COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 07 NOVEMBRE 2024

N° 2024/644

Rôle N° RG 23/15815 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMKOK

S.D.C. [Adresse 1]

C/

S.C.I. SOFIMA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pascale MAZEL

M^e Noëllie VEDEL de la SELARL ONE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 27 Octobre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01052.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET BACHELLERIE

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Pascale MAZEL, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

S.C.I. SOFIMA

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par M^e Noëllie VEDEL de la SELARL ONE, avocat au barreau de MARSEILLE

et assistée de M^e Jean-Paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocat au barreau de LYON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 octobre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me TARIN-TESTOT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère rapporteur

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige :

La société civile immobilière (ci-après SCI) Sofima a acquis le lot 6 d’une copropriété située au [Adresse 1] à Marseille le 8 octobre 2021.

Ce lot, une maison située en fond de cour d’une surface au sol de 540 m² et habitable de 355 m², était divisé en quatre logements avant l’acquisition. La SCI Sofima a entrepris des travaux de rénovation, créant plusieurs logements supplémentaires, en vue de les relouer.

Le syndicat des copropriétaires a contesté ces travaux à plusieurs reprises, notamment lors d’assemblées générales et par courriers, reprochant la division du lot n°6 et la création de nouveaux logements en violation du règlement de copropriété.

Suite à ces contestations, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] (ci-après syndicat des copropriétaires [Adresse 1]), représenté par son syndic, le cabinet Bachellerie, a intenté une première action en référé devant le tribunal judiciaire de Marseille le 28 novembre 2022 demandant au juge des référés de :

— condamner la SCI Sofima à l’arrêt immédiat des travaux dans son lot n° 6, sous astreinte de 800 euros par jour de retard ;

— condamner la SCI Sofima à la remise en état des atteintes aux parties communes et au retrait des canalisations enfouies dans le sol, sous astreinte de 800 euros par jour de retard ;

— condamner la SCI Sofima à justifier au syndicat des travaux de remise en état, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— condamner la SCI Sofima à verser 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner SCI Sofima aux entiers dépens, y compris les frais de procès-verbal de constat du 21 octobre 2022.

Par ordonnance contradictoire en date du 25 janvier 2023 le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

— rejeté la demande de caducité de l’assignation ;

— déclaré irrecevable l’instance entreprise, au visa de l’article 55 de la loi du 17 mars 1967.

Il a considéré que le syndic ne pouvait agir en référé après avoir sollicité de l’assemblée générale le droit d’y procéder, sans verser aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale à l’occasion de laquelle cette question avait été évoquée, en l’occurrence celle du 23 novembre 2022.

Soutenant l’existence d’un trouble manifestement illicite du fait notamment des atteintes aux parties communes en dehors de toute autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a réitéré son action, faisant citer le 7 mars 2023, la SCI Sofima devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, en formant les mêmes demandes que précédemment.

Par ordonnance contradictoire du 27 octobre 2023, le juge des référés a débouté le syndicat de l’ensemble de ses demandes, l’a condamné au paiement des dépens et d’une somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles.

S’agissant du percement des sols, tout en retenant une violation du règlement de copropriété, il a considéré que la demande d’arrêt immédiat des travaux se trouvait dépourvue d’objet en l’état de leur achèvement et a orienté les parties vers une régularisation de la situation par une décision de l’assemblée générale.

Selon déclaration reçue au greffe le 22 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 06 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et, statuant de nouveau, qu’elle :

— condamne la SCI Sofima à enlever les canalisations enfouies dans le sol des parties communes et à cesser les branchements sur les canalisations communes situées dans le sol de la cour commune et sous le sol de l’accès en servitude à la voie publique dans les 2 mois de la signification du présent jugement puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— condamne la SCI Sofima au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne la SCI Sofima aux entiers dépens, en ce compris les frais de procès-verbal de constat du 21 octobre 2022 et du 24 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 04 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Sofima sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance de référé du 27 octobre 2023, en toutes ses dispositions.

Ce faisant, qu’elle :

— rejette l’intégralité des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Bachellerie ;

Y ajoutant, qu’elle :

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], à payer à la société Sofima une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— le condamne aux entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 17 septembre 2024.

MOTIVATION

Sur la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Par application des dispositions de l’article 562 alinéa 1 du même code, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent : La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Par application des dispositions de ces textes, l’appelant, qui poursuit la réformation de l’ordonnance dont appel, doit, dans le dispositif de ses conclusions, d’une part, mentionner qu’il en demande l’infirmation ou la réformation et, d’autre part, demander à la cour de « statuer à nouveau » sur les prétentions qu’il entend voir accueillies réévaluées ou rejetées, prétentions qu’il doit expressément énoncer. A défaut, il est réputé les avoir abandonnées et ce, même si dans sa déclaration d’appel, il a critiqué la décision déférée en ce qu’elle les a rejetées (les siennes) ou y a fait droit (s’agissant de celles de la partie adverse).

S’agissant de l’intimé, il doit former un appel incident pour que ses prétentions, rejetées ou limitées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs de l’ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu’ils ont rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un « statuant à nouveau » au même titre que l’appelant.

En l’espèce, après avoir déféré à la cour l’ensemble des chefs de la décision entreprise, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], dans le dispositif de ses dernières conclusions, qui seules saisissent la cour, demande à celle-ci d’infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions mais expose renoncer à sa demande d’arrêt de travaux, constatant leur achèvement et la création de sept logements à l’intérieur du lot n°6, dont six désormais prix à bail.

Le syndicat des copropriétaires indique qu’il poursuit son action uniquement relativement au retrait des évacuations créées en sortie des logement, raccordés aux canalisations communes et à la remise en état des canalisations enfouies dans le sol. Il sollicite les concernant la condamnation de la SCI Sofima à procéder à leur enlèvement et à cesser les branchements sur les canalisations communes, ce sous astreinte, et demande de condamner la SCI Sofima au paiement de frais irrépétibles et aux dépens.

Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires n’articule plus aucune demande s’agissant de l’arrêt des travaux, la cour ne peut que confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande formulée de ce chef.

Sur l’enlèvement des canalisations et des branchements subséquents :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

Aux termes de l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s’ils tendent à rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif. A défaut, chaque copropriétaire a le droit d’exiger la cessation de l’atteinte ainsi portée aux parties communes de l’immeuble et du trouble manifestement illicite qui en résulte, sans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du Syndicat. Il doit néanmoins, comme en l’espèce, appeler ce dernier dans la cause sous peine d’irrecevabilité de sa demande.

S’agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l’harmonie de l’immeuble.

Il appartient au syndicat des copropriétaires appelant de démontrer l’existence d’un dommage imminent, ou d’un trouble manifestement illicite liés à la réalisation des travaux litigieux.

Sur le changement de destination du lot n°6 :

En l’espèce le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que la SCI Sofima a violé les dispositions du règlement de copropriété en divisant le lot n°6 en sept appartements.

La SCI Sofima ne conteste pas la création d’appartements. Elle indique avoir rénové le lot n°6 pour en faire six appartements de qualité, en lieu et place des quatre anciens.

Il résulte du règlement de copropriété que l’immeuble est divisé en six lots, dont les cinq premiers constituant la maison principale en façade sur le [Adresse 1], et un sixième comprenant toute la maison de fond et la petite cour sur la [Adresse 5].

Le sixième lot est ainsi décrit : « le sixième lot comprendra : toute la maison située au fond de la cour élevée sur rez-de-chaussée, de deux étages, sans aucune exception ni réserve et la cour sur la [Adresse 5] ».

L’article 2 relatif à la propriété des parties communes mentionne : « les parties communes sont considérés comme un accessoire obligatoire et indispensable des parties privatives de l’immeuble devant appartenir privativement à chacun des propriétaires. Et en raison de la disposition de l’immeuble dont s’agit on distinguera pour la détermination des droits indivis de propriété entre le terrain de l’entier immeuble (sol de la maison principale, des cours et de la maison du fond) d’une part et les constructions ou ouvrages constituant la maison principale en façade sur le [Adresse 1], d’autre part. Etant ici indiqué que la maison du fond constituant un lot unique, il n’y a pas lieu d’établir pour cette maison un fractionnement et une répartition des parties communes de constructions, lesdites constructions constituant cette maison de fond, devant appartenir à l’acquéreur de ce lot unique ».

L’article 5 de ce même règlement indique notamment :

« chaque co-propriétaire pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de son appartement, mais à la condition expresse de ne pas nuire à la solidité de la maison, de ne pas porter atteinte à la propriété privative des autres copropriétaires et de ne pas empiéter sur les parties commues, mais au cas où ces modifications intérieures intéresseraient les gros murs, le propriétaire qui fera des modifications devra faire exécuter les travaux sous la surveillance et avec l’agrément de l’architecte de la copropriété, dont les honoraires seront à sa charge.

Aucun appartement ne pourra faire l’objet d’une subdivision intérieure en vue soit de vente, soit de location. [']

Les appartements ne pourront être occupés ou loués que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vie et m’urs, et qui devront veiller à ne rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison.

Les copropriétaires pourront louer en bloc seulement leur appartement […] ».

La SCI Sofima considère que la clause 5 précitée est inapplicable à la maison sur cour, en ce qu’elle ne s’appliquerait qu’aux lots composants le bâtiment principal sur le [Adresse 1], en ce que le lot n°6 n’aurait pas eu, de par sa taille de 355 m² habitable, dès sa création, vocation à ne constituer qu’une seule unité d’habitation et en ce que la maison était divisée en quatre appartements au moment où elle en a fait l’acquisition.

Ce faisant la SCI Sofima méconnaît ledit règlement de copropriété, lequel n’interdit pas la division des lots mais bien celle des appartements.

A cet égard il n’y a pas de lieu de distinguer le lot n°6 des autres lots.

Le fait que lot n°6 ait été divisé en quatre appartements, dans des conditions au demeurant méconnues de la cour d’appel de céans, et possiblement, comme le suggère l’intimée, dès son origine, ne l’exclut pas de l’interdiction de subdivision envisagée par le règlement de copropriété.

L’intimée considère que l’article 5 précité doit être déclaré non écrit car contraire au principe de liberté édicté par l’article 9 de la n°65-557 du 10 juillet 1965 dont les dispositions sont d’ordre public en vertu de l’article 43 du même texte.

Si chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement de celles-ci comme des parties communes, c’est sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaire, ni à la destination de l’immeuble.

A cet égard il convient de relever que la copropriété [Adresse 1] ne comporte que six lots, la maison sur cour et cinq appartements se trouvant dans l’immeuble sis en façade du [Adresse 1].

Elle dispose pour le bénéfice de tous les copropriétaires d’une cour commune et d’infrastructures notamment au titre des évacuation des eaux usées dimensionnées en fonction de cette taille.

Dès lors s’agissant d’une copropriété d’importance réduite, aux infrastructures prévues en conséquence, la destination de l’immeuble ne peut pas permettre une subdivision indéfinie des parties privatives, la création d’appartements supplémentaires, entraînant en l’absence de places de parking ou de garages accessoires, l’encombrement de la cour, gênant ainsi l’utilisation normale de l’immeuble, mais risquant également de conduire à une saturation du réseau d’évacuation des eaux usées.

Au regard de ces considérations tenant à la destination de l’immeuble, il n’y a pas lieu d’écarter la clause litigieuse.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] est fondé a invoqué une violation du règlement de copropriété par la SCI Sofima du fait de la création d’appartements supplémentaires au sein du lot n°6.

Sur le percement des sols :

L’appelant soutient que la SCI Sofima a violé les dispositions du règlement de copropriété, en faisant procéder sans autorisation de l’assemblée générale au percement des sols du lot n° 6 aux fins d’enfouir des canalisations et en les raccordant au réseau d’évacuation des eaux usées de la copropriété.

La SCI Sofima ne conteste ni la pose des canalisations en vue de leur raccordement au réseau commun, ni l’absence d’autorisation de l’assemblée générale, mais soutient qu’elle a fait procéder à des saignées sur la dalle de rez-de-chaussée de la maison, constitutive d’une partie privative, sans porter atteinte aux parties communes. Elle précise que les travaux sont désormais achevés et les logements afférents loués.

L’article premier relatif aux parties communes mentionne : « le terrain sur lequel est construit l’entier immeuble soit le sol de la maison principale, le sol des cours et le sol de la maison de fond, sera commun entre tous les copropriétaires de l’entier immeuble, dans les proportions qui seront indiquées ci-après ; étant ici rappelé que la cour située entre la maison principale et la maison du fond sera commune entre tous les copropriétaires des deux maisons ['] ».

L’article 7 prévoit que « les décisions qui auraient pour objet de modifier la destination actuelle de la maison, de la surélever, de modifier les droits des copropriétaires sur les parties communes et la répartition des charges, les décisions relatives aux transformations à apporter aux parties communes et les changements dans le gros 'uvre de la maison, ne pourront être prises qu’à l’unanimité de tous les copropriétaires ».

Par procès-verbal de constat en date du 21 octobre 2022, le commissaire de justice autorisé par ordonnance sur requête à se rendre dans les locaux litigieux relève : « au sol ont été creusées des tranchées dans lesquelles sont installées les canalisations d’évacuation des eaux usées. Les tranchées sont comblées par la terre ». Il joint plusieurs photographies lesquelles attestent d’un creusement effectué au-delà de la dalle du rez-de-chaussée de la maison, la matière la recouvrant étant déposée pour laisser apparaître en dessous de son niveau des petites tranchées terreuses s’étendant en longueur et ce dans une plusieurs pièces distinctes.

Il s’en évince le creusement du sol constitutif d’une partie commune.

Le droit d’usage des parties communes tiré de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ne dispense pas les copropriétaires du respect des dispositions de l’article 25 b de la même loi, ni de celles du règlement de copropriété, selon lesquelles le copropriétaire qui veut entreprendre des travaux dans ses parties privatives qui affectent les parties communes doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale.

A cet égard, selon l’article 7 du règlement de copropriété, le raccordement de ces nouvelles canalisations au réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, en ce qu’il est constitutif d’une transformation de ce dernier, nécessitait une décision prise à l’unanimité des copropriétaires.

Ainsi sans qu’il soit besoin d’exploiter la photographie constitutive de la pièce 8 de l’appelant, dont les conditions d’obtention sont contestées, il est démontré la réalité de la violation alléguée.

Sur les nuisances :

La société intimée argue de l’absence d’urgence et de trouble manifestement illicite au regard de l’achèvement des travaux, et de la nécessité d’un débat au fond en l’état de l’occupation effective des appartements créés.

Cependant la fin des travaux et la prise à bail des logements ne sont pas de nature à mettre un terme aux atteintes observées, lesquelles s’apprécient, au demeurant, au jour où le juge de première instance a statué.

La création de nouveaux logements par subdivision des appartements du lot n°6, en violation du règlement de copropriété, le percement du sol en sa partie commune aux fins de mise en place d’un système d’évacuation des eaux usées relié au réseau collecteur, sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires, sont susceptibles de générer de nouvelles nuisances sonores, des surcoûts au titre des charges et un refoulement des eaux usées.

Ils sont constitutifs de troubles manifestement illicites subis par la copropriété.

Il convient dès lors d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires appelant et de condamner la SCI Sofima à enlever les canalisations enfouies dans le sol des parties communes et à cesser les branchements sur les canalisations communes situées dans le sol de la cour commune et sous le sol de l’accès en servitude à la voie publique, ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant une durée de 24 mois, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt.

La décision entreprise sera donc infirmée de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Bacchellerie à payer à la société Sofima la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SCI Sofima qui succombe au litige sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte.

Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’appelant les frais non compris dans les dépens, qu’il a exposés pour sa défense. Il lui sera alloué une somme de 3000 euros en cause d’appel.

La SCI Sofima supportera en outre les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande d’arrêt immédiat des travaux ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne la SCI Sofima à enlever les canalisations enfouies dans le sol des parties communes et à cesser les branchements sur les canalisations communes situées dans le sol de la cour commune et sous le sol de l’accès en servitude à la voie publique, ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant une durée de 24 mois, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt ;

Condamne la SCI Sofima à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 3000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La déboute de sa demande sur ce même fondement ;

Condamne la SCI Sofima aux dépens de la procédure de première instance et d’appel.

La greffière Le président