COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 11 AVRIL 2024

N° 2024/258

Rôle N° RG 23/05657 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLEUL

S.A.S. AMETIS PROVENCE ALPES COTE D’AZUR

C/

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE CAMPANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 14 Avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00579.

APPELANTE

S.A.S. AMETIS PROVENCE ALPES COTE D’AZUR

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Maud BARBEAU-BOURNOVILLE de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Benoit DJABALI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIME

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE CAMPANE situé à[Localité 7]), [Adresse 4], représenté par son syndic en exercie le CABINET CITYA SAINT HONORE

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Brynjolf BLAIS, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Mars 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Avril 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 26 octobre 2016, la société à responsabilité limitée (SARL) Valcamp a obtenu un permis de construire autorisant la démolition de constructions existantes et l’édification d’un bâtiment collectif à usage d’habitation comprenant 39 logements, dont 21 logements sociaux, et 57 places de parking sur un terrain cadastré section [Cadastre 5], situé [Adresse 2] sur la commune de [Localité 7].

Ce terrain est contigu à la parcelle cadastrée section [Cadastre 6] appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence Campane comprenant 8 lots d’habitation, composés chacun d’une maison avec jardin.

Ces maisons disposent d’un unique accès depuis [Adresse 4], à savoir une allée privée d’une longueur de 90 mètres environ.

Par arrêté en date du 8 juin 2020, le maire de la commune de [Localité 7] va transférer à la société par actions simplifiée (SAS) Ametis PACA le permis de construire du 26 octobre 2016 obtenu par la société Valcamp ainsi que ses modificatifs.

La parcelle cadastrée section [Cadastre 5] sera vendue à la société Ametis PACA par la société Valcamp suivant acte notarié en date du 27 novembre 2020.

Le même jour, la société Ametis PACA va déclarer l’ouverture du chantier pour l’exécution du permis de construire susvisé.

Par courriel en date du 7 avril 2023, la société Ametis PACA va informer le syndic de la copropriété de la réalisation des travaux de réfection de la chaussée permettant l’accès à la résidence Campana et à son immeuble les 13 et 14 avril 2023.

Par acte d’huissier en date du 10 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Campane, représentée par son syndic en exercice, a fait assigner, selon la procédure de référé d’heure à heure, la société Ametis PACA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de mettre fin à un trouble manifestement illicite et un dommage imminent résultant des travaux réalisés par cette société.

Par ordonnance en date du 14 avril 2023, ce magistrat a :

— dit y avoir lieu à référé ;

— ordonné l’arrêt immédiat et l’interdiction de tous travaux par la société Ametis PACA sur la propriété du syndicat des copropriétaires de la résidence Campane, sous astreinte de 50 000 euros par jour d’infraction constatée ;

— interdit la circulation de tout engin de chantier sur la propriété du même syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 30 000 euros par infraction constatée à compter du prononcé de l’ordonnance ;

— jugé la décision exécutoire sur minute ;

— condamné la société Ametis PACA à verser au même syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la même société aux dépens de l’instance ;

— rejeté toutes autres demandes.

Il a estimé que la preuve était rapportée que la société Ametis PACA entendait procéder à des travaux sur la propriété d’autrui sur la base d’un protocole auquel elle n’était pas partie et qui fait l’objet d’une contestation sérieuse devant le juge du fond, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite auquel il doit être mis fin par l’arrêt immédiat des travaux entrepris ainsi que leur interdiction sur la propriété du syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, il a considéré qu’il convenait de prévenir un dommage imminent, à savoir le passage de camions de chantier sur un accès comportant des canalisations dont la fragilité avait été reconnue par la société Valcamp, cédante, dans le protocole d’accord, en interdisant à la société Ametis PACA la circulation de tout engin sur la propriété du même syndicat des copropriétaires. Enfin, il a relevé que la société Ametis PACA, qui n’avait jamais sollicité l’autorisation auprès du syndicat des copropriétaires, du juge du fond ou du juge des référés de procéder à des ouvrages qui seraient rendus nécessaires pour en user ou pour la conserver, ne pouvait valablement se prévaloir des dispositions de l’article 697 du code civil.

Suivant déclaration transmise au greffe le 19 avril 2023, la société Ametis PACA a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance d’incident en date du 21 décembre 2023, la conseillère de la chambre 1-2 statuant sur délégation a rejeté la demande de radiation de l’affaire sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 19 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu’elle :

— rejette, à titre principal, toutes les demandes du syndicat des copropriétaires ;

— lui ordonne, à titre subsidiaire, seulement de ne pas procéder à la réfection de la chaussée perméttant l’accès mentionnés dans le courriel du 7 avril 2023, c’est-à-dire de ne pas procéder aux travaux ayant pour emprise la voie de la servitude de passage qui grève la propriété du syndicat des copropriétaires ;

— lui interdise seulement de tout engin de plus de 3,5 tonnes sur la même assiette de servitude ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes d’astreinte ;

— condamne, en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Concernant l’absence de trouble manifestement illicite, elle expose :

— que la légalité du permis de construire du 26 octobre 2016 n’a jamais été contestée par le syndicat des copropriétaires mais uniquement par une association à la suite de quoi le tribunal administratif de Nice a, par décision du 7 février 2019, rejeté son recours ;

— que le tribunal administratif de Nice a, par jugement définitif du 5 octobre 2023, rejeté la requête du syndicat des copropriétaires tendant à obtenir le retrait des arrêtés des 26 octobre 2016 (permis de construire) et 8 juin 2020 (transfert du permis de construire) qui auraient été obtenus par fraude ;

— qu’une servitude conventionnelle de passage grève la parcelle cadastrée section [Cadastre 6] au profit de celle cadastrée section [Cadastre 5], et plus précisément un droit de passage le plus étendu tant pour gens, bêtes, charrettes et voitures que pour canalisations souterraines et autres, dans le passage partant du dégagement (…) sur la route Nationale, et aboutissant à l’angle Sud-Est de la parcelle vendue, appelé 'Passage A’ et figuré au plan sous teinte bleue, constitué par acte notarié du 1er mars 1954, enregistré et publié au bureau des hypothèques de Grasse le 4 mars 1954

— que cette servitude est opposable du simple fait que l’acte qui l’a créée a été publié, et ce, peu important qu’elle ne figure pas dans le règlement de copropriété ou dans les actes constitutifs du lotissement du fonds servant ;

— que les fonds servant et dominant ainsi que l’assiette de la servitude sont inchangés depuis le 1er mars 1954 ;

— que cette servitude n’est pas éteinte en l’absence de la survenance de l’une des causes d’extinction limitativement énumérée aux articles 703 à 710 du code civil ;

— que l’existence de cette servitude est rappelée dans son acte de vente du 27 novembre 2020 ;

— que les travaux de réfection réalisés portent sur la servitude de passage sachant qu’en application de l’article 697 du code civil celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user ou pour la conserver ;

— qu’elle a informé le syndic de la copropriétaire, le 7 avril 2023, de la réalisation des travaux de réfection de la chaussée ;

— que les travaux envisagés avaient uniquement pour objet la réfection de l’enrobé de la servitude de passage ;

— qu’elle n’avait pas à solliciter, préalablement, l’autorisation d’un juge, pas plus que du syndicat des copropriétaires, dès lors que les travaux envisagés de réfection de la voie et des canalisations étaient nécessaires ;

— que cette nécessité résulte du protocole d’accord du 2 novembre 2017 ;

— que l’action au fond initiée par le syndicat des copropriétaires, le 15 octobre 2021, ne tend qu’à obtenir la nullité du protocole transactionnel du 2 novembre 2017 au motif que son consentement aurait été vicié ;

— que cette action n’est pas, à elle seule, de nature à établir l’existence d’un trouble manifestement illicite ;

— que les mesures ordonnées par le premier juge sont illégales et disproportionnées comme l’empêchant de réaliser les travaux conformément au permis de construire en passant par la servitude de passage .

Concernant l’absence de dommage imminent, elle expose que :

— son projet ne va pas augmenter la fréquentation de l’assiette de la servitude de passage ;

— la preuve d’une rupture de canalisation n’est pas rapportée, alors même que les travaux ont débuté en mars 2021 avec des engins de chantier qui ont emprunté l’assiette de la servitude ;

— les travaux envisagés ont justement pour but d’éviter les dommages allégués, tel que cela résulte du protocole transactionnel ;

— dans tous les cas, le premier juge ne pouvait interdire la circulation de tout engin de chantier.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 14 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence Campane, représenté par son syndic en exercice, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— rejeter l’ensemble des demandes de l’appelante ;

— la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Concernant le trouble manifestement illicite, il expose :

— que la réalité même de la servitude conventionnelle de passage alléguée par l’appelante est contestée devant la juridiction du fond, à savoir le tribunal judiciaire de Grasse ;

— que l’acte de vente de 1954 dont se prévaut l’appelante n’institue pas une servitude de passage bénéficiant à un fonds mais uniquement un droit personnel de passage que s’était réservé le vendeur du fonds pour accéder à la parcelle voisine dont il demeurait propriétaire, et donc pour le temps pendant lequel il en restait propriétaire ;

— que les actes postérieurs, établis par le même notaire, ne font pas état d’un droit de passage ou d’une servitude de passage au profit de la parcelle appartenant à l’appelante ;

— que les parcelles, telles qu’elles existaient en 1954, n’existent plus ;

— qu’il n’a jamais conclu d’accord avec l’appelante, le protocole d’accord du 2 novembre 2017 dont elle se prévaut ayant été conclu avec la société Valcamp ;

— qu’il sollicite la nullité de ce protocole pour vice du consentement ;

— que l’appelante ne peut fonder ses travaux sur la base d’un protocole d’accord qu’elle n’a jamais conclu et qui n’a pas pu lui être transmis en même temps que le permis de construire, faute pour ce dernier de prévoir une faculté de substitution et faute pour lui d’avoir autorisé, par avance, sa cession par la société Valcamp à un tiers ;

— que, même à supposer que la servitude existe, elle ne permet pas au propriétaire du fonds dominant de procéder à des travaux sur l’assiette du fonds servant, sauf à violer son droit de propriété ;

— que l’appelante ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 697 du code civil, sachant qu’elle ne s’est jamais rapprochée des copropriétaires afin d’obtenir leur accord et, le cas échéant, de déterminer un calendrier ;

— que les travaux envisagés par l’appelante, dans son courriel du 7 avril 2023, sont fondés sur le protocole d’accord du 2 novembre 2017 qui n’a jamais été transmis à l’appelante et dont la validité fait l’objet d’une procédure devant le juge du fond ;

— que, même si la servitude existe, elle ne permet pas le passage d’engins de chantier et l’obstruction, pendant 2 jours au minimum, de la seule voie d’accès de la résidence à la voie publique, à savoir [Adresse 4] ;

— que les travaux envisagés ont pour objet et pour effet de fusionner les limites séparatives entre les deux propriétés voisines, dès lors que le mur qui séparait les deux a disparu et que des places de stationnement, empiétant sur sa propriété, ont été aménagées, de sorte qu’il est faux de prétendre qu’il ne s’agissait que de travaux d’entretien et conservation de l’allée qui lui appartient.

Concernant le dommage imminent, il expose que :

— les conduites générales de gaz et d’eau de la résidence sont enterrées sous la voie d’accès litigieuse et ne sont prévues que pour supporter le passage de véhicules de tourisme des 8 lots qui composent la résidence ;

— l’appelante prévoyait le passage de ses engins de chantier sur la voie, alors même que la servitude de passage vise uniquement le passage de gens, charrettes et voitures, et sa réfection pour permettre le passage des véhicules des 39 logements et 57 places de parking ;

— les réseaux d’eaux et de gaz ont déjà été endommagés en raison de l’écrasement lié au passage de véhicules ;

— la fragilité de ces réseaux a été constatée et reconnue par la société Valcamp elle-même dans le protocole d’accord du 2 novembre 2017 ;

— l’appelante a voulu réaliser des travaux sur la chaussée sans même prendre la précaution d’étudier la configuration des réseaux enterrés et sans avoir réalisé la moindre étude préalable de la capacité de ces canalisations à supporter le passage d’engins de chantier ainsi que le poids d’un enrobé supplémentaire ;

— la construction édifiée par l’appelante augmentera significativement la fréquentation de la voie.

La clôture de l’instruction a été prononcée suivant ordonnance en date du 20 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble manifestement illicite et le dommage imminent

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser.

Il doit nécessairement être apprécié, à la date à laquelle le premier juge a statué, sachant que l’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le premier juge a statué, et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage ou d’un préjudice sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, un dommage purement éventuel ne pouvant être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

En l’espèce, alors même qu’il est acquis que le chemin, objet du présent litige, reliant l’ensemble immobilier Campane à la route nationale [Adresse 4] appartient à la copropriété Campane, comme faisant partie de la parcelle cadastrée section [Cadastre 6], la société Ametis PACA, propriétaire de la parcelle voisine, cadastrée section [Cadastre 5], va adresser à la société Citya Saint Honoré, syndic de la copropriété, un courriel, en date du vendredi 7 avril 2023 à 14h14, en l’informant des travaux de réfection qu’elle entend réaliser sur le chemin en question les jeudi 13 avril et vendredi 14 avril de 9h à 17h et lui demandant de se rendre sur les lieux le jeudi 13 avril à 9h afin que soit dressé un constat d’huissier. Pour justifier de son droit de réaliser ces travaux, elle se prévaut d’accords conclus avec la copropriété.

L’acte de vente de la société Ametis PACA, en date du 27 novembre 2020, révèle (en page 5) que la société Valcamp, vendeuse, lui a cédé les droits et obligations résultant du protocole d’accord transactionnel qu’elle a signé, le 2 novembre 2017, avec le syndicat des copropriétaires de la résidence de Campane. Il est indiqué que cette 'cession de contrat’ sera signifiée audit syndicat, en sa qualité de débiteur cédé, conformément à l’article 1690 du code civil.

Après avoir rappelé que la société Valcamp bénéficie d’une servitude de passage desservant le chemin litigieux, le syndicat des copropriétaires a autorisé, aux termes du protocole d’accord, la société Valcamp à réaliser à ses frais exclusifs et sous son entière responsabilité les travaux d’enrobé de la voie d’accès, objet du litige, avec préservation, protection et renforcement des canalisations existantes jusqu’en limite de sa propriété, sous réserve de prévoir, au minimum, deux points d’éclairage matéralisant l’accès des véhicules à la résidence Campane. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires s’est engagé à modifier la servitude de passage existante constituée suivant acte notarié, en date du 1er mars 1954, de manière à étendre la servitude sur le droit de passage de réseaux et de toute canalisation souterraine en sous-sol sous l’assiette de la servitude de passage et à répartir les frais de réfection ou d’entretien au prorata des lots desservis, à savoir 39 pour l’immeuble à édifier et 8 pour la résidence Campane.

Si la société Valcamp a été autorisée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Campane à réaliser des travaux de réfection sur la chaussée litigieuse, il n’en demeure pas moins que la juridiction du fond a été saisie, par acte d’huissier en date du 15 octobre 2021, de questions portant sur la validité, d’une part, du protocole d’accord et, d’autre part, de sa cession en faveur de la société Ametis PACA.

Sur le premier point, le syndicat des copropriétaires de la résidence Campana sollicite la nullité de la transaction en se prévalant de manoeuvres dolosives ayant vicé son consentement, et ce, en affirmant qu’aucune servitude de passage portant sur le chemin litigieux n’a été créée en faveur de la société Valcamp. Aux termes de l’acte notarié du 1er mars 1954, M. [Y], vendeur, fait réserve expresse au profit du surplus de la propriété restant lui appartenir (…) d’un droit de passage le plus étendu tant pour [les] gens, bêtes, charettes et voitures que pour [les]canalisations souterraines et autres, dans le passage (…), objet du présent litige. Le syndicat des copropriétaires soutient que cette clause instaure, non pas une servitude de passage grevant un fonds servant au profit d’un fonds dominant, mais uniquement la réserve d’un droit personnel de passage au profit du vendeur. En outre, le syndicat des copropriétaires relève qu’aucune servitude de passage ne résulte des actes réglementant la copropriété Campane, et en particulier du cahier des charges et règlement de copropriété, pas plus que dans les actes de vente qui sont intervenus postérieurement à la création de la copropriété, suivant acte en date du 23 octobre 1959, à l’exception de l’acte de vente de la société Ametis PACA qui rappelle, dans le paragraphe consacré aux servitudes (pages 13 et 14), qu’il existe une servitude conventionnelle résultant de l’acte notarié du 1er mars 1954 avant d’en rappeler les termes susvisés.

Sur le deuxième point, il soutient que la cession du protocole d’accord faite par la société Valcamp, cédante, en faveur de la société Ametis PACA, cessionnaire, lui est inopposable, en tant que débiteur cédé, faute pour lui d’avoir donné son accord, conformément à l’article 1216 du code civil, et en l’absence de signification de l’acte de cession, conformément à l’article 1690 du même code.

Cette procédure est toujours pendante devant le tribunal judiciaire de Grasse.

Or, tant que la juridiction du fond ne se sera pas prononcée sur la validité du protocole d’accord et, à défaut, sur l’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession des droits et obligations résultant de ce protocole par la société Valcamp à la société Ametis PACA, questions qui excèdent les pouvoirs du juge des référés, l’illicéité du trouble causé au syndicat des copropriétaires ne peut résulter, à l’évidence, du simple fait pour la société Ametis PACA d’emprunter le chemin litigieux et de vouloir procéder, à ses frais exclusifs, à sa réfection.

Il reste que, même à supposer que la société Ametis PACA puisse se prévaloir, avec l’évidence requise en référé, à son profit, d’une servitude conventionnelle de passage trouvant son fondement dans le titre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Campane, fonds servants, et, dès lors, d’un droit de procéder à sa réfection par suite de la cession, à son bénéfice, des droits et obligations résultant du protocole d’accord en date du 2 novembre 2017 et des dispositions de l’article 697 du code civil qui énonce que celui auquel est due une servitude, a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver, c’est à la condition de ne réaliser que les accessoires nécessaires à l’exercice de la servitude et de ne pas l’aggraver conformément à l’article 703 du code civil qui prévoit que celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

En l’occurrence, alors même que la réserve de passage n’est prévue que pour permettre le passage le plus étendu tant pour [les] gens, bêtes, charrettes et voitures que pour [les] canalisations souterraines et autres, les travaux réalisés par la société Ametis PACA impliquent le passage, sur le chemin litigieux, d’engins de chantier depuis le mois de mars 2021, comme elle le reconnaît elle-même.

Or, le syndicat des copropriétaires verse aux débats des éléments démontrant que le chemin n’est pas conçu pour permettre le passage répété de véhicules et, a fortiori, d’engins de chantier, sauf à endommager les canalisations souterraines. C’est ainsi que, suite à une augmentation de la consommation en eau du syndicat des copropriétaires constatée au cours des années 2015, 2016 et 2017, les recherches de fuite réalisées les 7 décembre 2015 et 23 novembre 2017 ont révélé que le tuyau d’alimentation d’eau, vétuste, qui était posé sur des cailloux à même le sol du chemin, sans aucune protection, était écrasé par le poids des véhicules passant par le chemin.

Ce faisant, la preuve d’une aggravation de l’usage pour lequel la servitude dont se prévaut la société Ametis PACA a été consenti, résultant de l’acte notarié du 1er mars 1954, en raison du passage d’engins de chantier sur le chemin litigieux, est rapportée avec l’évidence requise en référé.

Contrairement à ce que soutient la société Ametis PACA, le protocole d’accord transactionnel ne confère aucun droit pour la société Valcamp de faire passer ses véhicules de chantier sur la servitude de passage. Au contraire, ce protocole, comme cela sera examiné ci-dessous, vise à prévenir l’aggravation des désordres causés au chemin résultant du passage d’un nombre de véhicules de plus en plus important, et en particulier au regard de la construction projetée comprenant 39 logements et 57 places de parking.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que le passage d’engins de chantier sur le chemin litigieux était, au moment où il a statué, caractéristique d’un trouble manifestement illicite comme aggravant la servitude conventionnelle dont se prévaut la société Ametis PACA.

Le fait d’interdire le passage de tout engin de chantier, sous astreinte, est la seule mesure provisioire de nature à mettre fin à ce trouble. Compte tenu des droits en présence, à savoir le droit de propriété du syndicat des copropriétaires et le droit de passage qui aurait été consenti à société Ametis PACA, tel qu’il résulte de l’acte de vente du 1er mars 1954, la mesure ordonnée n’est pas disproportionnée. De plus, afin d’obliger la société Ametis PACA à ne pas respecter cette interdiction, les modalités de l’astreinte fixées par le premier juge doivent être confirmées.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qui concerne cette première mesure conservatoire.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires a, aux termes du protocole, autorisé la société Valcamp à réaliser à ses frais exclusifs et sous son entière responsabilité les travaux d’enrobé de la voie d’accès avec préservation, protection et renforcement des canalisations existantes jusqu’en limite de sa propriété, ces travaux visent à adapter le chemin au passage en voiture des personnes qui occuperont les 39 logements et 57 places de parkings que la société Ametis PACA est en train de construire.

Or, alors même que la société Ametis PACA affirme que les travaux de réfection qu’elle envisageait de faire les jeudi 13 avril et vendredi 14 avril 2023 de 9h à 17h répondaient à ces prescriptions, elle ne verse aux débats aucun devis les décrivant, ni aucune étude portant sur leur faisabilité au regard tant de la configuration et de l’état des réseaux souterrains que de la capacité du chemin à supporter le passage des véhicules attendus.

Ce faisant, la société Ametis PACA ne pouvait, à l’évidence, valablement se prévaloir, au moment où le premier juge a statué, de la nécessité pour elle de procéder à des travaux de réfection de la chaussée pour user du droit de passage, tel qu’il résulte de l’acte de vente du 1er mars 1954.

Les travaux de réfection du chemin du syndicat des copropriétaires annoncés par la société Ametis PACA, dans son courriel du 7 avril 2023, sont donc également constitutifs d’un trouble manifestement illicite.

En revanche, afin de faire cesser ce trouble, il y a lieu de limiter la mesure conservatoire ordonnée par le premier juge en interdisant la société Ametis PACA de procéder aux travaux de réfection de la voie d’accès située sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 6] appartenant au syndicat des copropriétaires, tels qu’ils résultent de son courriel, en date du 7 avril 2023. Les modalités de l’astreinte fixées par le premier juge, à savoir 50 000 euros infraction constatée, seront maintenues comme étant de nature à dissuader la société Ametis PACA de passer outre l’interdiction susvisée.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qui concerne cette deuxième mesure conservatoire, dans le sens précisé ci-dessus, afin de la limiter à ce qui est nécessaire pour mettre fin au trouble manifestement illicite subi par le syndicat des copropriétaires.

Enfin, compte tenu de l’urgence dans laquelle se trouvait le premier juge, qui a rendu une décision le 14 avril 2023 pour des travaux devant être réalisés les 13 et 14 avril 2023, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit la décision exécutoire sur minute.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que la société Ametis PACA a causé un trouble manifestement illicite au syndicat des copropriétaire de la résidence Campane, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens et à verser à ce syndicat une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés non compris dans les dépens qu’il convient toutefois, en infirmant l’ordonnance entreprise de ce chef, de réduire à la somme de 1 500 euros.

Elle sera également condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande en outre de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

En revanche, en tant que partie perdante, la société Ametis PACA sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— ordonné l’arrêt immédiat et l’interdiction de tous travaux par la SAS Ametis PACA sur la propriété du syndicat des copropriétaires de la résidence Campane, sous astreinte de 50 000 euros par jour d’infraction constatée ;

— condamné la SAS Ametis PACA à verser au même syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La confirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Interdit à la SAS Ametis PACA de procéder aux travaux de réfection de la voie d’accès située sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 6] appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence Campane, tels qu’ils résultent de son courriel, en date du 7 avril 2023 ;

Assortit cette interdiction d’une astreinte de 50 000 euros par infraction constatée ;

Condamne la SAS Ametis PACA à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Campane, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens ;

Condamne la SAS Ametis PACA à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Campane, représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute la SAS Ametis PACA de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la SAS Ametis PACA aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière Le président