COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 15 NOVEMBRE 2023

N° 2023/ 460

N° RG 21/02022

N° Portalis DBVB-V-B7F-BG5WS

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 4]

MARSEILLE

C/

Syndicat des copropriétaires du

[Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurelie BERENGER

M^e Jacques MIMOUNI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 08 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/07347.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4])

représenté par son syndic en exercice le cabinet TARIOT SARL dont le siège social est sis [Adresse 3] pris en la personne de son représentant légal y demeurant et domicilié au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Aurelie BERENGER, membre de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2])

représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA [Adresse 6], dont le siège social est [Adresse 1], poursuites et diligences de son représentant légal y demeurant et domicilié sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jacques MIMOUNI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) est propriétaire d’une cour située sur le côté nord, contigüe à l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 5].

En 2014, le propriétaire du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4] a installé sur la façade nord deux compresseurs de climatisation, à hauteur d’homme et en surplomb de ladite cour, sans avoir obtenu l’autorisation préalable des copropriétés sises [Adresse 4], et [Adresse 2].

En 2016, le propriétaire du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4] a installé sur la façade nord un tuyau d’évacuation des gaz brulés sans avoir obtenu l’autorisation préalable de la copropriété sise [Adresse 4], ni celle de la copropriété voisine sise [Adresse 2].

Ont également été disposés au niveau du rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 4], à même la cour appartenant au syndicat des copropriétaires (SDC) du 2 et [Adresse 2], des fils d’étendage fixés sur les descentes d’eaux pluviales allant jusqu’au niveau des compresseurs de climatisation.

Suivant acte d’huissier délivré le 28 juin 2018, le SDC de l’immeuble [Adresse 2] a fait assigner le SDC du [Adresse 4] afin de faire cesser les infractions aux droits des copropriétaires sous astreinte de 150 euros par jour de retard, de le condamner au paiement d’une somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des nuisances subies par les occupants de la copropriété et au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement rendu le 08 décembre 2020, le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a ordonné au SDC de l’immeuble [Adresse 4] de procéder, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision et pour une période de 6 mois, à la dépose des deux conduits métalliques, des étendages à linge et des compresseurs de climatisation, implantés en surplomb de la cour du SDC sis [Adresse 2] en contravention avec son droit de propriété et de procéder au raccordement de la canalisation d’eaux pluviales, a condamné le SDC de l’immeuble [Adresse 4] à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, et a débouté les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires.

Par déclaration au greffe en date du 12 février 2021, le SDC de l’immeuble [Adresse 4] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu’il lui a ordonné de procéder à la dépose des étendages à linge et au raccordement de la canalisation d’eaux pluviales, et en ce qu’il l’a condamné à payer au SDC de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Il sollicite de la Cour qu’elle le juge bénéficiaire d’une servitude de surplomb sur la cour appartenant à l’intimé, laquelle porte notamment sur les étendages à linge intégrés aux garde-corps des balcons sur la façade nord, qu’elle juge que l’intimé ne démontre pas l’existence d’inondations dans sa cour imputables au défaut de raccordement de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales, qu’elle déboute ce dernier de sa demande tendant à la dépose des étendages à linge et de la canalisation et qu’elle le condamne au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de son recours, le SDC de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir :

que la présence des étendages résulte de l’existence d’une servitude perpétuelle de surplomb à son bénéfice prévue dans le règlement de copropriété de 1950 ;

que celle-ci est en tout état de cause acquise par l’effet de la prescription trentenaire ;

que le procès-verbal de constat dressé par huissier le 09 mai 2018 ne fait état d’aucun écoulement d’eau dans la cour depuis la canalisation d’eaux pluviales ;

que les eaux pluviales sortant de ladite canalisation s’écoulent directement dans la RUE [Adresse 2] et non dans la cour litigieuse.

Le SDC de l’immeuble sis [Adresse 2] conclut à la confirmation partielle du jugement entrepris et demande à la Cour de débouter l’appelant de tous ses chefs de demandes, fins et conclusions, de le condamner à faire cesser les infractions aux droits des copropriétaires sous astreinte de 150 euros par jour de retard, de constater le caractère définitif du jugement rendu en ce qu’il a ordonné la dépose des deux conduits métalliques et des unités extérieures de climatisation, d’ordonner la dépose des étendages de linge installés à l’extérieur de chaque balcon en façade et dans la cour ainsi que la dépose de la descente des eaux pluviales, de condamner l’appelant à la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des nuisances subies par les occupants et à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens et incluant le coût du PV de constat.

Le SDC de l’immeuble sis [Adresse 2] soutient que la servitude créée dans le règlement de copropriété concerne les ouvertures existant sur la façade nord, c’est-à-dire les balcons et non les étendages à linge qui n’en constituent pas un accessoire indissociable, et qu’au vu des photographies et pièces versées aux débats, l’appelant ne peut nier que sa descente des eaux pluviales se jette dans la cour du [Adresse 2].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que l’article 544 du Code civil pose le principe selon lequel la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Que conformément aux dispositions de l’article 552 du même code, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous permettant au propriétaire de faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre « Des servitudes ou services fonciers » et au-dessous toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police ;

Que le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] établi le 12 novembre 1953 indique que Monsieur [B], initialement propriétaire des deux copropriétés en cause, déclare qu’aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 4] il a établi à titre de servitude perpétuelle le droit pour les copropriétaires de l’immeuble objet du présent règlement de maintenir en l’état actuel toutes les ouvertures existant sur la façade Nord dudit immeuble et donnant sur la cour ;

Que l’article 6 du Titre IV de ce même règlement prévoit qu’il ne pourra être établi sur les façades, côté rue et côté cour, aucun auvent, tente, marquise ou store extérieur, et généralement rien qui puisse changer en quoi que ce soit l’aspect des façades ou détruire l’harmonie, l’esthétique ou l’uniformité de l’immeuble ;

Qu’il ressort du constat d’huissier établi le 09 mai 2018 qu’au-dessus de la cour litigieuse ont été installés sur chaque balcon des étendages en saillie sur lesquels du linge est suspendu de même qu’au rez-de-chaussée de l’immeuble 3 et [Adresse 4], plusieurs fils d’étendage ont été fixés à même la cour sur les descentes d’eaux pluviales allant jusqu’au niveau des compresseurs de climatisation ;

Qu’il résulte de ce même constat qu’au droit de la cour ont été installés des tuyaux métalliques de gros diamètres en saillie et des compresseurs de climatisation ;

Qu’il résulte de ces éléments que, de « ouvertures existant sur la façade Nord et donnant sur la cour » relativement à la servitude perpétuelle, il ne peut être déduit que les balcons et non les étendages à linge installés sur les garde-corps ;

Que, dans ces conditions, l’existence d’une servitude de surplomb au profit du SDC de l’immeuble [Adresse 4] ne peut être reconnue ;

Attendu que conformément aux dispositions de l’article 690 du Code civil, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ;

Qu’en l’absence de précision par le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] établi le 12 novembre 1953 et par le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] établi le 10 juillet 1950, la présence des étendages à linge installés sur les balcons depuis plus de trente années ne peut être établie ;

Que le SDC de l’immeuble sis [Adresse 4] n’en rapporte pas la preuve ;

Qu’il n’existe aucun titre légal ou conventionnel qui pourrait fonder son acquisition par la possession de trente ans ;

Qu’il est impossible dans ces conditions, et compte tenu de ce qui précède, de reconnaitre l’acquisition d’une servitude de surplomb par l’effet de la prescription trentenaire ;

Qu’ainsi, le respect de l’esthétique, de l’harmonie et de l’uniformité de l’immeuble côté rue et côté cour commande la dépose de l’ensemble des constructions faites en surplomb du fonds de l’immeuble sis [Adresse 2] ;

Qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement rendu le 08 décembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu’il a ordonné au SDC de l’immeuble sis [Adresse 4] de procéder, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision et pour une période de 6 mois, à la dépose des deux conduits métalliques, des étendages à linge, qu’ils soient sur les balcons et dans la cour, et des compresseurs de climatisation, implantés en surplomb de la cour du SDC de l’immeuble sis [Adresse 2] en contravention avec son droit de propriété ;

Attendu qu’aux termes de l’article 640 du Code civil, les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué ;

Que le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement et que le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur ;

Qu’il résulte des dispositions de l’article 681 du même code que tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin ;

Que le constat d’huissier établi le 09 mai 2018 indique, contrairement à ce qu’affirme le SDC de l’immeuble sis [Adresse 4], que le tuyau de descente d’eaux pluviales de l’immeuble sis [Adresse 4] n’est pas raccordé au réseau commun ;

Qu’au pied de ce tuyau, il y a un regard qui est totalement colmaté ;

Que si un habitant précise que lors d’épisodes pluvieux, l’eau de la toiture de l’immeuble sis [Adresse 4] s’écoule dans la cour de la copropriété sise [Adresse 2], l’huissier établit la présence du tuyau de descente d’eaux pluviales en-dehors de ladite cour ;

Que, toutefois, une attestation du 12 juillet 2021 fait apparaitre que l’évacuation des eaux pluviales n’est pas raccordée à une descente et que le regard de descente est bouché par un mélange de ciment et de déchets ;

Que des photographies attachées à cette attestation font état d’un écoulement des eaux à l’intérieur de la cour de l’immeuble sis [Adresse 2] en raison du défaut de raccordement ;

Que cet écoulement est de nature à produire un trouble pour le SDC de l’immeuble sis [Adresse 2] ;

Qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement rendu le 08 décembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu’il a ordonné au SDC de l’immeuble sis [Adresse 4] de procéder, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision et pour une période de 6 mois, au raccordement de la canalisation d’eaux pluviales ;

Attendu que le SDC de l’immeuble sis [Adresse 2] ne rapporte aucune justification concernant son préjudice et son étendue de sorte qu’il y a lieu de rejeter sa demande tendant à condamner le SDC de l’immeuble sis [Adresse 4] à des dommages et intérêts en raison des nuisances subies par les copropriétaires ;

Attendu qu’il sera alloué au SDC de l’immeuble sis [Adresse 2], qui a dû engager des frais irrépétibles afin de faire valoir ses intérêts en justice, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que le SDC de l’immeuble sis [Adresse 4], qui succombe, supporta les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 08 décembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE ;

Y ajoutant,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE le SDC de l’immeuble sis [Adresse 4] à verser la somme de 4.000 euros au SDC de l’immeuble sis [Adresse 2] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le SDC de l’immeuble sis [Adresse 4] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT