République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 23/10/2025

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N° de MINUTE :25/766

N° RG 23/04731 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VFB4

Jugement (N° 22/08403) rendu le 20 Juillet 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

APPELANT

Monsieur [W] [X] [B]

né le 01 Juillet 1985 à [Localité 8] (Maroc)

de nationalité Marocaine

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Camille Ghesquiere, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

SCI Sld 32

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Alexandra Baptista, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 17 juin 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025 après prorogation du délibéré en date du 25 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 mai 2025

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SLD 32 a donné à bail verbal à M. [W] [X] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 9].

Par acte signifié le 3 novembre 2022, la société civile immobilière SLD 32 a fait assigner M. [W] [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en vue d’obtenir, pour l’essentiel, et au visa des articles 1103, 1104, 1227 et 1728 du code civil, et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le prononcé de la résiliation du bail verbal portant sur un appartement situé au rez-de-chaussée du [Adresse 2] à Hellemmes-Lille (59260), son expulsion, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux.

Suivant jugement en date du 20 juillet 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] a :

Prononcé la résiliation du bail verbal conclu entre la société SLD 32 et M. [X] [B] et portant sur un appartement situé au rez-de-chaussée du [Adresse 4] à [Localité 9], à compter du 3 novembre 2022 ;

Ordonné en conséquence à M. [X] [B] de quitter les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [X] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et d’avoir restitué les clés dans ce délai, la société SLD 32 pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixé à la somme de 640 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [X] [B] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Condamné M. [X] [B] à payer à la société SLD 32 la somme de 10 720 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté en juin 2023, échéance de juin 2023 comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Autorisé M. [X] [B] à se libérer de cette somme en 24 mensualités de 400 euros, la 24ème mensualité devant toutefois être ajustée afin de permettre d’en régler le solde ;

Rappelé que les mensualités sont payables le 10 du mois et la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit que faute de paiement d’une seule des mensualités fixées ci-dessus, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Condamné M. [X] [B] à verser mensuellement à la société SLD 32 la somme de 640 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter du mois de juillet 2023 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Dit que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer si le bail n’avait pas été résilié ;

Rappelé à M. [X] [B] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°1 5036*l (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante : Direction départementale de la cohésion sociale, Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO, [Adresse 1] ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Condamné M. [W] [X] [B] aux dépens ;

Rejeté les autres demandes ;

Rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

M. [X] [B] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 23 octobre 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La société SLD 32 a constitué avocat 16 novembre 2023.

Par acte du 9 janvier 2024, la société SLD 32 a fait délivrer à M. [X] [B] un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application du jugement du 20 juillet 2023.

Selon procès-verbal de reprise du 3 avril 2024, le commissaire de justice instrumentaire a constaté que M. [X] [B] et sa famille avaient quitté le logement loué et le locataire lui a remis les clés du logement le 17 avril 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, M. [X] [B] demande à la cour de :

Déclarer recevable l’appel formé par M. [X] [B] à l’encontre du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, en date du 20 juillet 2023, RG n°22/8403 ;

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, en date du 20 juillet 2023, RG n°22/8403, en toutes ses dispositions ;

Et, par voie de conséquence, statuant à nouveau

Déclarer irrecevable l’action en résiliation de bail intentée par la société SLD 32 et les demandes subséquentes (ordonner à M. [X] [B] de quitter les lieux, être autorisée à l’expulser ainsi que tout occupant de son chef, le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation) ;

A titre principal, débouter la société SLD 32 de sa demande tendant à la condamnation de M. [X] [B] au paiement de l’arriéré locatif ;

A titre subsidiaire

Condamner la société SLD 32 à payer à M. [X] [B] la somme mensuelle de 640 euros, en réparation du trouble de jouissance subi depuis novembre 2022, mois du constat de l’indécence du logement, jusqu’à la date de reprise des lieux, soit la somme totale de 10 880 euros ;

Ordonner en conséquence la compensation de dettes connexes ;

A titre infiniment subsidiaire

Octroyer à M. [X] [B] un délai de 36 mois pour apurer sa dette locative ;

En tout état de cause,

Ordonner à la société SLD 32 de procéder aux travaux nécessaires pour mettre fin à l’indécence du logement sis [Adresse 4] à [Localité 9], au rez-de-chaussée, dans un délai de deux mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai ;

Autoriser M. [X] [B] à suspendre le paiement des loyers sans consignation jusqu’à parfaite exécution de ces travaux ;

Enjoindre à la société SLD 32 d’établir un contrat de bail écrit au profit de M. [W] [X] [B], dans un délai de quinze jours suivant la signification de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai ;

Condamner la société SLD 32 à payer à M. [X] [B] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi du fait de l’exécution forcée du jugement du 20 juillet 2023 ;

Condamner la société SLD 32 à payer à M. [X] [B] la somme de 100 euros au titre du préjudice financier subi du fait de l’exécution forcée du jugement du 20 juillet 2023, somme à parfaire jusqu’à la mise à disposition de l’arrêt d’appel ;

Condamner la société SLD 32 au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société SLD 32 aux entiers frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, la société SLD 32 demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille du 20 juillet 2023,

Statuant à nouveau,

Juger que les demandes M. [X] [B] au titre de l’irrecevabilité de l’action de la société SLD 32, de l’obligation de délivrance d’un logement décent, de l’injonction d’établir un contrat écrit sont irrecevables pour cause de demandes nouvelles en cause d’appel ;

Juger que la demande de M. [X] [B] en condamnation de la société SLD 32 à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral résultant de l’exécution du jugement de première instance est irrecevable pour cause de non présentation, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, de l’ensemble de ses prétentions sur le fond ;

En tout état de cause, juger que les demandes de M. [X] [B] sont mal fondées ;

En conséquence, débouter M. [X] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Prononcer la résiliation du bail verbal conclu entre la société SLD 32 et M. [W] [X] [B] et portant sur un appartement situé en rez-de-chaussée du [Adresse 4] à [Localité 9], à compter du 3 novembre 2022 ;

Juger les demandes relatives à la résiliation du bail verbal consenti à M. [X] [B], résiliation intervenue à compter du 3 novembre 2022, et à son expulsion sont devenues sans objet, M. [X] [B] ayant définitivement libéré les lieux, les clés du logement ayant été remises le 17 avril 2024 ;

Débouter M. [X] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Condamner M. [X] [B] à payer à la société SLD 32 la somme de 11 664,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté en 9 avril 2024, assortie des intérêts au taux légal compter de l’assignation délivrée le 3 novembre 2022 ;

Condamner M. [X] [B] à payer à la société SLD 32 la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [X] [B] à payer à la société SLD 32 au paiement des entiers frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Le bailleur conteste que le locataire puise soulever pour la première fois en cause d’appel l’irrecevabilité de la demande en résiliation judiciaire, en ce qu’elle ne tend pas aux mêmes fins que ses demandes de première instance tendant à la nullité du bail, au prononcé d’une expertise pour fixer le loyer et à l’octroi de délais de paiement.

Etant rappelé que les dispositions relatives à la recevabilité de l’assignation sont d’ordre public, elles sont opposées pour faire écarter les prétentions adverses, de sorte qu’il n’y a pas lieu de déclarer la demande tendant à voir prononcer l’irrecevabilité de l’assignation, irrecevable en cause d’appel.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce, dispose notamment que :

II.- Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

Si le premier juge a parfaitement relevé que le bailleur avait dénoncé son assignation en résiliation d’un bail au préfet deux mois avant l’audience qui s’est tenue devant lui, en application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, il n’a pas procédé à l’examen d’office de la régularité de l’assignation au regard des mesures administratives de prévention des expulsions, étant rappelé que cette règle est d’ordre public.

En l’espèce, M. [X] [B] produit les statuts de la société SLD 32, société civile constituée entre M. [V] [E], la société civile La Maillardise, représentée par M. [Y] [U] et la société civile Les Macareux, représentée par M. [K] [Z], ce dernier en étant nommé le gérant.

Constituée au moins entre deux sociétés, il apparaît que la société SLD 32 n’est pas constituée entre parents et alliés.

Elle n’était donc pas dispensée de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, au moins deux mois avant l’assignation de son locataire en prononcé d’une résiliation judiciaire pour dette locative, ce dont elle ne justifie pas à la présente procédure.

Il en résulte, par conséquent, que l’assignation de M [X] [B] en résiliation de bail est irrecevable, de sorte que les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle ne sont pas fondées.

En revanche, la demande principale de condamnation de M [X] [B] au paiement de loyers impayés sur le fondement d’un bail verbal sera examinée, ainsi que les demandes reconventionnelles de ce dernier.

Sur la demande principale en paiement des loyers

sur l’existence du bail verbal

Ainsi que l’a rappelé le premier juge, un bail verbal qui a été exécuté n’est pas nul, en dépit de son irrégularité formelle résultant des dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil établissant la charge de la preuve des obligations et de leur libération, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

La charge de la preuve de l’existence du bail verbal, ainsi que de son exécution incombe, en principe, à la société SLD 32.

La société affirme ainsi avoir découvert que M. [X] [B] serait entré dans les lieux le 1er novembre 2018, dans les suites d’un bail verbal accordé à une société d’électricité ABTP, avec laquelle la société Epervier, gérée par M. [K] [Z], se trouvait en relation d’affaires pour des aménagements intérieurs, au début de l’année 2019. Elle expose que le loyer initialement conclu à hauteur de 650 euros, charges comprises, par mois, a été ramené à la somme de 640 euros.

Il sera toutefois relevé qu’en appel, M. [X] [B] ne conteste plus l’existence du bail verbal, dont il situe cependant le commencement d’exécution au 15 juillet 2017, avec le versement d’un dépôt de garantie de 1500 euros. M. [X] [B] convient, en appel, que le loyer s’élevait à la somme de 640 euros, charges comprises.

Si ce dernier maintient qu’il travaillait pour M. [K] [Z], dans le cadre d’un travail dissimulé pour la rénovation de bâtiment et que son traitement servait à payer le loyer du logement mis à disposition, il ne maintient pas le moyen du vice du consentement par violence. La cour constate que M. [X] [B] entend rester sur la qualification contractuelle de bail d’habitation, excluant par là-même l’application du droit du travail.

Il en résulte que les parties conviennent que l’existence d’un bail verbal portant sur le logement litigieux a été conclu entre la société SLD 32 et M. [X] [B] pour la somme de 640 euros, charges comprises, au moins à compter du 1er novembre 2018.

sur la dette locative

Pour réclamer le paiement de la somme actualisée à hauteur de 11 664.67 euros, au titre des loyers impayés au 9 avril 2024, le bailleur produit un décompte des sommes réclamées, faisant apparaître quelques paiements libérateurs en espèce de la part de M. [X] [B].

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation d’en justifier.

La charge de la preuve de la libération du paiement des loyers mensuels de 640 euros, charges comprises, incombe, en conséquence, à M. [X] [B].

Ce dernier invoque trois premiers éléments de fait dans le but de réduire le montant des loyers restant à payer :

— la compensation avec la somme de 1500 euros versée au titre du dépôt de garantie

— la compensation de 5 loyers mensuels avec le paiement de prestations de travail non déclarées pour M. [K] [Z]

— la déduction au prorata de l’occupation pour le mois d’avril 2024

M. [X] [B] ne justifie aucunement du versement de la somme de 1500 euros, la demande de compensation sera écartée.

M. [X] [B] a fait constater, par acte d’un commissaire de justice, les nombreux messages téléphoniques échangés entre le 18 octobre 2021 et le 11 décembre 2022 avec un numéro correspondant à celui de M. [K] [Z], tel que repris sur une promesse d’embauche émanant par une autre société dont M. [Z] est le gérant, Urbastone.

En outre, des inscriptions manuelles évoquant un compte relatif à des loyers et charges mensuelles ont été relevées à l’entrée du mur de la cave de l’immeuble du logement litigieux

Si M. [Z] s’en défend vivement dans ses conclusions, il apparaît cependant que les nombreux échanges téléphoniques évoquent clairement du travail, dans un cadre non écrit et non déclaré, que ce dernier a confié sur la durée à M. [X] [B] et à un système non écrit de compensation avec le loyer dû à la société SLD 32.

D’ailleurs, le commissaire de justice qui a repris le logement loué, le 3 avril 2024, a photographié le séjour qui était encombré de matériels et de pots de peinture, caractéristiques de ceux nécessaires à la rénovation de logement.

Il sera relevé l’un des messages daté du 28 juillet 2022 adressé par M. [Z] à M. [X] [B] qui indique :

' Je suis obligé de te faire travailler pour avancer dans le règlement du loyer

Et de faire les papiers pour urbastone pour que tu puisses payer ton loyer

Déjà 4/5 mois de loyer payés avec le travail que j’ai donné '

Or, ainsi que le soutient M. [X] [B], sur le décompte produit par la société SLD 32 à l’audience d’appel, aucun paiement libératoire ne figure à la colonne des règlements effectués au cours de l’année 2022.

En ces circonstances avérées de travail dissimulé au préjudice de M. [X] [B], ce dernier démontre s’être libéré au 28 juillet 2022 du paiement de cinq mois de loyers, soit la somme de 3200 euros, qui sera déduite de la somme réclamée par la société SLD 32, à laquelle les parties attribuent la qualité de bailleresse.

Enfin, la dette locative a cessé au jour de la reprise des lieux, soit le 3 avril 2024, de sorte que c’est à raison que M. [X] [B] indique devoir uniquement la somme de 63,99 euros pour le mois d’avril 2024, au prorata des jours d’occupation, et non la somme de 362,67 euros. La somme de 298,68 euros sera déduite du montant de la dette locative.

La cour ajoute qu’au regard du décompte, les loyers des mois de février 2022 à juin 2022 sont réclamés à hauteur de 680 euros, au lieu du loyer arrêté à 640 euros, de sorte que la somme de 200 euros sera imputée du solde de la dette locative réclamée.

A l’issue de ces développements, il sera déduit de la dette locative réclamée par la société SLD 32 les sommes suivantes :

—  3200 euros sur les loyers de février à juillet 2022

—  200 euros sur les loyers de février et juin 2022

—  298.68 euros sur le loyer d’avril 2024

Sur les demandes reconventionnelles formées sur le fondement de l’indécence du logement loué

Sur la caractérisation d’une situation d’indécence du logement

Si, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est réputé loué en bon état, il sera immédiatement relevé que l’obligation de délivrance d’un logement en bon état de décence se poursuit dans le temps de la location.

Le service d’hygiène et de sécurité de la ville de [Localité 10] a constaté le 28 novembre 2022 que le logement présentait des manifestations importantes d’humidité avec développement de moisissures dans les murs, des traces d’infiltration sur la verrière de la cuisine, mais également que le locataire se chauffait avec des chauffages d’appoint électriques, la chaudière au gaz permettant le chauffage et la production d’eau chaude n’était pas fonctionnelle, faute de souscription d’abonnement au gaz et d’entretien annuel, ce dernier étant à la charge du locataire.

Le commissaire de justice a constaté, le 19 octobre 2023 une humidité rendant l’air difficilement respirable, en dépit de fenêtres ouvertes, un sol en linoleum glissant d’humidité et des murs au taux d’humidité important.

Après pose d’un cumulus d’eau chaude sanitaire électrique, le 9 février 2023, le service d’hygiène et de sécurité de la ville de [Localité 10] a relevé, le 8 décembre 2023, les mêmes conditions d’humidité des murs avec moisissures et d’infiltrations sur la verrière, mais également l’absence de système de ventilation conforme en cuisine et salle de bains, ainsi qu’un seul chauffage électrique d’appoint.

Particulièrement humide avec moisissures, non ventilé, sans chauffage, ni eau chaude, le logement dans lequel le service communal d’hygiène est intervenu le 28 novembre 2022 présente les caractéristiques d’un logement indécent sur au moins trois postes essentiels que sont le chauffage, l’eau chaude et une ventilation suffisante.

La société SLD 32 se défend en indiquant que la souscription d’un abonnement de gaz incombait au locataire et qu’elle ne peut être comptable des travaux que M. [X] [B] aurait mal exécutés, sans son autorisation, dans le logement, tandis que ce dernier indique que le gaz était inclus dans les charges et que le bailleur lui avait commandé des travaux non déclarés dans le logement, comme dans d’autres.

Dans le contexte acquis de bail verbal, irrégulier en la forme, et d’emploi dissimulé du locataire, la cour relève que sur le décompte du loyer écrit à l’encre bleu sur le mur de la cave, il y est mentionné l’eau et le gaz, de sorte qu’il sera retenu que la fourniture du gaz pour le fonctionnement de la chaudière incombait au bailleur.

En outre, ce même contexte ne permet pas de retenir que le locataire a modifié les lieux par des travaux non conformes, de son propre chef et sans l’accord de la société SLD 32.

Par conséquent, la société SLD 32 a manqué à l’obligation de tout bailleur de délivrer à son locataire un logement décent.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’exception d’inexécution totale du paiement du loyer pour inhabitabilité du logement indécent

Aux termes des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

L’indécence du logement litigieux portant sur trois postes essentiels des normes de décence des logements loués, il convient de retenir que le logement n’était pas en état d’être habité du 28 novembre 2022 au jour de la libération des lieux, le 3 avril 2024, ce qui constitue un manquement particulièrement grave aux obligations du bailleur.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que M. [X] [B] s’est abstenu de procéder au paiement du loyer, à l’exception du mécanisme illégal et répréhensible pénalement de compensation par du travail dissimulé, ainsi que des sommes versées après sa condamnation au paiement des loyers en première instance.

En conséquence, en application des dispositions de l’article 1353 du code de procédure civile, M. [X] [B] justifie d’une exception d’inexécution le libérant du paiement total du loyer qui aurait été convenu verbalement entre les parties, à compter du 28 novembre 2022.

En conséquence, la dette locative de M [X] [B] s’arrête au loyer de novembre 2022 inclus et s’élève au regard des développements précédents et du décompte du bailleur à la somme de 2 640 euros.

Or, à compter du 18 octobre 2023, en application du jugement de première instance qui l’a condamné à payer à la société SLD 32 la somme de 10 720 euros, avec délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois, M. [X] [B] a réglé à l’intimée la somme de 2938 euros.

Il s’ensuit que la dette locative est éteinte et que la demande de condamnation de M. [X] [B] au paiement de la somme de 11 664.67 euros sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de réparation d’un trouble de jouissance

Le médecin traitant de M. [X] [B] attestait, le 9 novembre 2022, avant même la naissance d’un quatrième enfant, que les trois aînés étaient suivis pour des manifestations respiratoires allergiques, qu’il estimait aggravées par la présence d’humidité et de moisissures à leur domicile.

M. [X] [B] démontre, par conséquent, que l’indécence du logement loué a eu des répercussions sur la santé de ses enfants, ce qui caractérise un trouble de jouissance, outre les conséquences sur la qualité de vie de la famille.

La période d’indécence portant sur 16 mois, le trouble de jouissance de M. [X] [B] et sa famille sera apprécié à hauteur de 8 000 euros, somme au paiement de laquelle la société SLD sera condamnée.

Sur la demande reconventionnelle tendant à la condamnation du bailleur à effectuer des travaux de remédiation de l’indécence et à la suspension des loyers sans consignation

Le contrat de location a pris fin depuis le 3 avril 2024, date du procès-verbal de reprise du bien loué, de sorte que les obligations réciproques entre les parties ont cessé à cette date.

Par conséquent, la demande de M. [X] [B] visant à obtenir l’exécution de l’obligation de délivrance d’un logement décent par le bailleur, dans le cadre d’une obligation à l’exécution de travaux et de suspension des loyers en application des dispositions de l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, a perdu tout fondement.

Ces demandes seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle aux fins d’établir un contrat de location

Les caractéristiques du bail verbal résilié ont été déterminées par la présente décision et le bail a pris fin depuis la libération des lieux, de sorte que la demande de formalisation d’un contrat écrit est mal fondée.

Cette demande sera rejetée.

Sur la demande nouvelle de réparation du préjudice moral résultant de l’exécution du jugement de première instance

Aux termes de l’article L 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, sous réserve des dispositions de l’article L. 311-4, l’exécution forcée peut être poursuivie jusqu’à son terme en vertu d’un titre exécutoire à titre provisoire. L’exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.

Il résulte de ce texte que lorsqu’un jugement, revêtu de l’exécution provisoire, a été exécuté, le créancier doit, en cas d’infirmation de celui-ci, rétablir le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent. (Civ 2e, 13 avril 2023, n° 21-11.716)

En l’espèce, la société bailleresse a fait délivrer à M. [X] [B] un commandement d’avoir à quitter les lieux, en date du 9 janvier 2024.

Il apparaît que ce dernier a quitté les lieux avant le 3 avril 2024 sans formalités et sans avoir sollicité du premier président de la cour d’appel la suspension des effets de l’exécution provisoire du jugement, en application de l’article 514-3 du code de procédure civile, de sorte la procédure d’expulsion n’a pas été menée à son terme.

Dans ces conditions, la demande d’indemnisation d’un préjudice moral et d’un préjudice financier résultant de l’exécution du jugement de première instance n’est pas fondée.

La demande de M. [X] [B] sera rejetée.

Sur les frais du procès

Partie perdante, la société SLD32 sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

En outre, elle sera condamnée, en équité, à payer à M. [X] [B] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de défense, en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Déclare la demande visant à l’irrecevabilité de l’assignation en résiliation du bail recevable en cause d’appel,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce l’irrecevabilité de l’assignation en prononcé de la résiliation judiciaire pour dette locative,

Déboute la société SLD 32 de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la société SLD 32 à payer à M. [W] [X] [B] la somme de 8 000 euros, au titre de son préjudice de jouissance,

Déboute M. [W] [X] [B] de ses autres demandes,

Condamne la société SLD 32 aux dépens de première instance et d’appel

Condamne la société SLD 32 à payer à M. [W] [X] [B] la somme de

2 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN