SF/ND

Numéro 25/1975

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 24/06/2025

Dossier : N° RG 23/03326 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IW4R

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Affaire :

S.A.S. KHOR IMMO

C/

[Y] [I] [K] [V] [D]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 24 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 06 Mai 2025, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère, chargée du rapport conformément aux dispositions de l’article 804 du code de procédure civile

Madame BLANCHARD, Conseillère

assistées de M^me BRUNET, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.S. KHOR IMMO

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 802 980 186

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Stéphanie SOPENA, avocat au barreau de Pau

Assistée de M^e Thomas FERRANT (selarl cabinet Ferrant) avocat au barreau de Bordeaux

INTIME :

Monsieur [Y] [I] [K] [V] [D]

né le 04 Mai 1971 à [Localité 10] (64)

de nationalité française

[Adresse 8]

[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Florent BOURDALLÉ de la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLE – DLB, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 14 NOVEMBRE 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 10]

RG numéro : 22/00726

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 13 février 2019, M. [Y] [D] a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SAS KHOR IMMO une maison à usage d’habitation jumelée située [Adresse 4] à [Localité 10] (64), moyennant un prix de 168 950 €.

La livraison a eu lieu le 17 mars 2021.

Par courrier du 17 mars 2021 la SAS KHOR IMMO a mis en oeuvre au profit de M. [D] la clause pénale insérée au contrat de vente et lui a adressé un chèque d’un montant de 1 494,66 €, correspondant au versement de l’indemnité due du fait du retard de livraison évalué à 28 jours, évoquant que le délai convenu avait pour le surplus été suspendu par l’effet d’intempéries, de défaillances d’entreprises et du confinement inhérent à la crise sanitaire.

Par courrier du 6 avril 2021, M. [D] a, par l’intermédiaire de son conseil, sollicité de la SAS KHOR IMMO le paiement d’une somme de 20 837,17 € au titre de la clause pénale prévue au contrat de vente, en raison d’un retard de livraison du bien non justifié de 370 jours par rapport aux prévisions contractuelles.

Par acte du 14 avril 2022, M. [D] a fait assigner la SAS KHOR IMMO devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins de la voir condamner à indemniser ses préjudices du fait du retard de livraison, et au paiement du coût des travaux réparatoires des désordres constatés dans le logement livré.

Suivant jugement contradictoire du 14 novembre 2023 (RG n°22/00726), le tribunal a notamment :

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer à M. [D] la somme de 11.770,18€ au titre du retard de livraison de son bien immeuble,

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer à M. [D] la somme de 4.212,33€ au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer à M. [D] la somme de 682,76 € au titre des intérêts intercalaires versés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer à M. [D] la somme de 1 000 € au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de son bien immobilier,

— débouté M. [D] de sa demande formulée au titre d’un préjudice moral,

— débouté M. [D] de sa demande formulée au titre du coût de réfection des réserves alléguées,

— condamné la SAS KHOR IMMO aux entiers dépens,

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer à M. [D] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SAS KHOR IMMO de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement.

Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu :

— qu’il n’est pas contesté que l’immeuble a été livré avec un retard de 369 jours,

— que la SAS KHOR IMMO ne fournit aucun relevé météorologique de la station la plus proche du chantier, ni aucune pièce relative aux relevés météorologiques des journées décomptées par le maître d’oeuvre au titre du retard de livraison pour intempéries pour 102 jours,

— que la SAS KHOR IMMO justifie d’une cause légitime de report du délai de livraison de 106 jours correspondant à la défaillance de la société SPB, dès lors que M. [D] ne démontre pas la carence du maître de l’ouvrage à procéder au remplacement de cette entreprise, bien intervenue sur le chantier de sa maison, dans un délai acceptable,

— que la défaillance de la société AG ENERGIES SERVICES est avérée, sans que ne soit démontrée la carence de la SAS KHOR IMMO pour procéder à son paiement ou pourvoir à son remplacement, de sorte que cette dernière est fondée à solliciter le retard de livraison pour cause légitime, pour un délai de 54 jours,

— que si la désorganisation induite par les mesures prises lors du premier confinement a effectivement affecté les entreprises du bâtiment et a entraîné d’inévitables retards indépendants de la volonté des promoteurs immobiliers, susceptible d’entrer dans le cas de force majeure, la SAS KHOR IMMO ne produit cependant aucune pièce pour démontrer l’effectivité de l’arrêt total des travaux entre le 17 mars et le 11 mai 2020, ou au moins un ralentissement significatif des travaux,

— qu’il en résulte que le nombre de jours de retard non justifiés est de 209 jours,

— qu’il n’est pas démontré que M. [D] aurait encaissé le chèque de 1 494,66 € adressé par la SAS KHOR IMMO, qu’il conteste d’ailleurs avoir reçu,

— que les pénalités de retard fixées par l’article R.231-14 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas forfaitaires, de sorte qu’elles ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages et intérêts complémentaires pour la réparation d’un préjudice distinct de celui réparé par les pénalités de retard, comme les loyers payés pendant le retard de livraison, et les intérêts intercalaires, qui doivent lui être remboursés dans la limite de la somme demandée,

— que M. [D] ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral distinct du préjudice résultant de l’inexécution dans le délai contractuel des travaux de construction,

— que la SAS KHOR IMMO est tenue à un devoir de loyauté envers son cocontractant et ne justifie d’aucune démarche d’information à l’égard de son client et ce malgré les courriers qu’il lui a fait parvenir, s’est rendue coupable d’une inertie fautive,

— que M. [D] ne produit aucun devis, expertise amiable ou facture de nature à asseoir ses demandes financières pour les différents postes de désordres allégués, de sorte qu’il ne démontre pas le bien fondé des sommes qu’il réclame à ce titre.

La SAS KHOR IMMO a relevé appel par déclaration du 20 décembre 2023 (RG n°23/03326), critiquant le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

— débouté M. [D] de sa demande formulée au titre d’un préjudice moral,

— débouté M. [D] de sa demande formulée au titre du coût de réfection des réserves alléguées,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 août 2024, la SAS KHOR IMMO, appelante, entend voir la cour :

— la juger recevable et bien-fondée en son appel,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer à M. [D] la somme de 11.770,18 € au titre du retard de livraison de son bien immeuble,

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer à M. [D] la somme de 4.212,33 € au titre des loyers réglés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer à M. [D] la somme de 682,76 € au titre des intérêts intercalaires versés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer à M. [D] la somme de 1.000 € au titre du défaut d’information sur le retard pris pour la livraison de son bien immobilier,

— condamné la SAS KHOR IMMO aux entiers dépens,

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer à M. [D] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SAS KHOR IMMO de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement,

— confirmer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [Y] [D] de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— limiter le montant de sa condamnation à la somme de 1 494,66 € au titre d’un retard de livraison de 28 jours,

— débouter M. [Y] [D] du surplus de ses demandes,

Sur l’appel incident de M. [D],

— débouter M. [D] de sa demande tendant à voir réformer le jugement entrepris pour le surplus,

— débouter M. [D] de l’intégralité de ses demandes,

En tout état de cause,

— condamner M. [Y] [D] à lui verser la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Y] [D] aux entiers dépens dont distraction sera prononcée au bénéfice de SELARL Cabinet Ferrant conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— rappeler que la décision à intervenir est revêtue de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, la SAS KHOR IMMO fait valoir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil :

— qu’elle justifie, sur les 369 jours de retard de livraison, de causes légitimes de suspension du délai de livraison, de sorte que seuls 28 jours de retard lui sont imputables, et que seule une somme maximale de 1 494,66 € peut être octroyée à M. [D] au titre de la clause pénale,

— que 102 jours de retard sont imputables aux intempéries ayant obligé la suspension du chantier, tel que cela a été retenu par le maître d’oeuvre dans une attestation qui se fonde sur les relevés météorologiques,

— que 106 jours de retard sont imputables à la défaillance de la société SPB, intervenue sur le logement de M. [D], et à la nécessité qui en a suivi de pourvoir à son remplacement,

— que 78 jours de retard sont imputables à la défaillance de la société AG ENERGIES SERVICES, dont il n’est pas démontré qu’elle résulterait d’un défaut de paiement,

— que 55 jours de retard sont imputables à la pandémie de Covid-19 qui a représenté un cas de force majeure, tous les chantiers ayant dû être arrêtés pendant la période du premier confinement,

— que l’application de la clause pénale indemnise forfaitairement le préjudice subi par M. [D] à raison du retard de livraison, et ne peut donc se cumuler avec l’octroi de dommages et intérêts réparant des préjudices non distincts, tels que le préjudice financier résulté des loyers supportés dans l’attente de la livraison, des intérêts intercalaires, et le préjudice moral,

— qu’en tout état de cause, la demande d’indemnisation des loyers supportés dans l’attente de la livraison n’est pas fondée, dès lors que M. [D] aurait dû payer dans tous les cas, soit un loyer, soit le remboursement de son prêt si le bien avait été livré dans le délai prévu, de sorte que la réalité de son préjudice n’est pas démontrée,

— que M. [D] n’apporte aucun élément de preuve permettant d’étayer sa demande au titre du remboursement des intérêts intercalaires, qui sont classiquement applicables dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement et ne donnent pas lieu à remboursement, puisque leur paiement n’est pas en lien direct avec le retard de livraison ; que ce préjudice n’est établi ni dans son principe ni dans son montant,

— que M. [D] ne démontre pas avoir subi un préjudice moral,

— que le seul préjudice distinct dont pourrait se prévaloir M. [D] est le défaut d’information du retard pris, mais qu’il ne démontre pas le caractère certain du préjudice qui en serait résulté, ni ne justifie le montant réclamé, alors qu’aucune obligation contractuelle ne pesait sur elle au titre d’un devoir d’information, et que la preuve de sa mauvaise foi n’est pas rapportée,

— que M. [D] ne démontre pas le bien fondé de sa demande au titre des désordres qui relèvent en tout état de cause du parfait achèvement, d’autant que la levée des réserves n’a pu avoir lieu du seul fait de son refus de laisser l’accès à son logement au maître d’oeuvre et aux entreprises.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er avril 2025, M. [Y] [D], intimé et appelant incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la SAS KHOR IMMO à lui payer la somme de 682,76 € au titre des intérêts intercalaires versés durant la période de retard de livraison non justifié par une cause légitime,

— condamné la SAS KHOR IMMO aux entiers dépens,

— condamné la SAS KHOR IMMO à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— faire droit à l’appel incident,

— réformer le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Sur le retard de livraison concédé par la SAS KHOR IMMO et la réparation de ses préjudices subséquents :

— condamner en conséquence la SAS KHOR IMMO à lui verser :

— la somme de 20 837,17 € au titre du retard de livraison subi,

— la somme de 8 543,08 € au titre des loyers supportés dans l’attente de la livraison de l’immeuble et des intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt,

— la somme de 2 000 € au titre du préjudice moral subi,

— la somme de 2 000 € au titre du défaut d’information du retard de livraison concédé,

Sur l’absence de levée des réserves par la SAS KHOR IMMO et la réparation de son préjudice subséquent :

— condamner en conséquence la SAS KHOR IMMO à lui verser la somme de 6 400 € au titre des réserves faites à la livraison, non levées,

En tout état de cause,

— débouter la SAS KHOR IMMO de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SAS KHOR IMMO à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [D] fait valoir, au visa des articles 1601 et suivants du code civil, L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et 1642-1 et suivants du code civil :

— que la livraison du bien a eu lieu avec un retard de 370 jours,

— que les 102 jours de retard pour cause d’intempéries ne peuvent constituer une cause légitime de suspension des travaux pour la SAS KHOR IMMO, dès lors que celles-ci ne sont pas justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche du chantier, et qu’il n’est pas justifié que ces intempéries ont empêché la poursuite des travaux de construction alors que le bien était hors d’eau et hors d’air,

— que la société SPB n’est pas intervenue au titre des travaux de son logement, de sorte que sa défaillance ne peut justifier un retard de livraison de 106 jours, et qu’en tout état de cause, la SAS KHOR IMMO ne justifie pas du délai anormalement long écoulé entre la défaillance de la société et la résiliation de son contrat,

— que le retard supplémentaire de 78 jours au titre de la défaillance de la société AG ENERGIES SERVICES n’est pas justifié, la SAS KHOR IMMO ne démontrant pas les diligences effectuées suite à l’abandon de chantier de cette société, ni que cet abandon aurait impacté les travaux de son logement, d’autant que cette défaillance est la conséquence de la propre défaillance de la SAS KHOR IMMO qui ne la payait pas,

— que la SAS KHOR IMMO ne démontre pas que le chantier aurait été complètement suspendu pendant la période de confinement lié à la pandémie de Covid-19, de sorte que la force majeure justifiant un retard de livraison de 55 jours n’est pas établie,

— qu’il est fondé à solliciter l’octroi de dommages et intérêts afin d’obtenir la réparation des préjudices subis en raison de l’inexécution du contrat,

— qu’il a été contraint de supporter des loyers à hauteur de 604,64 € par mois dans l’attente de la livraison de l’immeuble, et des intérêts intercalaires sur les échéances de prêt,

— qu’il a subi un préjudice moral du fait de l’inertie manifeste de la SAS KHOR IMMO, n’ayant pas été mis en mesure ne serait-ce que d’anticiper son départ de l’appartement qu’il louait,

— que l’absence d’information donnée par la SAS KHOR IMMO sur le retard de livraison lui a causé un préjudice,

— qu’il a dénoncé de nombreux désordres affectant le bien dans le mois suivant la livraison, constituant des réserves qui n’ont pas été levées, de sorte qu’il est fondé à en demander la réparation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2025.

En cours de délibéré par message RPVA du 5 juin 2025, la cour a sollicité des parties leurs observations avant le 20 juin 2025 sur l’application au présent litige de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables en procédure civile qui dispose

en son article 1er: Les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 susvisée.

en son article 4: Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er (prorogé au 10 juillet 2020 par de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 ).

Par message RPVA du 20 juin 2025, le conseil de M. [D] a fait valoir que la livraison en tant que telle au 13 mars 2020 et pendant sur la période courant jusqu’au 10 juillet 2020, date de fin de l’urgence sanitaire, n’a nullement été empêchée par la limitation des déplacements individuels, aucune force majeure n’est caractérisée ainsi que l’ont jugé notamment le tribunal judiciaire de Strasbourg le 10 octobre 2024 et le tribunal judiciaire de Paris le 13 mai 2025, le gouvernement ayant incité les entreprises de BTP à poursuivre les chantiers en cours. Les dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 en son article 4 ne doivent donc pas s’appliquer en l’espèce.

Par message RPVA du 20 juin 2020, le conseil de la SAS KHOR IMMO a indiqué que les dispositions légales précitées s’appliquent au cas d’espèce.

La clause concernant les pénalités de retard n’a donc pu produire des effets qu’à compter du 10 juillet 2020. Dès lors, le délai entre cette date prévisionnelle de livraison et la date du 10 juillet 2020 n’est pas imputable à la société KHOR IMMO, des tribunaux de commerce ayant déjà admis ce report des pénalités, ([Localité 6], 1er juiller 2020, et [Localité 9] mai 2020).

La Société KHOR IMMO demande donc l’application de ces dispositions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnités au titre du retard de livraison :

En vertu des articles 1103 et 1104 du Code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ;

En application de l’article 1231-1 du Code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Aux termes de l’acte de vente du 13 février 2019 il est prévu page 36 que :

« Le vendeur s’engage à mener les travaux de telle manière que la livraison puisse intervenir dans le délai :

— de treize mois à compter de la signature des présentes ;

— ou de quinze mois à compter du démarrage du logement, le terme du délai étant la date au plus tard de l’alternative. [']

Tout retard dans le délai qui ne pourra pas être imputé à une cause prévue par la clause définissant la prorogation de ce délai, sera de la responsabilité du promoteur. [']

Le promoteur s’engage alors à verser une compensation ayant valeur de clause pénale égale à 1/3000 ème du prix d’achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison ».

Il est également stipulé, page 37 dans 'délai d’exécution- prorogation'

Le vendeur s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages des éléments définis ci-dessus soient achevés dans le délai prévu ci-dessus, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison .

Le bien vendu aurait dû être livré le 13 mars 2020 et l’a été le 17 mars 2021 soit avec 369 jours de retard.

Le contrat précise que pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme cause légitime de report de délai de livraison les événements suivants :

— les intempéries retenues par le maître d''uvre justifiée par les relevés météorologiques de la station la plus proche.

La SAS KHOR IMMO considère que 102 jours de retard sont imputables aux intempéries.

Elle verse au débat (pièce 2) une attestation de son maître d’oeuvre M. [L], établie le 16 février 2021 à la fin du chantier, présentant un tableau pour chaque mois des années 2018 à 2021 mentionnant le nombre de jours où les intempéries ont retardé le chantier.

Il précise 'que le décalage est de 154 jours ouvrés dans l’exécution des travaux dû aux intempéries suivant les relevés Météo France de la station [Localité 10] [Localité 11]'.

Cette attestation est conforme à l’exigence contractuelle rappelée ci-dessus et la cour considère à l’inverse du 1er juge qu’aucune obligation de joindre à cette attestation les relevés météorologiques jour par jour n’est imposée à la SAS KHOR IMMO.

Le décompte des jours de chantier suspendu en raison des intempéries à compter du mois de mars 2019 :

30 jours en 2019

60 jours en 2020

12 jours en 2021 .

Total 102 jours

Le retard de 102 jours pour intempéries est donc justifié et non imputable à la SAS KHOR IMMO et la cour infirme le jugement sur ce point.

— la carence d’une des entreprises titulaires du marché qui ne se présenterait pas sur le chantier contraignant le maître d’ouvrage à faire procéder à son remplacement.

Il n’est pas contestable que la défaillance d’une entreprise sur un chantier de travaux désorganise celui-ci par la nécessité pour le promoteur de trouver une entreprise remplaçante.

La défaillance d’une entreprise n’est susceptible de justifier qu’un temps de retard équivalent au temps nécessaire à son remplacement.(Cass. 3e civ., 21 nov. 2019, n°18-22.797).

La maison acquise par M. [D] selon son acte de vente est dénommée SEQUOIA J2 et fait partie de la tranche 2 (6 logements jumelés A-B-C et I -J-K) ainsi que l’huissier l’explique p.41 dans un procès verbal du 10 juin 2020.

— S’agissant de l’entreprise SPB (lot plâtrerie, menuiseries intérieures et escaliers ) (106 jours)

La défaillance de la société SPB n’est pas contestée. Le constat d’abandon de chantier à été établi par procès verbal du 26 juillet 2019 qui énonce bien que cette entreprise intervient pour les 6 bâtiments doubles de la tranche 2 ; l’huissier indique :

Mes constatations sont identiques pour l’ensemble de ces logements: les menuiseries extérieures sont absentes pour certains (la dernière photo 33 est dénommée J2 représente les deux maisons J1 et J2 jumelées apparaissant sans menuiserie).

La défaillance de cette entreprise a donc bien retardé la construction de la maison de M. [D].

La Société SPB a fait l’objet de 3 mises en demeure les 6, 28 juin et 17 juillet 2019, visées dans la lettre de résiliation du contrat constatée le 19 septembre 2019 .

La cour considère cependant que la résiliation du marché aurait dû être prononcée dans les 8 jours suivant le constat d’abandon de chantier, avant le 3 août 2019, et le délai supplémentaire jusqu’au 19 septembre 2019 (47 jours ) doit être imputé à la SAS KHOR IMMO, 59 jours de retard étant par contre justifiés sans pénalité, par infirmation du jugement.

— S’agissant de la société AG ENERGIE SERVICE (Lot plomberie) :

La défaillance de cette entreprise a été constatée par procès-verbal du 10 juin 2020 qui vise l’appartement J2 qui relèvent l’inachèvement généralisé des travaux de plomberie pour la seconde tranche des travaux (donc concernant la maison de M. [D] qui en fait partie) même si les photos ne sont pas prises dans chaque maison, dans la mesure où l’huissier constate le même état d’avancement pour toute la tranche. La résiliation du contrat avec cette société a été prononcée le 3 juillet 2020, rappelant les mises en demeure du 15 et du 22 mai 2020 3 semaines après le constat d’abandon du chantier.

M. [D] allègue les défauts de paiements de la SAS KHOR IMMO justifiant le refus de cette entreprise de continuer le chantier mais n’en justifie pas.

Par ailleurs la SAS KHOR IMMO compte 78 jours de retard de chantier du fait de la défaillance de cette entreprise, sans expliquer son mode de calcul, alors que la 1ère mise en demeure qui lui a été adressée est du 15 mai 2020, soit un délai de 49 jours entre cette date et le 3 juillet 2020 date de la résiliation effective.

La Cour estime par contre qu’après le constat d’abandon de chantier, la résiliation aurait dû intervenir dans les 8 jours.

Par conséquent 34 jours de retard seulement (entre le 15 mai et le 18 juin 2020) sont justifiés par la défaillance de l’entreprise, le surplus soit 15 jours (du 18 juin au 3 juillet) est imputable à la SAS KHOR IMMO.

* au titre de la crise sanitaire COVID (55 jours)

La période d’urgence sanitaire a été fixée initialement pour deux mois par la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 entrée en vigueur immédiatement et la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 a prorogé cette période au 10 juillet 2020 inclus.

Mais l’ordonnance n°2020'306 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables en procédure civile dispose en son article 4 que les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er.

En vertu du contrat de vente signé le 13 février 2019, la maison de M. [D] devait être livrée au plus tard le 13 mars 2020 (13 mois), mais l’a été le 17 mars 2021.

Ainsi en vertu du texte précité, lorsque l’échéance tombe pendant la période définie ci-dessus, elle est reportée au-delà de la fin de l’état d’urgence +1 mois soit au 10 août 2020.

Par conséquent le chantier désorganisé a accumulé un retard entre le 12 mars et le 11 mai 2020, mais les délais de livraison étant suspendus par les dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020, ces jours de retard que la SAS KHOR IMMO compte pour 55, ne lui seront pas imputés par infirmation du jugement, aucune pénalité ne pouvant être appliquée pendant cette période sans qu’il soit nécessaire de constater l’existence d’un cas de force majeure pour le promoteur.

Ainsi la cour retient que la SAS KHOR IMMO n’est pas responsable de 102+59+34 +55 jours de retard =250 jours sur les 369 jours de retard effectif.

Elle reste donc responsable d’un retard de livraison de 119 jours (soit 4 mois).

Sur l’indemnisation des préjudices liés au retard de livraison :

Selon l’article 1231-5 du code civil , lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

* Sur le montant de la clause pénale :

Le contrat stipule que le promoteur s’engage (en cas de retard qui lui est imputable) à verser une compensation ayant valeur de clause pénale égale à 1/3000 ème du prix d’achat par jour écoulé. Ce versement devant avoir lieu dans les 45 jours de la livraison ».

La maison a été vendue pour le prix de 168.950 €.

Les pénalités sont donc de : 119 jours x (168.950 / 3000) = 6701,68 € .

Il résulte de la jurisprudence tirée de ce texte que cette clause pénale contractuelle définit de manière forfaitaire l’indemnisation des préjudices subis par l’acquéreur en cas de retard de livraison.

Seul le caractère dérisoire d’une telle clause au regard des préjudices effectivement subis permettrait au juge d’en augmenter le montant. (Cass. 1re civ., 12 juillet 2001 n°'99-13.555 publié).

En effet par cette clause, les contractants ont évalué forfaitairement et par avance les dommages-intérêts dus par le débiteur en cas d’inexécution tardive du contrat.

Or M. [D] indique avoir supporté un loyer à hauteur de 604,64 €/mois dans l’attente de la livraison de l’immeuble, soit un total de 2418,56 € sur 4 mois de retard imputable à la SAS KHOR IMMO.

Par ailleurs les intérêts intercalaires supportés sur les échéances de prêt pour de 52,52€/ mois représentent donc 210,08€ imputables à la SAS KHOR IMMO, selon tableau d’amortissement produit par M. [D].

La cour constate donc que les pénalités couvrent de manière forfaitaire très largement les préjudices réels de M. [D] incluant son préjudice moral pour l’attente de son logement et pour le défaut d’information du vendeur sur le retard accumulé malgré les courriers adressés par M. [D] à la SAS KHOR IMMO les 22 janvier 2020 et 15 octobre 2020, et rejette donc toute demande complémentaire d’indemnisation par infirmation du jugement.

La SAS KHOR IMMO sera condamnée à payer à M. [D] la somme de 6701,68€ au titre des pénalités de retard par infirmation du jugement.

Si la SAS KHOR IMMO a bien adressé un chèque à M. [D] de 1494,66 € le 17 mars 2021 au titre des pénalités de retard, il n’est pas démontré qu’il ait été encaissé puisque M. [D] réclamait des pénalités bien supérieures. Il n’en sera donc pas tenu compte.

Sur l’indemnisation liée aux réserves non levées :

Selon l’article 1642-1 du code civil , le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Selon l’article 1648 du Code civil, dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

M. [D] a pris livraison de son bien le 17 mars 2021, après constat des désordres apparents par commissaire de justice à la même date et dénonciations des réserves par courrier RAR du 6 avril 2021.

Son action en paiement engagée par assignation du 14 avril 2022 (dans le délai d’un an et un mois, avant le 17 avril 2022) est donc recevable.

M. [D] réclame l’indemnisation des réserves non levées pour 6.400 € :

—  600 € pour la réfection de certaines portes intérieures qui ne peuvent être fermées dans les chambres et salles de bains, alors que d’autres portes font état de jour en leur partie basse ;

—  500 € pour les plinthes qui ne sont pas posées dans les règles de l’art ;

—  950 € pour le placoplatre qui est grevé de vis apparentes et les bandes n’ont pas été poncées ;

—  600 € pour les nombreux carreaux qui sont cassés ;

—  1.200 € pour le crépi extérieur qui est grevé de différences de couleur ;

—  1.600 € pour la dalle béton du garage qui est grevée d’une fissure sur toute sa longueur ;

—  250 € pour la serrure de la porte d’accès au garage qui est dysfonctionnelle ;

—  450 € pour les volets roulants sont grevés de jours entre les lames en position fermée ;

—  250 € pour les piquets de grillage qui ne disposent pas de caches.

Il produit un constat d’huissier du 17 mars 2021 qui constate de nombreuses salissures et des désordres, pièces par pièces avec photos en noir et blanc, mais non exploitables les désordres étant peu visibles pour caractériser des malfaçons, non confirmées par un technicien de la construction et ne produit aucun devis ou facture pour chiffrer le coût des reprises.

La Cour ne constate donc pas de préjudice matériel suffisamment établi et rejette ces demandes par confirmation du jugement.

Le tribunal a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une application équitable.

En conséquence, le jugement doit être confirmé sur ces dispositions.

la SAS KHOR IMMO devra en outre payer à M. [D] une indemnité de 1500€ au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, et supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— débouté M. [D] de sa demande formulée au titre d’un préjudice moral,

— débouté M. [D] de sa demande formulée au titre du coût de réfection des réserves alléguées,

— condamné la SAS KHOR IMMO aux entiers dépens,

— condamné la SAS KHOR IMMO à payer à M. [D] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SAS KHOR IMMO de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement.

Infirme le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne la SAS KHOR IMMO à payer à M. [Y] [D] la somme de 6701,68 € € au titre du retard de livraison de son bien immeuble,

Rejette la demande d’indemnisation de M. [Y] [D] au titre des loyers, des intérêts intercalaires et du défaut d’information sur le retard,

Condamne la SAS KHOR IMMO aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne la SAS KHOR IMMO à payer à M. [Y] [D] la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la SAS KHOR IMMO fondée sur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente et par Madame DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire

La Greffière, La Présidente,

Nathalène DENIS Caroline FAURE