COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT MIXTE

DU 18 JANVIER 2024

Réouverture le 11 juin 2024

N° 2024/ 2

Rôle N° RG 20/05855 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BF62Q

[W] [K]

C/

[T] [Z]

[P] [D] épouse [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier AVRAMO

M^e Chrystelle ARNAULT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de TOULON en date du 17 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 2016J00540.

APPELANT

Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Olivier AVRAMO, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [T] [Z]

né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 8] (83), demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Chrystelle ARNAULT, avocat au barreau de TOULON

Madame [P] [D] épouse [Z]

née le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Chrystelle ARNAULT, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, magistrat rapporteur

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Janvier 2024,

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er février 2014, M. [W] [K], gérant et associé unique de la SARL [K] immobilier, a cédé à M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] la moitié de ses 160 parts sociales pour une somme de 115.000 €, tout en demeurant co-gérant de ladite société aux côtés de M. [T] [Z].

Cette société a pour objet l’activité d’intermédiaire en vente d’immeubles et de fonds de commerce, la gérance d’immeubles, l’activité de marchand de biens, la profession de syndic de copropriété, la création, l’acquisition, la location, la prise à bail, l’exploitation de tous établissements se rapportant à l’une ou l’autre des activités spécifiées.

Aux termes de l’acte du 1er février 2014, il est prévu que le cédant, M. [W] [K], garantit le cessionnaire, les époux [Z], contre toute diminution de l’actif ou augmentation du passif résultant d’opérations de toute nature et de toute origine, ayant pris naissance à l’occasion d’un fait, d’un événement ou d’une opération antérieure à la date de réalisation de la cession et ne figurant pas au compte dont le cessionnaire a eu connaissance dès avant ce jour par la remise d’un exemplaire qu’il a lui même visé.

L’acte précise également que cet engagement de garantie viendra à expiration en ce qui concerne la garantie de passif, dans un délai de trois ans à compter de la cession.

Enfin, ledit acte prévoit que le cessionnaire s’engage à informer le cédant, par lettre recommandée avec accusé de réception, de tout fait pouvant déclencher cette garantie et ce dans un délai lui permettant de défendre ses intérêts.

M. [W] [K] a démissionné de son poste de co-gérant de la SARL [K] immobilier le 7 septembre 2015, M. [T] [Z] étant alors nommé gérant unique de cette société.

Postérieurement à la cession de parts sociales, la société [K] immobilier a notamment fait l’objet de procédures judiciaires en lien avec son activité, pour des différends nés antérieurement à ladite cession.

Ces différends et condamnations ont conduit M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] à saisir, par acte du 15 novembre 2016, le tribunal de commerce de Toulon afin d’obtenir, à titre principal, la nullité de la cession des parts sociales pour dol et, à titre subsidiaire, la mise en oeuvre de la garantie de passif stipulée audit acte.

Par jugement contradictoire en date du 17 octobre 2019, le tribunal de commerce de Toulon a:

— débouté M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] de leur demande tendant à prononcer la nullité pour dol du contrat de cession des parts sociales de la société [K] immobilier intervenue le 1er février 2014,

— condamné M. [W] [K] à payer à M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] la somme de 30.566, 18 € correspondant à la mise en oeuvre de la garantie de passif souscrite dans l’acte de cession de parts sociales en date du 1er février 2014,

— débouté M. [W] [K] de sa demande reconventionnelle de condamnation de M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] au titre du paiement du solde du prix de cession des parts sociales de la SARL [K] immobilier intervenue le 1er février 2014,

— condamné M. [W] [K] à payer à M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et débouté M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] du surplus de leur demande au titre dudit article,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M. [W] [K] aux entiers dépens liquidés à la somme de 99,32 € TTC dont TVA 16,55 € ( non compris les frais de citation).

Pour statuer en ce sens, le tribunal a, pour l’essentiel, retenu que:

— sur la nullité de cession des parts sociales pour dol:

* les époux [Z] arguent du fait que M. [K] leur aurait délibérément masqué les risques encourus par la société du fait des différends contentieux nés antérieurement à la cession des parts sociales et qu’ils n’auraient pas acquis les parts de ladite société s’ils avaient eu connaissance à l’époque des risques procéduraux de nature à engager directement la responsabilité de la société [K] immobilier,

* cependant, les parties sont contractuellement convenues de l’insertion d’une clause de garantie de passif dans l’acte de cession, qu’une telle clause est régie par la liberté contractuelle des parties et est soumise aux règles du consentement contractuel, notamment l’absence de dol,

* l’engagement de garantie de passif souscrit n’est pas limité quant à son montant et a été pris pour une durée de trois ans,

* au moment de l’acquisition des parts sociales, M. et Mme [Z] ont en toute conscience anticipé le risque de survenance d’une augmentation de passif en raison d’éléments dont ils n’auraient pas connaissance à cette date et s’en sont prémunis par l’insertion de la clause de garantie de passif,

— sur la mise en cause de la garantie de passif:

* le cédant a été informé par les époux [Z] de divers différends et procédures apparus depuis la cession des parts sociales, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par d’autres canaux auxquels il a répondu, étant précisé que l’information a été faite dans les trois ans de la cession,

* la mise en oeuvre de la garantie de passif est fondée pour le contentieux relatif à la copropriété Le [H] ( 7.664,94 €), le contentieux relatif à la copropriété [Adresse 1] ( 14.031,62 €) et le contentieux relatif aux cotisations URSSAF ( 8.869,62 €),

* la mise en oeuvre d’une telle garantie doit, en revanche, être rejetée, s’agissant du contentieux relatif à la gestion locative de l’appartement de M. [Z] [I], la copropriété Centre Commercial [6] et le compte d’attente,

— la demande reconventionnelle de M. [K] relative à l’application de la clause intitulée ' Prix’ dans l’acte de cession de parts ne repose sur aucun élément tangible, ce dernier échouant à produire des documents comptables certifiés.

Par déclaration en date du 29 juin 2020, M. [W] [K] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées et déposées le 22 mars 2021, M. [W] [K] demande à la cour de:

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1134 du code civil ( devenu 1103, 1104 et 1193 du code civil)

— recevoir M. [W] [K] en son appel et le déclarer bien fondé,

— réformer le jugement du tribunal de commerce de Toulon en date du 17 octobre 2019 en ce qu’il a:

* condamné M. [W] [K] à payer à M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] la somme de 30.566, 18 € correspondant à la mise en oeuvre de la garantie de passif souscrite dans l’acte de cession de parts sociales en date du 1er février 2014,

* débouté M. [W] [K] de sa demande reconventionnelle de condamnation de M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] au titre du paiement du solde du prix de cession des parts sociales de la SARL [K] immobilier intervenue le 1er février 2014,

* condamné M. [W] [K] à payer à M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions,

* ordonné l’exécution provisoire,

* condamné M. [W] [K] aux entiers dépens liquidés à la somme de 99,32 € TTC dont TVA 16,55 € ( non compris les frais de citation).

Et statuant à nouveau,

Vu l’appel incident formé le 23 décembre 2020 par M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z],

— débouter M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] à payer à M. [W] [K] la somme de 46.207 € correspondant au solde du prix de cession de parts sociales, en application de la clause intitulée ' Prix’ page 4 de l’acte de cession de parts sociales signé le 1er février 2014,

— condamner M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] à payer à M. [W] [K] la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

— condamner M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] aux entiers dépens de première instance,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour jugerait mobilisable la garantie de passif,

— ordonner en application de la clause de garantie de passif la compensation de toutes condamnations de M. [W] [K] avec le compte courant d’associé de ce dernier,

En toutes hypothèses, rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— condamner M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] à payer à M. [W] [K] la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] aux entiers dépens d’appel de l’instance d’appel dont distraction au profit de M^e Olivier Avramo sur son affirmation de droit.

Il sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a écarté la nullité de la cession pour cause de dol, demandant à la cour de rejeter l’appel incident de M. et Mme [Z] sur ce point:

— avant l’acquisition des parts sociales litigieuses, la société a fait l’objet d’un audit,

— la garantie de passif a pour objet de garantir les acquéreurs des événements qu’ils invoquent et par la souscription de cette garantie, les intimés renoncent à invoquer le dol pour des faits qui justifieraient sa mobilisation, sauf à ruiner le principe de la force obligatoire des contrats,

— la mobilisation de cette garantie implique contractuellement une compensation avec le compte courant du cédant,

— les époux [Z] sont des professionnels aguerris du monde des affaires et avaient, au regard de cette qualité, l’obligation particulière de se renseigner compte tenu du caractère professionnel de l’opération,

— ces derniers ont sollicité en parallèle la mise en liquidation judiciaire de la SARL Cabinet Mayol BSI, ce qui leur a permis de profiter financièrement de la société pendant deux ans et de solliciter consécutivement par les effets de la nullité, la restitution de la somme de 115.000 € alors que la valeur des parts sociales a été nettement dégradée par les effets de la procédure collective.

Il soutient, en revanche, que la mise en oeuvre de la garantie de passif n’était pas susceptible d’être mobilisée dès lors que :

— certains contentieux abordées par les époux [Z] pour mobiliser cette garantie, n’ont pas fait l’objet d’un avertissement préalable conforme aux stipulations de la clause insérée dans l’acte de cession ( courrier recommandé) et notamment le contentieux avec M. [I], le contentieux de la copropriété [6] ainsi que celui avec l’URSSAF,

— ces contentieux ne peuvent entrer dans le périmètre de cette clause faute pour les intimés d’avoir respecté l’avertissement préalable devant être notifié au cédant, par courrier recommandé, une telle obligation étant visée à peine de caducité de la garantie,

— les consorts [Z] se sont en outre opposés à ce que son conseil prenne en charge les procédure en cours pour qu’il soit en mesure de défendre ses propres intérêts, une telle obstruction étant contraire au régime contractuel par les parties,

— au moment de l’acquisition de leurs parts sociales, M. et Mme [Z] ont dû viser la comptabilité de la société Cabinet Mayol BSI comprenant un bilan, un compte de résultat et une annexe et ne rapportent pas la preuve qui leur incombe que les condamnations dont ils font état n’étaient pas provisionnées en comptabilité,

— les intimés sont responsables de l’augmentation du prétendu passif occulte qu’il déplore en ce que l’ensemble des contentieux invoqués, hormis celui de l’URSSAF, relève de l’assurance responsabilité civile de la société, de sorte que la seule augmentation du passif susceptible de constituer les sinistres est le paiement des franchises consécutives et l’augmentation éventuelle de la prime d’assurance à payer,

— les intimés se sont volontairement abstenus de faire les déclarations de sinistre auprès de l’assureur de la société pour créer artificiellement un passif,

— ils peuvent d’autant moins soutenir qu’ils ne connaissaient pas la situation de la SARL Cabinet Mayol BSI que M. [T] [Z] en était co-gérant,

— sa responsabilité ne peut être envisagée sur la totalité du passif de la SARL Cabinet Mayol BSI mais uniquement à 50 % ( montant des droits cédés).

Sur le passif occulte retenu par le tribunal de commerce de Toulon pour justifier la mise en oeuvre de la garantie, il formule les observations suivantes :

— le contentieux avec le syndicat des copropriétaires [H]:

* les époux [Z] prétendent que ce contentieux a abouti à un jugement du tribunal de grande instance de Toulon occasionnant une saisie-attribution le 26 juin 2015 pour un montant de 9.233,09 €, mais se contentent de produire un décompte établi par l’huissier concernant cette affaire,

* ils avaient la faculté de déclarer ce sinistre auprès de la compagnie d’assurance de la société,

* il produit deux nouvelles pièces en appel qui démontrent que les époux [Z] avaient connaissance de ce contentieux,

— le contentieux avec le syndicat des copropriétaires [Adresse 1]:

* ce contentieux est né le 25 février 2014 soit du temps où M. [Z] assurait la co-gérance, de sorte qu’il ne s’agit pas d’un passif occulte,

* le jugement a fait l’objet d’un appel et la cour, dans sa décision du 11 mai 2017, a réduit de manière substantielle la condamnation de la société Cabinet Mayol BSI,

* M. [Z] s’est là aussi abstenu de faire une déclaration de sinistre,

— le contentieux avec l’URSSAF:

* ce contentieux a fait l’objet d’un jugement du 8 avril 2011 confirmé par un arrêt du 10 décembre 2014,

* à l’occasion du rachat des parts sociales le 1er février 2014, cette somme était nécessairement inscrite en comptabilité de la société en 2013, au niveau des frais juridiques,

* les intimés ne lui ont jamais notifié par courrier recommandé qu’ils entendaient mettre en oeuvre la garantie du passif s’agissant de ce contentieux,

— le contentieux avec la copropriété [6]:

* ce contentieux relève de la responsabilité de M. [Z] en tant que gérant à qui il appartenait d’assurer le suivi des dossiers en cours et notamment, pour cette copropriété, de se soucier de l’exécution des travaux puisque la société détenait les fonds,

* il justifie par la production de différentes pièces de l’incompétence professionnelle de M. [Z] ( pas de suivi de dossier, absence de convocation des assemblées générales, absence de gestion des procédures en cours),

— le contentieux avec M. [I]:

* le portefeuille de la gestion locative, comprenant le dossier de M. [I], a été cédé à la société IBOX,

* depuis ce transfert, M. [I] ne peut rien reprocher à la société Cabinet Mayol BSI et il doit diriger son action contre la société IBOX en charge de la gestion locative de son bien,

— s’agissant du compte d’attente:

* le compte d’attente de gestion locative n’enregistre que des opérations provisoires et ledit compte a depuis été régularisé.

A titre subsidiaire, il se prévaut de l’acte de cession qui prévoit que le compte courant fera office de garantie, de sorte qu’il convient, en cas de condamnation au titre de la garantie de passif; d’ordonner la compensation avec son compte courant d’associé évalué à 83.302 €.

Il insiste enfin sur sa demande reconventionnelle, sur le fondement de la clause de garantie relative au prix des parts sociales prévue à la page 4 de l’acte de cession, avec pour conséquence que les 50% des parts acquises par les époux [Z] valent 161.207,10 € et non 115.000 €, soit une différence de 46.207 € en sa faveur. Il fait valoir que le prix de cession ainsi que les modalités de calcul de la valorisation des parts ont été librement fixés par les parties et que le principe de la force obligatoire des contrats doit recevoir application.

M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z], suivant leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 décembre 2020, demandent à la cour de:

Vu les dispositions des articles 1116 et suivants du code civil,

— déclarer mal fondé l’appel interjeté par M. [W] [K] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal de commerce de Toulon le 17 octobre 2019,

— l’en débouter,

— recevoir M. et Mme [Z] en leur appel incident,

— réformer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Toulon le 17 octobre 2019 en ce qu’il a :

* débouté M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] de leur demande tendant à prononcer la nullité pour dol du contrat de cession des parts sociales de la société [K] immobilier intervenue le 1er février 2014,

* débouté M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] de leur demande aux fins d’indemnisation de leur préjudice moral,

* condamné M. [W] [K] à payer à M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] la somme de 30.566, 18 € correspondant à la mise en oeuvre de la garantie de passif souscrite dans l’acte de cession de parts sociales en date du 1er février 2014,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— prononcer la nullité de l’acte de cession de parts sociales du 1er février 2014,

— condamner M. [W] [K] à rembourser à M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] la somme de 115.000 € en remboursement du prix d’acquisition des parts sociales,

A titre subsidiaire,

— condamner M. [W] [K] à garantir le passif né antérieurement à la cession et révélé postérieurement,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a limité la garantie de passif à la somme de 30.566,18 €,

— condamner en conséquence M. [W] [K] à payer à M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] la somme de 70.033,21 € avec intérêts de droit à compter du 11 février 2016,

En tout état de cause,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté M. [W] [K] de sa demande reconventionnelle de condamnation de M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] au titre du paiement du solde du prix de cession des parts sociales à hauteur de 46.207 €,

— débouter M. [W] [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [W] [K] à payer à M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— condamner M. [W] [K] à payer à M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [W] [K] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Chrystelle Arnault, avocat aux offres de droit.

Ils font grief, à titre principal, au tribunal d’avoir rejeté leur action en nullité de l’acte de cession de parts pour dol en rappelant que le fait que ledit contrat prévoit une clause de garantie de passif ne saurait les priver de la possibilité de solliciter la nullité pour un tel motif de l’acte de cession.

Ils soutiennent, à cet égard, que le dol est parfaitement caractérisé en ce que l’appelant leur a sciemment dissimulé l’existence de litiges opposant la SARL [K] immobilier à divers clients mais également des fautes de gestion de nature à engager la responsabilité de cette société, dissimulation qui a eu pour conséquence de leur interdire de se porter acquéreurs des parts sociales querellées en toute connaissance de cause.

Ils font valoir que :

— M. [Z] a pris soin de s’informer de la situation de la société en consultant les documents comptables avant la cession, mais rien à la lecture de ceux-ci ne pouvait l’alerter, ni même l’existence d’un compte en attente qui n’est pas en soi un indice de difficulté financière puisqu’il est provisoire, étant relevé que le bilan 2013 qui a été remis ne fait état d’aucune provision pour procédure,

— postérieurement à la cession, ils ont appris que la SARL [K] immobilier avait fait l’objet de poursuites de divers ordres, de nature à grever lourdement le passif de la société,

— à la date de la cession, la responsabilité de la société était recherchée par un certain nombre de syndicats des copropriétaires en raison de la négligence de M. [K] , ce que celui-ci ne pouvait ignorer,

— si à la date de la cession, certains litiges n’avaient pas encore donné lieu à des poursuites judiciaires, la position des copropriétés concernées était clairement connue.

Sur les poursuites dont a fait l’objet la SARL [K] immobilier dans le cadre de l’exercice de son activité de syndic, ils exposent que :

— par jugement définitif du 20 novembre 2014 du tribunal d’instance de Toulon, cette dernière a été condamnée à verser à la copropriété [H] la somme principale de 6.844,94 € au titre d’honoraires de syndic indûment facturés, litige qui est antérieur à la cession, les revendications de ce syndicat des copropriétaires datant de 2012, étant précisé qu’en exécution de ce jugement, une saisie-attribution a été mise en place,

— par jugement du tribunal de grande instance de Toulon du 29 juin 2015, la SARL [K] immobilier a été condamnée à régler diverses sommes au titre de la réfection de la toiture, le tribunal ayant retenu que suite à une déclaration de sinistre intervenu en 2011, la société avait manqué de diligence dans la prise en charge d’un tel sinistre, mettant en évidence des fautes de gestion antérieures à la cession, étant précisé que le principe de la responsabilité de cette société a d’ailleurs été confirmé par cette cour même si celle-ci a diminué le montant des condamnations,

— la SARL [K] immobilier a été destinataire d’une sommation de restituer diverses fonds au titre notamment des honoraires perçus et prélevés en juillet 2013, soit bien avant la cession,

— cette société a fait l’objet d’une assignation en référé à l’initiative du syndicat des copropriétaires Centre Commercial [6] pour des appels de fonds dénués de toute contrepartie et sans objet,

— elle a également été citée à la requête de M. [I], dans le cadre du mandat de gestion locative que celui-il lui avait confié, avant la cession,

— pour l’ensemble de ces procédures, l’appelant en était informé au moment de la cession en l’état des courriers de contestation qui lui avaient été adressés et auxquels il a répondu,

— la société a également été poursuivie au titre au règlement des cotisations URSSAF datant de 2011 et objets d’un jugement du 8 avril 2011, soit bien avant la cession.

Ils considèrent que M. [K] a menti sur l’état du passif compte tenu de ce risque procédural mais a également fait valoir l’existence d’un actif totalement fictif puisqu’il a intégré des honoraires au bilan dont le remboursement était annoncé mais qui n’ont jamais été versés, que ces manoeuvres sont dolosives en ce que les bilans sur lesquels ils se sont basés et qui ont déterminé leur consentement à acquérir des parts sociales qui ont été fictivement valorisées.

A titre subsidiaire, ils réclament la mise en oeuvre de la garantie de passif, en soulignant qu’il a été largement démontré que le passif réel de la SARL [K] immobilier leur a été volontairement masqué :

— l’absence de caducité de la garantie de passif:

* ils justifient que l’information a été régulièrement délivrée à l’appelant ainsi qu’il en résulte des différents courriers versés aux débats,

* postérieurement à la saisine du tribunal de commerce aux fins de mobilisation de la garantie de passif, ils ont appris la survenance de nouveaux litiges de nature à aggraver le passif et dont le fait générateur est antérieur à la cession, mais compte tenu de la procédure pendante relative à cette question, il ne peut leur être reproché de ne pas en avoir averti préalablement M. [K],

* en tout état de cause, la déchéance de la clause de garantie pour défaut d’information du cédant n’est pas une sanction automatique, alors qu’en l’espèce, l’appelant a été régulièrement avisé de la survenance des contentieux au fur et à mesure de leur révélation,

* il ne peut être fait échec à la mise en oeuvre de cette garantie au prétendu motif qu’ils auraient refusé de laisser à M. [K] la direction des divers procès intentés à l’encontre de la société,

— l’absence de mobilisation par les époux [Z] de la garantie responsabilité civile professionnelle de la société [K] immobilier:

* l’éventuelle négligence de l’acquéreur ne peut éteindre l’obligation de garantie qui pèse sur le cédant,

* dès lors que survient un événement ayant pour conséquence d’accroître le passif postérieurement à la cession , la garantie est due, une telle clause n’ouvrant droit à aucun bénéfice de discussion ,entre le cédant et le cessionnaire,

* les litiges ayant conduit à l’alourdissement du passif, se sont révélés bien avant la cession, alors que le délai pour effectuer une déclaration de sinistre est de deux, ans, de sorte que l’absence de déclaration constitue une négligence imputable à l’appelant.

Ils s’opposent à la demande reconventionnelle de M. [K] qui tente de remettre en question le prix de cession, alors que celui-ci a été fixé dans l’acte du 1er février 2014, d’autant que la base de calcul qu’il retient est totalement erronée, en ce qu’il valorise le portefeuille de la société alors qu’ils ont acquis des parts sociales et non un actif de la société.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 24 octobre 2023.

MOTIFS

Sur la nullité de l’acte de cession de parts sociales en date du 1er février 2014

M. et Mme [Z] sollicitent, à titre principal, le prononcé de la nullité de l’acte de cession de parts sociales pour dol, faisant grief au tribunal de les avoir déboutés de cette demande.

Ils soutiennent que l’appelant leur a sciemment masqué l’existence de litiges opposant la société [K] immobilier à divers clients ainsi que des fautes de gestion commises par cette société de nature à engager sa responsabilité. Ils invoquent également une valorisation fictive des bilans de la société qui leur ont été présentés et indiquent que ces dissimulations ont eu pour conséquence de leur interdire de se porter acquéreur des parts sociales en toute connaissance de cause.

En vertu de l’article 1116 du code civil, dans sa version applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Il appartient à l’acquéreur d’établir le vendeur lui a sciemment caché une information déterminante de son consentement ou a menti sur une telle information.

Le dol, vice du consentement, s’apprécie au moment de la formation du contrat.

Dans le cadre de la cession de parts sociales litigieuse, les parties ont contractuellement convenu de l’insertion d’une clause de garantie ainsi libellée ( page 4)

' Le cédant garantit le cessionnaire contre toute diminution de l’actif ou augmentation du passif résultant d’opérations de toute nature et de toute origine, ayant pris naissance à l’occasion d’un fait, d’un événement ou d’une opération antérieure à la date de réalisation de la cession et ne figurant pas aux comptes dont le cessionnaire a eu connaissance dès avant ce jour par la remise d’un exemplaire qu’il a lui même visé. Cet engagement couvrira, sans que cette énonciation soit limitative, tout le passif occulte et, notamment le passif fiscal, parafiscal, social et commercial ainsi que toute diminution de la valeur d’un élément quelconque de l’actif faisant partie des actifs circulant à l’exception des stocks.'

Comme le font observer les époux [Z], la seule insertion d’une clause de garantie de passif ne saurait les priver de la possibilité de solliciter la nullité pour dol de l’acte de cession, notamment en cas d’agissement frauduleux faussant une valorisation des parts.

Il convient néanmoins de préciser que la garantie de passif a vocation à couvrir une augmentation du passif résultant d’opérations de toutes natures du temps de gestion du cédant, de sorte par la souscription d’une telle garantie, les intimés ont renoncé de fait à invoquer le dol pour les faits qui justifieraient la mobilisation de cette garantie, sauf à rendre une telle clause sans objet.

En l’espèce, l’engagement en cause n’est pas limité quant à son montant et a été souscrit pour une durée de trois ans à compter de la date de cession.

Au moment de procéder à l’acquisition des parts sociales, M. et Mme [Z] ont donc en toute conscience anticipé un risque de survenance d’augmentation du passif ou d’inexactitude du bilan à partir duquel le prix de cession a été déterminé et ce, en raison d’éléments dont ils n’avaient pas connaissance à la date du 1er février 2014 et ont pris soin de s’en prémunir en faisant insérer une clause de garantie de passif leur permettant une indemnisation intégrale du préjudice qui pourrait naître d’une augmentation postérieure du passif.

Force est de constater que la garantie de passif, sans limite quant à son montant, a précisément pour objet de garantir les acquéreurs des événements qu’ils invoquent au soutien de leur demande de nullité de l’acte pour dol. En conséquence, les intimés ne rapportent pas la preuve qui leur incombent de ce qu’ils auraient renoncé à acquérir les parts sociales de la société [K] immobilier s’ils avaient été informés des opérations pour lesquelles ils réclament la mise en oeuvre de la garantie de passif.

Il est également fait état par les intimés d’une sommation en date du 27 juin 2016 de la SCP Gatto & Hazan adressée à la société [K] Immmobilier lui demandant de restituer une somme de 17.109,75 € d’honoraires pour des prestations non effectuées mais lesquels ont été prélevés en 2015, donc postérieurement à la cession, outre une somme de 27.254,90 € au titre d’un acompte réglé par erreur à un fournisseur, sans aucune précision de date, une telle pièce n’étant pas de nature à démontrer la dissimulation d’une situation par le vendeur aux acquéreurs.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [Z] de leur demande tendant au prononcé de la nullité de l’acte de cession de parts sociales pour dol.

Sur la mise en oeuvre de la garantie de passif

M. et Mme [Z] sollicitent la mise en oeuvre de cette garantie au titre du passif occulte suivant :

— un contentieux avec le syndicat des copropriétaires [H],

— un contentieux avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1],

— un contentieux avec la copropriété Centre commercial [6],

— un contentieux relatif à la gestion locative de l’appartement de M. [Z] [I],

— un contentieux relatif aux cotisations URSSAF,

— un compte d’attente de gestion locative débiteur.

M. [K] soutient en premier lieu que les contentieux avec M. [I], la copropriété [6] et avec l’URSSAF n’ont pas fait l’objet d’un avertissement préalable conforme aux stipulations de la clause de garantie.

L’acte de cession précise, à cet égard, que ' Le cessionnaire s’oblige à informer le cédant de tout fait pouvant déclencher la garantie et ce dans un délai lui permettant de défendre ses intérêts. Cette information sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. Le cédant aura la faculté de se faire assister, à ses frais, par le conseil de son choix et, éventuellement de contester les impositions qui pourraient être établies au nom de la société (…) Faute pour le cessionnaire de respecter chacune des obligations ci-dessus précisées, la garantie de passif deviendrait caduque, en ce qui concerne la réclamation ou le litige susceptible de la faire jouer.'

Les intimés versent aux débats deux lettres recommandées avec accusé de réception :

— une première en date du 1er décembre 2015 informant l’appelant qu’il entendent faire jouer la clause de garantie pour le passif suivant :

* compte d’attente gestion débiteur

* procédure perdue contre le syndicat des copropriétaires [H],

* procédure perdue contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 1],

— une seconde en date du 11 février 2016 reprenant les précédents sinistres et ajoutant les cotisations URSSAF.

En revanche, ils ne produisent aucun élément justifiant qu’ils ont informé le cédant s’agissant des contentieux avec M. [I] et le syndicat des copropriétaires Centre commercial [6].

Les échanges entre les parties ne mettent pas en évidence que M. [K] a pu être avisé de ces deux contentieux, étant souligné que dans leurs conclusions devant la cour, les époux [Z] admettent que postérieurement à la saisine du tribunal de commerce, ils ont appris la survenance de nouveaux litiges de nature à aggraver le passif mais qu’en l’état de la procédure pendante relative à cette question, ils n’ont pas averti préalablement leur adversaire.

La garantie de passif est donc caduque s’agissant de la réclamation relative à la gestion locative de l’appartement de M. [I] et du litige avec la copropriété Centre commercial [6].

En revanche, aucune caducité n’est encourue pour la réclamation relative aux cotisations URSSAF puisque l’avertissement préalable a bien été adressé à l’appelant ( lettre recommandée du 11 février 2016).

M. [K] fait également grief aux époux [Z] de s’être opposés à ce que son conseil prenne en charge les procédures en cours en cours pour que ce dernier soit en mesure de défendre ses intérêts.

Toutefois, l’acte de cession ne comporte aucune obligation pour les intimés de confier au conseil de l’appelant la direction de divers procès mais impose seulement au cessionnaire de se constituer, à la demande du cédant, à se constituer en toutes instance judiciaires, tant en demande qu’en défense et de poursuivre les procédures jusqu’à leur terme.

Aucune déchéance n’est donc encourue à ce titre.

L’appelant prétend également que les consorts [Z] ne rapportent pas la preuve qu’ils n’avaient pas connaissance des différentes procédures en cours, s’appuyant sur le rapport d’audit de la société en date du 11 avril 2013. Or, ledit rapport ne comporte aucune mention relative à ces litiges. Quant au document intitulé ' valorisation de la société [K] Immobilier’ au 30 septembre 2013 établi par elle-même, il n’est pas établi que les intimés ont pu en avoir connaissance, aucune annexe ne figurant à l’acte de cession.

Au surplus, en cédant la moitié des parts sociales qu’il détenait dans ladite société, l’appelant a certifié que la société ne faisait l’objet d’aucune poursuite quelconque, que l’exploitation du fonds n’avait donné lieu à aucune réclamation et qu’aucune infraction n’avait été relevée à l’encontre de la société. M. et Mme [Z] communiquent le bilan 2013 qui leur a été remis qui ne fait état d’aucune provision pour procédure, hormis s’agissant de la société Telex pour un montant de 5.980 €.

M. [K] n’est pas davantage fondé à soutenir que la garantie ne saurait être mobilisée en l’absence de déclaration des sinistres auprès de l’assureur responsabilité civile professionnelle de la société [K], les intimés étant ainsi responsables de l’augmentation du passif alors que l’éventuelle négligence de l’acquéreur ne peut éteindre l’obligation à garantie qui pèse sur le cédant, au regard de la clause insérée dans l’acte du 1er février 2014, sauf à ajouter des conditions qui ne sont pas contractuellement prévues.

Comme l’indiquent à juste titre les époux [Z], la clause de garantie de passif n’ouvre pas droit à un bénéfice de discussion entre les parties et dès lors qu’un passif est révélé postérieurement, le cédant doit sa garantie, dans les limites de délai et/ ou de montant que les parties ont convenu.

Pour les mêmes motifs, l’appelant ne peut davantage prétendre que sa responsabilité ne saurait être engagée sur la totalité du passif mais uniquement à hauteur de 50% ( montant des droits cédés), ce que ne prévoit pas la clause litigieuse.

Il reste, en conséquence, à examiner la mise en oeuvre de la garantie de passif pour les réclamations non frappées de caducité, à savoir:

— une procédure perdue contre le syndicat des copropriétaires [H],

— une procédure perdue contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 1],

— les cotisations URSSAF

— un compte d’attente gestion débiteur

Sur le contentieux relatif au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Missiessy

M. et Mme [Z] produisent un jugement du tribunal d’instance de Toulon en date du 11 septembre 2014, aujourd’hui définitif, condamnant la société [K] immobilier à payer cette copropriété une somme de 6.844,94 € correspondant à des honoraires facturés par le syndic en violation de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2012, avec anatocisme , ainsi que 800 € au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Il ressort de cette décision que la SARL [K] immobilier a été assignée par le syndicat des copropriétaires le 16 mai 2013, soit antérieurement à la date de cession des parts sociales et les revendications de cette copropriété datent de 2012 puisqu’une mise en demeure a été adressée et réceptionnée le 29 octobre 2012.

Il résulte de ce litige, une augmentation du passif résultant d’opérations ayant pris naissance à l’occasion d’un fait , d’un événement ou d’une opération antérieure à la date de la cession ( 1er février 2014) et ne figurant pas dans les comptes dont le cessionnaire a eu connaissance avant la cette date.

Il convient en conséquence d’ordonner la mise en oeuvre de la garantie de passif dans le cadre de ce différend et de condamner M. [K] à payer à M. et Mme [Z] la somme de

7.644,94 € ( 6.844,94+ 800) et non 7.664,94 € retenu par le tribunal qui a manifestement commis une erreur de calcul.

Sur le contentieux relatif au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]

Les intimés versent aux débats un jugement du tribunal de grande instance de Toulon du 29 juin 2015 aux termes duquel il apparaît que la SARL [K] immobilier a été assignée en responsabilité le 25 février 2014 par cette copropriété pour des faits relatifs à un sinistre survenu sur la toiture en novembre 2011 pour lequel il était fait grief au syndic d’avoir manqué de diligences dans la gestion de ce sinistre.

Il s’agit donc bien d’un différend basé sur un événement survenu antérieurement à la date de cession des parts sociales.

Le tribunal de grande instance de Toulon a retenu la responsabilité de la SARL [K] immobilier et l’a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 50.126,49 € et 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette cour, par arrêt du 11 mai 2017, a confirmé le jugement entrepris sur le principe de responsabilité mais a minoré le quantum alloué au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts, ramené à la somme de 12.531,62 €, la condamnation au titre des frais irrépétibles étant maintenue.

C’est donc à juste titre que le tribunal a ordonné la mise en oeuvre de la garantie de passif pour ce différend et a condamné M. [K] à payer à M. et Mme [Z] la somme de

14.031, 62 € ( 12.531,62+ 1.500).

Sur le contentieux relatif aux cotisations URSSAF

Il ressort de l’arrêt de la cour de céans du 10 décembre 2014 que la SARL [K] immobilier a saisi le tribunal des affaires de sécurité sociale du Var d’une opposition à contrainte de l’URSSAF portant sur une somme de 9.069 € ramenée à 8.869,63 € au titre des cotisations et majorations de retard pour le 2ème trimestre 2011 et l’année 2010.

Par jugement du 8 avril 2011, ce tribunal a constaté l’absence de toute conclusion et de motivation de la contrainte et a rejeté le recours. La cour, dans sa décision du 10 décembre 2014, a confirmé ce jugement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner la mise en oeuvre de la garantie de passif pour ce contentieux, né avant la cession de parts sociales, et de condamner M. [K] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 8.869,63 € et non la somme de 8.869,62 € indiquée par erreur par le tribunal.

Sur le compte d’attente

Les intimés invoquent également un compte d’attente de gestion locative débiteur à hauteur de 2.465,81 € au 1er décembre 2013 et qui leur aurait été dissimulé.

Au soutien de leur demande, ils produisent un extrait de compte comptable édité le 2 novembre 2015 pour la période du 1er décembre 2012 au 1er décembre 2013.

Ce seul document qui comporte un solde à nouveau au 1er janvier 2012 non expliqué et n’est pas visé par un cabinet comptable est insuffisant à démontrer d’une part, une augmentation du passif puisque comme le souligne l’appelant, un tel compte enregistre des opérations provisoires.

Ils seront donc déboutés de leur demande de mise en oeuvre de la garantie de passif pour cette réclamation.

M. [K] sera, en conséquence, condamné à payer à M. et Mme [Z] la somme totale de 30.546,19 € au titre de la mise en oeuvre de la garantie de passif souscrite dans l’acte de cession du 1er février 2014.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [K]

Sur la demande relative au prix de cession

M. [K] réclame la condamnation de M. et Mme [Z] à lui régler une somme de 46.207,00 € correspondant au solde du prix de cession des parts sociales, en application de la clause intitulée ' prix’ figurant dans l’acte du 1er février 2014.

La clause dont se prévaut l’appelant est ainsi rédigée:

' La présente cession est consentie et acceptée moyennant un prix de 115.000 €.

Il est précisé que le prix a été établi d’un commun accord après avoir évalué le fonds de commerce en appliquant les coefficients suivants aux différentes activités et en fonction des chiffres au 31 décembre 2013 relatifs aux honoraires de base hors taxe inclus dans les contrats:

— gestion locative: coefficient de 2,8

— syndic: coefficient de 1,2

— location: coefficient de 1

— transaction: 0

Le cédant déclare que les comptes annuels et les comptes provisoires sus évoqués enregistrent la totalité des opérations réalisées et, le cas échéant, les opérations en cours dans le cadre d’une gestion normale, en conformité avec les lois et règlements et que lesdits comptes ont été établis dans le respect des règles comptables en vigueur à la date de leur arrêté.

Les coefficients sus-visés seront applicables lors de toute nouvelle cession de parts entre associés.'

A la lecture de cette clause, le prix stipulé de 115.000 € est définitif et a été arrêté d’un commun accord entre les parties en fonction de différentes modalités de calcul qui sont expliquées mais sur lesquelles il n’y a pas lieu de revenir.

En revanche, aucun complément de prix n’a été prévu, de sorte que l’appelant est mal fondé en sa demande en paiement d’une somme complémentaire de 46.207 € au titre du solde du prix de cession dès lors qu’il n’est pas contesté que la somme de 115.000 € a effectivement été versée par les acquéreurs.

Sur la demande de compensation avec le compte courant d’associé de M. [K]

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour jugerait mobilisable la garantie de passif, l’appelant sollicite la compensation de toutes condamnations prononcées à son encontre avec son compte courant d’associé.

Il s’appuie sur l’acte de cession du 1er février 2014 qui mentionne que ' Pour l’exécution des dispositions ci-dessus relatives au règlement des sommes éventuellement dues au titre de la présente garantie, il est précisé ce qui suit: le compte courant d’associé fera office de garantie'

Il ressort néanmoins des pièces produites que la SARL [K] Immobilier a fait l’objet d’une liquidation judiciaire prononcée par jugement du 27 juin 2017, la SCP BR Associés, prise en la personne de Me [G] [C], étant désignée en qualité de mandataire liquidateur.

Pour se prévaloir d’une compensation de créance, M. [K] doit justifier qu’il a régulièrement déclaré la créance à compenser.

Force est de constater qu’il ne produit aucune pièce en ce sens.

Il convient, en conséquence, sur ce chef de demande, d’ordonner la réouverture des débats afin d’inviter M. [K] à justifier de la déclaration de la créance à compenser à la procédure collective et, à défaut, qu’il s’explique sur l’irrecevabilité encourue.

Sur la demande des époux [Z] au titre du préjudice moral

Les époux [Z] réclament une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ce chef de préjudice.

Ils indiquent que le prix de vente a été totalement surévalué, qu’ils n’ont tiré aucun bénéfice financier de la gestion de cette société, aujourd’hui en liquidation judiciaire, alors que madame, pour sa part, n’a bénéficié d’aucune redistribution de dividende et que monsieur, après avoir perçu une rémunération dans un premier temps, a cessé de recevoir la moindre somme alors qu’il a effectué un apport en compte courant pour que la société puisse bénéficier d’une trésorerie.

Toutefois de telles allégations ne sont étayées par strictement aucune pièce permettant de justifier de la réalité d’un tel préjudice et encore moins à hauteur du quantum réclamé.

Cette demande en sera donc pas accueillie.

Le jugement sera en conséquence confirmé sauf sur le quantum alloué aux époux [Z] au titre de la mise en oeuvre de la garantie de passif souscrite dans l’acte de cession de parts sociales en date du 1er février 2014.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal de commerce Toulon sauf en ce qu’il a condamné M. [W] [K] à payer à M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] la somme de 30.566, 18 € correspondant à la mise en oeuvre de la garantie de passif souscrite dans l’acte de cession de parts sociales en date du 1er février 2014,

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne M. [W] [K] à payer à M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] la somme de 30.546,19 € correspondant à la mise en oeuvre de la garantie de passif souscrite dans l’acte de cession de parts sociales en date du 1er février 2014,

Y ajoutant,

Sur la demande de compensation avec le compte courant d’associé de M. [K] :

Ordonne la réouverture des débats afin d’inviter M. [K] à justifier de la déclaration de la créance à compenser à la procédure collective et, à défaut, de s’expliquer sur l’irrecevabilité encourue,

Renvoie l’affaire sur ce seul point à l’audience du 11 juin 2024 à 09 heures (salle 7 palais Monclar), la clôture interviendra le 21 mai 2024,

Déboute M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] de leur demande au titre du préjudice moral,

Condamne M. [W] [K] à payer à M. [T] [Z] et Mme [P] [D] épouse [Z] la somme 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M. [W] [K] aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT