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TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS
Pôle Proximité et Protection Extrait des minutes du Secretariat Graffe
SERVICE CIVIL Tribunal Judiciaire du Mans ([…])
RG n° 11-23-000257
JUGEMENT
DU 28 Mars 2025
DEMANDEUR :
SARTHE HABITAT
Inscrit au RCS de LE MANS sous le n° B 403 040 850 158, avenue Bollée
CS 81933
72019 LE MANS CEDEX 2 représenté par M^me X Y, munie d’un mandat écrit
DÉFENDEUR :
M. Z AA
7, lotissement des Roches
72540 VALLON SUR GEE représenté par M^e BOUTHIERE Nicolas, avocat au barreau de LE MANS Aide juridictionnelle n° 721812024000520 du 29/04/2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président Marlène PHAM, juge des contentieux de la protection Greffière placée lors des débats: Estelle LEFEUVRE Greffier lors du prononcé : Jérôme LOUIS.
DÉBATS:
Audience publique du : 7 février 2025 A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 28 mars 2025.
La présente décision est prononcée « par mise à disposition au greffe »
JUGEMENT:
Contradictoire
Premier ressort
Copie à SARTHE HABITAT / M^e BOUTHIERE (+AFM) / Préfecture Copie exécutoire à : SARTHE HABITAT délivrées le : 08 AVR. 2025

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EXPOSE DU LITIGE
Le 27 janvier 2022, l’Office public de l’habitat « SARTHE HABITAT » a donné à bail à Monsieur AA Z un local d’habitation, situé 7 Lotissement des Roches 72540 VALLON
SUR GEE, moyennant le versement d’un loyer mensuel de base d’un montant de 372,03 € (hors charges), de 38,23 € pour le garage et de 10,91 € pour le jardin, outre les dépôts de garantie respectifs de 372 € pour le logement, de 38 € pour le garage et de 10 € pour le jardin.
Se prévalant de loyers impayés, l’Office public de l’habitat « SARTHE HABITAT » a fait délivrer le 23 novembre 2022 un commandement de payer la somme en principal de 1.284,04 €, représentant les loyers impayés arrêtés au mois d’octobre 2022, avec mise en demeure de justifier de l’occupation tout en visant la clause résolutoire.
Un constat d’échec a été dressé par le conciliateur de justice le 17 février 2023, suite à la tentative de conciliation engagée par le bailleur.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2023, le bailleur a fait assigner
Monsieur AA Z devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans aux fins de:
- Constater la résiliation du bail qui lui a été consenti par le jeu de la clause résolutoire,
- Ordonner son expulsion de corps et de biens ains que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’as[…]tance de la force publique,
· Le condamner à la somme de 2.462,76 €, au titre de l’arriéré des loyers échus à la date de l’assignation avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
Le condamner à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux,
Le condamner à une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure
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civile, ainsi qu’aux entiers dépens et ses suites, incluant le coût du commandement de payer.
L’affaire initialement appelée à l’audience du 14 novembre 2023 a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement débattue à l’audience du 7 février 2025. L’Office public de l’habitat « SARTHE HABITAT », représenté par Madame X, chargée de recouvrement, selon pouvoir spécial du 15 janvier 2025, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 9.792,15 €, arrêtée à la date du
7 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse. Le bailleur précise être opposé à l’octroi de tout délai de paiement.
Monsieur AA Z est représenté par son conseil. Ce dernier précise qu’un dossier de surendettement a été déposé et a été déclaré recevable mais contesté par le bailleur le 27 septembre 2024. Il ajoute qu’aucune audience n’a eu lieu pour le moment. Le conseil du locataire demande des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Subsidiairement, il sollicite des délais pour le relogement du locataire.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025.
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MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION EN RÉSILIATION DU BAIL
. Il ressort de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque per[…]te une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles 1 542-1 et 1 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.
En l’espèce, l’Office public de l’habitat « SARTHE HABITAT » justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales, le 1er septembre 2022, la situation d’un inpayé .
La CCAPEX a en outre été saisie le 13 décembre 2022.
Par ailleurs, selon l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable avant l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.
L’assignation a été régulièrement dénoncée le 28 février 2023 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.
L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.
SUR LA RESILIATION DU BAIL ET LES EFFETS DE LA PROCÉDURE DE SURENDETTEMENT
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa rédaction applicable, antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En outre, il convient de préciser que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur depuis le 29 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses
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contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Ainsi, les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
De plus, en application de l’article L.722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.
La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d’exécution, l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.
Il s’ensuit que si, dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir
l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.
A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est alors sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire.
Le juge saisi d’une demande d’expulsion sur le fondement de cette clause ne pourra que constater que les effets en sont bien acquis. Seuls des délais accordés sur le fondement de
l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont alors de nature à remettre en cause la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Enfin, il convient de préciser que si la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte de plein droit suspension des mesures d’exécution dirigées contre les biens du débiteur, l’expulsion, qui n’est pas une mesure de recouvrement des dettes
s’exerçant sur les biens du débiteur, n’est pas affectée par cet effet suspensif.
En l’espèce, le bail signé par les parties, avant l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2022, l’Office public de l’habitat « SARTHE HABITAT » a fait délivrer à Monsieur AA Z un commandement de payer reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l’article
6 de la loi du 31 mai 1990, et visant la clause résolutoire, pour un montant de 1.284,04 €, au titre

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des loyers et charges arrêtés au mois d’octobre 2022.
En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de la […] a déclaré recevable la demande de Monsieur AA Z tendant au traitement de sa situation de surendettement, le 27 février 2023. Par une décision en date du 13 octobre 2023, la commission de surendettement a validé des mesures imposées au profit de Monsieur AA Z, con[…]tant en un rééchelonnement de tout ou partie des créances sur une durée de 52 mois.
S’agissant de la créance de l’Office public de l’habitat « SARTHE HABITAT » il était prévu, pour une créance restant due de 2.126,36 €, le règlement de mensualités de 303,77 € pendant 7 mois outre le règlement à échéance du loyer courant et des charges. Les mesures imposées entraient en application le 13 octobre 2023 et au plus tard le dernier jour du mois suivant le 13 octobre
2023.
Il convient cependant de relevé, selon le décompte produit par le bailleur, que la mesure imposée par la Commission de surendettement n’a pas été respectée. Le locataire n’a procédé à aucun versement d’un montant de 303,77 €.
Toutefois, il résulte également des pièces produites qu’un nouveau dossier a été déposé auprès de la Commission de surendettement des particuliers de la […], laquelle a déclaré recevable la demande de Monsieur AA Z à une date non précisée par les pièces produites et a décidé d’imposer le 5 septembre 2024 un effacement total des dettes. Le locataire précise que cette décision a été contestée par le bailleur le 27 septembre 2024. Le bailleur n’a pas réfuté cette déclaration.
La première décision de la commission de surendettement sur la recevabilité est donc intervenue après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 23 novembre 2022, elle est donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.
Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 janvier 2023.
En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 24 janvier 2023.
En outre, il ressort de l’article 24 VIII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qu’à compter du 1er mars 2019, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans
à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article
L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
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En l’espèce, il ressort des débats que la décision de la commission de surendettement des particuliers de la […] imposant le 5 septembre 2024 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a fait l’objet d’une contestation.
Par ailleurs, il apparaît que le défendeur a repris le règlement au titre du loyer courant selon courrier reçu le 11 mars 2025 par le greffe, en cours de délibéré, et faisant apparaître un paiement d’un montant de 501,47 € pour l’échéance de mars 2025.
La décision de la commission de surendettement du 5 septembre 2024, ayant imposé un effacement total des dettes de Monsieur AA Z, n’étant pas définitive à la suite de la contestation de l’Office public de l’habitat « SARTHE HABITAT », il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision à intervenir sur la contestation de la décision du 5 septembre 2024, étant rappelé que cette suspension est sans effet sur l’obligation de
Monsieur AA Z au paiement du loyer et des charges à échoir à compter du présent jugement.
Il convient de rappeler que conformément aux dispositions de l’article L.714-1 du code de la consommation, sous réserve que Monsieur AA Z ait réglé les loyers et les charges échus entre ce jour et le jour de la décision à intervenir sur le surendettement, les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail seront à nouveau suspendus à compter de cette décision :
soit pendant la durée des délais et modalités de paiement qui seront accordés à Monsieur AA Z, délais qui n’affectent pas l’exécution du contrat de location et ne suspendent pas le paiement du loyer et des charges échus postérieurement à la dette faisant l’objet de ces délais et modalités ; dans ce cas, si Monsieur AA Z s’est libéré de cette dette conformément aux mesures de traitement de sa situation de surendettement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; à défaut, elle reprendra son plein effet,
- soit pendant un délai de deux ans à compter de la décision à intervenir si celle-ci a pour effet d’effacer la dette locative de Monsieur AA Z ; si dans ce délai, Monsieur AA
Z s’est acquitté du loyer et des charges échus postérieurement à la dette effacée, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; à défaut, elle reprendra son plein effet.
Dans l’hypothèse où la clause reprendrait son effet, Monsieur AA Z sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation telle que fixée au dispositif de la présente décision et il devra libérer les lieux spontanément ; à défaut, la procédure d’ expulsion pourra suivre son cours.
SUR L’ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer et le décompte actualisé de la créance arrêté au 7 février 2025) que la dette de loyers et charges impayés s’élève à la somme de 9.544,90 € (9.792,15 € – les frais de procédure de 119,78 € et de
127,47 €).
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Sous réserve de la décision à intervenir en matière de surendettement, Monsieur AA
Z sera condamné à payer à l’Office public de l’habitat « SARTHE HABITAT » la somme de 9.544,90 € au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 7 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.
SUR LES AUTRES DEMANDES
Monsieur AA Z, partie succombante, supportera les dépens.
Pour des motifs d’équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’Office public de l’habitat « SARTHE HABITAT ».
Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Mans, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE l’acquisition au 24 janvier 2023 de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 27 janvier 2022 entre l’Office public de l’habitat « SARTHE HABITAT » et Monsieur AA Z, concernant le logement […] […];
SUSPEND, en application des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire jusqu’au prononcé de la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation formée à l’encontre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de la […] le 5 septembre 2024;
RAPPELLE que si au jour de la décision statuant en matière de surendettement,
Monsieur AA Z a réglé les loyers et les charges échus à compter du présent jugement, la clause de résiliation de plein droit du bail sera à nouveau suspendue en application de l’article L.714-1 du code de la consommation,
RAPPELLE que si, en cas d’effacement de sa dette locative, Monsieur AA Z ne règle pas les loyers et charges pendant le délai de deux ans à compter de la décision à intervenir, la clause de résiliation de plein droit du bail reprendra tous ses effets, la résiliation du bail étant acquise depuis le 24 janvier 2023, et dans ce cas :
- l’ expulsion de Monsieur AA Z et de tous occupants de son chef du logement situé […] pourra être poursuivie conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique,
- Monsieur AA Z sera tenu jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement
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d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer courant majoré des charges et condamné en tant que de besoin, Monsieur AA Z au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle,
Sous réserve de la décision à intervenir en matière de surendettement, CONDAMNE
Monsieur AA Z à payer à l’Office public de l’habitat « SARTHE HABITAT » la somme de 9.544,90 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus,
CONDAMNE Monsieur AA Z aux dépens;
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
DIT que les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;
RAPPELLE l’exécution provisoire de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la préfecture de la
[…] en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois, et an susdits.
Le greffier, Le président
This Pour expédition certifiée conforme
Le Greffier en Chef
JUDICIAIRE
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