COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 FEVRIER 2024

N° 2024/ 086

N° RG 22/10134

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJX27

[S] [K]

[G] [I] épouse [K]

C/

[L] [C]

[J] [N] épouse [C]

Syndicat des copropriétaires

LE HAMEAU DE LA MADRAGUE 2

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Frédéric BERENGER

M^e Joseph MAGNAN

M^e François COUTELIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 23 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/05271.

APPELANTS

Monsieur [S] [K]

né le 20 Juillet 1962 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 5]

Madame [G] [I] épouse [K]

née le 13 Août 1959 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 5]

représentés et plaidant par M^e Frédéric BERENGER, membre de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [L] [C]

né le 22 Novembre 1971 à [Localité 6] (93), demeurant [Adresse 2]

Madame [J] [N] épouse [C]

née le 28 Octobre 1963 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée et plaidant par M^e Aleksy JANKOWIAK, avocat au barreau de MARSEILLE

Syndicat de copropriétaire des copropriétaires [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet AGIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

représenté par M^e François COUTELIER, membre de l’Association COUTELIER, avocat au barreau de TOULON substituée et plaidant par M^e Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Décembre 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Février 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Février 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Il existe un ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], géré en copropriété, composé de deux zones, chacune des deux zones comportant plusieurs bâtiments. Le Bâtiment III de l’ensemble immobilier se compose d’un sous-sol partiel constituant une réserve commerciale, aménagée en partie, un rez-de-chaussée comprenant 4 locaux commerciaux dont un avec réserve, deux avec terrasse couverte et enfin, un premier étage.

M.et Mme [K] sont propriétaires des lots n°231, 236 et n°211 dans le bâtiment III.

Ces lots consistent, dans le bâtiment III en un magasin avec terrasse couverte au rez-de-chaussée, réserve au sous-sol, et 1569/ 1 00.000èmes des parties communes de l’immeuble, outre un garage double dans le bâtiment I pour voitures automobiles au sous-sol niveau P 1 , et les 170/ 1 00.000ème des parties communes.

M.et Mme [C] sont propriétaires du lot n°237 situé au-dessus d’un de ceux des époux [K]. Le lot n°237 est constitué d’un appartement de 3 pièces principales, d’un local commercial et toilettes, une terrasse de 120,45 m2 avec jardinières de 40,38 m2 et les 3.901/ l00.000emes des parties communes générales de l’ensemble immobilier.

Dans le cadre de l’aménagement de leur lot, les époux [C] ont obtenu, lors d’une assemblée générale extraordinaire en date du 12 décembre 2018, qu’il soit voté la résolution 7.2 suivante 'création d’une terrasse tropézienne côté [Adresse 2] suivant projet établi par architecte'.

Par la suite, les époux [C] ont été conduits à modifier la superficie de la terrasse tropézienne et à faire voter ce changement en assemblée générale. C’est ainsi que lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 22 août 2019, ont notamment été soumis au vote des copropriétaires une série de résolutions commençant à la n°18 à la demande de Mme [C].

Considérant que les époux [C] ont privatisé les combles (partie commune) en faisant en sorte d’y accéder par une échelle de meunier et entendent désormais s’approprier ces parties communes, supprimer une partie du toit et créer une terrasse en ajoutant un 2ème étage par le biais d’une simple autorisation modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble, trompant ainsi les copropriétaires, suivant exploit d’huissier en date du 4 novembre 2019, les époux [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], sise [Adresse 3], devant le Tribunal de Grande Instance de TOULON aux fins d’annuler certaines résolutions de l’assemblée générale du 22 août 2019 et d’ordonner l’exécution en nature de certains travaux.

Par jugement rendu le 23 mai 2022, le Tribunal a :

REVOQUE l’ordonnance ayant prononcé la clôture au 28 février 2022 et PRONONCE la clôture des débats au 28 mars 2022, jour de l’audience de plaidoiries,

RECU l’intervention volontaire de M. [L] [C] et de Mme [J] [C],

DECLARE recevables les demandes formées par M.et Mme [K],

DEBOUTE M.et Mme [K] de leur demande de démolition et de remise en état des combles, de suppression des velux non autorisés et, de remise en fonction de l’échelle,

DEBOUTE M.et Mme [K] de leur demande concernant la prise en charge du coût de retrait et de reconstruction des jardinières,

DEBOUTE M.et Mme [K] de leur demande d’annulation des résolutions n°18-l et n°18-2 de l’assemblée générale du22 août 2019,

DEBOUTE M.et Mme [K] de leur demande d’annulation des résolutions n°18-3 à n°18-8 incluse de l’assemblée générale du 22 août 2019,

DEBOUTE M.et Mme [K] de leur demande subsidiaire d’une nouvelle répartition des millièmes de parties communes et, de modification du règlement de copropriété,

DEBOUTE M.et Mme [K] de leur demande subsidiaire d’annulation des résolutions n°l9.5 à n°l9.7 de l’assemblée générale du 22 août 2019,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

CONDAMNE in solidum M.et Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], sise [Adresse 3], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M.et Mme [K] à payer à M.et Mme [C], la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE M.et Mme [K] de leur demande en paiement fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M.et Mme [K] aux entiers dépens du présent litige,

ORDONNE l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 13 juillet 2022, les époux [K] ont interjeté appel de cette décision.

Ils sollicitent:

RECEVOIR les époux [K] en leur appel et les y déclarer bien fondés,

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Toulon en date du 23 mai 2022 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

ORDONNER la démolition et la remise en état initiale des combles, la suppression des velux non autorisés, la remise en fonction de l’échelle de meunier permettant l’accès aux équipements communs situées dans les combles et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,

CONDAMNER in solidum les époux [C] à démolir et à remettre en état initiale les combles, à supprimer les velux non autorisés, à remettre en fonction l’échelle de meunier permettant l’accès aux équipements communs situées dans les combles, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

DIRE y avoir lieu de soustraire du devis des travaux d’étanchéité les sommes qui concernent l’entretien des jardinières et la pose de carrelage, qui incombent au copropriétaire concerné, mais n’ont jamais été réalisés, et ne sauraient lui procurer un enrichissement ni pallier sa carence d’entretien malgré les injonctions du Syndicat :

o Démolition des murets et évacuation : 1.200 € ;

o Réalisation des murets de jardinières et habillage par des pierres de parement collées : 4.500 € ;

o Fourniture et pose de dalle sur plot, modèle lisse coloris au choix : 8.515 €,

Total : 14.215 € ;

CONDAMNER en conséquence, in solidum, les époux [C] à payer seuls la somme de 14.215€ correspondant aux postes ci-avant exposés,

ANNULER l’ensemble des délibérations de l’assemblée générale du 22 août 2019 figurant sous l’article 18 « Demandes de M/MME [C] Lot 237 ».

A titre infiniment subsidiaire,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à procéder à une nouvelle répartition des millièmes de parties communes, et de modifier le règlement de copropriété, pour y insérer une nouvelle description du lot n° 237, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

ANNULER les délibérations 19.5 à 19.7 de l’assemblée générale du 22 août 2019,

DIRE que les époux [C] n’ont pas assuré l’entretien courant du carrelage et supprimé le siphon qui existait à l’origine de la construction ;

DIRE que la copropriété n’a pas à supporter les frais de remplacement de carrelages et autres

éléments qui incombent, au titre de l’entretien, au copropriétaire de la terrasse du premier étage, au-dessus du magasin « Utile » et qui ont déjà fait l’objet de sommations, procédures, de mises en garde par l’assemblée générale ;

DIRE que les requérants ne participeront pas aux frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et que la charge en sera répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNER in solidum les intimés à verser aux époux [K] la somme de 7.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de leur recours, ils font valoir :

— qu’alors qu’il confirme que le lot des époux [C] n’avait pas accès à l’origine aux combles, le tribunal estime que ces derniers ont un accès privatif aux dits combles alors que les combles n’ont jamais été à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire,

— que la présence de gaines techniques de conduits de cheminée ainsi que la toiture, ouvrages affectés à l’usage des copropriétaires, permet de considérer qu’il s’agit de parties communes,

— que les époux [C] ont retiré une grosse partie de la toiture, ont réalisé une étanchéité pour leur terrasse tropézienne, installé un escalier avec réalisation d’une trémie dans le plancher, ils y ont installé une pompe à chaleur,

— que la copropriété n’a nullement autorisé ces travaux,

— que les combles ne peuvent être considérés comme partie à usage privative puisque l’architecte qui a conçu le bâtiment atteste que:

— il n’y a jamais eu de mezzanine, vélux, d’accès par une trémie,

— il n’y a jamais eu d’escalier d’accès au combles,

— il y avait des gaines techniques et des canons de cheminées,

— que la cour de cassation dit que si les combles sont accessibles à partir des parties communes elles ont la nature en principe de partie commune et que si elle sont exclusivement accessibles à partir des parties privatives d’un appartement elle sont privatives sauf si elle comporte des équipements communs,

— qu’en l’espèce, aucun accès aux combles n’était prévu à l’origine et ils comportent des équipements communs donc ils sont communs, et la remise en état doit être ordonnée,

— que le carrelage de la terrasse privative des époux [C] n’a jamais été entretenu, , la copropriété ne saurait financer son changement dont le règlement de copropriété dit qu’il est à la charge de son copropriétaire,

— que la copropriété a délibéré sur la création d’une terrasse tropézienne sous la pression et en présence d’un architecte qui n’était nullement autorisé et annoncé , ce qui entache le vote de nullité, et à une majorité non adaptée s’agissant d’appropriation de parties communes.

M.et Mme [C] concluent:

CONFIRMER le jugement 22/00180 rendu le 23 mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de TOULON.

DEBOUTER M.et Mme [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER M.et Mme [K] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER M.et Mme [K] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

Ils soutiennent :

— que dans leur acte d’achat les combles du bâtiment III étaient comprise dans leur lot en tant que parties privatives,

— qu’ils ont été autorisés par l’AGE du 12 décembre 2018 à créer une terrasse tropézienne, résolution approuvée par tous les copropriétaires présents au vote dont les époux [K],

— qu’ils ont du modifier leur projet et agrandir la terrasse de 2 mètres carré suite aux prescriptions de la mairie, d’où le vote à l’AG du 22 août 2019,

— qu’ils ont obtenu une attestation de non opposition de la mairie à la déclaration de conformité des travaux,

— que si aucun accès privatif aux combles n’est mentionné dans les actes de copropriété, ces combles ne sont pas mentionnés dans la liste des éléments relevant des parties communes,

— que pour rattacher des combles à un lot privatif les critères sont les suivants:

— absence d’équipement collectif dans les combles: la gaine technique n’étant pas accessible depuis les combles ne constitue pas un équipement collectif présent dans ces combles, il s’agit d’une simple colonne d’air,

— accès aux combles uniquement depuis le lot privatif: il se fait exclusivement depuis leur lot privatif et en aucun cas depuis les parties communes,

— absence d’utilité pour la copropriété concernant l’accès à la toiture,

— que les combles sont bien privatifs,

— que l’accord donné par la copropriété pour la création d’une terrasse est définitif,

— que l’étanchéité d’une terrasse relève des parties communes comme cela est spécifié dans l’article 4 du règlement de copropriété,

— qu’il est en conséquence justifié que soit mise à la charge de la copropriété la réfection des dégâts occasionnés aux jardinières et au carrelage lors de la mise en oeuvre des travaux d’étanchéité de la terrasse, sans qu’il soit démontré que les désordres affectant l’étanchéité seraient imputables à une faute de leur part,

— que la résolution 18-3 a été votée à l’unanimité de sorte qu’elle n’encoure aucune nullité,

— que les résolutions 18-4 et 18-5 portent sur le choix de l’entreprise et le calendrier de réalisation rien ne justifiant leur annulation,

— que les résolution 18-6 et 18-8 n’ont pas fait l’objet d’un vote, leur demande d’annulation est donc sans objet,

— que la résolution 18-7 porte sur le rehaussement de deux murets à leur frais,

— que les résolutions 19-5 à 19-7 n’ont pas été mises au vote, il n’est pas possible d’en demander l’annulation.

Le syndicat des copropriétaires conclut:

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Toulon en date du 23 mai 2022 en toutes ses dispositions.

En tant que de besoin,

JUGER irrecevable et infondé l’ensemble des demandes, moyens et conclusions de toutes les parties à l’encontre du Syndicat des copropriétaires.

Subsidiairement et pour le cas où il serait fait droit totalement ou partiellement aux demandes de réformation de la décision présentée par les époux [K],

CONDAMNER in solidum les époux [C] à démolir et à remettre en état initial les combles, à supprimer les vélux non autorisés, à remettre en fonction l’échelle de meunier permettant l’accès aux équipements communs situés dans les combles sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

CONDAMNER in solidum les époux [C] à payer seuls la somme de 14.215 € au Syndicat des copropriétaires correspondant aux postes du devis de travaux d’étanchéité portant sur l’entretien des jardinières et la pose du carrelage.

CONDAMNER in solidum les époux [C] à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble des dépenses nécessaires à la réalisation d’une nouvelle répartition des millièmes de parties communes et de modification du règlement de copropriété pour y insérer une nouvelle description du lot 237.

CONDAMNER les consorts [C] in solidum à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre tant en principal, qu’intérêts, frais et accessoires, ou à faire.

En toute hypothèse,

CONDAMNER tout succombant à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir :

— que le fait que la toiture soit une partie commune n’interdit pas qu’une autorisation de modifier cette partie commune pour la création notamment de la mezzanine comme cela a été fait lors de l’AG du mois de décembre 2018, ait pu être donnée,

— que dans la mesure où des combles se trouvent au dessus de l’appartement de Mme [C] et ne sont pas mentionnées dans le règlement de copropriété comme étant des parties communes ni des parties privatives, il faut faire application de la jurisprudence, qui dit que si les combles sont accessibles à partir des parties communes elles sont communes mais que si elles ont accessibles exclusivement à partir des parties privatives d’un appartement elles sont privatives, sauf si elles comportent des équipements communs,

— qu’en l’espèce il semble que les combles sont exclusivement accessibles par l’appartement de Mme [C],

— que toutes les demandes des appelants qui auraient pour objet d’entraîner une modification des décisions votées par l’AG du 12 décembre 2018 devenues définitives portent atteinte aux droits acquis et doivent être rejetées,

— que s’il y a lieu de démolir le carrelage et les jardinières d’un copropriétaire pour refaire l’étanchéité du fait de la détérioration de celle-ci par la vétusté, les frais de retrait du carrelage et de la jardinière et de réinstallation qui correspondent à des dégradations causées aux parties privatives sont à la charge de la copropriété en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’en l’espèce il n’est pas établi que la dégradation de l’étanchéité est imputable à Mme [C],

— que lors de l’AG du 12 décembre 2018 les appelants ont voté en faveur de l’autorisation de faire les travaux de création de la terrasse tropézienne,

— que les résolutions 18-1 et 18-2 de l’AG du 22 août 2019 ont été votées à la majorité et la présence d le’architecte de Mme [C] qui n’a pas participé au vote n’est pas de nature à entacher l’AG de nullité,

— que la résolution 18-3 a été votée à l’unanimité de sorte que les appelants ne peuvent en application de l’article 42 en demander la nullité,

— que la résolution 18-4 est relative à l’entreprise choisie, la 18-5 au calendrier de réalisation des travaux et non à la répartition du coût qui est seule contestée,

— que la résolution 18-6 n’a pas été adoptée,

— que la résolution 18-7 est une autorisation aux époux [C] de faire des travaux à leur frais,

— que la résolution 18-8 n’a pas été adoptée,

— que si l’on considère que les combles ont toujours fait partie du lot de Mme [C] on ne voit pas quelles modifications du règlement de copropriété ou de l’état de répartition des charges ou des tantièmes de partie commune pourrait avoir lieu,

— que les résolutions 19-5 à 19-7 n’ont pas été votées de sorte qu’elles ne peuvent être annulées,

— que si une quelconque condamnation devrait être prononcée à son encontre il en serait relevé et garanti par les époux [C].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de démolition et de remise en état relatives aux combles

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 indique que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 3 de la même loi dit que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Et article énonce une liste de parties réputées commune par défaut dans le silence du règlement de copropriété , laquelle n’inclut pas les combles.

L’article 8 de la même loi dispose qu’il incombe au règlement conventionnel de copropriété de déterminer la destination des parties tant privatives que communes.

En l’espèce, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division modifié n’incluent pas les combles dans le lot 237 des époux [C], pour autant la partie 5 de ce règlement de copropriété qui liste les parties communes n’en fait pas davantage des parties communes.

Il est de jurisprudence constante que si les combles sont accessibles à partir des parties communes, ces combles sont communes, si ils sont accessibles exclusivement à partir des parties privatives ils sont privatifs sauf si ils comportent des équipements communs et présentent une utilité pour la copropriété concernant l’accès à la toiture.

En l’espèce, il ressort du procès verbal de constat d’huissier du 15 mai 2019 une absence d’équipement de nature collective dans les combles. Si une gaine technique et un conduit de cheminée traversent les différents niveaux de l’immeuble jusqu’en toiture, il n’est pas établi qu’il existe un accès à cette gaine ou à ce conduit depuis les combles, de sorte qu’ils ne constituent pas des équipements collectifs présents dans les combles.

Concernant l’accès aux combles, considérant qu’il résulte de l’état descriptif de division de 1970 et du permis de construire obtenu le 25 septembre 2000 par la SCI LIRAY, propriétaire antérieur du lot n°237, qu’aucun accès aux combles n’est permis depuis les parties communes de l’immeuble et que M.[O] propriétaire du lot 237 de 1994 à 1998 atteste qu’il faisait un usage exclusivement privatif des combles avec un accès permis par une large trappe accessible depuis son local privatif uniquement, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que l’accès aux combles n’est possible que par la partie privative des époux [C].

En effet, s’il résulte de l’attestation de l’architecte de la copropriété, qu’il n’avait pas prévu en 1970 un accès aux combles par le lot 237, cet accès existe, comme en atteste M.[O], précédent propriétaire, sans que rien n’établisse que son attestation serait de complaisance.

En outre, les appelants ne justifient d’aucune utilité des combles pour l’accès à la toiture, qui ne présentait sur les plans du permis de construire du 25 septembre 2000 aucune ouverture.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a considéré que seuls les époux [C] ont l’accès aux combles qui doivent être considérés comme des parties privatives et ne se sont donc pas attribué des parties communes et en ce qu’il a débouté les époux [K] de leur demande de démolition et de remise en état des combles, de suppression de velux, de remise en fonction de l’échelle de meunier permettant l’accès aux équipements communs situés dans les combles.

Sur la demande concernant la prise en charge du coût de retrait et de reconstruction des jardinières

Il résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les deux derniers alinéa de cet article disposent que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. Cette indemnité qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires est répartie s’agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l’article 24, des f, g, et o de l’article 25 et par l’article 30 en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.

En l’espèce, les travaux contestés portent sur l’étanchéité de la terrasse. Or l’ossature d’un ouvrage, y compris l’étanchéité, relève des parties communes dont la charge et la responsabilité incombent à la copropriété sauf stipulation contraire du règlement de copropriété.

Il résulte de l’article 4 du règlement de copropriété que les terrasses relèvent des parties communes. L’article 10 dispose que les copropriétaires ayant la jouissance privative d’une terrasse ont personnellement la charge de l’entretien des revêtements de sol, de sorte qu’il n’est pas prévu de mettre à la charge des copropriétaires l’entretien de l’étanchéité.

En outre, comme l’a retenu le premier juge les époux [K] ne démontrent nullement que les désordres affectant l’étanchéité de la terrasse seraient imputables à une faute des époux [C] et notamment à un défaut d’entretien du carrelage de cette dernière, quand bien même il a été pointé par l’AG dès le 2 août 2002.

Aussi, le jugement est confirmé en ce qu’il a dit que les frais de retrait et de réinstallation du carrelage et de la jardinière correspondent à des dégradations causées aux parties privatives des époux [C] afin de refaire l’étanchéité et a laissé ces frais à la charge de la copropriété, déboutant les époux [K] de leurs demandes à ce titre.

En effet, il résulte du rapport d’intervention de la société Les Etancheurs Réunis que le problème d’étanchéité trouve son origine dans un défaut d’évacuation pluviale relevant des parties communes, même si ce rapport fait le constat d’une absence de carreaux non remis en place à l’identique, tout en en explicitant pas les éventuelles conséquences.

Sur la demande d’annulation des résolutions 18-1 et 18-2 de l’AG du 22 août 2019

Considérant qu’il n’est pas interdit de faire intervenir des tiers lors des assemblées générales afin d’apporter un éclairage sur une question soumise à l’assemblées, tant que ce tiers n’est pas amené à voter, qu’en l’espèce l’architecte de Mme [C] s’est borné, lors de l’AG du 22 août 2019, à fournir des explications techniques sur les raisons des modifications apportées au projet de terrasse des époux [C], précédemment accepté définitivement par l’AG de décembre 2018, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que sa présence de saurait justifier une quelconque annulation et a débouté les époux [K] de leur demande d’annulation des résolutions 18-1 et 18-2 de l’AG du 22 août 2019.

Sur la demande d’annulation des résolutions 18-3 à 18-8 de l’AG du 22 août 2019

Retenant que la résolution 18-3 de l’AG du 22 août 2019 a été adoptée à l’unanimité, c’est valablement que le premier juge a dit que les consorts [K], qui ont voté en faveur de cette résolution, n’ont pas qualité à en solliciter l’annulation en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des résolution 18-4 et 18-5 qui concernent le choix de la société en charge des travaux de la terrasse du lot 237 et le calendrier de réalisation, et qui ne concernent nullement la répartition du coût des travaux, elles n’ont pas lieu d’être annulées, d’autant qu’il a été jugé ci-dessus que le coût de ces travaux n’avait pas à être mis à la charge des époux [C].

Concernant les résolution 18-6 et 18-8, n’ayant pas fait l’objet d’un vote, leur demande d’annulation est sans objet.

Enfin, la résolution 18-7 est une autorisation donnée aux consorts [C] d’effectuer à leurs frais des travaux, de sorte que rien ne justifie la demande d’annulation formulée.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation des résolutions 18-3 à 18-8 de l’AG du 22 août 2019.

Sur la demande subsidiaire d’une nouvelle répartition des millièmes de parties communes et de modification du règlement de copropriété

Il a été jugé ci-dessus que les combles étaient des parties privatives du lot 237, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les époux [K] de leurs demandes à ce titre.

Sur la demande subsidiaire d’annulation des délibérations 19-5 à 19-7 de l’AG du 22 août 2019

Ces délibérations, n’ayant pas donné lieu à un vote, ne peuvent faire l’objet d’une annulation judiciaire, en confirmation du jugement entrepris.

Sur les autres demandes

Les époux [K] sont condamnés in solidum à payer aux époux [C] et au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000€ chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 mai 2022 par le Tribunal Judiciaire de TOULON

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum les époux [K] à régler aux époux [C] et au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet Agimmo la somme de 2 000€ chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE in solidum les époux [K] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT