 euros, ainsi que des frais de mise en demeure de 132,60 euros le 25 août 2016,

— le commandement de payer du 7 octobre 2016 pour un montant en principal de 1 326,14 euros outre 135,38 euros au titre des frais de l’acte, accompagné d’un décompte commençant le 1er juillet 2016 avec un solde antérieur de 1 539,73 euros comprenant des frais de mise en demeure à deux reprises de 132,60 les 25 août 2016 et 15 septembre 2016 ; au crédit apparaît un remboursement de la somme de 691,39 euros au titre « déduction eau réglée (2009 à 2013) »,

— un courrier de relance du 9 novembre 2016, sans la preuve de son caractère recommandé,

— le courrier du 17 janvier 2017 dans lequel il est expliqué que sur les années 2009 à 2013, la somme de 691,39 euros a été facturée à tort alors que c’était la somme de 1 462,13 euros qui était due au titre des consommations d’eau (compte tenu de l’inversion des compteurs), ce qui explique la mise au débit de 1 462,13 euros et la mise au crédit de 691,39 euros,

— le courrier du 28 juillet 2017 dans lequel il est expliqué que la somme réclamée de 1 562,73 euros correspond à 821,89 euros au titre des frais de recouvrement de charges, 779,74 euros (1 462,13 ' 691,39 euros) au titre de la régularisation des consommations d’eau et un trop-perçu de 29,90 euros.

Il ressort de ces pièces que le montant non réglé correspond à la régularisation des consommations d’eau et des frais, les autres charges appelées étant régulièrement réglées, qu’il n’est justifié d’aucune mise en demeure régulière, alors que l’imputation des frais ne peut être admise, que si plusieurs conditions sont réunies selon la loi, à savoir, une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation de la juridiction qui doit rechercher parmi les frais et honoraires, ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

Or, en l’espèce il est démontré que depuis le 30 juin 2015 (pièce n°23) M. et Mme [M] ont interrogé le syndic sur la mise en demeure facturée alors qu’ils n’en ont reçu aucune, tout en contestant la régularisation au titre de la consommation d’eau dont ils étaient l’objet.

En conséquence, tous les frais doivent être écartés.

En revanche, s’agissant des consommations d’eau, elles ne sont pas prescrites et sont étayées par les relevés édités par la société Prox’hydro, que M. et Mme [M] ne discutent pas.

En considération de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires sera retenue pour 740,84 euros (1 562,73 ' 821,89).

Le jugement du tribunal judiciaire de Marseille sera donc infirmé sur le montant des charges de copropriété et sur les frais nécessaires et M. et Mme [M] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de740,84 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 décembre 2017, outre les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement du 19 décembre 2019, aucun moyen n’étant développé pour discuter le point de départ des intérêts, retenu par le premier juge, l’intimé sollicitant la confirmation du jugement.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, qui constitue des frais non justifiés.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de d’infirmer le jugement du 19 décembre 2019 dans ses dispositions concernant les dépens mais pas l’article 700 du code de procédure civile.

L’appel de M. et Mme [M] étant partiellement fondé, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de la procédure d’appel, distraits au profit du conseil de M. et Mme [M], qui le demande.

M. et Mme [M] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du 19 décembre 2019 en ses dispositions appelées sauf en ce qu’il a

condamné M.et Mme [M] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.562,33 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 décembre 2017

Statuant à nouveau,

Condamne M. [V] [M] et Mme [W] [B] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] représenté par son syndic, la somme de 740,84 euros (sept cent quarante euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 décembre 2017, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2019 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] représenté par son syndic, de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1989 ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] représenté par son syndic, aux dépens avec distraction au profit de maître Hervé Itrac ;

Déboute M. [V] [M] et Mme [W] [B] épouse [M] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ