COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 15 FEVRIER 2024

N° 2024/ 81

Rôle N° RG 20/12022 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGTI2

[H] [U]

C/

S.D.C. LE MASTERS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Claude LAUGA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 02 Novembre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/00988.

APPELANTE

Madame [H] [U], demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Anaïs KORSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Laurent CINELLI, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMEE

Le syndicat de copropriété LE MASTERS, sis à [Adresse 3], [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Cannes sous le n° 322 212 168, dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son Président Directeur Général en exercice, domicilié en sa qualité audit siège

représentée par M^e Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Thomas JEAN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Décembre 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Février 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Février 2024,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Depuis acte notarié du 14 septembre 2011, Mme [H] [U] est propriétaire d’un appartement correspondant au lot n°689, d’un garage (lot n°969) et d’une cave (lot n°649) dans l’immeuble LE MASTERS situé [Adresse 3], [Localité 1].

Par acte du 15 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires LE MASTERS a fait citer Mme [U] aux fins de voir condamner la défenderesse à lui payer la somme en principal de 8859,32 euros, arrêtée au 7 septembre 2015, avec intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 3 février 2015, la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice et la somme de 1381 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant la sommation de payer du 6 mai 2015.

Par jugement du 23 novembre 2017, le tribunal d’instance de Cannes a invité Mme [U] à saisir le tribunal de grande instance de Grasse sur sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts, a constaté qu’elle avait versé l’intégralité des sommes dues au syndicat des copropriétaires qui a été débouté de sa demande de domages-intérêts et a condamné Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par acte du 31 janvier 2018, Mme [U] a donc fait citer devant le tribunal de grande instance de Grasse le syndicat des copropriétaires LE MASTERS pour le voir condamner à lui payer la somme de 78400 euros au titre de ses préjudices financier et moral et à la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire du 2 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a statué ainsi :

— déboute Mme [H] [U] de toutes ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires LE MASTERS,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne Mme [H] [U] aux dépens.

Le jugement susvisé retient pour l’essentiel que la responsabilité pour faute du syndicat peut être retenue en considérant qu’il agit par l’intermédiaire de ses organes ; que si toute activité fautive du syndicat peut engager sa responsabilité, il est nécessaire que la preuve de la faute contractuelle ou délictuelle soit rapportée, ainsi que celle du lien de causalité et du dommage invoqué ; que le constat d’huissier du 15 mai 2015 versé par la requérante établit l’existence de traces d’infiltrations et de traces de moisissures dans chacune des pièces de son appartement, qui témoigne que les lieux n’ont pas été habités ; que par certificat médical du 15 décémbre 2016, elle justifie souffrir de bronchite chronique ; qu’il est établi qu’elle a été victime de plusieurs désordres en provenance des parties communes de l’immeuble ; qu’il existe néanmoins des incertitudes sur l’origine de ces désordres et sur leur durée et ampleur ; que Mme [U] s’est opposée au choix de l’entreprise CERLATTI contactée par le syndic et que l’entreprise qui l’a remplacée n’a pas pu intervenir dans les mêmes délais ; que la négligence du syndicat des copropriétaires dans la gestion du litige n’est pas caractérisée dans la mesure où le syndic a effectué les déclarations de sinistres nécessaires, a procédé à la recherche des fuites rapidement et a fait procéder aux travaux nécessaires dans les délais.

Selon déclaration du 4 décembre 2020, Mme [U] a relevé appel du jugement précité en toutes ses dispositions.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2021, auxquelles il sera référé plus amplement, Mme [U] demande de voir :

— Recevoir la concluante en ses demandes,

— Réformer le jugement dont appel,

— Juger que Madame [H] [U] n’a pas pu jouir pleinement et normalement de son appartement sis à [Adresse 3] à[Localité 1]), du chef de désordres en provenance des parties communes, pendant un laps de temps de 36 mois,

— Condamner le syndicat des copropriétaires « LE MASTERS '' au paiement d’une somme qui ne saurait être inférieure à 63420 € au titre de ses préjudices,

— Débouter le syndicat LE MASTER de toutes ses demandes notamment au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— Condamner le syndicat à lui payer une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Mme [U] fait essentiellement valoir que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 institue une responsabilité objective du syndicat des copropriétaires au profit des copropriétaires du fait des vices de construction ou des défauts d’entretien des parties communes ; que les désordres proviennent soit de la façade de l’immeuble soit d’un coffrage des tuyauteries du chauffage collectif ou d’un défaut d’étanchéité de la terrasse de l’appartement du dessus ; que le syndicat a d’ailleurs fait réaliser l’ensemble des travaux de réfection sur les parties communes et que son appartement est redevenu habitable ; qu’elle n’a pu occuper son bien jusqu’en 2016 ; qu’elle a d’ailleurs été destinataire d’une nouvelle convocation pour une expertise amiable le 8 octobre 2021 puis le 25 novembre 2021 concernant les infiltrations au plafond de sa chambre ; qu’elle n’a pu louer sa villa située à Mandelieu Le Napoule, ne pouvant habiter dans son appartement ; qu’elle présente un état de santé fragile en raison d’une bronchite chronique ; qu’elle a aussi subi des difficultés financières du fait de la perte de revenus locatifs prévus ; qu’en cas de vente de sa villa, elle n’aurait pas eu à régler pendant 3 ans le montant des intérêts intercalaires de 1492,50 euros par mois ; que son sinistre financier a duré pendant plus de trois années entre le 31 mars 2013 et le mois d’avril 2016 ; qu’elle est de plus âgée de 86 ans et que les procédures successives sont une source d’angoisse permanente; que le syndcat des copropriétaires a fait preuve d’inaction fautive et volontaire.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2021, auxquelles il sera référé plus amplement, le syndicat des copropriétaires LE MASTERS demande de voir :

— DEBOUTER Madame [U] de l’ensemble de ses demandes,

En conséquence,

— CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

— LA CONDAMNER au paiement de la somme de 8000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de Maître LAUGA.

Le syndicat des copropriétaires LE MASTERS soutient essentiellement que le fondement juridique de l’action de l’appelante n’est pas clair, visant à la fois l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 1240 du code civil, ainsi que les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le syndicat n’a commis aucune faute ; qu’il a fait réaliser d’importants travaux d’étanchéité en 2013 ; qu’il a fait une déclaration de sinistre dès le 2 avril 2014 suite à la lettre de Mme [U] du 1er mars 2014 ; qu’il a fait appel à l’entreprise CERLATI le 11 avril 2014 et que celle-ci est venue sur place le 7 mai 2014 ; que des travaux et une mise en eau ont été réalisés ; qu’elle a fait reprendre les fissures en façade par l’entreprise ACROSYSTEMS ; qu’un devis a été établi le 2 mai 2015 par l’entreprise CERLATI pour la reprise de l’étanchéité de la terrasse du dessus (de M. [V]) ; que lors de l’assemblée générale du 28 avril 2015, la réalisation de ces travaux a été confiée à une autre entreprise pour un budget de 80311,25 euros ; que suite à de violentes intempéries du 3 octobre 2015, les travaux n’ont pu débuter qu’en novembre 2015 et se sont achevés en avril 2016 ; que Mme [U] a commis des fautes ; qu’elle a refusé l’intervention de l’entreprise CERLATI qui pouvait débuter les travaux très rapidement ; qu’elle n’a pas réglé les charges de copropriété depuis 2014 ; qu’elle ne démontre pas l’insalubrité de son appartement ; que l’avis de valeur locative de sa villa date de janvier 2016 et elle n’explique pas pourquoi elle ne l’a pas louée depuis que les travaux de remise en état ont été effectués ; qu’elle produit un certificat médical daté postérieurement à l’achèvement des travaux.

La procédure a été clôturée le 22 novembre 2023.

MOTIVATION :

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires LE MASTERS :

En vertu de l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date du sinistre, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il résulte de cette disposition que pour s’exonérer même partiellement de sa responsabilité, il ne suffit pas au syndicat d’établir qu’il n’a pas commis de faute, il lui appartient de prouver la faute de la victime (Cass, 3è civ., 9 mai 2019, n°18-13.670).

En l’espèce, au soutien de ses demandes, Mme [U] invoque expressément l’article 14 précité.

Or, il résulte des débats que le sinistre dégât des eaux subi le 31 mars 2013 par l’appartement de Mme [U] est évoqué par le cabinet FONCIA AZUR, es qualité de syndic du syndicat des copropriétaires LE MASTERS, dans sa lettre du 21 septembre 2015 adressé au conseil de l’appelante.

Il expose qu’il existe deux origines pour le sinistre situé dans la chambre de Mme [U] :

— l’une en provenance de la façade pour laquelle la copropriété a missionné fin 2014 l’entreprise ACROSYSTEMS qui a traité l’ensemble des fissures sur le pignon côté piscine,

— l’autre au niveau du coffrage des tuyauteries de chauffage, l’entreprise CERLATI étant intervenue en mai 2014 pour traiter les fissures infiltrantes de l’acrotère situé au-dessus.

De même, le syndic indique que pour le sinistre pour la chambre côté port, les infiltrations proviennent d’un défaut d’étanchéité de la terrasse de l’appartement du-dessus appartenant à M. [V] et que les travaux de réfection de l’étanchéité totale ont été votés lors de l’assemblée générale d’avril 2015 et doivent débuter le 5 octobre prochain.

D’ailleurs, si le syndicat des copropriétaires conteste avoir commis une faute au sens de l’article 1240 du code civil, il ne conteste pas que les sinistres causés dans l’appartement de Mme [U] proviennent des parties communes et a d’ailleurs engagé des travaux pour y rémédier.

Par conséquent, l’intimé doit être considéré comme responsable de plen droit de ces sinistres au sens de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précité sans qu’il soit nécessaire d’établir une faute de sa part.

Pour tenter de s’exonérer de sa responsabilité, le syndicat des copropriétaires invoque des fautes commises par Mme [U].

Si cette dernière reconnaît s’être opposée à l’intervention de l’entreprise CERLATI pour des travaux en invoquant son incompétence, ce refus, qui ne concerne que les travaux d’étanchéité sur la terrasse du-dessus, ne caractérise pas une volonté systématique de s’opposer à tout travaux, puisque ces derniers ont pu être finalement réalisés par une seconde entreprise, étant précisé qu’ils ont dû être décalés également du fait d’intempéries.

Quant au non paiement des charges par Mme [U] invoqué par le syndicat des copropriétaires, ce fait ne saurait exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité objective, étant précisé que la somme réclamée à cette dernière à hauteur de 8859,32 euros arrêté au 15 septembre 2015, n’est pas telle qu’elle puisse mettre en péril la trésorerie du syndicat, qui comprend plus d’une centaine de lots, et l’empêcher d’engager les travaux d’entretien.

De plus, par jugement précité du 23 novembre 2017, il a été constaté que Mme [U] avait versé l’intégralité des sommes dues.

Ainsi, les faits imputés par le syndicat des copropriétaires LE MASTERS à cette dernière ne seraient être retenus ni comme une cause d’exonération totale de sa responsabilité, ni comme une cause d’un partage de responsabilité.

Par conséquent, il convient de retenir que le syndicat intimé doit voir sa responsabilité engagée à l’exclusion de toute autre.

Sur le préjudice invoqué par Mme [U] :

En vertu de l’ancien article 1315 du code civil, devenu l’article 1353, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, Mme [U], âgée de 86 ans, expose avoir acquis cet appartement en 2011 considérant ne plus être en capacité de s’occuper d’une villa avec terrain où elle résidait précédemment.

Elle réclame ainsi l’indemnisation de son préjudice financier du fait qu’elle n’ait pu occuper son appartement entre le 31 mars 2013 et le mois d’avril 2016, correspondant à l’achèvement des travaux de réfection, et qu’elle n’ait donc pas pu louer sa villa ou la vendre plus rapidement devant ainsi régler le montant des intérêts intercalaires.

De même, elle produit aux débats un certificat médical en date du 15 septembre 2016 qui atteste que son état de santé ne lui permettrait pas de loger dans un appartement insalubre et humide en raison de son état respiratoire (bronchite chronique).

Si Mme [U] justifie, selon attestation du 11 janvier 2016 établie par la société AZUR CONTACT IMMOBILIER, que sa villa pouvait être louée entre 2300 et 2500 euros par mois en location longue durée, qu’elle a contracté un prêt relais pour financer l’achat de son appartement d’un montant en capital de 450000 euros et qu’elle a dû régler la somme de 1492,50 euros par mois au titre des intérêts intercalaires pendant deux ans, il n’en demeure pas moins qu’elle ne peut invoquer qu’une perte de chance.

En effet, même si Mme [U] ne démontre pas que son appartement était inhabitable du fait des infiltrations subies, l’apparition successive de sinistres nécessitant des travaux de réfection qui se sont étalés sur plusieurs années a rendu impossible la jouissance pleine et normal de ce dernier par sa propriétaire, qui était âgée, à l’époque, de 78 ans et présentait des problèmes de santé.

Il est donc indéniable que Mme [U], qui ne pouvait occuper son appartement entre mars 2013 et avril 2016, a subi une perte de chance de ne pas payer des intérêts intercalaires pendant cette période et de pouvoir louer sa villa.

Or, en cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle : elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, il convient d’évaluer la chance perdue de Mme [U] à 20% du montant du préjudice invoqué, soit la somme de 12684 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires LE MASTERS sera condamné à payer à Mme [U] la somme de 12684 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

Le jugement déféré sera donc infirmé en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires LE MASTERS, qui succombe, aux dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il paraît équitable que le syndicat des copropriétaires LE MASTERS soit condamné à payer à Mme [U] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe :

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré rendu le 02 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Grasse ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LE MASTERS à payer à Mme [H] [U] la somme de 12684 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LE MASTERS à payer à Mme [H] [U] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LE MASTERS aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,