COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 16 MAI 2024

N° 2024/ 202

Rôle N° RG 23/11542 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BL35A

[K] [B]

[E] [U] épouse [B]

C/

S.C.I. ACACIAS 35

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Sophie MORREEL-WEBER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de FREJUS en date du 25 Juillet 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-23-284.

APPELANTS

Monsieur [K] [B], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Laurence NARDINI de la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES- THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

Madame [E] [U] épouse [B], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Laurence NARDINI de la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES- THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

INTIMEE

S.C.I. ACACIAS 35, demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par M^e Sophie MORREEL-WEBER de la SELARL LEX&CO AVOCATS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du premier février 2006 à effet à la même date, Mme [O], aux droits de laquelle est venue la SCI ACACIAS 35, a donné à bail d’habitation à M.[B] et Mme [U], son épouse, un bien situé à LE MUY, moyennant un loyer mensuel de 964 euros, majoré d’une provision sur charges mensuelle de 25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2023, la SCI ACACIAS 35 a fait assigner ses locataires aux fins essentiellement de voir prononcer la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation à un arriéré locatif et une indemnité d’occupation.

Par jugement réputé contradictoire du 25 juillet 2023, le tribunal de proximité de Fréjus a :

— déclaré recevable l’action de la SCI ACACIAS 35,

— prononcé la résiliation du contrat de hail consenti le 1er février 2006 à M. [B] [K] et Mme [U] [E] son épouse ayant pour objet la location d’une villa située [Adresse 2]

a [Localité 3] aux torts exclusifs des locataires,

— dit qu’à compter du prononcé de la présente décision, M. [B] [K] et Mme[U] [E] son épouse sont occupants sans droit ni titre dulogement ;

— ordonné la libération des lieux par les défendeurs sous astreinte joumalière provisoire de deux cents euros (200 euros) commencant à courir à compter de la signification de laprésente décision et ce pendant une durée de deux mois, délai à l’issue duquel l’astreinte prononcée pourra être liquidée ;

— dit qu’à défaut de départ volontaire de M. [B] [K] et Mme [U] [E] son épouse et de tous occupants de leur chef, il pourra être procédé à l’expulsion des locaux litigieux à savoir une villa située [Adresse 2] à [Localité 3] conformément aux dispositions des

articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiiles d’Exécution ;

— dit se réserver le contentieux de la liquidation de l’astreinte prononcée,

— dit que le sort des meubles et objets immobiliers se trouvant dans le logement sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution auxquelles iln’y a pas lieu de déroger,

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de mille-cent-quatre-vingt-dix euros et un centimes (1 190,01euros),

— condamné solidairement les défendeurs au paiement de :

* la somme de quatre-mille-trente-deux euros et soixante-quatorze centimes (4032,74 euros) au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2023 augmentée des intérêts an taux légal à compter de la signification de la présente décision.

* l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du prononcé de la décision et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tous occupants,

* condamné M.et Mme [B] au paiement de la somme de deux mille euros (2000 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI ACACIAS 35 pour le surplus de ses demandes,

— rappelé que la présente decision est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

— condamné défendeurs aux entiers dépens de la procédure.

Le premier juge a estimé recevable la demande en résiliation judiciaire du bail formée par la SCI ACACIAS. Il a noté que celle-ci justifiait de la dénonce de sa demande à la préfecture du Var qui en a accusé réception deux mois avant l’audience. Il a relevé que le diagnostic social et financier avait été réalisé et transmis à la juridiction.

Il a prononcé la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements répétés des locataires à payer ponctuellement leurs loyers, ce qui a contraint le bailleur à multiplier les procédures de recouvrement. Il a noté qu’au 08 février 2023, la dette locative représentait six mois de loyers.

Il a rejeté la demande de condamnation solidaire sur le fondement de l’article 696 et 700 du code de procédure civile, en notant que la SCI ACACIAS ne justifiait pas d’un motif de solidarité.

Par déclaration du 06 septembre 2023, M. [B] et Mme [U] épouse [B] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’elle a débouté la SCI ACACIAS 35 du surplus de ses demandes.

La SCI ACACIAS 35 a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 07 décembre 2023 auxquelles il convient de se reporter, M. [B] et Mme [U] épouse [B] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions

— de prononcer l’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail formée par la SCI ACACIAS 35

— de débouter la SCI ACACIAS 35 de ses demandes

— de condamner SCI ACACIAS 35 à payer à Mme [B] une somme de 3000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

— de condamner la SCI ACACIAS 35 à réparer les désordres décrits dans le corps des conclusions, affectant,

* la porte vitrée de la cuisine donnant sur l’extérieur,

* l’installation électrique qui devra être remise aux normes,

* les volets,

* les fissures à l’intérieur et à l’extérieur de l’immeuble,

* la salle de bain,

dans un délai d’un mois à compter de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard

— condamner la SCI ACACIAS 35 au versement de la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils soulèvent l’irrecevabilité de la demande en indiquant que la SCI ACACIAS ne justifie pas de la saisine de la CCAPEX. Ils notent qu’il n’est pas démontré que cette SCI serait une SCI familiale.

Ils allèguent d’une violation du principe du contradictoire liée à la transmission des pièces par l’intimée.

Sur le fond, ils estiment mal fondée la demande en résiliation de bail en raison de l’absence d’une mise en demeure préalable.

Ils exposent que seule Mme [U] épouse [B] occupe le bien depuis mars 2010 avec ses quatre enfants.

Ils font état de trois incidents de paiement en 17 années de relations contractuelles. Ils notent que ceux-ci ont toujours été régularisés.

Ils indiquent avoir été à jour des paiements lorsque l’audience s’est tenue en première instance.

Ils s’opposent en conséquence à la résiliation judiciaire du bail en relevant que le bailleur est une SCI propriétaire de nombreux biens.

Ils reprochent au bailleur de manquer à son obligation de délivrance d’un bien en bon état de réparations. Ils font état d’une porte vitrée de la cuisine ne pouvant plus se fermer, de désordres électriques, de volets vétustes, d’importantes fissures intérieures et extérieures qui doivent être réparées et de problèmes d’humidité dans la salle de bains.

Ils soutiennent que la demande de résiliation a pour objet d’éviter au bailleur de respecter ses obligations.

Ils exposent que l’inexécution par le bailleur de ses obligations a créé à Mme [B] un préjudice de jouissance. Ils demandent également la réparation des désordres subis. Ils estiment que la demande n’est pas nouvelle en cause d’appel puisqu’ils n’étaient pas comparants en première instance. Ils indiquent que leurs demandes s’analysent en des demandes reconventionnelles.

Par dernières conclusions notifiées par RAPVA le 14 février 2024 auxquelles il convient de se reporter, la SCI ACACIAS 35 demande à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris,

— de déclarer irrecevables pour être nouvelles en cause d’appel les demandes au titre des désordres et la demande de dommages et intérêts,

— de débouter M.[B] et Mme [U] de leurs demandes,

— de condamner M.[B] et Mme [U] à lui verser la somme de 3000 euros de dommages et intérêts,

— de condamner M.[B] et Mme [U] au versement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle indique que sa demande en prononcé de résiliation judiciaire du bail n’impose pas la délivrance d’un commandement préalable à la CCAPEX. Elle note avoir notifié à la CCAPEX son assignation par voie électronique le 16 mars 2023, deux mois avant l’audience, conformément au III de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989. Elle conteste toute violation du principe du contradictoire dans la communication de cette pièce.

Elle expose que sa demande n’est pas irrecevable au motif qu’elle n’aurait pas délivré de mise en demeure préalable. Elle note que cette formalité n’est pas requise dans le cadre d’une demande en résiliation judiciaire de bail.

Elle soutient que les locataires, du fait de l’absence récurrente du paiement régulier de leurs loyers, ont commis un manquement grave et répété justifiant la résiliation judiciaire du bail.Elle fait ainsi état de retards dans le paiement des loyers, pendant plusieurs mois et depuis plusieurs années.

Elle estime irrevables les demandes reconventionnelles de travaux et de dommages et intérêts en indiquant qu’elles sont nouvelles en cause d’appel. Elle estime que ces demandes n’ont pas de lien suffisant avec sa demande principale.

Subsidiairement, elle déclare infondées les demandes puisque le bail est résilié. Elle ajoute n’avoir pas été avisée des désordres évoqués avant la procédure d’appel.

Elle fait observer que les désordres dont se plaignent les locataires concernent, soit un défaut d’entretien courant à la charge de ces derniers, soit ne sont pas démontrés.

Elle sollicite des dommages et intérêts en raison du préjudice qu’elle a subi en lien avec les retards répétés de paiement de M.et Mme [B].

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 février 2024.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation judiciaire de bail

Selon l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Selon l’article 24 III de la même loi, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

Selon l’article 24 IV de la même loi, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

La SCI ACACIAS 35 ne démontre pas être une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

Elle ne justifie pas avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de son assignation du 15 mars 2023 en résiliation judiciaire du bail, motivée par l’existence d’une dette locative, comme l’y oblige l’application combinée de l’article 24 II et IV de la loi du 06 juillet 1989.

Elle se contente de justifier de la notification par voie électronique de son assignation du 16 mars 2023 au représentant de l’Etat, deux mois avant l’audience.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevable sa demande de résiliation judiciaire du bail. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de travaux et de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance formée par M. et Mme [B]

L’article 64 du code de procédure civile dispose que constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

Aux termes de l’article 70 du même code, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Selon l’article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

M.et Mme [B] n’étaient pas comparants en première instance.

Ces derniers, en réponse aux demandes de résiliation du bail aux torts des locataires, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, ont présenté, pour la première fois à hauteur d’appel, une demande de travaux et de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

La demande principale est fondée sur les obligations des locataires en vertu de la loi du 6 juillet 1989 de sorte que les demandes reconventionnelles, fondées sur les obligations du bailleur issues de cette même loi, se rattachent à un lien suffisant à la demande principale.

Il en résulte que, tendant à l’obtention d’un avantage autre que le simple rejet de la prétention du bailleur, cette demande reconventionnelle, qui se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires, est recevable.

Selon l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle(…)

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

De son côté, le locataire est tenu, en application de l’article 7 de cette même loi, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1731 du code civil, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

M.et Mme [B] justifient avoir envoyé un mail, le 20 octobre 2022, à Mme [M], qui note l’avoir transféré à Mme [O] (gérante de la SCI ACACIAS 35), aux termes duquel ils font état des diverses désordres et indiquent les justifier par des photographies. Ils relèvent les difficultés suivantes :

— la porte vitrée de la cuisine ne fonctionne plus correctement,

— il existe un problème d’électricité dans le couloir car les interrupteurs n’actionnent pas les lampadaires situés dans celui-ci,

— il existe quelques volets cassés, des fissures dans le couloir, le salon et l’extérieur de la maison,

— il existe un problème d’aération dans la salle de bain et les carrelages sont cassés.

S’agissant des éléments dégradés (volets, carrelages), les locataires doivent répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, ce que M.et Mme [B] ne font pas. Ils ne peuvent solliciter en conséquence de leur bailleur la réparation de ces éléments.

Ils ne justifient pas de l’existence d’un problème d’aération dans la salle de bains ni de l’existence d’un problème électrique, ni d’ailleurs de la cause du problème allégué.

Les photographies qu’ils versent au débat ne permettent pas de confirmer l’existence d’un problème avec la porte de la cuisine.

Enfin, les photographies permettent uniquement de constater deux fissures très minces dans une pièce ou deux pièces du logement; elles apparaissent superficielles et les causes de celles-ci sont ignorées. M.et Mme [B] ne démontrent pas qu’elles seraient en lien avec la violation par leur bailleur de son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’entretien.

Enfin, s’agissant de la photographie de la fissure extérieure située sur la face extérieure d’un mur, elle apparaît peu importante, superficielle et les locataires ne démontrent pas le préjudice qu’il subirait du fait de cette dernière.

En conséquence de quoi, M.et Mme [B] seront déboutés de leurs demandes de travaux. Mme [B] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort d’un décompte produit au débat (pièce 7 des appelants), non contesté par la SCI ACACIA 35, que les locataires étaient à jour du paiement de leurs loyers dès le 11 avril 2023. En conséquence, il convient d’infirmer le jugement déféré qui les a condamnés à verser la somme de 4032,74 euros arrêté au mois de février 2023, somme réglée dès le 11 avril 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI ACACIAS 35

La SCI ACACIAS 35 ne démontre pas le préjudice qu’elle dit avoir subi en lien avec les retards de paiement de ses locataires. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Chaque partie est en partie succombante. Dès lors, elles garderont à leur charge les dépens qu’elles ont exposés en première instance et en appel.

Elles seront également déboutées de leurs demandes faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a condamné M.et Mme [B] aux dépens et au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

DÉCLARE irrecevable la demande en résiliation judiciaire de bail pour impayés locatifs formée par la SCI ACACIAS 35

DÉCLARE recevables les demandes reconventionnelles de M. [K] [B] et Mme [E] [B] née [U] de travaux et de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

REJETTE les demandes reconventionnelles de M. [K] [B] et Mme [E] [B] née [U] tendant à voir condamner la SCI ACACIAS 35 à faire des travaux et à payer à Mme [B] née [U] des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

CONSTATE que M.[K] [B] et Mme [E] [B] étaient à jour de leurs loyers le 11 avril 2023

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SCI ACACIAS 35

DIT que chaque partie gardera à sa charge les dépens qu’elle a exposés en première instance (pour la SCI ACACIAS 35) et en appel (pour la SCI ACACIAS 35 d’une part et M.[K] [B] et Mme [E] [B] née [U] d’autre part).

REJETTE ses demandes faites par la SCI ACACIAS 35 au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

REJETTE la demande formée par M.[K] [B] et Mme [E] [B] née [U] au titre des frais irrépétibles d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,