N° RG 24/03172 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MMPY

C1

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Priscillia BOTREL

la SELARL BGLM

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 27 MARS 2025

Appel d’une ordonnance (N° RG 24/00191)

rendue par le Président du TJ de GAP

en date du 29 août 2024

suivant déclaration d’appel du 02 septembre 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. TOM ET ELIOT au capital de 7.500,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Gap sous le numéro 511 811 283, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Priscillia BOTREL, avocat au barreau des HAUTES-ALPES, postulant et plaidant par M^e Thierry-Laurent GIRAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

INTIMÉES :

Mme [S] [K]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

S.C.I. LYS INVEST [4] au capital de 10.000 ', immatriculée au RCS de GAP sous le n°905 364 600, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentées et plaidant par M^e Franck MILLIAS de la SELARL BGLM, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 janvier 2025, M^me FAIVRE, Conseillère, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 9 décembre 2021, la SCI Lys Invest [4] a acquis, auprès de la SCI Brianhôtel, la propriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1].

Ces locaux sont donnés à bail-commercial :

— à la Sarl Alhôtel, qui a vendu son fonds de commerce à la société Hôtel [4], laquelle exploite un fonds de commerce d’hôtel sous ce même nom,

— à la Sarl Tom et Eliot, selon bail commercial en date du 25 octobre 2017, qui exploite un fonds de commerce de bar restauration sous I’enseigne «'[3]'»,

Le 17 mai 2022, un incendie d’origine criminelle s’est déclenché dans les locaux de la société Tom et Eliot, lequel a entraîné la fermeture du restaurant «'[3]'» et de l’hôtel «'[4]'».

Des difficultés sont survenues entre les parties concernant les modalités de réhabilitation et réouverture du restaurant, lesquelles n’ont pu être résolues amiablement.

Par requête en date du 5 juillet 2024, la société Tom et Eliot a sollicité l’autorisation d’assigner à heure fixe, la SCI Lys Invest [4] et Mme [S] [K], ès-qualité de gérante de la SCI Invest [4] et de l’hôtel [4].

Par ordonnance en date du 7 août 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Gap a accordé cette autorisation pour l’audience du 19 août 2024 à 11 heures 30.

Par acte d’huissier en date du 8 août 2024, la société Tom et Eliot a fait assigner la SCI Lys Invest [4], prise en la personne de son représentant légal et Mme [K], prise en sa qualité de responsable unique de sécurité de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] aux fins de voir le tribunal :

— condamner la SCI Lys Invest [4], à la laisser accéder ou toute entreprise pour elle, à ses locaux afin de procéder aux travaux de branchement de l’alarme sur sa centrale, ainsi que d’en assurer l’entretien, le bon fonctionnement, conformément aux clauses et conditions du bail et ce sous astreinte de 2000 euros par jour de retard, à compter du lendemain du prononcé de la décision,

— condamner la bailleresse sous astreinte de 1500 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision intervenir :

*à effectuer tous travaux de mise aux normes en terme de protection incendie, ou plus si nécessaire,

*à reprendre les travaux effectués par leurs soins lors du remplacement de la colonne d’évacuation d’eau usées de l’hôtel dans la partie, plonge du restaurant, ce raccordement de l’évacuation de cette dernière, étant placé trop haut par rapport au sol et ne pouvant donc se faire de manière gravitaire et réglementaire,

*à laisser l’accès à la CAF comme prévu dans le bail commercial en vigueur ainsi qu’au toit afin d’entretenir la hotte,

— à convoquer sans délai la commission de sécurité et tout organisme de contrôle afin de permettre la réouverture du local, objet du bail commercial,

*à n’exercer directement ou indirectement, aucun obstacle à la réouverture du restaurant,

— ordonner en tout état de cause le séquestre des loyers commerciaux à venir entre les mains de Madame le bâtonnier de l’ordre des avocats ou de tout autre séquestre, afin de garantir le paiement des sommes dues par la bailleresse en réparation du préjudice causé à la requérante, et dont le juge du fond est saisi,

— condamner la SCI Lys Invest [4] à lui payer les sommes suivantes :

*1500 euros à titre de provision sur dommages et intérêts à titre de réparation du préjudice commercial, contenu des violations répétées aux clauses et conditions du bail

*3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Par ordonnance du 29 août 2024, le juge des référés de Gap a :

— rejeté la fin de non recevoir soulevée par la partie défenderesse,

— déclaré recevable les demandes de la société Tom et Eliot,

— débouté les parties de l’intégralité de leurs demandes,

— rejeté les demandes formées par les parties au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Tom et Eliot aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration du 2 septembre 2024, la société Tom et Eliot a interjeté appel de cette ordonnance sauf en ce qu’elle a déclaré recevable ses demandes.

Prétentions et moyens de la société Tom et Eliot:

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 19 octobre 2024, la société Tom et Eliot demande à la cour au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile de :

— ordonner la jonction de cette procédure RG n° 24/03172 avec la procédure RG n° 24/02671,

— infirmer la décision entreprise,

Statuant à nouveau,

— condamner la SCI Lys Invest [4] à la laisser accéder ou toute entreprise pour elle, à ses locaux afin de procéder aux travaux de branchements de l’alarme sur sa centrale, ainsi que d’en assurer l’entretien et le bon fonctionnement, conformément aux clauses et conditions du bail, et ce sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter du lendemain du prononcé de la présente décision,

— condamner la bailleresse à modifier les travaux effectués par ses soins lors du remplacement d’une colonne d’évacuation d’eaux usées de l’hôtel, dans la partie plonge du restaurant, le raccordement de l’évacuation de cette dernière étant placé trop haut par rapport au sol et ne pouvant se faire de manière gravitaire, ces travaux devant être exécutés sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du lendemain du jour de la signification de la présente décision,

— condamner la SCI bailleresse en sa qualité de bailleresse et Mme [K] en sa qualité de RUS, sous pareille astreinte de 2.000 euros par jour de retard à compter du lendemain de la signification de la présente décision, à solliciter le passage de la Commission de sécurité afin qu’elle puisse donner un avis favorable à l’exploitation du restaurant et autoriser son ouverture au public,

En tout état de cause,

— ordonner le séquestre des loyers commerciaux à venir entre les mains de Madame le Bâtonnier de l’ordre des avocats ou de tout autre séquestre que le tribunal judiciaire voudra désigner, afin de garantir le paiement des sommes dues par la SCI bailleresse en réparation du préjudice causé à la requérante et dont le juge du fond est saisi.

— condamner la SCI Lys Invest [4] à lui payer les sommes suivantes :

*15.000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts à titre de réparation du préjudice commercial, compte tenu des violations répétées aux clauses et conditions du bail,

*4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Lys Invest [4] en tous les dépens.

Au soutien de sa demande de jonction, elle expose que la présente procédure (RG n° 03172) et celle susvisée (RG n°24/02671) ayant le même objet et opposant les mêmes parties, il conviendra pour la cour d’ordonner leur jonction.

Au soutien de sa demande de branchement de l’alarme, elle expose que :

— le bail commercial prévoit expressément (en page 20) le schéma de cette installation d’alarme et il est même expressément prévu au bail que le bailleur et le preneur s’autorisent mutuellement le droit d’intervenir sur la centrale de l’alarme en cas de nécessité,

— cet incroyable refus n’a pour finalité, une fois de plus, que d’empêcher le preneur (ou son locataire-gérant) d’exploiter son fonds de commerce pour lequel il règle néanmoins le loyer, et d’asphyxier sa trésorerie par le paiement des loyers sans aucune contrepartie, dans le seul but pour la bailleresse de récupérer le bail commercial sans indemnité,

— c’est donc uniquement animé par une volonté de nuire et de récupérer in fine le local, que la SCI bailleresse agit de la sorte,

— contrairement à ce qu’a retenu à tort le juge des référés, Mme [K], en sa qualité de Responsable Unique de Sécurité a été sollicitée pour le branchement de l’alarme selon demande formulée par l’intermédiaire du conseil le 23 juillet 2024 et une réponse, négative, a été adressée le 31 juillet 2024, comme le mentionne d’ailleurs le juge des référés,

— elle a de nouveau sollicité Mme [K] en sa qualité de Responsable Unique de Sécurité par lettre RAR en date du 11 septembre 2024 restée elle aussi sans effet.

Au soutien de sa demande de séquestre des loyers, elle fait valoir que compte tenu du comportement inadmissible de la bailleresse, elle ne peut toujours pas exploiter du seul fait des agissements de cette dernière et sollicite donc que les loyers soient aujourd’hui séquestrés jusqu’à ce que le juge du fond ait définitivement fixé judiciairement le préjudice subi par elle du fait des agissements de la SCI bailleresse.

Au soutien de sa demande provisionnelle de dommages et intérêts, elle expose que ces agissements légitiment en outre la réparation du retard ainsi causé à l’exploitation du fonds de commerce par l’allocation d’une somme de 15.000 euros à titre de provision sur dommages-intérêts.

Prétentions et moyens de Mme [K] et de la SCY Lys Invest [4]:

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 6 novembre 2024, Mme [K] et la SCI Lys Invest [4] demandent à la cour au visa des articles 122 et 31 du code de procédure civile de l’article L.144-1 du Code de commerce et des articles 1719, 1722, 1733 du code civil de:

A titre liminaire,

— infirmer l’ordonnance rendu le 29 août 2024 par le tribunal judiciaire de Gap en ce qu’elle a :

*rejeté la fin de non-recevoir soulevée ensemble par elles,

*déclaré recevables les demandes de la société Tom et Eliot,

Et statuant à nouveau :

— dire et juger la société Tom et Eliot irrecevable,

— confirmer l’ordonnance rendu le 29 août 2024 par le tribunal judiciaire de Gap en ce qu’elle a débouté la société Tom et Eliot de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel,

— infirmer l’ordonnance rendu le 29 août 2024 par le tribunal judiciaire de Gap en ce qu’elle les a déboutées de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

Et statuant à nouveau :

A titre principal :

— constater que l’incendie survenu le 17 mai 2022 dans le local commercial de type bar-restaurant sis [Adresse 2] a entraîné la perte totale de la chose louée caractérisée par la fermeture du restaurant « [3] » et l’impossibilité d’user des locaux conformément à leur destination,

— dire et juger le contrat de bail du 25 octobre 2017 la liant à la société Tom et Eliot, preneur, résilié de plein droit, purement et simplement, à compter du 17 mai 2022, date de la perte de la chose louée,

— dire et juger que la société Tom et Eliot occupe et exploite sans droit ni titre les locaux commerciaux à usage de bar-restaurant sis [Adresse 2],

— débouter la société Tom et Eliot de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— ordonner l’expulsion immédiate, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, la société Tom et Eliot et de tous occupants de son chef,

— fixer l’indemnité d’occupation due mensuellement par la société Tom et Eliot à hauteur du montant du loyer contractuel, à compter du 17 mai 2022 et jusqu’à complète libération des lieux,

A titre subsidiaire :

— dire et juger que la société Tom et Eliot doit répondre de l’incendie survenu le 17 mai 2022 dans le local commercial de type bar-restaurant sis [Adresse 2],

— débouter la société Tom et Eliot de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société Tom et Eliot à indemniser la SCI Lys Invest [4] de la perte des loyers depuis le 17 mai 2022 et jusqu’à reconstruction de l’immeuble,

— condamner la société Tom et Eliot à verser à la SCI Lys Invest [4] la somme de 15.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts,

A titre plus subsidiaire encore :

— dire et juger la SCI Lys Invest [4] exonérée de son obligation d’avoir à délivrer la chose louée et de l’entretenir en vue de servir à l’usage auquel elle et destinée du fait de la survenance de l’incendie du 17 mai 2022,

— débouter la société Tom et Eliot de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

En toutes hypothèses,

— condamner la société Tom et Eliot à leur verser la somme de 7.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Tom et Eliot aux entiers dépens.

Au soutien de leur fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la société Tom et Eliot, elles font valoir que :

— suivant acte authentique reçu le 12 janvier 2024 la société Tom et Eliot a donné en location-gérance à la société BF House, qui a accepté, sans aucune exception ni réserve, le fonds de commerce de type bar-restaurant connu sous le nom commercial « [3] » sis [Adresse 2],

— c’est à tort que le premier juge leur a opposé l’effet relatif des contrats, alors que dans un arrêt du 18 octobre 2023 (n°22-21358), la Cour de cassation a été amenée à rappeler que « si l’effet relatif des contrats interdit aux tiers de se prévaloir de l’autorité d’une transaction à laquelle ils ne sont pas intervenus, ces mêmes tiers peuvent néanmoins invoquer la renonciation à un droit que renferme cette transaction »,

— or, comme évoqué précédemment, suivant acte du 12 janvier 2024, la société Tom et Eliot a concédé « sans aucune exception ni réserve » le droit à la jouissance des lieux et il en découle que cette dernière, qui prétend agir en qualité d’exploitante du fonds de commerce « [3] », n’a plus qualité ni intérêt à agir à ce titre.

Au soutien de leur demande d’expulsion, elles font valoir que :

— en application de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit,

— selon la Cour de cassation, la perte totale de la chose louée résulte nécessairement de l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur (en ce sens : Cass. 3 ème Civ. 8 mars 2018 n°17-11439),

— la destruction partielle de la chose louée, qui rend les locaux impropres à leur destination, est assimilée à une perte totale entraînant la résiliation de plein droit du bail commercial ( Cass. 3 ème Civ. 7 février 2019 n°17-31145 ; CA Paris 29 septembre 2010 n°09/14747 Jurisdata 2010-019418),

— il en découle que le preneur à bail commercial, dont les locaux sont devenus impropres à l’exploitation en raison d’un incendie, ne saurait valablement se maintenir dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré (en ce sens : Cass. 3 ème Civ. 01 mars 1995 n°93-14275 ; Cass. 3 ème Civ. 29 septembre 1999 n°98-10237 ; Cass. 3 ème Civ. 29 septembre 2004 n°03-13997),

— le bail se trouvant résilié, le propriétaire n’est aucunement obligé de reconstruire l’immeuble (Cass. 3 ème Civ. 20 janvier 1981 n°79-14576),

— l’article 11 du bail commercial du 25 octobre 2017 énonce expressément que «'dans le cas où, pour une cause quelconque et indépendamment de la volonté du bailleur, l’immeuble dont dépendent les locaux loués viendrait à être démolit ou détruit, entièrement ou partiellement, le présent bail sera résilié purement et simplement sans indemnité à la charge du bailleur »,

— les locaux commerciaux à usage de bar-restaurant jusqu’alors exploités par la société Tom et Eliot sous l’enseigne « [3] » en vertu d’un bail commercial, ont été dévastés par un incendie qui s’est déclaré dans le restaurant le 17 mai 2022 à 01h12 et la Commission pour la sécurité contre les risques incendie a expressément indiqué que ce dernier est totalement détruit, de sorte que, suivant arrêté n°2022.05.25/540 du Maire de [Localité 1] l’établissement était fermé au public,

— il en découle que cet incendie, qui a entraîné la perte totale des locaux à usage de bar-restaurant, ou à tout le moins une perte partielle rendant tout bonnement impossible leur exploitation conforme à leur destination, a emporté la résiliation pure et simple, de plein droit, du bail commercial consenti à la société Tom et Eliot, lequel a donc pris fin le 17 mai 2022, ladite résolution n’étant aucunement soumise à la délivrance d’un commandement quelconque (en ce sens : Cass. 3 ème Civ. 14 octobre 2009 n°08-14926),

— c’est à tort que le tribunal judiciaire de Gap après avoir considéré le sinistre du 17 mai 2022 comme ayant entraîné l’impossibilité pure et simple d’exploiter le fonds donné à bail, a néanmoins estimé qu’il avait subsisté.

Au soutien de sa demande provisionnelle de dommages et intérêts, la SCI Lys Invest [4] expose que :

— en application de l’article 1733 du code civil, le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine,

— l’origine indéterminée, voire douteuse, d’un incendie n’est pas de nature à exonérer le preneur de sa responsabilité envers son bailleur (en ce sens : Cass. 3 ème Civ. 1er décembre 2016 n°13-20524; Cass. 2 ème Civ.18 mai 2017 n°16-12467 ; CA Paris 06 avril 2006 n°06/13514 Jurisdata 2006-301187),

— dans son arrêt du 19 décembre 2019 (n°18-24012), s’agissant d’un incendie ayant détruit un bâtiment donné à bail, la Cour de cassation a retenu la responsabilité du preneur envers le bailleur du fait des dommages causés à la chose louée par un incendie d’origine criminelle provoqué par une personne non identifiée,

— bien que l’origine de l’incendie apparaisse pour le moins douteuse, les circonstances ne sont pas de nature à exonérer la société Tom et Eliot de sa responsabilité envers elle, laquelle est donc pleinement engagée,

Elle ajoute que, dans l’hypothèse où la cour exonérerait la société Tom et Eliot de sa responsabilité à raison du caractère imprévisible et irrésistible de l’incendie, il conviendra alors de relever que l’obligation du bailleur d’avoir à délivrer la chose louée et de l’entretenir en vue de servir à l’usage auquel elle est destinée cesse en cas de force majeure (Cass. 3 ème Civ. 29 avril 2009 n°08-12261), de sorte que sa responsabilité ne saurait être recherchée à raison de son prétendu manquement à l’obligation d’assurer à la société Tom et Eliot une jouissance paisible.

Pour s’opposer aux demandes de la société Tom et Eliot, elles exposent que :

— c’est avec une infinie mauvaise foi que cette dernière prétend que son bailleur s’oppose à ce que l’alarme du restaurant soit de nouveau rebranchée, alors qu’il ressort des termes exacts du mail du 31 juillet 2024 qu’elles ont sollicité de la société Tom et Eliot qu’elle se conforme à la réglementation en vigueur,

— la société Tom et Eliot a réalisé des travaux sans l’aval de son bailleur, alors que la nature des travaux réalisés devait, aux termes du bail commercial lui être communiquée, le contrat stipulant en effet qu’à l’exception des travaux mis à sa charge, le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction ou travaux, ni aucun percement de murs, cloisons et planchers, ni aucun changement de distribution ou d’installation sans le consentement exprès et par écrit du bailleur,

— alors même que le RUS est le seul interlocuteur de l’administration, notamment pour qu’il soit mis un terme à l’arrêté pris par la commune de [Localité 1], Mme [K], en sa qualité de RUS, n’a jamais été saisie d’une quelconque demande de la société Tom et Eliot pour l’établissement d’un dossier de sécurité et l’obtention des autorisations administratives inhérentes à la réouverture du fonds.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2025 et la décision mise en délibéré a été prononcée le 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de jonction

Il n’y a pas lieu d’ordonner la jonction entre la procédure opposant la société Tom et Eliot à la SCI Lys Invest [4] n°RG24/03172 avec la procédure RG 24/02671 opposant les mêmes parties, alors que la première instance est une instance en référée tandis que la seconde est une instance d’appel d’une ordonnance du juge de la mise en état.

Sur la recevabilité de la société Tom et Eliot

Conformément à l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, il est constant que, suivant acte authentique du 12 janvier 2024, la société Tom et Eliot a donné en location gérance à la société BF House le local commercial, objet du bail commercial régularisé avec la SCI Lys [4] Invest.

Pour autant, ce contrat n’a pas pour effet de conférer à la société BF House la qualité de preneur à bail, alors que le contrat de location gérance lui confère uniquement le droit à la jouissance des lieux où est exploité le fonds pour toute la durée du contrat.

En conséquence, la société Tom et Eliot, en sa qualité de preneur du bail commercial a parfaitement intérêt et qualité à agir au titre de l’obligation de délivrance de la chose louée. La fin de non recevoir soulevée par l’intimée ne peut donc prospérer. Il convient de confirmer l’ordonnance déférée.

Sur la demande de résiliation du contrat, sur l’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés ne peut être saisi du principal et ne peut donc pas trancher le fond. S’il peut en préjuger au provisoire pour ordonner certaines mesures d’anticipation, il ne peut pas prendre une décision qui, par nature, relève des pouvoirs du juge du fond.

Il s’en déduit notamment, que si le juge des référés peut constater la résiliation d’un bail par le jeu d’une clause résolutoire, en revanche, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail (Civ 3ème chambre civile, 20 décembre 2018.,n° 17-16.783).

La SCI Lys [4] Invest est donc déboutée de sa demande de résiliation du bail, ainsi que de sa demande d’expulsion , de sa demande de condamnation de la société Tom et Eliot à lui verser une indemnité d’occupation et de sa demande d’exonération de son obligation de délivrance et d’entretien du local donné à bail.

Sur la demande subsidiaire de la SCI Lys [4] Invest en paiement de la somme de 15.000 euros à titre de provision de dommages et intérêts

Conformément à l’article 835 alinéa du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est constant que l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] dans lequel est exploité un fonds de commerce d’hôtel sous l’enseigne «'Hôtel [4]'» et un fonds de commerce de bar restauration sous l’enseigne «'[3]'», a fait l’objet d’un incendie le 17 mai 2022. Or, la société Tom et Eliot soutient que l’incendie survenu dans les locaux loués est d’origine criminelle et il résulte des propres déclarations de la SCI Lys [4] Invest que les circonstances de l’incendie apparaissent douteuses. En conséquence, la demande de provision de la SCI Lys Invest [4] fondée sur la responsabilité de la société Tom et Eliot se heurte à une contestation sérieuse s’agissant de l’origine du sinistre, laquelle est de nature à influer

sur la responsabilité du preneur, alors que l’article 1733 du code civil érige le cas fortuit, dont relève l’acte de malveillance commis par un tiers, comme cause exonératoire de la responsabilité du preneur.

Il convient donc de débouter la SCI Lys Inves [4] de sa demande de provision et de confirmer le jugement déféré par substitution de motifs.

Sur les mesures conservatoires et sur les remises en état

Conformément à l’article 835 alinéa 1er du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

S’agissant de la demande sous astreinte d’accès aux locaux pour branchements de l’alarme centrale

Au soutien de sa demande d’accès aux locaux de la SCI Lys Invest [4] pour procéder au branchement de l’alarme incendie, la société Tom et Eliot fait valoir que le bail prévoit expressément que le bailleur et le preneur s’autorisent mutuellement à intervenir sur la centrale de l’alarme en cas de nécessité et fait grief à la SCI Lys Invest [4] de s’opposer à ce branchement par volonté de nuire.

Or, il ressort des pièces de la procédure que le contrat de bail stipule ainsi qu’il suit : «'le bailleur et le preneur s’autorisent mutuellement à intervenir sur la centrale SSI de l’hôtel en cas de déclenchement de l’alarme incendie. La responsabilité de la prise en charge de la remise en route de la centrale SSI après un déclenchement incombera prioritairement au responsable de l’hôtel. Mais après la fermeture de la réception de l’hôtel, cette responsabilité incombera au preneur'».

Par ailleurs, la SCI Lys [4] Invest ne s’oppose pas à cette demande comme cela résulte du mail adressé par le conseil de cette dernière à la société Tom et Eliot le 31 juillet 2024 par lequel il indique qu’il n’existe pas d’opposition de principe de ses clients à un éventuel raccordement lui rappelant qu’il lui appartient de saisir le responsable unique de sécurité de cette demande qui devra être instruite en accord avec les services de secours et d’incendie.

Il se déduit de ces éléments que l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé alors d’une part qu’aucun refus abusif du bailleur n’est démontré s’agissant du rebranchement de cette alarme et que, d’autre part les dispositions du contrat de bail ne confèrent pas au preneur une compétence générale pour un raccordement de l’alarme incendie au local pris à bail, la remise en route incombant prioritairement au bailleur. Enfin, l’existence d’un dommage imminent n’est ni allégué ni a fortiori démontré par la société Tom et Elliot qui ne fait pas état d’une reprise d’activité du restaurant. Il convient donc de la débouter de cette demande.

S’agissant des demandes sous astreinte de modification de la colonne d’évacuation des eaux usées de l’hôtel et de sollicitation du passage de la commission de sécurité

Ces deux demandes qui ne sont motivées ni en droit ni en fait sont rejetées

S’agissant de la demande de séquestre des loyers commerciaux et de la demande en paiement de la société Tom et Eliot de la somme provisionnelle de 15.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice commercial

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Si la société Tom et Eliot se prévaut d’une impossibilité d’exploiter du fait des agissements de la SCI Lys Invest [4], cette dernière soutient que les travaux de remise en état réalisés par l’appelante n’ont pas été soumis au responsable unique de sécurité afin de lui permettre de saisir la commission de sécurité. Dès lors, la demande de séquestre des loyers et la demande provisionnelle de dommages et intérêts, qui nécessitent d’interpréter les dispositions relatives aux compétences du responsable unique de sécurité, se heurtent à une contestation sérieuse, conduisant à débouter l’appelante de ces deux demandes.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et sur les dépens

La société Tom et Eliot doit supporter les dépens de première instance et d’appel comme la totalité des frais irrépétibles exposés. Il convient en outre de confirmer l’ordonnance déférée. Il y a également lieu de débouter les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et en cause d’appel et d’infirmer l’ordonnance déféré sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a condamné la société Tom et Eliot à payer à la SCI Lys Invest [4] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau et ajoutant,

Déboute la SCI Lys Invest [4] et la société Tom et Eliot de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et en cause d’appel,

Condamne la SCI Tom et Eliot aux dépens d’appel.

Signé par M^me FIGUET, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente