COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 21 NOVEMBRE 2024

ac

N° 2024/ 373

Rôle N° RG 24/00392 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMMTZ

Association L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES DU [Adresse 4]

C/

[Y] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP LIZEE- PETIT-TARLET

l’ASSOCIATION CABINET [B] AVOCATS ASSOCIES

Sur saisine de la Cour suite à l’arrêt n° 846 F-D rendu par la Cour de Cassation en date du 21 décembre 2023, enregistré sous le numéro de pourvoi 22-13.991 qui a cassé et annulé l’arrêt n° 54 rendu le 27 janvier 2022 par la Chambre 1.5 de la Cour d’Appel D’AIX EN PROVENCE, enregistré au répertoire général sous le n° 21/09578 , sur appel d’un jugement du 18 septembre 2020 du tribunal judiciaire de TOULON , enregistré au répertoire général sous le numéro RG 19/03956

DEMANDERESSE A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES DU [Adresse 4] L’ASL, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Charles-Henri PETIT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR A LA SAISINE APRES RENVOI CASSATION

Monsieur [Y] [O]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thierry GARBAIL de l’ASSOCIATION CABINET GARBAIL AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Anaïs GUE, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le lotissement dénommé '[Adresse 4]" situé à [Localité 3] a été approuvé suivant arrêté préfectoral du 16 septembre 1958 et dont les statuts ont été mis en conformité le 13 août 2010 avec l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006.

En 2011, l’Association syndicale libre des propriétaires du [Adresse 4] ( ci après l’Asl) a fait grief à l’un des colotis, [Y] [O] d’avoir initié des travaux de surélévation de sa villa contrevenant aux dispositions prévues par le cahier des charges du lotissement limitant la surface de gabarit maximale des villas à 4,5 mètres par rapport au terrain naturel d’origine.

Par ordonnance de référé du 19 octobre 2012, [Y] [O] a obtenu du Président du Tribunal de Grande Instance de Toulon statuant en référé une mesure d’expertise judiciaire.

Le rapport définitif a été déposé le 17 juin 2013.

Par acte d’huissier signifié le 14 août 2019, l’Asl du [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner [Y] [O] devant le Tribunal de Grande Instance de Toulon aux fins de voir ce tribunal le condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à :

— procéder à la suppression des parties bâties teintées en bleu (annexe 6.1 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E]) afin de respecter la règle de surface enveloppe gabarit à 4,50 mètres, sous astreinte de 2.500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— lui payer une somme de 12.500 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la résistance abusive exceptionnelle qui a été mise en oeuvre dans ce dossier impliquant une double procédure,

— lui payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 18 septembre 2020, le tribunal de grande instance de Toulon a débouté l’association syndicale libre de sa demande, en considérant que si le dépassement litigieux est objectivé par le rapport d’expertise judiciaire, l’Asl échoue à démontrer le trouble excessif résultant de la violation du cahier des charges, tandis que l’atteinte à la beauté et à la qualité de vie dans le domaine n’est pas caractérisée.

Par acte du 22 octobre 2020 l’Asl [Adresse 4] a interjeté appel du jugement.

Le 17 mars 2021, [Y] [O] a saisi le conseiller de la mise en état d’un incident aux fins de déclarer irrecevable, comme prescrite, l’action de l’ASL des propriétaires du [Adresse 4].

Suivant ordonnance du 8 juin 2021, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, saisi par [Y] [O] a :

— Déclaré l’action de l’ASL des propriétaires du lotissement la [Adresse 4] recevable,

— Débouté, en conséquence, M. [Y] [O] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamné M. [Y] [O] à payer à l’ASL des propriétaires du lotissement de [Adresse 4] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [Y] [O] aux dépens de l’incident.

Pour statuer ainsi, le conseiller de la mise en état a considéré :

— qu’il y avait lieu d’apprécier la nature de la clause du cahier des charges dont la violation était alléguée,

— qu’en l’espèce, la clause du cahier des charges dont la méconnaissance était invoquée présentait un caractère réel pour édicter une règle correspondant à une servitude grevant le fonds de Monsieur [O].

M. [Y] [O] a contesté cette ordonnance suivant requête aux fins de déféré en date du 22 juin 2021.

Par arrêt rendu le 27 janvier 2022 la cour d’appel d’Aix en Provence a statué en ces termes :

— Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 8 juin 2021 par le conseiller de la mise en état.

— Statuant à nouveau,

— Déclare irrecevable comme prescrite l’action introduite selon assignation du 14 août 2019 par l’association syndicale libre du [Adresse 4] contre Monsieur [Y] [O].

— Condamne l’association syndicale libre du lotissement de [Adresse 4] à payer à Monsieur [Y] [O] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— La condamne également aux dépens du déféré, distraits au profit de Maître Thierry Garbail, avocat qui en a fait la demande.

— Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

Elle retient:

— que l’ASL a introduit une action à l’encontre de Monsieur [O] sur le fondement du trouble de voisinage.

— que l’action en réparation d’un trouble de voisinage ne tend pas à la défense d’un droit réel, mais à la réparation du préjudice né d’un trouble occasionné à un voisin par le propriétaire d’un fonds, la circonstance que soit invoquée une violation du cahier des charges étant sans incidence sur le fondement de l’action, soumise à la prescription de cinq ans prévue à l’article 2224 du code civil.

— que c’est à la date du dépôt du rapport d’expertise établi par Monsieur [E] le 17 juin 2013 que l’ASL a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action, dès lors que ce rapport fait précisément état, en sa page 51, de ce que le gabarit de 4,50 mètres par rapport au terrain naturel d’origine n’est toutefois pas respecté ;

— que la prescription a commencé à courir le 24 juin 2013 ;

— que l’ASL invoque une cause d’interruption de la prescription sur le fondement de l’article 2241 du code civil, constituée, selon elle, par la demande incidente qu’elle a formée devant le juge des référés en sollicitant que la mission confiée à l’expert soit complétée ;

— qu’ une telle interruption a cessé le 17 juin 2013 avec le dépôt du rapport d’expertise, et dès lors, au 14 août 2019, date à laquelle l’ASL des propriétaires du [Adresse 4] a fait assigner Monsieur [Y] [O] devant le tribunal de grande instance de Toulon, son action était prescrite par l’acquisition d’un nouveau délai de cinq ans depuis la date du dépôt du rapport d’expertise.

Saisie d’un pourvoi formé par l’Asl, la Cour de Cassation dans son arrêt du 21 décembre 2023 a statué ainsi :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 27 janvier 2022, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. [O] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [O] et le condamne à payer à l’association syndicale libre des propriétaires du [Adresse 4] la somme de 1 500 euros ;

Elle considère au visa de l’article 4 du code de procédure civile :

— que pour déclarer prescrite l’ASL en son action, l’arrêt retient qu’il ressort du jugement dont appel que celle-ci a engagé une action à l’encontre de M. [O] sur le fondement du trouble anormal de voisinage, laquelle constitue non une action réelle immobilière mais une action en responsabilité civile extra-contractuelle, comme telle soumise à la prescription de cinq ans prévue à l’article 2224 du code civil,

— qu’en se déterminant ainsi, pour fixer la règle de prescription applicable, par seule référence à l’appréciation que les premiers juges ont portée sur la demande dont ils étaient saisis, sans rechercher par elle-même, au vu de l’assignation introductive d’instance et des prétentions des parties formulées devant elle, quel était l’objet du litige, lequel permettait de déterminer la règle de prescription pertinente, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Par déclaration du 11 janvier 2024 l’Asl a saisi la cour d’appel d’Aix-en-Provence suite à l’arrêt rendu par la Cour de Cassation.

Par conclusions notifiées le 1er mars 2024, l’Asl du [Adresse 4] demande à la cour de :

DEBOUTER Monsieur [O] de toutes demandes, fins, moyens et conclusions.

VOIR INFIRMER purement et simplement le jugement rendu en date du 18 septembre 2020 par le Tribunal judiciaire de TOULON ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [O] à procéder à la suppression des parties bâties teintées en bleu (annexe 6.1 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E]) afin de respecter la règle de surface enveloppe gabarit à 4,50 mètres, et ce sous astreinte de 2.500 € par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [O] à payer à l’ASL DU [Adresse 4] une somme de 12.500 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de la résistance abusive exceptionnelle qui a été mise en oeuvre dans ce dossier impliquant une double procédure ;

CONDAMNER Monsieur [Y] [O] à payer à l’ASL DU [Adresse 4] une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre entiers dépens ;

Elle soutient :

— que les différents fondements juridiques qui étaient invoqués devant le premier Juge ont été méconnus ;

— que l’Asl se fonde sur la violation du cahier des charges qui ne nécessite pas la démonstration d’un préjudice autre que celui résultant de la violation en tant que telle ;

— que les documents techniques démontrent la violation du cahier des charges ;

— que M. [O] n’a pas respecté la servitude non altius tolendi ;

— que le lotisseur a créé des droits réels opposables aux propriétaires successifs des lots en insérant dans le cahier des charges des stipulations qui engagent les propriétaires de lot, non pas à titre personnel, mais en affectant les fonds eux-mêmes d’une charge réelle ;

— que la Cour de cassation juge ainsi que « la violation d’une servitude de lotissement par un des lotis intéresse essentiellement le droit de propriété, et autorise le Juge judiciaire à ordonner la démolition des constructions édifiées au mépris d’une telle servitude »,

— à titre très subsidiaire, la violation du cahier des charges résultant du non-respect de l’enveloppe gabarit s’analyse en des troubles anormaux du voisinage ;

Par conclusions notifiées le 27 mars 2024, [Y] [O] demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris,

Y ajoutant

Débouter l’Asl de toutes demandes contraires,

La condamner à lui verser la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile outre les entiers dépens dont ceux d’appel distraits au profit de Me [B].

Il soutient :

— que l’Asl exerce son droit d’agir abusivement puisqu’il a sollicité l’architecte du collège des architectes de l’Asl,

— que cet architecte dans son courrier du 9 février 2012 a commis une erreur en lui indiquant que le projet comportait des erreurs de cote mais pas d’erreur sur le tracé du sol naturel ;

— que les règles du cahier des charges sont intégrées au PLU

— que l’Asl n’a pas contesté le permis de construire pour non respect du PLU,

— que la demande de démolition est disproportionnée, au regard de la jurisprudence de la Cour de Cassation qui a estimé que, même si toutes les règles du lotissement n’avaient pas été respectées, la démolition d’un immeuble était disproportionnée face au désagrément subi par le demandeur (consistant en un simple désagrément visuel et de voisinage) alors que l’immeuble avait été construit dans l’esprit du règlement du lotissement ;

— que l’immeuble litigieux n’occasionne aucun préjudice à l’Asl ce qui est confirmé par l’expert,

— que la demande de suppression sur le fondement du trouble anormal de voisinage n’est pas fondée en l’absence d’anormalité démontrée,

— que le dépassement altimétrique n’est que de 0,93 m sur une infime partie de la construction ;

— qu’il n’a commis aucune résistance abusive puisqu’il est à l’origine de la mesure d’expertise judiciaire aux fins de vérifier la conformité de la construction au cahier des charges ;

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que la recevabilité de l’action de l’Asl n’est plus discutée par les parties en suite de l’arrêt de cassation et renvoi rendu par la Cour de Cassation le 21 décembre 2023.

Sur les demandes présentées par l’Asl du lotissement de [Adresse 4]

L’Asl du [Adresse 4] sollicite la condamnation d’ [Y] [O] à procéder à la suppression des parties bâties teintées en bleu afin de respecter la règle de surface enveloppe gabarit à 4,50 m sous astreinte, sur le fondement du cahier des charges.

En l’espèce le cahier des charges approuvé et annexé à l’arrêté du 16 septembre 1958 autorisant la création du [Adresse 4] par le Préfet du Var et modifié par arrêté du 16 janvier 1976 prévoit au chapitre IV-A « zone de parcelles individuelles I/ servitudes de construction » que « les constructions de la zone réservée à l’habitation ne pourront faire saillie au-dessus d’une surface gabarit enveloppe située à quatre mètres cinquante (4,50m) au-dessus du sol naturel d’origine, exception faite pour les souches de cheminée en pierre et les antennes de télécommunication ».

L’expert judiciaire indique que si la construction litigieuse est inférieure à la hauteur prévue par le permis de construire accordé à l’intimé, elle ne respecte pas néanmoins le gabarit de 4,50 mètres par rapport au terrain naturel. Le dépassement est constaté sur la partie aval de la façade, d’une hauteur de 0,64 mètres, tel que matérialisé sur le croquis réalisé par l’expert et teinté de bleu.

Il est établi par ces éléments techniques que la construction d'[Y] [O] dépasse le seuil d’enveloppe-gabarit de 4,50 mètres et que la violation de la norme prévue dans le cahier des charges n’est pas respectée. La caractérisation de cette violation est indépendante de l’existence d’une faute ou d’un préjudice compte tenu de la nature contractuelle du cahier des charges.

Il est admis que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation des modalités de réparation. L’Asl à cet égard sollicite uniquement la suppression des parties bâties teintées en bleu , figurées en annexe 6.1 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [E] sous astreinte de 2.500 € par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir.

La cour relève que [Y] [O] préalablement à la construction litigieuse, a sollicité M.[D], architecte membre du collège des architectes de l’Asl, que ce dernier dans la correspondance du 9 février 2012 indique que le plan de profil du projet de construction comporte « des erreurs de cote mais pas d’erreur sur le tracé du sol naturel », que l’attention de [Y] [O] n’a donc pas été attirée sur l’inclinaison du sol naturel qui a conduit en réalité a édifié un projet présentant un gabarit dépassant la norme contractuelle.

Il doit également être souligné que [Y] [O] a obtenu le permis de surélever sa construction selon arrêté du 25 novembre 2010, que les règles du cahier des charges ont été intégrées au PLU, et que dès lors l’Asl disposait d’un droit de contester le permis déposé par l’intimé au regard du gabarit prévu de la construction.

Enfin, il résulte des pièces techniques et des photographies que le dépassement litigieux est de faible importance pour être fixé à 0,64 mètres et qu’il n’a pas provoqué de rupture dans l’harmonie architecturale des constructions édifiées dans le périmètre de l’Asl.

L’ensemble de ces considérations conduit à retenir le caractère disproportionné de la suppression des parties bâties au titre de la violation du cahier des charges, compte tenu des circonstances tenant au déroulement des travaux de surélévation et du faible niveau de dépassement.

L’Asl se fonde à titre subsidiaire sur le principe du trouble anormal du voisinage et soutient que l’anormalité du trouble résulte de plaintes de voisins au titre du non-respect du cahier des charges. Il lui appartient en conséquence de démontrer l’anormalité du trouble.

Il sera rappelé que le dépassement altimétrique est minime compte tenu de l’envergure générale de la construction, qu’aucun voisin n’a formellement manifesté l’existence d’un trouble au titre d’une perte de vue ou d’intimité en lien avec le non-respect du cahier des charges.

L’Asl ne produit pour sa part, comme le premier juge l’a déjà relevé aucun élément permettant objectivement de considérer que ce dépassement rompt l’harmonie des lieux ou porte atteinte à la qualité de vie, se limitant à nouveau devant la cour d’appel à considérer l’anormalité comme résultant de facto de la violation du cahier des charges.

En l’absence de trouble anormal démontré, la demande de suppression ne pourra pas davantage prospérer sur ce fondement.

Enfin la cour constate que l’Asl n’a formé aucune demande indemnitaire au titre de la violation du cahier des charges.

Ainsi il conviendra de rejeter la demande de suppression présentée par l’Asl au titre des deux moyens soulevés et de confirmer le jugement entrepris.

Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive

L’Asl dans le corps de ses écritures ne produit aucun moyen de fait pour caractériser le comportement fautif qu’aurait adopté [Y] [O] dans le déroulement de l’instance judiciaire.

Il sera relevé que le droit pour l’intimé de contester le bien fondé de la demande de démolition, ou toute décision judiciaire, s’est effectué dans des conditions normales, qui ne révèle pas de volonté de nuire ou mauvaise foi. Le jugement sera en conséquence confirmé.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 639 du code de procédure civile prévoit que la juridiction de renvoi statue sur la charge de tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris sur ceux afférents à la décision cassée.

L’Asl du lotissement de [Adresse 4] qui succombe sera condamnée aux dépens y compris ceux de l’arrêt cassé, distraits au profit de Me [B] et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de [Y] [O].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne L’Asl du lotissement de [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal aux entiers dépens , y compris ceux de l’arrêt cassé , distraits au profit de Me [B] ;

Condamne L’Asl du lotissement de [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal à verser à [Y] [O] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT