COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 07 NOVEMBRE 2024

N°2024/648

Rôle N° RG 23/14615 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGWG

S.C.I. CHANY IMMO

C/

[R] [H]

S.A.R.L. ALESCA

S.C.I. ETHRA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Paul GUEDJ

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de DRAGUIGNAN en date du 08 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/05480.

APPELANTE

S.C.I. CHANY IMMO

dont le siège social est [Adresse 1] – [Localité 22]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Amaury EGLIE RICHTERS, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMES

Maître [R] [H]

dont le siège social est [Adresse 28] – [Localité 24]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

S.A.R.L. ALESCA

dont le siège social est [Adresse 9] – [Localité 4]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Grégory NAILLOT, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Antoine MATHIEU, avocat au barreau de TOULON , plaidant

S.C.I. ETHRA

dont le siège social est [Adresse 21] – [Localité 3]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et M^me Florence PERRAUT, Conseillère.

M^me Angélique NETO, Présidente, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 20 décembre 2021 reçu en l’office de Me [R] [H], notaire associé au sein de la SELAFA [H] Associés sis à [Localité 24], la société civile immobilière (SCI) Chany Immo a acquis de la SCI Ethra, par l’intermédiaire de la société à responsabilité limitée (SARL) Alesca, agissant sous l’enseigne Agence du Cap, un bien immobilier, consistant en une maison individuelle avec jardin formant le lot n° 3 du lotissement [Adresse 13], cadastré section AA numéro [Cadastre 2], situé au lieudit [Adresse 1] sur la commune de Puget sur Argens, moyennant un prix de vente principal de 1 660 000 euros.

Soutenant avoir découvert, après la vente, qu’un projet d’implantation d’une ligne ferroviaire à proximité du lotissement était en cours, ce qui pourrait conduire, suivant le tracé à définir, à une dévalorisation totale ou partielle du bien, voire son expropriation, la société Chany Immo a, par exploits d’huissier de commissaire de justice des 13 et 27 juillet 2023, fait assigner la société Ethra, la société Alesca et Me [R] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir ordonner une expertise judiciaire avec la désignation d’un expert immobilier avec pour mission d’évaluer la valeur marchande de la propriété et le préjudice lié au risque de passage de la nouvelle ligne de chemin de fer.

Par ordonnance en date du 8 novembre 2023, ce magistrat a :

— rejeté la fin de non-recevoir présentée par la société Alesca et déclaré la société Chany Immo recevable en son action ;

— débouté la société Chany Immo de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné la société Chany Immo aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes.

Il a estimé que, dès lors que la réalisation de la ligne ferroviaire n’était, de toute évidence, pas encore décidée et que son tracé était encore moins déterminé, la société Chany Immo ne rapportait pas la preuve d’un préjudice réel et actuel résultant du passage de la ligne. De même, il a considéré que la preuve d’une perte de chance de négocier à la baisse le prix de vente du bien, en ayant eu connaissance des informations concernant l’enquête publique, n’était pas rapportée. Enfin, il a relevé que les transactions étant librement négociées et aucune certitude n’existant sur le projet et son tracé, un expert ne serait pas en mesure de déterminer la perte de chance alléguée. Il a donc considéré que la société Chany Immo ne justifiait pas d’un motif légitime à la mise en oeuvre de l’expertise judiciaire sollicitée.

Suivant déclaration transmise au greffe le 29 novembre 2023, la société Chany Immo a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes et l’a condamnée aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 11 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de ses demandes et l’a condamnée aux dépens ;

— statuant à nouveau,

— d’ordonner une mesure d’expertise en désignant tel expert en évaluation immobilière qu’il plaira avec mission habituelle en la matière et plus particulièrement :

* se rendre sur les lieux à savoir, [Adresse 1] à [Localité 22] ;

* prendre connaissance de l’ensemble des pièces versées au débat, se faire communiquer tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission, entendre les parties et tout sachant ;

* charger l’expert de déterminer la valeur marchande de la propriété de la SCI Chany Immo et donner son avis sur la dépréciation de la propriété et le préjudice subi lié au risque de passage de la nouvelle ligne de chemin de fer à proximité du domaine et de la villa ;

* visiter les lieux, recueillir tous les éléments nécessaires à sa mission auprès de toutes personnes ou administrations, rédiger un avis avec photographies concernant cette mission, se faire assister de toute personne ou technicien de son choix ;

* autoriser l’expert à prendre des clichés photographiques du bien au cours de la visite des lieux ;

* dire que l’avis sera réalisé conformément aux recommandations de la charte de l’expertise en évaluation immobilière et de la RICS ;

* dire que l’étude comprendra une description de la mission, une situation géographique, juridique des biens, un descriptif des lieux. Les évaluations seront fondées sur les méthodes habituelles définies et justifiées par des éléments d’appréciations ;

* dire que le descriptif des biens et droits immobiliers résultera de la date de la visite des lieux. Au-delà de la date de visite des lieux, toutes modifications qui n’auraient pas été constatées par l’expert ne sauraient concerner l’expertise ;

* donner plus généralement tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la

juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis ;

* plus généralement, faire toute constatation et formuler toutes observations utiles en vue de permettre ultérieurement la solution du litige ;

— de réserver les entiers dépens.

Elle expose avoir découvert, peu de temps après la vente, en rejoignant le groupe WhatsApp du domaine de [Adresse 13], administré par M. [C], président de l’association syndicale libre, que les colotis étaient organisés, depuis 2016, pour combattre le projet de création d’une ligne ferroviaire à grande vitesse, appelé Ligne Nouvelle Provence Côte d’Azur, dont le futur tracé pourrait passer à proximité immédiate du domaine, que le ministre avait autorisé, le 8 décembre 2021, le préfet des Bouches-du-Rhône a ouvrir une enquête publique des phases 1 et 2 de cette nouvelle ligne, que la phase d’enquête publique avait été fixée, par arrêté inter-préfectoral du 9 décembre 2021, du 17 janvier au 28 février 2022 et que ce projet a été déclaré d’utilité publique par arrêté inter-préfectoral du 13 octobre 2022. Elle relève alors même qu’il s’agissait d’une information essentielle, ni le vendeur, ni l’agence immobilière, ni le notaire, n’ont jugé bon de l’en informer avant de conclure la vente, tout en sachant que son gérant ignorait tout comme venant d’une autre région. Elle souligne que, sachant cela, elle n’aurait pas acquis le bien au prix qu’elle a payé voire n’aurait pas du tout acheté le bien. Elle estime avoir été victime d’une réticence dolosive justifiant, a minima, une réduction du prix de vente et les actions en responsabilité qu’elle entend engager à l’encontre du vendeur pour réticence abusive et violation du devoir d’information précontractuelle en application des articles 1137 et suivants du code civil ainsi que du notaire et de l’agence immobilière pour violation du devoir de conseil et d’information en application de l’article 1240 du code civil à l’origine d’une perte de chance de ne pas avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. Par ailleurs, elle fait état de vices cachés affectant la maison tenant aux raccordements du chauffe-eau de la cuisine du bas et du lavabo de la salle de bains de la chambre de maître, à l’origine d’infiltrations. Elle estime justifier d’un motif légitime à obtenir une expertise judiciaire. Elle insiste sur le fait que le projet de la réalisation de la ligne ferroviaire présente un caractère certain et non hypothétique, comme l’a retenu le premier juge, ce qui résulte des déclarations du ministre M. [I] [D] à Radio France Bleu le 28 décembre 2021, de l’avis favorable des 19 commissaires enquêteurs dans le rapport remis le 22 avril 2022 et de l’arrêté inter-préfectoral du 13 octobre 2022, officialisé par le ministre délégué chargé des transports, qui a déclaré d’utilité publique ce projet. Elle souligne que les travaux de la phase 1 devraient commencer en 2025 et ceux de la phase 2 en 2027/2028. De plus, elle relève que, si le tracé exact de la ligne n’a pas encore été définitivement arrêté, l’emprise du projet ferroviaire, qui est connue, passe à proximité immédiate du domaine. Elle expose que seul un expert foncier sera à même de faire des simulations d’impact en fonction de cette emprise, d’évaluer les préjudices en résultant en fonction de la zone de passage du train, avec ou sans tunnel, et de chiffrer la valeur vénale du bien avec ou sans l’ouvrage litigieux. Enfin, elle déclare que, même à supposer que la zone d’emprise vienne à être modifiée, ce qui est peu probable, une extension de mission pourra toujours être demandée.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 12 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Ethra sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise ;

— déboute l’appelante de ses demandes ;

— la condamne à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle indique que l’action qu’envisage d’exercer l’appelante est manifestement vouée à l’échec, en l’état d’un projet complètement hypothétique depuis de nombreuses années connu de toute la population du Var et au-delà au regard des articles de presse sur le sujet et des discussions permanentes entre communes, préfecture et population, et ce, bien avant l’acquisition. Elle souligne que ce projet ne figure même pas dans le PLU et que l’ouverture de la phase de l’enquête publique, par arrêté inter préfectoral du 9 décembre 2021, était ignorée de tous au moment de la vente. Elle relève qu’en l’absence de tout tracé, il n’est pas possible à un expert de procéder à des évaluations sur la base d’un risque purement éventuel qui ne se réalisera peut-être jamais. Elle affirme donc que l’expertise sollicitée est inutile.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 8 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Alesca demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— débouter l’appelante de sa demande ;

— la condamne à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de M^e Françoise Boulan, membre de la SELARL LX Avocats, avocats aux offres de droit.

Elle affirme que l’action au fond envisagée par l’appelante est insusceptible de prospérer compte tenu du caractère parfaitement hypothétique du projet de tracé de la future ligne ferroviaire. Elle relève que ce projet ne figure même pas dans le PLU. Elle souligne que l’ouverture de la phase d’enquête publique date de quelques jours avant la vente et que le projet a été révélé par la presse au mois de janvier 2022, soit après la vente. Elle estime donc qu’au moment de la vente, le projet ne présentait pas les prémices d’un commencement d’exécution et que le sort de ce projet demeure hypothétique en l’état de la longue procédure administrative d’enquête publique qui a été initiée. Elle estime qu’il est difficilement concevable qu’une perte de chance puisse être évaluée sur la base d’un risque hypothétique tenant, à la fois, à la réalisation du projet de ligne TGV et à son tracé. Elle soutient que la détermination de l’emprise de la ligne ferroviaire et de sa situation par rapport au domaine voire à la villa de la société Chany Immo est une question déterminante dans l’évaluation du préjudice et de la perte de chance allégués.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 2 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, Me [H] sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a notamment débouté l’appelante de sa demande d’expertise;

— déboute l’appelante de ses demandes ;

— la condamne à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel et aux dépens avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj, avocat aux offres de droit.

Il expose que le projet de ligne TGV n’est qu’un projet et que, dans le cadre de la révision générale du PLU, aucun emplacement réservé n’a été prévu à cet effet. Il considère donc que l’expertise sollicitée est prématurée en l’absence de préjudice né, certain et actuel. De plus, il souligne que la preuve n’est pas rapportée de sa responsabilité professionnelle, et en particulier d’un manquement à son devoir d’information ayant eu une incidence causale avec ce dont pourrait se plaindre l’appelante. Enfin, il expose que la demande d’expertise afin de déterminer la prétendue dévalorisation du bien, lié au risque hypothétique d’une ligne ferroviaire, ne saurait palier la carence de l’appelante dans l’administration de la preuve.

L’ordonnance entreprise a été clôturée le 16 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En l’espèce, la société Chany Immo, par l’intermédiaire de la société Ethra, exerçant sous l’enseigne l’agence du cap, a acquis de la société Alesca, suivant acte notarié de vente en date du 20 décembre 2021, reçu par Me [R] [H], notaire, le bien litigieux au prix proposé de 1 660 000 euros net vendeur, accepté le 3 septembre 2021.

En premier lieu, la société Chany Immo fait grief à l’acquéreur, au notaire et à l’agence immobilière de ne pas lui avoir révélé l’existence d’un projet de construction d’une ligne ferroviaire avec un passage à proximité du domaine de [Adresse 13], dans lequel se situe la maison qu’elle a acquise, voire à l’intérieur de ce domaine, et ce, alors même que l’acte de vente rappelle (en page 31) l’obligation d’information réciproque pesant sur les parties, et notamment qu’en application de l’article 1112-1 du code civil qui impose aux parties un devoir précontractuel d’information, qui ne saurait toutefois porter sur le prix, le vendeur déclare avoir porté à la connaissance de l’acquéreur l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement. Le vendeur reconnaît être informé qu’un manquement à ce devoir serait sanctionné par la mise en oeuvre de sa responsabilité, avec possibilité d’annulation du contrat s’il a vicié le consentement de l’acquéreur (…).

Il est acquis, qu’avant la signature de l’acte de vente, l’ouverture d’une enquête publique portant sur le projet des phases 1 et 2 de la ligne nouvelle Provence Côte d’Azur (ci-après dénommée la LNPCA) a été décidée.

Le ministre chargé des transports informe la SNCF Réseau, le 8 décembre 2021, avoir pris une décision ministérielle portant sur le projet susvisé concernant le lancement de l’enquête d’utilité publique dont les conditions ont été fixées par décision en date du 7 juin 2021. Il explique avoir demandé, le 7 juin 2021, de préparer le dossier support de l’enquête et la mise en conformité des documents d’urbanisme et de finaliser les consultations réglementaires préalables menées sous l’autorité du préfet des Bouches-du-Rhône en tant que préfet coordonnateur de la phase d’enquête. Il souligne que l’autorité environnementale du conseil général de l’environnement et du développement durable, qui a été consultée le 6 septembre 2021, a rendu son avis le 18 novembre 2021, de même que le secrétariat général pour l’investissement, saisi le 31 juillet 2021, a rendu un avis favorable le 23 novembre 2021. Il est demandé à la SNCF Réseau, en vue de l’ouverture de l’enquête d’utilité publique, de prendre en considération les observations et recommandations ainsi formulées. Sur la base de ces orientations, il déclare approuver le dossier support de l’enquête publique du projet des phases 1 et 2 de la LNPCA et autorise le préfet des Bouches-du-Rhône à ouvrir cette enquête de manière à ce qu’elle s’achève, au plus tard, d’ici la fin du mois de février 2022. Il demande à la SNCF Réseau de lancer, dès le début de l’année 2022, les études de niveau avant-projet concernant la phase 1 dont la convention de financement a déjà été acceptée par l’Etat, et d’identifier rapidement les études nécessaires afin de préparer la phase 2 dans les meilleurs conditions techniques.

Par arrêté inter-préfectoral, en date du 9 décembre 2021, les préfectures des Bouches-du-Rhône, du Var et des Alpes-Maritimes ont prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet susvisé pendant une durée allant du 17 janvier au 28 février 2022, en précisant que cette dernière emportait la mise en comptabilité des plans locaux d’urbanisme des communes de [Localité 18], [Localité 26], [Localité 12], [Localité 11], [Localité 6] et [Localité 5].

Par arrêté inter-préfectoral, en date du 13 octobre 2022, les mêmes préfectures ont déclaré d’utilité publique au bénéfice des SNCF Réseau et SNCF Gares § Connexions les travaux nécessaires à la réalisation des phases 1 et 2 de la LNPCA conformément au plan général des travaux figurant à l’annexe n° 1 sur les communes de [Localité 18], [Localité 6], [Localité 7], [Localité 11], [Localité 12], [Localité 17], [Localité 23], [Localité 26], [Localité 27], [Localité 5] et [Localité 19].

Il s’avère que le conseil syndicat de l’association syndicale libre des propriétaires du domaine de [Adresse 13] (ci-après dénommée l’ASL), dont fait partie la propriété acquise par la société Chany Immo, a participé à l’enquête publique du début de l’année 2022 mais également à une précédente enquête ouverte jusqu’au 30 novembre 2016.

C’est ainsi que, par courriel en date du 8 mai 2016, l’ASL demandait des informations plus précises sur le tracé de la LNPCA dès lors que, d’après les documents publiés sur le site dédié à cette nouvelle ligne ferroviaire, le domaine de [Adresse 13] se trouvait à proximité de ce tracé. Il lui sera répondu, le 18 mai 2016, que seuls les tracés et positionnements des gares des sections de la priorité 1 étaient concernés par la phase de concertation, ceux des sections de la priorité 2, dont fait partie le secteur du domaine de [Adresse 13], n’étant prévus qu’après 2030.

Par lettre, en date du 26 octobre 2022, l’ASL relève que le domaine de [Adresse 13] apparaît sur plusieurs cartes du dossier de l’enquête publique du 17 janvier au 28 février 2022 dans le fuseau [Localité 24]-[Localité 16] du tracé de la LNPCA, et ce, sans que la présence du lotissement ne soit mentionnée dans la liste des contraintes citées dans le dossier. Elle souligne que, si cette enquête publique n’a porté que sur les phases 1 et 2, elle officialise le fait que le domaine est impacté par la création de la ligne nouvelle de [Localité 24]-[Localité 16]. Elle demande des précisions sur la mise à jour du tracé Le [Localité 24]-[Localité 16] qui doit être faite en 2022 hors enquête publique. Elle s’interroge de voir la domaine de [Adresse 13] dans le fuseau de la zone de passage préférentiel, même avec un tunnel, et ce, alors même qu’elle se situe dans l’espace Natura 2000 de [Localité 10] et qu’il devrait être traité au même titre que les espaces touristiques et les zones militaires. Elle demande à ce que le passage de la ligne de la section [Localité 24]-[Localité 16] passe par un tunnel avec une entrée et une sortie très éloignées du domaine et que ce tracé soit défini le plus rapidement possible afin de ne pas laisser les propriétaires du domaine dans une insécurité juridique, tenant notamment à la valeur de leurs biens immobiliers.

Par ailleurs, par courriel en date du 6 février 2022, M. [O] [V], propriétaire d’une villa située dans le domaine de [Adresse 13], conteste vivement le fait que la zone décrite comme étant 'à très forts enjeux’ inclut le domaine de [Adresse 13] et des sites classés Natura 2000, au point d’y envisager le passage d’un tunnel pour la LNPCA, et ce, sans que [Adresse 13], pas plus que la commune de [Localité 22], ne soient citées dans le texte descriptif de la section [Localité 15]-[Localité 16] de la LNPCA. Il souligne que, même si le tracé, dans la 'zone à très forts enjeux’ où se situe [Adresse 13], n’appartient qu’aux phases 3 et 4 du projet LNPCA, il demande avec force que ce tracé soit immédiatement et profondément modifié en faisant démarrer le tunnel prévu pour la LNPCA bien avant le domaine de [Adresse 13], dans un sens comme dans un autre, et ce, en épargnant tout son secteur géographique.

Enfin, à l’examen du plan inséré dans les conclusions de la société Chany Immo, il apparaît que le tracé qui y figure correspondant au projet des phases 1, dont les premiers travaux sont prévus à partir de 2025 pour une mise en service d’ici 2030, et 2, dont les premiers travaux sont prévus à partir de 2027/2028, de la LNPCA ne passe pas ni à l’intérieur ni à proximité du domaine de [Adresse 13], seules les villes de [Localité 18] et [Localité 19] ainsi que les gares de [Localité 25], de [Localité 14], de [Localité 6], de [Localité 27], de [Localité 7]-[Localité 20], de [Localité 23], [Localité 8] et de [Localité 5] étant concernées par le projet.

Il résulte de l’ensemble des éléments que les phases 1 et 2 reconnues d’utilité publique du projet de la ligne LNPCA ne concernent que les villes et gares des sections de la priorité 1, et non celles des sections de la priorité 2, auxquelles appartient la commune de [Localité 22], et en particulier le domaine de [Adresse 13], qui ne concerneront que les phases 3 et 4 pour lesquelles aucune concertation n’est, à ce jour, encore intervenue.

C’est la raison pour laquelle, dans un courrier en date du 15 décembre 2022, la mairie de la commune de [Localité 22] indique à Me [H] que les dispositions du plan local d’urbanisme approuvées le 29 avril 2021 ne font pas mention d’un emplacement réservé délimitant le tracé de la ligne LGV.

Il n’en demeure pas moins, qu’alors même que le projet de la LNPCA inquiète les propriétaires du domaine de [Adresse 13] depuis plusieurs années et qu’il a connu une avancée considérable le 13 octobre 2022, les travaux nécessaires à la réalisation des phases 1 et 2 ayant été déclarés d’utilité publique, après les résultats de l’enquête publique réalisée au début de l’année 2022, à la suite de son lancement par décisions ministérielle et inter-préfectorale, les 8 et 9 décembre 2021, ce projet n’apparaît pas avoir été porté à la connaissance de la société Chany Immo.

Or, aux termes de l’article 1137 du code civil, constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. De plus, dans le cadre de son obligation générale d’information résultant de l’article 1112-1 du code civil, le vendeur doit révéler tout ce qu’il sait, tout ce que l’acquéreur ne peut pas savoir et tout ce qui est de nature à influer son consentement. Par ailleurs, il revient au notaire, en vertu de son devoir de conseil, de s’assurer que le vendeur a rempli son obligation de renseignements vis-à-vis de l’acquéreur et ce que ce dernier a bien compris la portée des informations qui lui ont été communiquées et qu’il a donc émis un consentement éclairé. Il appartient alors au notaire de recenser les informations qui sont essentielles pour l’acquéreur compte tenu du but qu’il poursuit, de s’assurer que ces informations lui ont été effectivement fournies et d’attirer l’attention du vendeur sur le devoir général d’information qui lui incombe et les conséquences qui pourraient en résulter pour lui d’un défaut d’information et de vérifier que les renseignements communiqués sont exactes et complets. Enfin, l’agent immobilier, en sa qualité de professionnel, est également tenu à un devoir d’information et de conseil vis-à-vis de l’acquéreur.

Ainsi, le fait pour les intimés de ne pas avoir révélé l’existence du projet de la LNPCA pourrait conduire, a minima, la société Chany Immo à rechercher, devant la juridiction du fond, la responsabilité de l’acquéreur pour manquement à son obligation générale d’information, de même que la responsabilité du notaire et de l’agence immobilière pour manquements à leur devoir de conseil.

Si les intimés soutiennent avoir révélé à l’acquéreur tout ce qu’ils savaient au moment où de la signature de la vente, il résulte de ce qui précède que plusieurs décisions importantes concernant les phases 1 et 2 du projet ont été prises dans le courant de l’année 2021, soit avant l’acte de vente litigieux.

De même, alors même que l’acquéreur affirme n’avoir pris connaissance de ce projet qu’après la vente, en échangeant avec les colotis, seule la juridiction du fond, qui sera éventuellement saisie, pourra dire si l’acquéreur aurait pu aisément obtenir les renseignements qu’il se plaint de ne pas avoir eus.

Enfin, les intimés considèrent que l’information dont se prévaut la société Chany Immo, à savoir le projet de la LNPCA, n’est pas pertinente, étant donné que la passage de cette ligne à proximité du domaine de [Adresse 13] voire dans ce domaine est purement hypothétique. Or, dès lors qu’il a été répondu à l’ASL, en mai 2016, que la commune de [Localité 22], où se situe le domaine de la Lieutenance, est concernée par les tracés et positionnements des gares des sections de la priorité 2 prévus après 2030, ce qui justifie l’inquiètude des propriétaires et de l’ASL qui ont participé à l’enquête publique lancée au début de l’année 2022, le projet de la LNPCA pourrait être considérée, par une juridiction du fond, comme une information de nature à modifier la décision qui a été prise par la société Chany Immo de conclure la vente au prix de vente proposé.

Dans ces conditions, les éventuelles actions en responsabilité qu’envisage d’exercer l’acquéreur à l’encontre de sa venderesse, le notaire et l’agence immobilière, pour manquement à leurs devoirs d’information et de conseil, ne sont pas manifestement vouées à l’échec.

Pour autant, la mesure d’expertise sollicitée vise à déterminer la valeur marchande du bien, la dépréciation de la propriété dans le cas où une ligne de chemin de fer serait construite à proximité et à déterminer les éventuels préjudices subis du fait de cette ligne ainsi que les responsabilités encourues.

Le simple fait que la concertation portant sur les villes et gares de priorité 2 susceptibles d’être concernés par le projet des phases 3 et 4 de la LNPCA n’a pas encore été lancée et ne le sera manifestement pas avant la fin des travaux, prévus en 2030, portant sur les phases 1 et 2, la construction du tunnel à proximité du domaine de [Adresse 13], pour le passage de la ligne, est purement hypothétique.

Dans ces conditions, si un expert pourrait se prononcer sur la dépréciation de la villa dans le cas où une ligne de chemin de fer venait à passer dans le domaine de [Adresse 13] ou à proximité, cet avis, reposant sur un fait purement hypothétique, en l’absence de tracé arrêté, ne serait pas susceptible d’influer sur la solution du litige qu’envisage d’initier la société Chany Immo.

En outre, il n’appartient pas à un expert de se prononcer sur les éventuelles responsabilités encourues en matière de réticence dolosive et/ou d’un manquement à l’obligation générale d’information et/ou au devoir de conseil.

De plus, tant qu’aucune décision ne sera prise sur le tracé de la ligne concernée par les phases 3 et 4 de la LNPAC, il est inutile de demander à un expert de se prononcer sur des préjudices dont la réalité n’est pas avérée.

Si la société Chany Immo se prévaut d’une perte de chance de ne pas avoir pu contracter à d’autres conditions, n’ayant pas eu connaissance du projet de la LNPAC, l’expertise sollicitée n’a pas vocation à l’établir.

Enfin, dès lors que l’article 1137 alinéa 3 du code civil énonce que ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation, la société Chany Immo ne justifie pas sa demande portant sur l’évaluation, par un expert, de la valeur du bien acquis.

En second lieu, si la société Chany Immo fait état de vices cachés affectant la maison tenant aux raccordements du chauffe-eau de la cuisine du bas et du lavabo de la salle de bains de la chambre de maître, à l’origine d’infiltrations constatées dans un procès-verbal de constat, en date du 23 novembre 2022, il convient de relever que l’expertise sollicitée en évaluation immobilière ne correspond en rien à une expertise désordres.

Pour toutes ces raisons, l’utilité de la mesure d’expertise sollicitée en vue des actions au fond qu’envisage d’exercer la société Chany Immo à l’encontre des intimés n’étant pas démontrée, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que l’appelante ne rapportait pas la preuve de l’existence d’un motif légitime à voir ordonner la mesure sollicitée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La société Chany Immo, succombant en appel, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance et a dit, compte tenu de l’équité, n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.

Elle sera également condamnée aux dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de M^e Françoise Boulan, membre de la SELARL LX Avocats, et de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj, avocats aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En outre, l’équité commande de la condamner à verser à chacun des intimés la somme de 1 000 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI Chany Immo à verser à la SARL Alesca la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne la SCI Chany Immo à verser à la SCI Ethra la somme de 1 000 euros sur le même fondement ;

Condamne la SCI Chany Immo à verser à Me [R] [H], notaire associé de la SELAFA [H] Associés, la somme de 1 000 euros sur le même fondement ;

Condamne la SCI Chany Immo aux entiers dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de M^e Françoise Boulan, membre de la SELARL LX Avocats, et de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj, avocats aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière La présidente