COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 09 AVRIL 2024

N° 2024/ 147

Rôle N° RG 21/08581 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTJI

[D] [C]

C/

S.C.P. [A] GENEVET

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandre GASPOZ

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 20 Mai 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/01731.

APPELANTE

Madame [D] [C], venant aux droits de M. [I] [C] décédé.

née le [Date naissance 3] 1943 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Alexandre GASPOZ, avocat au barreau de NICE et plaidé par M^e Guilhem CHAPLAIN, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMEE

S.C.P. [A] GENEVET Prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, et plaidé par M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Stefano CARNAZZA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Février 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me ALLARD, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2024,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte du 4 juillet 2011, dont l’original a été déposé en l’étude de Me [J] [A], notaire à [Localité 6], M. [I] [C] a cédé à M. [K] [B], M. [M] [F] et Mme [O] [N] un tènement immobilier pour un prix total de 4 000 000 €. Le délai de réitération de la vente par acte authentique était fixé à six ans et, en contrepartie de l’immobilisation du bien, les acquéreurs se sont engagés à régler au vendeur une indemnité de 400 000 €, payable en six annuités de 66 666,67 € le 31 décembre de chaque année.

Après un premier versement, les acquéreurs ont cessé de régler l’indemnité.

M. [C] les a assignés afin de les contraindre à réitérer la vente par acte authentique, mais ses demandes ont été rejetées par un arrêt définitif, rendu par la cour d’appel d’Aix en Provence le 18 décembre 2018 qui, statuant sur la demande reconventionnelle des acquéreurs, a prononcé la résolution de la vente pour défaut de mention dans la convention des risques naturels et non respect des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation relatives au droit de rétractation des acquéreurs.

M. [C] est décédé le [Date décès 2] 2016.

Par acte du 8 avril 2019, sa veuve, Mme [D] [C], agissant en qualité d’ayant droit de M. [C], a assigné la société civile professionnelle (SCP) [A]-Genevet devant le tribunal de grande instance de Nice en responsabilité afin d’obtenir des dommages-intérêts.

Par jugement du 20 mai 2021, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Nice a :

— écarté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action et déclaré l’action recevable ;

— retenu la responsabilité de la SCP [A]-Genevet ;

— dit que M. [C] n’a commis aucune faute de nature à exonérer le notaire de sa responsabilité ;

— condamné la SCP [A]-Genevet à payer à Mme [C] une somme de 66 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;

— débouté Mme [C] du surplus de ses demandes ;

— condamné la SCP [A]-Genevet à payer à Mme [C] une indemnité de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour statuer ainsi, il a considéré que :

Sur la prescription : M. [C], qui n’était pas un professionnel du droit, n’était pas en mesure d’identifier les manquements du notaire dès la signature du protocole et c’est seulement lorsque la cour a, pour la première fois, identifié ceux-ci, que Mme [C] a été en mesure d’agir, de sorte que, l’arrêt ayant été rendu le 18 décembre 2018, l’action n’était pas prescrite lorsque l’assignation a été délivrée le 8 avril 2019 ;

Sur la responsabilité du notaire :

— si le notaire n’a pas rédigé l’acte sous seing privé, il l’a authentifié en y apposant sa signature ainsi que le cachet de l’étude et en y figurant en qualité de représentant de M. [C] mais, en tout état de cause, le devoir de conseil auquel est tenu le notaire ne se limite pas aux seuls actes authentiques ;

— le notaire a commis deux fautes : d’une part l’absence de mention des risques naturels, alors que la convention, stipulant un prix ferme et définitif et un accord des parties sur toutes les conditions de la vente, celle-ci était définitive, d’autre part le non respect des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation relative au droit de rétractation des acquéreurs, qui étaient applicables dès la convention initiale ;

— M. [C] n’a commis aucune faute susceptible d’exonérer totalement ou partiellement le notaire de sa responsabilité, puisqu’il est démontré que lorsque les premiers impayés ont eu lieu, il a cherché à recouvrer sa créance et qu’il a engagé dès 2014 une action afin que la vente soit déclarée parfaite ;

— le préjudice est constitué des sommes que Mme [C] a été contrainte de restituer aux acquéreurs au titre de l’indemnité d’immobilisation, mais les autres frais sont sans lien avec les manquements fautifs du notaire.

Par acte du 9 juin 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, Mme [C] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a condamné la SCP [A]-Genevet à lui payer 66 000 € à titre de dommages-intérêts.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 29 janvier 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 28 février 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [C] demande à la cour de :

' confirmer le jugement en qu’il a dit que la responsabilité extra-contractuelle de la SCP [A]-Genevet est engagée du fait des fautes commises par Me [J] [A] ;

' infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCP [A]-Genevet à lui payer 66 000 € à titre de dommages-intérêts ;

' condamner la SCP [A]- Genevet à lui payer 545 925,17 € ;

' rejeter l’ensemble des prétentions adverses ;

' condamner la SCP [A] Genevet aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

Sur la prescription : le point de départ du délai ne se situe ni au jour de l’acte, ni au jour du premier incident de paiement, mais au jour où l’arrêt de la cour d’appel est devenu définitif, puisque c’est à cette date qu’elle a eu connaissance du dommage ;

Sur la responsabilité du notaire :

— le notaire est tenu d’éclairer les parties sur les conséquences de leurs actes et d’assurer l’efficacité de ceux-ci, de sorte qu’en cas de manquement fautif ils engagent leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— en l’espèce, l’acte comporte l’estampille de la SCP, et plus particulièrement la mention « V. [A] notaire à [Localité 6] (A.M.) », ainsi que les références du dossier de l’étude, de sorte que l’intimée ne peut se prévaloir du caractère non authentique de l’acte et, si le notaire n’encourt aucune responsabilité pour manquement à son devoir de conseil lorsque l’acte a été passé sous seing privé, c’est à la condition que celui-ci ait été rédigé hors sa présence, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce, puisqu’il a signé l’acte ;

— Me [A] n’a pas vérifié que les conditions de l’article L.125-5 du code forestier étaient respectées, alors que le terrain se situe dans une zone couverte par le plan de prévention des risques d’inondation, de feux de forêt et de sismicité modérée et il n’a pas respecté les dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation relatives au droit de rétractation des acquéreurs, ce qui consacre une négligence fautive, dès lors que la vente était ferme et définitive ;

— ces manquements fautifs, à l’origine de la résolution de la vente, lui ont fait perdre le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation, d’un montant total de 400 000 € ;

— M. [C] n’a commis aucune faute à l’origine de cette perte, puisqu’il n’est pas resté inactif lorsque les incidents de paiement se sont produits, tentant des mesures conservatoires et saisissant le juge afin que le vente soit déclarée parfaite, mais en tout état de cause, la faute de la victime, à la supposer établie, n’exonère par le notaire de sa responsabilité ;

— le bien immobilier a été immobilisé pendant huit ans, dans l’attente d’une vente qui, par la faute du notaire n’a pu être conduite à son terme, de sorte qu’elle a perdu la somme totale de 467 333,36 € (7 x 66,666,67 €) au titre de l’immobilisation du bien jusqu’à l’arrêt de la cour d’appel et, à cette somme, s’ajoutent divers frais liés à la location d’une débroussailleuse afin de faire constater par huissier l’inexistence d’une servitude alléguée par les acheteurs, ainsi que des frais d’avocat pour la conduite de la procédure en vente forcée, ces frais étant directement liés à sa croyance dans le caractère parfait de la vente, de sorte qu’au total son préjudice se chiffre à 479 925,17 €.

Dans ses dernières conclusions d’intimée et d’appel incident, régulièrement notifiées le 18 janvier 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, la SCP [A] Genevet demande à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré l’action non prescrite et recevable, dit que sa responsabilité extra-contractuelle est engagée du fait des fautes commises par Me [A], dit que M. [C] n’a commis aucune faute de nature à l’exonérer de sa responsabilité, l’a condamnée à payer à Mme [C] la somme de 66 000 € en réparation du préjudice et la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

' le confirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

' juger l’action prescrite et, partant, irrecevable ;

' juger que Me [A] n’a commis aucun manquement fautif et que Mme [C] ne justifie d’aucun préjudice né, actuel et certain en lien direct avec le manquement invoqué ;

En conséquence,

' débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre ;

' condamner Mme [C] à lui payer la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle rappelle qu’aux termes du protocole sous seing privé du 4 juillet 2001, le projet devait préalablement faire l’objet d’une étude de faisabilité et d’impact, notamment d’un changement de zonage et d’un déplacement de l’assiette du canal, que la vente ne devait être parfaite qu’après purge de tout droit de préemption et levée des certificats administratifs ou pièces, tels que l’état des risques naturels et technologiques et que Me [A] n’a jamais été informé des suites données à cet acte sous seing privé.

En conséquence, elle fait valoir que :

Sur la prescription :

— le manquement qui lui est reproché est afférent à un acte signé le 4 juillet 2001, or, la première défaillance des acheteurs dans le paiement des annuités dues en contrepartie de l’immobilisation du bien est intervenue dès le 31 décembre 2011, de sorte que Mme [C] a connu les faits lui permettant d’agir en responsabilité contre le notaire dès cette date et au plus tard le 9 mai 2014, date de la saisie conservatoire ;

— l’arrêt rendu par la cour le 18 décembre 2018 ne peut utilement constituer le point de départ du délai d’action, puisque M. [C] n’était pas fondé à agir en vente forcée, mais seulement en exécution forcée du protocole afin de conserver le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation, ce qu’il aurait su s’il l’avait appelée en cause dans le procès ;

Sur sa responsabilité :

— les obligations pesant sur le notaire ne peuvent excéder les limites que les parties ont assignées à son intervention ou que leur attitude a imposées et en l’espèce, il n’a pas été mandaté pour rédiger l’acte mais seulement pour conserver l’original et n’a eu aucun rôle particulier dans les négociations entre les parties, de sorte qu’il ne peut se voir reprocher de ne pas avoir suggéré l’insertion dans l’acte de certaines clauses ;

— l’acte stipule expressément que les mentions manuscrites et les signatures émanent bien des parties et que celles-ci se donnent réciproquement pouvoir à titre irrévocable pour réitérer cette reconnaissance dans tout acte de dépôt ainsi que pour compléter l’acte de dépôt par tous renseignements nécessaires à la publicité foncière ;

— l’acte ne constitue ni un compromis de vente, ni un acte authentique de vente, mais un protocole d’accord dont un seul exemplaire a été déposé en l’étude, étant observé que le délai de réitération étant fixé à six années, de sorte que la vérification de l’état des risques naturels et technologiques avant l’expiration de ce délai n’avait aucun sens, pas plus que la purge du droit de rétractation des acquéreurs, au demeurant inapplicable, dès lors que les acheteurs étaient des professionnels de l’immobilier ;

— dès lors que le protocole du 4 juillet 2001 était tout au plus un acte préparatoire, destiné à arrêter les intentions des parties sans attendre l’expiration des délais nécessaires à la vérification des éléments utiles à la perfection de la vente, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir accompli ces démarches ;

— la signature de Me [A] sur l’acte a été apposée, non en qualité de notaire, mais de mandataire de M. [C].

Elle ajoute qu’à supposer les manquements fautifs constitués, le préjudice allégué n’est pas en lien avec ceux-ci puisque Me [A] n’était pas débiteur de l’indemnité d’immobilisation et que la résolution du contrat procède exclusivement du choix opéré par M. [C] qui n’a pas agi pour obtenir le versement total de cette indemnité et a attendu mai 2014 pour pratiquer une saisie conservatoire après un premier incident de paiement en décembre 2011, de sorte qu’il est seul responsable de l’immobilisation du terrain.

Selon lui, les autres frais allégués par Mme [C] ont été engagés à la faveur d’une action en justice sur laquelle elle n’a pas été consultée ou sont relatifs à des frais de débroussaillage exposés pour déterminer l’existence d’une servitude sur le terrain objet de la vente, de sorte qu’ils sont sans rapport avec les manquements qui lui sont reprochés.

Motifs de la décision

A titre liminaire, il sera rappelé que les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, soit au 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne.

En l’espèce, tel est le cas de l’acte litigieux, qui a été conclu le 4 juillet 2011.

Sur la prescription

Mme [C] agit en responsabilité civile professionnelle à l’encontre de la société de notaires, sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

Ce faisant, elle exerce une action personnelle.

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon l’article 1315, alinéa 2, du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Il en résulte que la charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque la fin de non-recevoir.

En l’espèce, Mme [C] n’a connu les manquements qu’elle impute au notaire qu’au jour où la cour d’Appel d’Aix en Provence, par arrêt du 18 décembre 2018, a prononcé la résolution de la vente, puisque c’est à cette date que, pour la première fois, les failles de l’acte sous seing privé du 4 juillet 2011 ont été mises en évidence.

La SCP [A]-Genevet ne démontre par aucune pièce probante que M. [C] ou, après le décès de celui-ci, sa veuve, ont connu, ou aurait dû connaitre avant cette date les manquements qui lui sont reprochés. L’absence de paiement par les acquéreurs des échéances fixées pour le paiement de l’indemnité d’immobilisation, de même que la saisie conservatoire, sont sans rapport avec les manquements reprochés au notaire.

En conséquence, l’action, introduite par assignation du 8 avril 2019, n’est pas prescrite.

Sur la responsabilité de la SCP [A]-Genevet

Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d’assurer l’efficacité de leurs actes.

Un acte efficace s’entend d’un acte conforme à la volonté des parties et, à ce titre, les notaires ont le devoir d’éclairer les parties sur le contenu et les effets des engagements afin qu’elles puissent y consentir en toute connaissance de cause.

En leur qualité d’officier public chargés d’assurer la sécurité des actes juridiques, ils doivent aux parties leur aide technique et ne peuvent se retrancher derrière le caractère secondaire ou purement formel du rôle qu’il a joué.

Le notaire est ainsi responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge, étant précisé que la faute même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu’aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent et méfiant, peut être source de responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

En l’espèce, Mme [C] agit exclusivement sur le fondement de l’article 1382 du code civil, reprochant au notaire l’inefficacité juridique de l’acte du 4 juillet 2011.

Selon arrêt définitif du 18 décembre 2018, la cour a jugé cet acte, emportant vente ferme et définitive, irrégulier en ce que, d’une part le droit à rétractation des acquéreurs n’a pas été purgé, d’autre part les dispositions du code de la construction et de l’habitation n’ont pas été respectées.

La SCP [A] Genevet ne peut remettre en cause les termes de cette décision définitive, mais en tout état de cause, si l’acte est intitulé 'protocole conventionnel', en page 6, les parties ont indiqué, en gras et souligné, que 'la vente résultant du présent accord est d’ores et déjà ferme et définitive et ne saurait être remise en question pour quelque cause que ce soit'.

En revanche, Me [A] est intervenu à l’acte, non en tant que notaire instrumentaire, mais en qualité de mandataire de M. [C]. Par ailleurs, il a été désigné en qualité de dépositaire de l’acte, puisqu’il est mentionné, page 8, que 'du consentement des parties et dans un intérêt commun, l’acte restera en la garde et la possession de Me [A], constitué tiers dépositaire.

L’obligation d’assurer l’efficacité des actes juridiques ne pèse sur le notaire que lorsqu’il intervient en qualité d’instrumentaire, et que, comme tel, il est garant des stipulations de l’acte.

En l’espèce, tel n’est pas le cas.

L’acte litigieux est un acte sous seing privé en ce qu’il n’a pas été reçu devant notaire. Il ne peut être qualifié d’authentique au sens de l’article 1369 du code civil en ce qu’il n’a pas été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter.

Certes, l’authenticité d’un acte sous seing privé peut résulter de son dépôt au rang des minutes d’un notaire, mais c’est à la condition que le dépôt soit effectué par tous les signataires de l’acte.

En l’espèce, il n’est pas justifié d’un dépôt de l’acte au rang des minutes de l’étude de Me [A], mais seulement de la désignation de cette dernière en qualité de dépositaire de l’original.

La seule présence sur l’acte du cachet de la SCP [A] Genevet, est insuffisante pour emporter dépôt au rang des minutes de l’étude et la désignation du notaire en qualité de simple dépositaire, ne vaut pas, en l’absence d’acte de dépôt officiel, dépôt au rang des minutes avec tous les effets juridiques qui y sont attachés.

L’intervention à l’acte de Me [A] s’est donc limitée à un rôle de mandataire de M. [C], désigné par celui-ci afin de signer l’acte.

Or, si le contrat de mandat fait peser diverses obligations sur le mandataire, Mme [C] ne fonde pas sa demande sur la responsabilité contractuelle de M. [A] en ce qu’il aurait manqué à ses obligations contractuelles, notamment à son devoir de conseil en qualité de mandataire. Dans ses conclusions, elle n’articule aucun moyen relatif au manquement du notaire à ses obligations de mandataire et ne se réfère pas aux articles 1992 et suivants du code civil relatifs au contrat de mandat.

Il résulte de tout ce qui précède que la responsabilité délictuelle du notaire, pour manquement à l’efficacité de l’acte litigieux et au devoir de conseil dû aux parties à l’acte, n’est pas engagée.

Le jugement doit en conséquence être infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité extra contractuelle de la SCP [A] Genevet et condamné celle-ci à payer à Mme [C] une somme de 66 000 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont infirmées.

Mme [C], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de première instance et d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et devant la cour.

L’équité ne justifie pas d’allouer à la SCP [A] Genevet une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort

Confirme le jugement en ce qu’il a écarté la fin de non recevoir tirée de la prescription et déclaré l’action recevable ;

L’infirme pour le surplus des dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Déboute Mme [D] [C] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la SCP [A] Genevet et de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCP [A] Genevet au titre des frais exposés en première instance et en appel ;

Condamne Mme [D] [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT