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COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 26 NOVEMBRE 2024

N°2024/347

Rôle N° RG 19/19855 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFLNY

[L] [O]

[Z] [O]

C/

[U] [X] épouse [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sophie KUJUMGIAN-ANGLADE

M^e Benjamin CRESPY de l’AARPI BALDO – CRESPY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 25 Novembre 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/06505.

APPELANTS

Monsieur [L] [O]

né le 17 Mai 1973 à [Localité 16], demeurant [Adresse 7]

Madame [Z] [C] épouse [O]

née le 12 Mai 1973 à [Localité 17], demeurant [Adresse 7]

Tous deux représentés et assistés par M^e Sophie KUJUMGIAN-ANGLADE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Emmanuelle MATTEI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame [U] [X] épouse [Y],

née le 06 Mars 1952 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 7]

représentée et assistée par M^e Benjamin CRESPY de l’AARPI BALDO – CRESPY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, faisant fonction de Présidente,

et

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 20 janvier 2011, M. [L] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] ont acquis de Mme [U] [X] épouse [Y] une parcelle de terrain avec construction située sur la commune de [Localité 18], cadastrée AH [Cadastre 4] et AH [Cadastre 2], moyennant le prix de 360 000 euros.

Courant 2015, se plaignant de l’existence, d’une part, d’une canalisation installée dans l’axe Nord-Sud se prolongeant à l’intérieur de la buanderie de leur maison, permettant l’évacuation des eaux usées de la cuisine, de nature à constituer une servitude non portée à leur acte de vente, et, d’autre part, de défauts affectant la toiture de la maison, les époux [O] ont sollicité l’organisation d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 8 décembre 2015, une expertise a été désignée dont le rapport a été déposé le 20 février 2017.

Par acte du 14 novembre 2017, M. [L] [O] et Mme [B] [C] épouse [O] ont fait assigner Mme [U] [X] épouse [Y], au visa de l’article 1610 du code civil, sollicitant l’indemnisation de leurs préjudices et la mise en oeuvre de l’action estimatoire.

Par jugement en date du 25 novembre 2019, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a :

' condamné Mme [U] [X] épouse [Y] à payer à M. [L] [O] et Mme [Z] [O], en réparation des vices cachés affectant le bien immobilier vendu selon acte du 20 janvier 2011, les sommes suivantes :

—  22 000 euros au titre de la réparation de la toiture,

—  4 800 euros au titre du préjudice de jouissance,

' débouté M. [L] [O] et Mme [Z] [O] du surplus de toutes leurs demandes indemnitaires,

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' débouté Mme [U] [X] épouse [Y] de sa demande reconventionnelle,

' condamné Mme [U] [X] épouse [Y] à verser à M. [L] [O] et Mme [Z] [O] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

' rejeté le surplus des demandes des parties.

Le tribunal a estimé s’agissant de la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés que :

— l’existence d’une servitude de tréfonds d’évacuation des eaux usées constitue un vice caché grave qui affecte le bien et compromet le libre usage de l’assiette de la servitude, celle-ci n’ayant pas été mentionnée dans l’acte d’achat des époux [O] en 2011 alors qu’elle était connue de Mme [U] [X] épouse [Y] qui a acheté en 1990 un terrain nu, et qui a fait procédé à l’habillage des canalisations dans un coffrage dont elle connaissait donc l’existence, la localisation originelle des canalisations en limite divisoire des fonds étant sans incidence dès lors que les limites cadastrales ont été amiablement rectifiées avant la vente aux époux [O],

— l’expert a caractérisé le vice affectant la charpente de récupération installée sur la maison, celle-ci étant inadaptée aux vents et aux secousses sismiques correspondant à la zone d’installation et devant être intégralement remplacée, ce qui constitue un vice caché lors de la vente, connu de la venderesse,

— le chéneau non étanche constitue un vice causant des infiltrations en toiture,

— le silence gardé par Mme [U] [X] épouse [Y] sur les modalités précises de construction de la maison et les informations parcellaires délivrées aux acquéreurs démontrent la mauvaise foi de la venderesse justifiant que soit écartée la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée contractuellement.

Au titre des préjudices invoqués, le tribunal a retenu le coût de remplacement de la charpente tel que fixé par l’expert à hauteur de 22 000 euros TTC.

En revanche, il a écarté toute indemnisation au titre :

— des travaux de dérivation de la canalisation pris en charge par la commune de [Localité 18],

— de la moins value, estimant que ce préjudice n’avait pas été chiffré par l’expert, que son quantum ne pouvait être démontré alors que les époux [O] ne justifiaient pas de leur volonté de revendre, et, s’agissant d’une servitude sauvage d’évacuation d’eau pluviale dont le coût de déviation a été pris en charge par la commune,

— d’un préjudice professionnel de Mme [B] [C] épouse [O] à raison d’un refus de mutation, faute de démonstration d’un lien de causalité direct avec la faute de Mme [U] [X] épouse [Y],

— d’un préjudice moral des époux [O].

Au titre du préjudice de jouissance, le tribunal a retenu son existence du fait des infiltrations d’eau causées par la canalisation litigieuse, mais a réduit le montant demandé, estimant que la gêne liée à la démolition des ouvrages résultait du propre fait des époux [O], et qu’aucune nécessité de travaux supplémentaires justifiant la démolition d’une pièce n’était démontrée.

Enfin, s’agissant de la demande reconventionnelle de Mme [U] [X] épouse [Y], le tribunal a rejeté toute indemnisation d’un préjudice moral et de dommages et intérêts, faute de démonstration d’un abus.

Selon déclaration reçue au greffe le 27 décembre 2019, M. [L] [O] et Mme [B] [C] épouse [O] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur la condamnation par le tribunal de Mme [U] [X] épouse [Y] au paiement de la seule somme de 4 800 euros au titre du préjudice de jouissance et sur le rejet de leurs autres demandes indemnitaires.

Par dernières conclusions transmises le 10 mars 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, M. [L] [O] et Mme [B] [C] épouse [O] sollicitent de la cour qu’elle :

infirme le jugement en ce qu’il :

— a condamné Mme [U] [X] épouse [Y] à leur payer la somme de 4 800 euros au titre du préjudice de jouissance,

— les a débouté de leurs autres demandes indemnitaires,

— a rejeté le surplus des demandes,

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Statuant à nouveau :

' dise que le bien objet de la vente est entaché de vices cachés,

' homologue le rapport d’expertise judiciaire,

' condamne Mme [U] [X] épouse [Y] au paiement de la somme de 118 000 euros au titre de la restitution sur le fondement de l’action estimatoire,

' condamne Mme [U] [X] épouse [Y] au paiement forfaitaire de la somme de 5 277,80 euros en réparation au titre des travaux nécessaires à la construction d’un mur indépendant du mur mitoyen,

' condamne Mme [U] [X] épouse [Y] au paiement de la somme de 115 776 euros au titre du trouble de jouissance arrêté à la date de l’arrêt,

' condamne Mme [U] [X] épouse [Y] au paiement de la somme 20 000 euros, chacun, au titre de leur préjudice moral,

' condamne Mme [U] [X] épouse [Y] au paiement de la somme de 30 000 euros au titre du préjudice professionnel de Mme [B] [C] épouse [O],

' déboute Mme [U] [X] épouse [Y] de ses demandes,

' condamne Mme [U] [X] épouse [Y] au paiement de la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel comme de première instance.

Les époux [O] soutiennent que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés incluse dans leur acte d’achat en 2011 est inopposable dans la mesure où Mme [U] [X] épouse [Y] a acquis en 1990 un terrain nu sur lequel son mari a construit la maison litigieuse, de sorte qu’elle ne peut en ignorer les défauts constructifs. Ils ajoutent que les seules limites de propriété pouvant être prises en compte sont celles comprises dans leur acte notarié régulièrement publié. Ils s’appuient sur le rapport d’expertise pour faire valoir que la canalisation litigieuse était enfermée dans le bâti dont l’intimée avait nécessairement connaissance, et que l’existence de cette servitude de tréfonds d’évacuation des eaux usées, qui leur a été cachée, constitue un vice caché, compromettant l’usage du bien, et dont la venderesse avait connaissance.

Les appelants dénoncent la mauvaise foi de Mme [U] [X] épouse [Y] qui a dissimulé la canalisation dans une construction qu’elle a fait édifier entre 2007 et 2010, ainsi qu’en atteste la comparaison des plans de bornage du 12 décembre 2008 et du 11 octobre 2010. Ils assurent qu’elle ne pouvait ignorer l’existence de ce réseau enterré, enseveli sous un bâti construit, et ayant elle-même raccordé une pile au réseau interne de la maison via le coffrage où se trouvait la canalisation litigieuse. Ils écartent toute responsabilité de la commune au titre de la servitude litigieuse. Ils dénoncent l’absence de toute mention de la servitude dans leur acte de vente notarié. Ils assurent que la pièce où se trouve la canalisation se situe sur la parcelle vendue à Mme [U] [X] épouse [Y] qui a fait l’objet d’une rectification de limites après bornage amiable. Ils estiment qu’au vu de la date de construction de cette pièce, entre 2008 et 2010, la garantie décennale est applicable.

Les appelants soutiennent, sur le fondement de l’article 1644 du code civil et de l’action estimatoire, que la présence d’une telle servitude d’utilité publique sur leur fonds constitue une lourde contrainte qui génère une moins-value compensant la perte partielle d’un droit de propriété, évaluée amiablement le 9 mars 2017 par le cabinet Expertisimo à 118 000 euros, étant observée qu’ils auraient nécessairement acquis le bien à un moindre prix s’ils en avaient eu connaissance.

Les appelants invoquent des préjudices au titre des réparations affectant la canalisation entièrement refaite par la commune. Ils entendent être indemnisés des travaux réalisés à hauteur de 5 277,80 euros au titre de la rénovation de la pièce dans laquelle des infiltrations ont été relevées et ayant induit la construction d’un mur de doublage avec perte de la surface habitable.

Ils sollicitent l’indemnisation de leur trouble de jouissance à raison des infiltrations subies en toiture, de la mise à nue de la canalisation dans leur entrée d’août 2015 à décembre 2018, date de fin des travaux de réfection effectués par la commune, de l’impossibilité d’utiliser la pièce d’entrée de 20 m², de la nécessité de désolidariser le bâti du mur mitoyen ce qui va entraîner une perte de surface habitable, et de la vue créée par l’abattage des arbres dans le cadre des travaux de détournement de la canalisation, réalisés par la mairie. Ils estiment que le bien est invendable et impossible à louer en l’état. Ils

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estiment leur préjudice de jouissance sur la base de la valeur locative du bien sur 60 mois, soit 115 776 euros.

Les appelants invoquent également un préjudice moral aggravé depuis la première instance compte tenu de l’impossibilité de vendre ou louer leur bien qui se trouve dans un état catastrophique. Ils avancent également l’existence d’un préjudice professionnel pour Mme [B] [C] épouse [O] qui a dû refuser une mutation, faute de pouvoir revendre le bien.

Enfin, M. [L] [O] et Mme [B] [C] épouse [O] s’opposent à tout dommages et intérêts au profit de l’intimée, aucune faute ni préjudice n’étant démontré.

Par dernières conclusions transmises le 28 mai 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [U] [X] épouse [Y] sollicite de la cour qu’elle :

reçoive son appel incident, et le dise bien fondé,

En conséquence :

' constate que les vices invoqués n’étaient pas décelables par le vendeur au jour de la vente,

' infirme partiellement le premier jugement en ce qu’il :

— l’a condamnée à payer à M. [L] [O] et Mme [Z] [O], en réparation des vices cachés affectant le bien immobilier vendu selon acte du 20 janvier 2011, les sommes suivantes :

—  22 000 euros au titre de la réparation de la toiture,

—  4 800 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles et l’a condamnée au paiement des dépens,

' déboute les époux [O] de toutes leurs demandes comme étant irrecevables et à tout le moins infondées,

A titre reconventionnel :

' condamne M. [L] [O] et Mme [B] [C] épouse [O] à lui payer 10 000 euros pour procédure abusive et réparation du préjudice moral subi,

' les condamne à lui payer la somme de 7 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance d’appel comme de première instance.

Mme [U] [X] épouse [Y] invoque, tout d’abord, la clause d’exonération des vices cachés stipulée dans l’acte de vente du 20 janvier 2011 pour faire obstacle aux demandes des époux [O]. Elle rejette toute demande d’indemnisation présentée au titre de la garantie des vices cachés. S’agissant de la canalisation enterrée, elle assure ne pas en avoir eu connaissance et la canalisation ayant fait l’objet d’importants travaux de déviation destinée à éviter le passage en tréfonds sous la maison. Mme [U] [X] épouse [Y] soutient que cette canalisation est implantée sur une parcelle de terre ne lui appartenant pas à l’origine (présence de la pile), mais relevant du fonds anciennement [M], devenu une copropriété, ce terrain lui ayant été attribué ensuite dans le cadre d’un bornage rectificatif, de sorte que son propre acte d’acquisition n’en fait pas état et qu’elle ignorait l’existence de cette servitude créée par la commune de [Localité 18] à une période non datée. En revanche, elle affirme que les appelants étaient informés de la rectification cadastrale à laquelle ils devaient procéder. Elle assure que la canalisation se trouvait sous un gravat de terre et n’a aucunement été dissimulée par elle par des travaux constructifs dans la maison vendue.

S’agissant du chéneau, elle estime que les désordres l’affectant n’étaient en rien cachés. Elle conteste l’absence de fixation de l’étanchéité habillant le chéneau, au demeurant parfaitement visible, lors de la vente de 2011, mettant en cause le mauvais entretien de leur bien par les époux [O], n’ayant pour sa part jamais constaté d’infiltrations en toiture.

S’agissant de la toiture, elle fait valoir l’absence de désordres causés à ce titre, étant observé que la construction de la maison avec la charpente était achevée depuis quinze ans lors de la vente, de sorte qu’aucune garantie n’est due.

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Mme [U] [X] épouse [Y] assure par ailleurs que la construction du bien était achevée depuis plus de 10 ans lors de la vente, de sorte que la garantie décennale n’est pas en cause et qu’aucune demande ne peut prospérer à ce titre.

S’agissant des préjudices, Mme [U] [X] épouse [Y] conteste toute moins value du bien vendu. Elle estime que les époux [O] ont tenté de tromper la juridiction en cachant la convention passée avec la mairie de [Localité 18] qui a accepté de réaliser des travaux de déviation de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales installée de façon sauvage. Elle ajoute que la canalisation litigieuse se trouve sur un fonds anciennement [M], devenue une copropriété, dans la mesure où les époux [O], informés, n’ont pas fait régularisé la rectification cadastrale envisagée dans l’acte de vente. Elle dénonce l’absence de mise en cause de la copropriété voisine et de la commune.

Quant au trouble de jouissance allégué au titre du remplacement d’un mur de clôture, Mme [U] [X] épouse [Y] dénonce un désordre nouveau, non discuté dans le cadre de l’expertise, et non prouvé.

Elle réfute toute indemnisation d’un préjudice moral des époux [O] ainsi que d’un préjudice professionnel pour Mme [B] [C] épouse [O], les estimant non prouvés et sans lien direct avec des désordres affectant le bien vendu.

Enfin, à titre reconventionnel, Mme [U] [X] épouse [Y] sollicite des dommages et intérêts estimant que les époux [O] ont fait preuve de mauvaise foi en usant de fausses assertions factuelles.

Par ordonnance sur incident du 10 avril 2024, la péremption de l’instance a été rejetée.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 9 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de relever qu’aucune demande au titre de la garantie décennale du constructeur n’est formalisée aux termes du dispositif des conclusions des appelants qui fondent leur action uniquement au titre de la garantie des vices cachés. Aussi, tous les développements relatifs à la garantie décennale sont inopérants.

Sur la demande d’indemnisation au titre de la garantie des vices cachés

Sur les conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés

Par application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En application de ces dispositions, la jurisprudence applique la garantie des vices cachés quand le bien vendu présente un défaut non apparent et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à l’usage auquel l’acheteur pouvait sérieusement s’attendre compte tenu de la nature du bien vendu, dès lors que le vice est antérieur à la vente, et plus précisément au transfert des risques.

En l’occurrence, les époux [O] ont acquis de Mme [U] [X] épouse [Y], par acte du 20 janvier 2011, une maison d’habitation construite sur une parcelle de terrain représentant initialement 689 m², et correspondant aux parcelles cadastrées AH [Cadastre 2] et AH [Cadastre 4] sur la commune de [Localité 18]. Ensuite de la rectification effective le 9 mai 2018, les époux [O] se trouvent propriétaires des parcelles AH [Cadastre 2], AH [Cadastre 4] et AH [Cadastre 6] pour une superficie de 714 m².

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En page 15 de l’acte de vente de 2011, a été stipulée une clause d’exclusion de garantie par le vendeur, ainsi libellée : 'l’acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs, prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison, soit de l’état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après, soit en l’état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d’erreur ou omission dans la désignation qui précède'.

Il est également précisé que l’acquéreur 'souffrira des servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, pouvant grever le bien, sauf à s’en défendre et à profiter de celles actives, s’il en existe, le tout à ses risques et périls, sans aucun recours contre le vendeur, à l’exception des servitudes le cas échéant créées par ce dernier et non indiquées aux présentes sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droit qu’il n’en aurait en vertu de titres réguliers non prescrits ou de la loi'.

Aucune servitude de canalisation en tréfonds grevant les parcelles vendues aux époux [O] n’est mentionnée dans cet acte.

Il appert que Mme [U] [X] épouse [Y] avait acquis ce bien le 11 avril 1990, auprès des époux [G], celui-ci consistant alors seulement en un terrain à bâtir situé [Adresse 15] à [Localité 18]. Cet acte ne comportait lui-même aucune mention d’une servitude de tréfonds de canalisation d’eaux pluviales, grevant le fonds.

Par ailleurs, dans l’acte de vente du 20 janvier 2011, Mme [U] [X] épouse [Y] a expressément précisé :

— avoir obtenu le 9 mars 1990 un permis de construire, ensuite annulé,

— avoir commencé les travaux de construction de la maison en 1993, les avoirs achevés en 1995 alors même qu’elle avait sollicité l’annulation du permis de construire délivré le 9 mars 1990, de sorte que la construction a été réalisée sans permis de construire,

— avoir effectué une déclaration de travaux en décembre 2000, au titre de la construction d’un abris de piscine, de laquelle il résulte que la surface hors 'uvre net est de 244 m², ces travaux ayant été autorisés le 20 février 2001.

Malgré plusieurs demandes et sommations de communiquer, outre des discussions à ce titre dans le cadre de l’expertise judiciaire diligentée en référé et ayant donné lieu au dépôt du rapport le 20 février 2017, Mme [U] [X] épouse [Y] n’a jamais été en mesure de fournir des factures ou éléments relatifs à la construction de l’habitation, ni à l’origine, entre 1993 et 1995, ni lors de l’agrandissement avec construction de l’abris piscine en 2001, ni au titre de l’extension manifestement réalisée entre 2008 et 2011, à l’angle Nord Est de la propriété, correspondant aux actuels porche et entrée des époux [O], ainsi que le révèle l’expert, par comparaison des extraits cadastraux versés aux dossiers et des plans repris dans le cadre du bornage de décembre 2008, ainsi que des documents d’arpentage ultérieurs.

Il est démontré que l’intimée a acquis un terrain nu et qu’elle a fait construire une maison d’habitation en plusieurs temps, sans permis de construire, pour la partie principale, et sans factures justifiées, ne démontrant pas avoir eu recours à un professionnel. Dans ces conditions, à l’égard des époux [O], ses acquéreurs, elle doit être réputée constructeur, et donc professionnelle de l’immobilier au titre de la garantie des vices cachés. Elle est donc soumise à une présomption de connaissance des vices affectant le bien vendu, sans pouvoir invoquer la clause exclusive de garantie stipulée dans l’acte de vente.

Or, au cours de l’année 2015, M. [L] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] se sont plaints de vices affectant le bien et tenant à deux domaines : la présence d’une canalisation installée dans l’axe Nord-Sud se prolongeant à l’intérieur de leur pièce d’entrée dans la maison, de nature à constituer une servitude de tréfonds grevant leur fonds, et, des défauts affectant la toiture de la maison.

S’agissant de la canalisation et de la servitude de tréfonds

Il résulte des procès-verbaux de constat des 22 juillet et 21 août 2015, ainsi que du rapport d’expertise judiciaire du 20 février 2017, principalement, que dans le local d’entrée de la maison, dans l’axe Nord-Sud, traversant la parcelle AH [Cadastre 2], puis située le long de la

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parcelle AH [Cadastre 4] au Nord, les époux [O] ont découvert une canalisation en PVC de 300 mm de diamètre se trouvant d’abord hors sol, mais cachée sous un coffrage lors de la vente, puis, étant enterrée. Cette canalisation servait à évacuer les eaux de pluie de l'[Adresse 14], située en amont, traversait la propriété des appelants pour se jeter dans un regard en contrebas, [Adresse 12].

Après consultation des services de la mairie de [Localité 18], l’expert a pu établir que cette canalisation avait été installée, à une époque non datée, ni datable. Cependant, l’expertise a également permis d’établir que la partie hors sol de cette canalisation, relativement conséquente, et donc nécessairement visible, a été occultée en étant intégrée dans un ouvrage au niveau des pièces d’entrée de la maison, initialement désignées porche et buanderie, puis porche et entrée, ouvrage détruit par les appelants dans le cadre de la recherche de fuites et infiltrations en 2015. C’est alors que les appelants en ont découvert l’existence, la canalisation étant jusqu’alors cachée pour eux et ne résultant d’aucun acte. En revanche, il est établi que ce coffrage a nécessairement été construit lors de l’extension de cette partie de l’habitation, inexistante avant 2008, mais présente à la vente. Mme [U] [X] épouse [Y] avait donc indéniablement connaissance de cette canalisation, au moins pour partie visible lorsqu’elle était propriétaire du bien et qu’elle y a fait réaliser ou réaliser elle-même des travaux.

L’intimée ne peut se dédouaner de toute responsabilité à raison de considérations juridiques tenant à la propriété du bien.

En effet, aux termes du procès-verbal de bornage contradictoire réalisé le 12 décembre 2008 entre Mme [U] [X] épouse [Y], alors propriétaire des parcelles AH [Cadastre 2] et [Cadastre 3], ensuite devenue les parcelles AH [Cadastre 4] et [Cadastre 5], et son voisin, alors M. [M], propriétaire des parcelles AH [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], la limite séparative des fonds a été fixée en ligne, par détermination des bornes 8, 9 et 10, conduisant à distinguer une parcelle, ensuite dénommée AH 74p, d’une superficie de 25 m², dont il est apparu qu’elle avait été référencée au cadastre comme étant la propriété de M. [M], alors que la maison de Mme [U] [X] épouse [Y] se trouvait pour partie édifiée dessus.

Lors de la réalisation du plan de division de la parcelle AH [Cadastre 3], propriété de Mme [U] [X] épouse [Y], le 11 octobre 2010, la distorsion entre la limite réelle de propriété, au Nord Est, et sa limite cadastrale, apparaît avec la matérialisation la 'parcelle’ AH [Cadastre 8]p.

L’acte de vente par Mme [U] [X] épouse [Y] aux époux [O], le 20 janvier 2011, expose expressément, au titre de la consistance du bien, en page 14 de l’acte, qu’une surface de 25 m² doit être rétrocédée par M. [M] à Mme [U] [X] épouse [Y], à titre de rectification en limite cadastrale, cette rectification nécessitant l’établissement d’un document d’arpentage et la signature d’une acte notarié publié au bureau des hypothèques. Les parties ont expressément convenus :

— 'de ne pas attendre la régularisation de l’acte notarié de rectification de limite, voulant signer dès maintenant l’acte de vente,

— que la parcelle de 25 m², objet de la rectification de limite, fait partie intégrante du bien présentement vendu,

— que l’acte notarié de rectification interviendrait aux frais du vendeur'.

La propriété de M. [M] a été revendue et est désormais la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]

Par acte notarié du 9 mai 2018, se référant au document d’arpentage du 18 décembre 2012, n°2740, il a été procédé, entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et les époux [O], à la rectification des limites, de sorte que la parcelle AH [Cadastre 6] (anciennement dénommée AH 74p) pour une contenance de 25 centiares, qui était portée au compte du syndicat des copropriétaires devait être portée au compte des époux [O], sans indemnité. Cet acte a été publié.

Or, précisément, la canalisation des eaux pluviales ici en cause a son emprise, pour partie et pour la portion qui concerne les parties intéressées au présent litige, sur l’assiette de la parcelle AH [Cadastre 6].

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D’une part, c’est à tort que Mme [U] [X] épouse [Y] invoque l’irrecevabilité de l’action des époux [O] au titre du vice caché constitué par la dite canalisation pour défaut de mise en cause du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et de la mairie de [Localité 18]. En effet, les désordres en cause affectent la maison au titre de laquelle ni la mairie, ni le syndicat des copropriétaires voisin n’ont jamais eu aucun droit. En outre, depuis l’acte de régularisation du 9 mai 2018, publié et donc opposable à tous, il est acquis que les parcelles concernées ne sont pas celles qui concernent le syndicat des copropriétaires ou la mairie. Enfin, dans le cadre de leur action en vice caché au titre de la canalisation des eaux pluviales, M. [L] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] ne sollicitent de dommages et intérêts que dans le cadre de l’action estimatoire, qui ne concerne donc que les rapports vendeur-acheteurs, et non au titre de travaux réparatoires, au demeurant déjà pris en charge par la mairie. Aucune irrecevabilité de cette action n’est donc démontrée.

D’autre part, il résulte de ces éléments que l’existence de cette canalisation d’eaux pluviales n’a été mentionnée sur aucun acte de propriété, que néanmoins cette canalisation existait alors que Mme [U] [X] épouse [Y] était propriétaire des parcelles AH [Cadastre 2] et AH [Cadastre 5], et qu’elle faisait usage de la parcelle AH [Cadastre 6] sur laquelle elle a, pour partie, édifié sa maison, ayant acquis un terrain nu. Informée, Mme [U] [X] épouse [Y] n’en a pour autant pas avisé ses acquéreurs lors de la vente de la maison en 2011, ayant au contraire préalablement fait réaliser un coffrage sur la partie non enterrée de celle-ci, dont elle ne peut se contenter d’affirmer qu’il s’agissait de remblais, compte tenu de l’importance de la canalisation et de sa localisation. Au surplus, l’expertise met en évidence le raccordement de la pile située sous le porche d’entrée de la maison à la dite canalisation pour son évacuation. De plus, l’expert privilégie le fait que la construction réalisée sur la parcelle devenue AH [Cadastre 6] a été effectuée postérieurement à l’installation de cette canalisation en sa partie souterraine. La connaissance de Mme [U] [X] épouse [Y] est donc acquise.

Or, cette canalisation constitutive d’une servitude de tréfonds sur le terrain caractérise un vice, non apparent et caché aux acheteurs, propre à rendre la chose impropre à son usage, au vu des contraintes qu’elle induit sur le terrain. Mme [U] [X] épouse [Y] est donc responsable et sa garantie des vices cachés peut potentiellement être mise en oeuvre au titre de ce vice.

S’agissant de la charpente et du chéneau

Il ressort essentiellement de l’expertise judiciaire que les infiltrations dénoncées par les époux [O], ayant nécessité l’intervention des pompiers et des services de la ville lors d’un important épisode pluvieux relevé en août 2015 par constat d’huissier de justice, proviennent du chéneau situé, lui aussi, en limite Nord, dans l’axe Nord-Sud et en limite de propriété avec les parcelles AH [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11]. L’expert relève précisément que ce chéneau n’est pas correctement étanché côté intérieur, de sorte qu’en cas de forte pluie, par un phénomène de débordement, des infiltrations ont lieu dans l’intérieur de l’habitation. L’expert, en réponse aux dires des parties, a indiqué que le défaut d’entretien de ce chéneau, imputable aux époux [O], est effectivement un phénomène aggravant, mais n’est pas la cause des infiltrations observées. Il s’agit là encore d’un vice non apparent lors de la vente pour les acheteurs, mais nécessairement connu de la venderesse ayant réalisé ou fait réaliser la construction du bien, et, de nature à rendre le bien impropre à sa destination puisque l’étanchéité n’est pas acquise.

L’expertise a également permis de mettre en avant, notamment grâce au sapiteur sollicité par l’expert, les vices affectant la charpente de la maison. En effet, son étude a permis de démontrer que la charpente qui a été installée alors que Mme [U] [X] épouse [Y] était propriétaire puisqu’elle recouvre l’ensemble du bâti, y compris celui construit sur la parcelle devenue AH [Cadastre 6], a été récupérée et n’est pas adaptée à l’ouvrage. Le sapiteur met en exergue un entraxe trop important, un contreventement absent ou mal placé, l’absence d’ancrage des fermes pour résister aux efforts du vent, et l’incapacité de la charpente à résister à une secousse sismique correspondant à la zone de sa localisation, soit en zone modérée. Il est ainsi établi que la charpente de la maison ne peut remplir son office et constitue un vice caché du bien, ne serait-ce qu’à raison de la potentialité du dommage, même non encore survenu, puisque c’est la solidité même de la toiture qui est affectée.

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Il existe donc également à ce titre un vice non apparent pour les acheteurs, nécessairement connu de la venderesse ayant construit ou fait construire la maison, en affectant l’usage, et existant lors de la vente.

Dans ces conditions, la responsabilité de Mme [U] [X] épouse [Y] est engagée au titre de la garantie des vices cachés tant s’agissant de la canalisation des eaux pluviales traversant le fonds vendu, qu’au titre de la toiture, charpente et chéneau à l’origine d’infiltrations, ce qu’a justement retenu le tribunal.

Sur l’action estimatoire

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, les époux [O] ne forment aucune demande au titre de travaux réparatoires liés à la présence de la canalisation des eaux pluviales. En effet, il résulte du courrier de la commune de [Localité 18] du 7 novembre 2018, des échanges produits et de l’expertise judiciaire qui en fait expressément état, qu’entre octobre 2017 et juin 2018, la commune de [Localité 18] a pris à sa charge la déviation de la canalisation autour de la maison des époux [O], ce qui a impliqué la destruction et la reconstruction de leur terrasse ; le coût des travaux s’est élevé à la somme de 52 380 euros TTC, assumée par la commune. Aucune demande n’est donc présentée à ce titre envers Mme [U] [X] épouse [Y].

En revanche, M. [L] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] soutiennent que la présence de la servitude d’utilité publique sur leur fonds, à raison de la canalisation des eaux pluviales, ignorée d’eux lors de l’achat du bien en 2011, génère une perte de valeur du bien qu’ils évaluent à 118 000 euros, somme dont ils demandent le paiement à l’intimée.

Ils s’appuient sur une expertise amiable réalisée à leur demande par le cabinet Expertisimmo, le 9 mars 2017, qui évalue alors leur bien à la somme de 442 000 euros, sans tenir compte des nuisances constatées, et à 360 000 euros, en tenant compte de celles-ci. Or, c’est à ce prix que M. [L] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] ont acquis le bien, six ans plus tôt. Puis, cet expert immobilier estime qu’un abattement de 10 % de la valeur vénale du bien doit encore être opéré, de sorte qu’il chiffre à 118 000 euros la perte de valeur constatée.

Toutefois, il appert que cette évaluation n’est corroborée par aucun autre élément objectif et probant. Au surplus, elle est contemporaine de l’expertise judiciaire, dont le rapport a été déposé en février 2017, dans le cadre de laquelle un tel préjudice n’a pas été invoqué, ni donc débattu, l’expert judiciaire de lui-même, n’ayant aucunement noté une difficulté à ce titre.

Par ailleurs, les travaux réalisés par la commune, s’ils laissent perdurer la présence de la servitude de canalisation sur le fonds en cause, ont permis de mettre un terme aux nuisances, en termes d’humidité et de risque de fuites dans le bâti, par le détournement de la canalisation qui se trouve désormais sous le terrain d’agrément des appelants.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge n’a pas fait droit à cette demande d’indemnisation, ce préjudice n’étant avéré ni en son principe, ni en son quantum. La décision sera confirmée de ce chef.

Sur la réparation des préjudices

Sur la réparation de la toiture

L’expert judiciaire a conclu à la nécessité de procéder au remplacement de la charpente, inadaptée au bâti. A l’aide de l’étude du sapiteur, il a toutefois estimé que les fermettes en place pouvaient être conservées, de sorte qu’il n’y a pas lieu de détruire les faux plafonds, ni d’altérer les aménagements intérieurs. Il a ainsi chiffré les travaux à ce titre à la somme de 20 000 euros HT, soit 22 000 euros TTC.

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La responsabilité de Mme [U] [X] épouse [Y] à ce titre étant acquise, elle doit être condamnée à verser cette somme aux époux [O] ; la décision entreprise sera confirmée à ce titre.

S’agissant de la construction d’un mur indépendant du mur mitoyen

M. [L] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] sollicitent le versement de la somme de 5 277,80 euros au titre de travaux de maçonnerie se rapportant à la reprise de leur entrée par la construction d’un double mur, indépendant du mur mitoyen.

Or, d’une part, il convient de relever que l’excavation réalisée dans leur entrée, désignée buanderie dans leur acte de vente, résulte de leur choix propre et de travaux par eux entrepris. Certes, ceux-ci ont permis de révéler l’existence de la canalisation litigieuse, mais les choix d’aménagement de cette pièce leur sont personnels.

D’autre part, l’expert judiciaire, qui a pourtant observé la situation existante lors de ses opérations, n’a aucunement retenu ce poste de préjudice comme étant en lien direct avec les désordres et vices imputables à Mme [U] [X] épouse [Y]. L’expert n’a pas davantage retenu la nécessité de procéder au doublage du mur, induisant une perte de surface habitable.

Ces travaux supplémentaires ne peuvent donc être considérés comme causés par les vices imputés à Mme [U] [X] épouse [Y], qui n’est tenue à indemniser que les désordres découlant directement de ceux-ci, mais non aux améliorations susceptibles d’être effectuées sur le bien. Cette demande ne peut qu’entrer en voie de rejet, ainsi que retenu en première instance.

Au titre du trouble de jouissance

M. [L] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] justifient avoir souffert d’infiltrations au sein de leur habitation du fait du chéneau non étanche, ce à l’occasion de chaque épisode de grosses pluies.

S’agissant de l’inadaptation de la charpente, aucun préjudice direct n’est pour l’heure démontré. Toutefois, l’expert judiciaire évalue à trois semaines la durée des travaux de réfection de la charpente, notant que la jouissance de l’habitation serait fortement perturbée pendant cette période.

Les appelants ne peuvent en revanche être indemnisés d’un préjudice au titre d’un trouble de jouissance du fait des excavations réalisées dans leur entrée. D’une part, aux termes de l’acte de vente, la pièce en question était une buanderie, de sorte qu’il n’est pas démontré que l’usage d’entrée préexistait, et n’est pas un choix d’aménagement des appelants. D’autre part, la destruction du bâti existant qui, certes, a permis de mettre en évidence la canalisation litigieuse, résulte d’un choix de leur part ; ils sont à l’origine des désagréments consécutifs à la démolition des ouvrages dissimulant la canalisation dont ils ont pris seuls l’initiative et la décision. Aucune indemnisation d’un préjudice de jouissance n’est justifiée de ce chef, au titre du caractère inoccupable de la pièce.

En revanche, ils ont subi, pendant une période relativement courte, des infiltrations du fait de la canalisation litigieuse, qui génèrent un trouble de jouissance.

Enfin, s’agissant des travaux de détournement de la canalisation, réalisés effectivement par la mairie de [Localité 18] dont l’intervention a impliqué la destruction de la terrasse et sa reconstruction, causant directement un préjudice aux appelants, il convient tout de même de retenir que ces préjudices résultent de la présence même de la canalisation des eaux pluviales, cachée par Mme [U] [X] épouse [Y], et que le déplacement de la canalisation répond aux préconisations de l’expert. Il existe donc un lien de causalité entre la garantie des vices cachés due par Mme [U] [X] épouse [Y] et les préjudices soufferts par M. [L] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] à ce titre, étant observé que l’expert judiciaire avait estimé que de tels travaux généreraient des nuisances importantes et devraient durer quatre semaines.

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Le bien considéré est une maison de 4 pièces avec piscine sur un terrain de 714 m² à [Localité 18], dont la valeur locative a été fixée par le cabinet Expertisimmo, dans le cadre de son rapport amiable de 2017, à 1 930 euros par mois. Aucun autre élément objectif ne permet de remettre en cause ce chiffrage.

En l’état de ces éléments et des nuisances induites par les infiltrations et les travaux requis sur la toiture et en vue du détournement de la canalisation des eaux pluviales, il est justifié d’un préjudice de jouissance souffert par M. [L] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] à hauteur de 20 000 euros, somme au paiement de laquelle Mme [U] [X] épouse [Y] sera condamnée, la décision entreprise étant infirmée de ce chef.

Au titre du préjudice moral de Mme [B] [C] épouse [O] et de M. [L] [O]

Compte tenu des désordres avérés et des infiltrations potentielles en cas de forts épisodes pluvieux, il est établi que M. [L] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] ont souffert, au delà de leur trouble de jouissance de leur bien, d’un préjudice moral à raison de la crainte de nouvelles infiltrations et du fait des tracas générés par l’expertise et les procédures judiciaires diligentées pour obtenir une indemnisation leur permettant la reprise des désordres. L’intervention de la mairie dans un délai relativement raisonnable a nécessairement eu un impact en réduisant leur préjudice moral, puisqu’une solution pérenne a pu être trouvée.

La décision entreprise sera réformée et une somme de 2 000 euros sera allouée à chacun des époux [O], en vue de réparer leur préjudice moral.

Au titre du préjudice professionnel de Mme [B] [C] épouse [O]

A ce titre, Mme [Z] [C] épouse [O] établit avoir renoncé à une mutation professionnelle en Normandie. Toutefois, elle ne démontre aucunement que ce choix ait été induit par l’impossibilité de vendre la maison de [Localité 18], élément en soi non avéré. L’attestation de son employeur rapportant ses propos n’est pas probante.

La décision sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté l’indemnisation de ce poste de préjudice.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [U] [X] épouse [Y] en dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral

Les prétentions des appelants étant partiellement accueillies et la responsabilité de Mme [U] [X] épouse [Y] engagée au titre de la garantie des vices cachés, aucun abus de procédure n’est démontré de la part des époux [O].

Par ailleurs, Mme [U] [X] épouse [Y] ne saurait imputer à ces derniers une quelconque faute lui ayant causé un préjudice moral, alors que sa propre responsabilité est engagée pour ne pas les avoir informés de vices cachés affectant le bien par elle vendu.

Ses prétentions à ce titre seront rejetés, ce que le tribunal a justement retenu.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Mme [U] [X] épouse [Y], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire totale de 3 000 euros sera mise à sa charge au bénéfice de M. [L] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

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Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [U] [X] épouse [Y] à verser à M. [L] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] la somme de 4 800 euros au titre du préjudice de jouissance, et, en ce qu’il a débouté les époux [O] de leur demande d’indemnisation au titre de leur préjudice moral,

Le confirme pour le reste ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Rejette la fin de non recevoir tirée du défaut de mise en cause du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et de la commune de [Localité 18],

Condamne Mme [U] [X] épouse [Y] à verser à M. [L] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O], ensemble, la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Condamne Mme [U] [X] épouse [Y] à payer à M. [L] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] la somme de 2 000 euros, chacun, au titre de leur préjudice moral,

Condamne Mme [U] [X] épouse [Y] au paiement des dépens,

Condamne Mme [U] [X] épouse [Y] à payer à M. [L] [O] et Mme [Z] [C] épouse [O] la somme totale de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [U] [X] épouse [Y] de sa demande sur ce même fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT