République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 11/09/2025

****

N° de MINUTE :

N° RG 23/05556 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VH2T

Jugement (N° 22/01905) rendu le 07 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Béthune

APPELANTS

Monsieur [J] [F]

né le 20 février 1991 à [Localité 8], de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [Y] [D]

né le 19 octobre 1983 à [Localité 7], de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par M^e Mathias Bauduin, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

SCI Presviolaines agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

ayant son siège [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 13 mai 2025 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Stéphanie Barbot, présidente de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Anne Soreau, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 1er avril 2025

****

FAITS ET PROCEDURE

La SCI Presviolaines a donné à bail à MM. [F] et [D] un bâtiment à usage de hangar situé [Adresse 1] à [Localité 4] (Pas-de-Calais), exclusivement destiné au stockage de bennes et engins, pour une durée de 42 mois commençant à courir au 1er juin 2017.

Des loyers sont demeurés impayés et les locataires ont quitté les lieux.

Le 31 mai 2022, la SCI Presviolaines a assigné la société ACLJ et MM. [F] et [D] aux fin de les voir condamner in solidum au paiement notamment de la somme de 18'240 euros correspondant aux loyers dus de juillet 2019 à mai 2020.

Par jugement du 7 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Béthune a':

— condamné MM. [F] et [D] à payer à la SCI Presviolaines la somme de 15'600 euros';

— rejeté le surplus des demandes';

— condamné MM. [D] et [F] aux dépens et à une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 15 décembre 2023, MM. [F] et [D] ont interjeté appel de la décision.

PRETENTIONS

Par conclusions signifiées par voie électronique le 14 mars 2024, MM. [F] et [D] demandent à la cour de':

— infirmer le jugement entrepris';

Statuant à nouveau,

— constater l’existence de l’avenant au contrat de bail conclu le 1er juin 2017 prévoyant l’accession à la propriété de l’immeuble loué à l’issue du contrat moyennant le paiement de la somme annuel de 10'000 euros en sus du paiement des loyers';

— constater le paiement en sus des loyers de la somme de 10'000 euros le 3 juillet 2018, 5'600 euros le 31 août 2018 et 12'000 euros le 11 février 2019';

— constater que ces sommes viennent en déduction des demandes de la SCI Presviolaines';

— en conséquence,

— condamner la SCI Presviolaines à leur payer la somme de 9'360 euros au titre du remboursement du trop-perçu';

— condamner la SCI Presviolaines à leur payer la somme de

13'516, 41 euros au titre du remboursement d’améliorations réalisées sur le bien loué';

— à titre subsidiaire':

— infirmer le jugement';

Et statuant de nouveau,

— prononcer l’exécution forcée du contrat de bail et de son avenant conclu le 1er juin 2017';

— en tout état de cause':

— débouter la SCI Presviolaines de l’ensemble de ses demandes';

— condamner la SCI Presviolaines à leur verser la somme de 2'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner la SCI Presviolaines aux dépens.

MM. [F] et [D] concluent à la recevabilité des demandes nouvelles en appel, l’article 564 du code de procédure civile ne pouvant leur être opposé faute pour eux d’avoir comparu et été représentés en première instance.

Ils soulignent que':

— la convention liant les parties n’est pas un simple contrat de bail, mais un contrat de location-vente, la SCI Presviolaines ayant omis de préciser ces éléments dans ses écritures, ce qui relève d’un comportement «'frôlant l’escroquerie au jugement'»';

— la somme de 10'000 euros par an a été versée durant toute la durée de l’occupation des lieux par les locataires';

— deux conclusions peuvent exister': soit l’on considère que l’avenant n’existe pas, et alors les versements doivent être imputés sur les loyers dus, étant en outre observé que les locataires se prévalent de travaux d’améliorations dont ils demandent le remboursement ; soit l’on considère que l’exécution forcée sollicitée par la SCI Presviolaines entraîne de facto le transfert de propriété du bien à leur profit.

Par conclusions signifiées le 7 juin 2014, la SCI Presviolaines demande à la cour de':

— prononcer l’irrecevabilité des demandes formées par MM. [F] et [D]';

— débouter MM. [F] et [D] de leurs demandes';

— confirmer le jugement entrepris';

— y ajoutant,

— condamner in solidum MM. [F] et [D] à lui payer la somme de 3'000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance au paiement en cause d’appel';

— condamner in solidum MM. [F] et [D] à payer la somme de

5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner in solidum MM. [F] et [D] aux entiers dépens.

La SCI Presviolaines expose qu’il n’existe pas d’automaticité de la recevabilité des demandes en appel par l’appelant non comparant en première instance.

Les demandes présentées par les appelants en l’espèce sont nouvelles, n’étant ni complémentaires ni reconventionnelles, puisqu’elles visent à se prévaloir d’un avenant au bail non daté, relatif à une vente éventuelle du bâtiment au profit de MM. [F] et [D], et devenu caduc en raison du défaut de paiement des loyers.

Sur le fond, la SCI Presviolaines estime que les sommes, non contestées, et d’ailleurs prises en compte, ne doivent pas venir en déduction des sommes réclamées et n’étaient pas censées, comme le prétendent les appelants, venir en déduction du prix de vente.

Elle soutient que':

— pour la somme de 5'600 euros, il s’agit d’une régularisation de la TVA sur les 15 premiers mois de loyer';

— il n’était pas prévu que le loyer complémentaire de 10'000 euros à chaque terme des 12 mois vienne en déduction ultérieure de quelque paiement que ce soit';

— l’avenant est de toute évidence caduc, puisque les locataires ont totalement abandonné les lieux en décembre 2019 et cessé de payer les loyers, à compter du mois de juillet 2019.

Elle prétend qu’aucune somme ne doit dès lors être déduite de son décompte.

Elle forme une demande complémentaire en réparation du préjudice lié à la contrainte de devoir se défendre en appel, ce qui l’a conduite à exposer des frais.

MOTIVATION

— Sur la recevabilité des demandes nouvelles en appel

Figurant parmi les dispositions se rapportant à l’effet dévolutif de l’appel, l’article 564 du code de procédure civile dispose qu’ «'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'».

Afin de préserver le respect de l’exigence d’un double degré de juridiction et le principe d’immutabilité du litige, la règle est donc celle de l’interdiction de présenter des demandes nouvelles en appel, l’expression «'prétention nouvelle'» étant entendue comme toute prétention qui diffère de la prétention soumise aux premiers juges par son objet ou par les parties concernées ou les qualités de celles-ci.

L’article 565 du code de procédure civile exclut de la catégorie des prétentions nouvelles les prétentions qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Instituant également une exception à la règle de l’irrecevabilité des demandes nouvelles en appel, l’article 566 du même code précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Enfin, l’article 567 du même code prévoit que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

Ces dernières doivent cependant répondre aux exigences posées par l’article 70 du même code et ainsi se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant. Les juges du fond apprécient souverainement ce lien suffisant (Civ.2é 14 janvier 1987 Bull II. Civ,II n°12)

La Cour de cassation énonce désormais qu’une cour d’appel, saisie d’une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de prétentions nouvelles en cause d’appel ou la relevant d’office, est tenue de l’examiner au regard des exceptions prévues par les articles 564 à 566 du code de procédure civile (3e Civ., 25 février 2016, n° 14-29.760, Bull n °32 ; 3e Civ., 9 février 2017, n° 15-26.822 et 15-28.260'; 3e Civ., 12 septembre 2024, n° 23-12.825 ).

Il appartient à la cour d’appel de motiver sa décision lorsque la recevabilité de la demande est contestée (Civ. 3e, 30 juin 1999 , n° 97-11491'; Civ 2e, 10 juillet 2003, n° 01-16373).

Même en présence d’une partie qui, en première instance, n’a pas comparu, la cour d’appel doit vérifier que les demandes formulées par cette dernière en appel, et de facto nouvelles, ne sont pas recevables au regard des principes ci-dessus rappelés.

Il se déduit des règles ci-dessus rappelées que, contrairement à ce qu’affirment MM. [F] et [D], leur non-comparution en première instance devant le tribunal judiciaire de Béthune ne prive pas pour autant la SCI Presviolaines de la possibilité de leur opposer l’article 564 du code de procédure civile.

L’ensemble de leurs demandes formées désormais en appel, et donc nouvelles, doivent être examinées au regard des principes ci-dessus rappelés, et plus particulièrement des dispositions de l’article 567 du code de procédure civile.

En l’espèce, MM. [F] et [D] saisissent la cour de deux demandes distinctes.

La première est une demande de remboursement d’un trop-perçu par la SCI Presviolaines, au titre de sommes versées dans le cadre de l’exécution du bail, dont se prévalait en première instance et se prévaut toujours cette dernière en appel, en vue d’obtenir la condamnation des preneurs au paiement des loyers et charges restant selon elle dus.

Cette demande vise à la fois à faire écarter les demandes adverses et à obtenir compensation des sommes qui pourraient être mises à sa charge avec les sommes qu’ils prétendent avoir payé, faisant de cette demande, en lien étroit avec la demande initiale de l’adversaire, une demande recevable au vu des principes ci-dessus rappelés.

La seconde est une demande de remboursement d’améliorations qui auraient été réalisées par leurs soins dans le bien loué, objet du bail litigieux, dont l’exécution est recherchée par la SCI Presviolaines.

Cette demande se rattache aux demandes originaires et présente un lien suffisant avec les demandes de la SCI Presviolaines, justifiant qu’elle soit qualifiée de demande reconventionnelle recevable en appel, quand bien même elle serait nouvelle pour ne pas avoir été présentée au premier juge par MM. [F] et [D], partie non comparante en première instance.

La fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau des demandes en appel opposée par la SCI Presviolaines aux demandes de MM. [F] et [D] est donc rejetée.

— Sur les demandes au titre des loyers

Aux termes des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, par un contrat de bail à durée déterminée de 42 mois, soit du 1er juin 2017 au 1er décembre 2020, la société Presviolaines a donné en location à MM. [F] et [D] un ensemble industriel que les locataires ont quitté avant le terme convenu, comme cela résulte du procès-verbal de constat du 12 décembre 2019.

La stipulation concernant le loyer était ainsi rédigée':

La présente location est consentie et acceptée moyennant le loyer mensuel de 1'000 euros HT. Le présent loyer est soumis à la TVA. Le preneur remboursera au bailleur le montant de la taxe grevant le loyer et les charges à l’occasion de chaque terme de loyer. Le loyer sera payable par mois et à terme d’avance le premier de chaque mois, aux termes ordinaires de l’année civile et pour la première fois à la signature du bail et au plus tard le 1er juin 2017. En cas de non-paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer, son montant sera majoré de plein droit de 10'% et d’une indemnité de 1'500 euros pour couvrir le bailleur des frais exposés. A CHAQUE TERME DES 12 MOIS DE LOCATION LE PRENEUR PAYERA AU BAILLEUR UN MONTANT COMPLÉMENTAIRE DE 10'000 EUROS HORS TAXES.

Il ressort de cette clause claire et précise, et de la police de caractère choisie, permettant particulièrement d’attirer l’attention de MM. [F] et [D], que l’intention commune des parties était de prévoir un loyer payable pour partie à échéance mensuelle, et ce à hauteur de 1'000 euros HT par mois, outre les charges, et pour partie à échéance annuelle, avec le versement complémentaire, à la date anniversaire du bail, d’un complément de loyer d’un montant de 10'000 euros HT.

Il doit d’ores et déjà être observé que le bail ne comporte aucune référence à une quelconque vente future du bien sur lequel devrait s’imputer ce montant complémentaire comme le sous-entendent MM. [F] et [D].

Cette vente future du bien donné en location résulte cependant d’un avenant à l’engagement de location produit par MM. [F] et [D], lequel comporte bien la signature de toutes les parties, la SCI Presviolaines ne déniant pas la signature apposée sur ledit avenant.

Il s’ensuit que cet avenant est opposable à la SCI Presviolaines, peu important qu’il ne soit pas daté, cette dernière affirmant sans aucune preuve que ledit avenant ne serait plus d’actualité, les parties étant revenues sur les termes qu’il contient.

Ainsi, contrairement à ce qu’affirme la SCI Presviolaines, ledit avenant a vocation à régir les relations entre les parties.

Cependant, c’est de manière infondée que MM. [F] et [D] entendent opposer les termes dudit avenant pour voir imputer les sommes qu’ils auraient versées sur le prix de vente du bien, ou encore rembourser le trop-perçu au titre des loyers.

En effet, des termes non équivoques de cet avenant il ressort, d’une part, que «'si une seule échéance n’était pas respectée la clause d’option d’achat serait nulle et non avenue, cet avenant devenant caduque [sic]'», d’autre part, que la somme de 10'000 euros n’est à aucun moment qualifiée d’avance sur le prix de vente devant être remboursée en cas de caducité de la vente envisagée, la nature de loyer de ce montant complémentaire résultant au contraire clairement des termes du bail ci-dessus rappelés.

Or, les parties s’accordent sur la cessation du paiement des loyers à compter du mois de juin 2019, MM. [F] et [D] indiquant, aux termes de leurs écritures, avoir versé 25 loyers pour un montant total de 36'000 euros de juin 2017 à juin 2019, outre trois versements': un de 10'000 euros en juillet 2018, l’autre de 5'600 euros en août 2018, et un dernier de 12'000 euros en février 2019, versements qui ont d’ailleurs été pris en considération dans le décompte du bailleur, contrairement à ce qu’affirment MM. [F] et [D].

Il s’ensuit que l’avenant portant option d’achat était caduc et les versements effectués, que ce soit pour la partie mensuelle ou pour la partie annuelle du loyer, étaient définitivement acquis au bailleur à titre de loyers, à l’inverse de ce que prétendent MM. [F] et [D].

Les pièces établissent en outre, d’une part, que les locataires avaient quitté les lieux avant l’arrivée du terme de la première période triennale, fixée au 31 mai 2020, comme en atteste le procès-verbal de constat du 12 décembre 2019, d’autre part, que les règlements avaient cessé à compter du 3 juin 2019.

Au vu du décompte du bailleur, qui prend en compte l’ensemble des versements allégués par MM. [F] et [D], sur la période du 3 juin 2019 au 31 mai 2020, le premier juge a alloué à la SCI Presviolaines la somme de 15'600 euros au titre des loyers (soit 10'×'240 euros de rappel de TVA et 11'×'1 200 euros HT).

Compte tenu de l’objet du litige et de l’absence d’appel incident de la SCI Presviolaines, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il lui a accordé la somme de 15'600 euros et l’a déboutée du surplus de ses demandes.

En l’absence de trop-perçu de la part de la société Presviolaines, il convient de débouter MM. [F] et [D] de leur demande en remboursement de ce chef, par voie d’ajout au jugement entrepris.

— Sur les demandes au titre des améliorations

En l’absence de stipulations particulières du bail sur le point des améliorations, le droit commun a vocation à s’appliquer à la convention litigieuse, étant précisé que le statut des baux commerciaux ne comporte aucune dispositions de ce chef, pas plus qu’il n’en existe aux articles 1719, 1720, 1754 et 1755 du code civil.

Or, les pièces versées aux débats par les preneurs, qui sont constituées essentiellement de factures d’achat de matériel, ne permettent de connaître l’état du bien loué ni à la date de leur entrée dans les lieux ni à la date de leur départ des lieux loués, ce qui ne permet donc pas, en comparant lesdits états, de déterminer si des améliorations ont bien été apportées aux biens, les dépenses effectuées pouvant parfaitement relever de dépenses d’entretien, qui sont à la charge du preneur.

En conséquence, la demande au titre des améliorations est rejetée.

Il sera ajouté de ce chef au jugement entrepris, s’agissant d’une demande nouvelle recevable en appel.

— Sur les dépens et accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, MM. [F] et [D] succombant en leurs prétentions, il convient de les condamner aux dépens.

Les chefs du jugement entrepris relatifs aux dépens et à l’indemnité procédurale sont confirmés.

MM. [F] et [D] supportant la charge des dépens, il convient de les condamner à payer à la SCI Presviolaines la somme de 3'500 euros et de les débouter de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Béthune du 7 novembre 2023 en toutes ses dispositions';

Y ajoutant,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau des demandes présentée en appel par MM. [F] et [D]';

REJETTE la demande de MM. [F] et [D] en remboursement d’un trop perçu de loyers';

REJETTE la demande de MM. [F] et [D] au titre des améliorations';

CONDAMNE MM. [F] et [D] aux dépens d’appel';

CONDAMNE MM. [F] et [D] à payer à la société Presviolaines la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

DEBOUTE MM. [F] et [D] de leur demande d’indemnité procédurale.

Le greffier

Marlène Tocco

La présidente

Stéphanie Barbot